Ввод в эксплуатацию жилого помещения

Содержание

Ввод многоквартирного дома в эксплуатацию: практические аспекты реализации прав застройщиков и дольщиков

Ввод в эксплуатацию жилого помещения

Правожил.com > Оформление недвижимости > Ввод многоквартирного дома в эксплуатацию: правовая база и порядок выполнения

Большая часть массового жилья (80%), многоквартирных домов в первую очередь, возводится и реализуется на рынке по схеме долевого участия в строительстве. В этой схеме очень важным моментом для будущих собственников квартир в МКД является, когда они станут полноправными владельцами своей недвижимости.

Это может произойти только в том случае, когда построенный дом официально будет введен в эксплуатацию. О том, на какой правовой базе построена процедура ввода жилого дома в эксплуатацию, какой общий порядок ее выполнения, а также кто ее проводит, кто отвечает, и будет рассказано в этой статье.

Принятие в эксплуатацию здания предусматривает большой комплекс мероприятий

Общий порядок строительства и ввода объектов жилого домостроения в Российской Федерации определяется нормами Градостроительного Кодекса РФ.

В кодексе этой теме посвящены статьи 48 — 55. В частности, нормами этих статей определяется:

  • порядок подготовительных мероприятий ответственного исполнителя – застройщика объекта недвижимости
  • схема подготовки документации по оформлению правового статуса земельного участка
  • круг ответственных лиц, на которых возложен государственный надзор за строительством и приемом жилых объектов в эксплуатацию
  • состав и формат документов

Кроме этого основного кодифицированного документа, более конкретные требования и нормы, согласно которым производится ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и других объектов жилой недвижимости, содержатся в таких нормативных документах, как:

  1. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В ст. 4. этого закона определено, что обязанности застройщика разделены на две части — на обязанности застройщика до ввода МКД или иного объекта недвижимости в эксплуатацию, и после ввода в эксплуатацию такого объекта. Существуют и такие обязанности застройщика, которые реализуются на протяжении действия договора, т. е. вне зависимости от того, введен объект недвижимости в эксплуатацию или нет.
  2. ФЗ № 191. В этом нормативном акте (п. 4 ст.8), прописан процесс по упрощённому порядку по вводу в действие объекта жилой недвижимости. Также этим нормативным документом разъясняется, какие документы необходимо получать в том или ином случае при приемке жилого дома.
  3. Следующий документ, который обязательно должен быть принят во внимание — это «Приложение N 2 к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (от 19 февраля 2015 г. N 117/ПР). В нем содержатся подробные требования того, какой должна быть форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Кто выдает разрешение

В комиссию входят представители Ростехнадзора

Непосредственная ответственность за надзор в процессе строительства жилых домов, прием объектов в эксплуатацию возложена на ФГУ «Государственный архитектурный и строительный надзор» (ГАСН).

Кроме этого существует такая организация, как ФГУ «Ростехнадзор».

В ее сферу компетенции входит надзор в сфере строительства в части соблюдения технических нормативов, стандартов и требований при возведении объектов жилой недвижимости .

Объекты особых категорий, например, жилые дома для военнослужащих и их семей, принимаются соответствующими структурами Минобороны, ФСБ, ФСО, ФГУП «Россатом» и другими подобными организациями.

Кроме этих основных организаций в приемке готового дома участвуют также и органы местной исполнительной власти (в лице администрации города, района или поселения), которые непосредственно выдавали разрешение на строительство объектов в пределах границ населенного пункта.

Таким образом, в состав комиссии, которая будет подписывать акт приема МКД в эксплуатацию, включаются:

  1. Представители «Ростехнадзора»
  2. Представители компании — застройщика
  3. Представители органов местного самоуправления.
  4. Представитель коллективного органа будущих владельцев квартир- общественная или некоммерческая организация (НКО или СРО) инвесторов – дольщиков.

Предварительная подготовка

Прежде, чем МКД или другой подобный объект жилой недвижимости будет принят в эксплуатацию, подписан акт его приемки и розданы ключи новым жильцам, застройщику необходимо провести ряд мероприятий и подготовительных работ.

 В этот перечень входит следующий комплекс работ и решаемых задач:

  1. До ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан, прежде всего, обеспечить надлежащим образом отвод земельного участка. В его обязанность входит произвести государственную регистрацию права собственности или права долгосрочной аренды на участок земли, предоставленный застройщику для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входят объекты долевого строительства. Порядок предоставления земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется ст. 38–38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как правило, все земельные участки, находящиеся в собственности органов местного самоуправления, муниципалитетов, подлежат продаже или сдаче в аренду только через процедуру проведения соответствующих конкурсных публичных торгов или аукционов.

В некоторых случаях застройщики осуществляют процесс оформления земельного участка уже после того, как начали возведение дома. А есть и прецеденты, когда этот вопрос начинает решаться уже после того, как дом почти полностью готов.

Это, конечно, экономит массу времени. Но при такой параллельной схеме существует и риск того, что данный земельный участок не будет предоставлен застройщику.

В этом случае застройщик и его клиенты инвесторы — дольщики могут столкнуться с серьезными проблемами.

  1. Завершение возведения объекта, согласно утвержденному проекту, в том числе и благоустройство прилегающей территории.
  2. Следующей обязанностью застройщика до ввода многоквартирного дома или иного жилого объекта в эксплуатацию – это, так называемая, информационная обязанность. Застройщик обязан предоставить по требованию любого участника долевого строительства всю необходимую ему информацию относительно проекта строительства. При этом такой дольщик обязан представить соответствующим образом оформленный договор долевого участия в строительстве и документ, удостоверяющий его личность.

 К такой информации (п. 2 ст. 21 ФЗ «Закона об участии в долевом строительстве») относят:

  • разрешение на строительство;
  • технико-экономическое обоснование проекта строительства МКД или другого объекта жилой недвижимости;
  • заключение государственной экспертизы по проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  • проектную документацию, включающую все внесенные в нее изменения;
  • документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
  1. Оформление технического паспорта на объект или МКД. Этот процесс осуществляется с помощью органов технического и строительного надзора, также производится постановка дома на учет в органы БТИ.
  2. Построенный МКД или другой объект жилой недвижимости должен иметь соответствующий адрес и ему обязательно присваивается порядковый номер. Для получения почтового адреса и номера дома оформляется постановление главы администрации муниципалитета за его подписью.
  3. Пакет технической документации, а также договоры, заключенные с компаниями поставщиками коммунальных услуг – электроснабжение, водоснабжение, отвод канализационных вод, обслуживание лифтового хозяйства, вентиляционного и охранного оборудования. Сюда также включаются контракты с коммунальными предприятиями, осуществляющими благоустройство прилегающей территории, оборудование детских площадок и других бытовых помещений, предусмотренных проектом МКД.
  4. Акт о проведении соответствующих технических испытаний всех внутренних систем дома — опрессовка тепловых магистралей, проверка водоснабжения, электрических кабелей и внутридомовой системы электроснабжения.

Порядок ввода

Общий порядок ввода дома в эксплуатацию в техническом и организационном плане после подписания соответствующего акта его приема выглядит следующим образом:

  • завершаются все работы по отделке и подготовке всех внутренних помещений, его межэтажных коммуникаций, прилегающей территории
  • производится запуск в режим постоянной эксплуатации всех систем жизнеобеспечения многоквартирного дома — заполняется система отопления до нужного рабочего давления и температуры, включается система электрического энергоснабжения. В это же время осуществляется поквартирный обход, а также всех подвальных и чердачных помещений дома с представителями организации жильцов – дольщиков. Этот обход обязательно выполняется на предмет обнаружения неисправностей, протечек и прочих строительных дефектов;
  • заключается соглашение с управляющей компанией, которая будет непосредственно заниматься обслуживанием дома;
  • осуществляется сдача квартир каждому владельцу, о чем составляется соответствующий акт. Прием квартир новыми собственниками должен осуществляться по заранее составленному и согласованному с будущими жильцами дома графику. График должен быть в открытом публичном доступе.

После того, как все эти мероприятия будут завершены, сдачу дома в эксплуатацию можно считать завершенной.

Необходимые документы

Список документов, необходимых для оформления сдачи МКД или другого жилого объекта недвижимости в эксплуатацию, должен включать следующие обязательные позиции:

  • Градостроительный план дома
  • Общий технический план дома с поквартирными планами
  • Кадастровый паспорт на участок земли, включая план межевания
  • Документы, подтверждающие правовой статус земельного участка, на котором расположен построенный дом — свидетельство о праве собственности, выданное соответствующим органом Росреестра, или же договор о долгосрочной (бессрочной) аренде земельного участка. При этом срок аренды должен быть не менее 30 лет (оптимальный вариант – 49 лет).
  • разрешение на строительство, выданное региональным подразделением Ростехнадзора
  • Подписанное главой администрации муниципалитета распоряжение о присвоении дому номера и адреса
  • пакет технической документации на все внутридомовые системы — паспорта технической годности, акты проведенных испытаний, сертификаты соответствия и т.п.
  • Акт приема и ввода дома в эксплуатацию

Основания для отказа

Причинами отказа в приеме дома в техническую эксплуатацию могут быть:

  • отрицательное заключение технической экспертизы, касающейся, как состояния конструкции самого дома, так и его технических систем жизнеобеспечения
  • отсутствие оформленных прав собственности на земельный участок
  • незаконченные работы по благоустройству придомовой территории и его технических помещений
  • строительные дефекты, как в местах общего пользования дома, так и в квартирах.

Проблема ввода и приема многоквартирного дома в эксплуатацию перестала быть личным уделом каждого из жильцов- новоселов по отдельности.

Сейчас широко используется практика, когда будущие собственники нового жилья объединяются в товарищества или в НКО.

С помощью таких гражданских объединений гораздо легче отстаивать свои права, касающиеся решения всех вопросов долевого участия в строительстве жилых домов.

Подробно о порядке ввода объектов в эксплуатацию рассказывают представители Мосгосстройнадзора:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

30 Ноя 2019      Виктория М.         1113      

Источник: https://PravoZhil.com/oformlenie/vvod-mnogokvartirnogo-doma-v-ekspluatatsiyu.html

Порядок сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию

Ввод в эксплуатацию жилого помещения

Чтобы ввести дом в эксплуатацию, потребуются справки о соответствии сооружения санитарным, строительным, экологическим нормам. Эти бумаги подписываются инженером, ответственным за строительство. Обязательным документом является справка о соответствии пожарным нормам.

Ввод многоквартирного дома в эксплуатацию: пошаговая инструкция для застройщика

Как привило, промежуток между двумя событиями (передачей ключей и вводом) составляет не больше шести месяцев. В крайнем случае, процедура может растянуться, и разница составит один год.

Конечно, это не говорит о том, что строительная компания завершит ввод в эксплуатацию и не будет раздавать ключи дольщикам. Здесь стоит помнить, что охрана объекта — дорогое удовольствие.

С другой стороны, все юридические права на проведение таких манипуляций у него будут.

Сдача многоквартирного жилого дома в эксплуатацию документы

Каждая категория – от более простых, к более сложным постройкам, имеет свои особенности. Для того, чтобы осуществить ввод дома существует два пути.

Прежде всего, вы можете попробовать самостоятельно изучить все законы, правила, регламенты, требования и так далее, однако, как показывает практика, даже с введением последних изменений в законодательстве страны в сторону упрощения процедуры сдачи в эксплуатацию построек, сам бюрократический механизм в нашей стране продолжает оставаться очень запутанным и нельзя сказать, что уж очень профессиональным.

Процедура сдачи жилого дома в эксплуатацию

Следующий этап заключается в том, что за работу берется приемочная комиссия. В ее состав входят представители тех организаций, которые выдают технические условия, а также осуществляют надзор.

В составе комиссии будут архитекторы, сам заказчик, сотрудники государственного надзора. Завершающий этап — это разрешение на ввод жилого здания в эксплуатацию.

Такое разрешение может быть выдано тога, когда все члены приемочной комиссии подтвердят, что построенный объект соответствует техническим условиям и требованиям проектной документации.

Как правильно ввести дом в эксплуатацию в 2019 году

  • акт о приеме-передаче объекта;
  • акт соответствия сооружения техническим условиям;
  • документ о соответствии параметров объекта техническим регламентам;
  • схема размещения строения и инженерно-технических сетей в границах участка;
  • планировочная организация земельного участка (может быть разработана заявителем самостоятельно).

Порядок ввода жилого дома в эксплуатацию

По закону стройнадзор проводит проверку в течение 20 дней, затем в течение 10 дней готовится итоговое заключение. Заключение стройнадзора — один из документов, которые застройщик должен подать в администрацию города для получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Как ввести дом в эксплуатацию: порядок и правила ввода

Комплект документов для получения соответствующего разрешения включает в себя правоустанавливающие документы (на основании градостроительного строительства). Это и договоры купли-продажи, решения судов и т. п. Обязателен градостроительный земельный план, проект межевания и планировки территории.

В пакет документов входит разрешение на строительство, выдаваемое госорганами. При условии осуществления строительства или реконструкции необходим также акт приемки рассматриваемого объекта.

На основании градостроительного законодательства в комплект входят дополнительно следующие документы:

Ввод в эксплуатацию жилого дома

Пока готовятся документы в Бюро технической инвентаризации, можно подать местному органу самоуправления заявление для ввода строения в эксплуатацию. После нужно сделать запрос в единую государственную реестровую базу прав на недвижимость для подтверждения отсутствия арестов и ограничений на землю.

Ввод многоквартирного дома в эксплуатацию

Сегодня многие, кто планирует приобрести жилье, задумывается об оформлении договора так называемого участия долевого вклада с застройщиком.

Данный вариант несет в себе много плюсов и гарантий, однако не все задумываются о подробностях, которые возникают на всем протяжении строительства вплоть до того, как будет реализован ввод дома в эксплуатацию. Поэтому необходимо разобраться во всем от начала до конца.

Из этой статьи вы узнаете, что собственно подразумевается под формулировкой «ввод многоквартирного дома в эксплуатацию», чем этот процесс сопровождается и есть ли способ на него как-то повлиять.

Как сдать дом в эксплуатацию? Технический паспорт на дом

Чтобы осуществить ввод дома в эксплуатацию, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в учреждение, которое выдало разрешение на строительство.

Прикреплять к нему следует все необходимые сопроводительные документы, после чего ожидать посещения объекта межведомственной комиссией.

Пакет документов включает в себя бумаги, позволяющие сравнить построенное здание с первоначально одобренным проектом.

Сдача жилого дома: пошаговая инструкция по вводу в эксплуатацию загородного и многоквартирного дома

Ввод в эксплуатацию жилого помещения

Ввод в эксплуатацию жилого дома — важнейший этап легализации объекта. Без соответствующего акта любые сделки с жильем, включая передачу в залог, даже после многолетнего использования будут невозможны. Застройщику необходимо знать порядок процедуры и требуемую степень готовности строения.

Законодательная база

Необходимость получения разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ) и регламент процедуры прописаны в ГрК РФ. Частично этот вопрос затрагивается, также, в ФЗ №191 «О введении в действие норм градостроения».

Наличие РВЭ свидетельствует о том, что здание возведено в соответствии с проектом, безопасно для проживания, соблюдены все строительные и градостроительные нормы.

Как сдать построенный частный дом в эксплуатацию?

Ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома 2020 года, невозможен без регистрации в ЕГРН. Но начинают не с этого. Далее все этапы рассматриваются подробно.

Подготовка объекта к осмотру комиссией

Готовый к принятию дом соответствует требованиям:

  1. строительство завершено, имеются крыльцо, окна и двери. Объект пригоден для использования в качестве жилья;
  2. выполнено подключение к коммуникациям: водопроводу, электросети, канализации. Работоспособность систем комиссия не проверяет. Если централизованных водоснабжения и канализации нет, должны быть смонтированы автономные системы;
  3. смонтирована и готова к запуску система отопления. Без этого постройку признают нежилой. Если проектом предусмотрен «теплый пол», он также должен быть установлен: от этого зависит стоимость дома, величина налогового сбора и страховки;
  4. стены оштукатурены под чистовую отделку. Последняя не обязательна, а вот без штукатурки решение о вводе не подписывают: неизвестна окончательная площадь комнат;
  5. подвал с высотой потолка более 2,1 м также оштукатурен, пол забетонирован. При высоте меньше указанного значения этого не потребуют;
  6. устройство пола в санузле полностью завершено, включая чистовую отделку. В прочих помещениях достаточно уложить стяжку. Деревянные полы предъявляют в полностью готовом виде;
  7. на потолке выполнена черновая отделка;
  8. на террасах и балконах установлено ограждение;
  9. в многоэтажном коттедже установлены междуэтажные лестницы;
  10. в гараже (если есть) установлены ворота;
  11. на участке отсутствует строительный мусор.

Если подвал еще не готов, рекомендуется не выносить из него песок или грунт, чтобы высота оказалась менее 2,1 м. При наличии отклонений от проекта их согласовывают в архитектурном отделе.

Первым делом вызывают из кадастровой палаты инженера для уточнения и документирования границ здания. Далее приглашают сотрудника БТИ. Тот производит обмеры и оформляет техпаспорт на жилое здание.

Если дом не готов, законом предусмотрена возможность поэтапного ввода в эксплуатацию, например, поэтажно.

Озеленение участка, проезды и пешеходные дорожки, забор и вспомогательные строения для оформления решения о вводе в эксплуатацию не требуются.​​​​​​​

Список необходимых документов

Собственнику надлежит подготовить бумаги:

Также понадобится проект. Сравнение с ним постройки покажет, что все проектные решения выполнены.

Подписание акта приемки

В отдел градостроительства и архитектуры при местной администрации направляется уведомление о завершении строительства. При этом вносится оплата за проведение работ по вводу дома в эксплуатацию, квитанция прилагается к уведомлению.

Отдел инициирует создание комиссии из представителей следующих организаций:

  1. архитектурное управление;
  2. санэпидемстанция;
  3. пожарный надзор.

Архитектор проверит соответствие фактических геометрических параметров постройки указанным в чертежах.

У представителя санэпидемстанции сфера ответственности следующая:

  • канализация;
  • отопление;
  • водопровод;
  • электроснабжение;
  • договор на вывоз ТБО.

Инспектор пожарной охраны проверяет дымоходы, вентканалы, пожарную сигнализацию, если таковая предусмотрена проектом, и наличие пожарных рукавов.

Если комиссия принимает дом, ее председатель оформляет на типовом бланке акт приемки. Свою подпись под документом ставит каждый контролер.

Существует две формы акта приемки:

  1. КС-2: оформляется при поэтапной сдаче объекта.
  2. КС-11: при сдаче объекта целиком.

При выявлении существенных нарушений вместо акта приемки выписывают ведомость технических характеристик. Эта бумага не является подтверждением соблюдения проектных решений, а значит, не может служить основанием для выдачи РВЭ. Она лишь отражает факт планировки.

Получение заключения от Госнадзора

Акт приемки предъявляется в отдел градостроительства и архитектуры. В течение 10 дней оттуда пришлют комиссию Госнадзора — она вынесет окончательное заключение о пригодности дома для заселения.

Разрешение на ввод в эксплуатацию

Заключение Госнадзора предъявляется в местную администрацию. В месячный срок здесь выдаются разрешения на ввод в эксплуатацию загородного дома. Документ оформляется по образцу, установленному Постановлением Правительства РФ №698. Также объекту присваивается почтовый адрес.

Дальнейший порядок действий

В заключение собственник делает следующее:

  1. передает копию РВЭ в БТИ;
  2. оплачивает налог на недвижимость;
  3. передает комплект документов в Росреестр для оформления права собственности. При этом требуется оплатить госпошлину.

Сдача по упрощенной схеме

Существует много домов, построенных на дачных участках до начала действия Земельного кодекса (2001 г.) без оформления разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию.

Зачастую владельцы таких домов не имеют документов на землю либо в бумагах не указан тип права владения ею. Был принят ряд законодательных актов, упрощающих процедуру регистрации такой недвижимости.

В народе их называют «дачной амнистией».

Вот основные положения:

  1. ст. 48, п. 3 ГрК РФ;
  2. ст. 54 ГрК РФ;
  3. ФЗ №191, ст. 8, п. 4.

Упрощенка предполагает выдачу акта приемки и разрешения на ввод в эксплуатацию на основании лишь техобследования участка и здания, проведенного представителями органов власти. Если дом построен по всем правилам, соответствует нормативным документам и подключен к коммуникациям, собственник получит все необходимые документы.

Для инициирования процедуры также обращаются в отдел градостроительства и архитектуры. Документы подаются те же, что и на общих основаниях, за исключением разрешения на строительство и документов на землю. Эти же нормы действуют в отношении капитального ремонта или реконструкции.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Введение в эксплуатацию многоквартирного жилого здания

О том, как ввести дом в эксплуатацию в 2020 году, рассказывают ст. 55 ГрК РФ и Положение о государственном строительном надзоре. Далее процедура рассматривается поэтапно.

Действия застройщика

Строительная компания обращается в БТИ с просьбой изготовить техпаспорт дома, для чего на место выезжает сотрудник бюро. Далее застройщик подает заявление в орган местного самоуправления, выдавший разрешение на строительство, с просьбой о вводе объекта в эксплуатацию. Это можно сделать через МФЦ. Вместе с заявлением подается набор документов.

Администрация обязана в течение 7 дней рассмотреть обращение и сформировать комиссию для приемки дома, на момент ее приезда должно быть сделано следующее:

  • завершено возведение дома, то есть все строительно-монтажные работы выполнены;
  • подключены инженерные коммуникации;
  • прилегающая территория благоустроена;
  • заключены договора на обслуживание дома.

В состав комиссии входят архитектор, эколог, представители санстанции и пожарного надзора, прочие специалисты.

Они оформляют и подписывают акт приемки при условии соблюдения всех норм строительного, градостроительного и экологического законодательства. После этого застройщик просит администрацию разрешить ввод строения в эксплуатацию.

Отказ, если руководство строительной компании считает его неправомерным, обжалуется в судебном порядке. РВЭ оформляется в 2-х экземплярах. Один хранится в архиве выдавшей его структуры, второй вручают застройщику. Тот обязан передать копию документа подрядчику на стройплощадку.

Перечень необходимых бумаг

Вместе с заявлением о выдаче РВЭ подаются документы:

  • разрешение на строительство;
  • технический паспорт;
  • правоустанавливающие документы на землю;
  • градостроительный план территории (получают в администрации);
  • акт о соответствии постройки техрегламентам (подписывается представителем технадзора);
  • бумаги с подтверждением соответствия строения техусловиям;
  • схема размещения объекта и инженерных коммуникаций;
  • акт приемки;
  • заключение госстройнадзора о соответствии дома проекту.

В особых случаях могут потребоваться дополнительные документы.

Действия после выдачи акта ввода

Далее строительная компания:

  • завершает отделку;
  • выполняет пуско-наладочные работы;
  • заключает договора с электросетями и газовым хозяйством на поставку энергоресурсов;
  • оформляет договор с управляющей компанией;
  • организует приемку квартир по предварительно разработанному графику.

Покупатели квартир либо уполномоченное ими лицо первым делом попросят предъявить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Сроки и стоимость процедуры

В целом оформление разрешения на ввод в эксплуатацию занимает до 2-х месяцев.

Оплата взимается за:

  • услуги кадастрового инженера и БТИ: от 10 до 30 тыс. руб.;
  • регистрацию права собственности: 2 тыс. руб. (для физлиц).

Выдача справок и согласования в соответствии с законодательством осуществляются безвозмездно. Факт завершения строительства дома не означает, что он может использоваться по назначению. Сначала объект необходимо сдать государственной приемной комиссии и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Только после этого можно быть уверенным, что дом пригоден для проживания.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/kvartira/oformlenie/vvod-v-ekspluatacziyu-zhilogo-doma.html

«Сроки горят»: в чем разница между сроками сдачи в эксплуатацию и сроками получения ключей

Ввод в эксплуатацию жилого помещения

Фотоматериалы: zen.yandex.ru

В рекламных буклетах ЖК всегда прописаны сроки завершения строительства. 

Однако надо понимать, что буклет — это мини-презентация объекта. 

То есть, основные тезисы задвинуты в чёткие рамки, а подача информации заточена под наиболее выигрышную подачу для покупателя. 

Для ознакомления с «полной версией» всегда стоит ориентироваться на договор и внимательно его изучать. 

Например, в договоре «Срок ввода объекта в эксплуатацию» и «Срок передачи объекта долевого строительства» — это совсем полярные сроки. 

Во избежание путаницы в голове, мы вместе с экспертами решили рассказать о том, почему эти даты отличаются между собой и какую разницу по срокам они могут иметь.

По понятиям: в чем разница этих дат? 

«Срок сдачи дома в эксплуатацию – это фактически срок завершения строительства, то есть это крайняя дата, на которую выдано разрешение на строительство на конкретный дом. 

Срок передачи ключей – это юридическая дата, до которой застройщик обязан передать покупателю квартиру по акту приема-передачи. То есть все прекрасно понимают, что за 1 день все это сделать невозможно.

 Как только застройщик получил разрешение на ввод, наивно полагать, что на следующий день у всех дольщиков будет на руках акт приема-передачи: ведь всем дольщикам необходимо подъехать, осмотреть, принять квартиру, подписать все необходимые документы, получить физически ключи, принять счетчики, пообщаться с управляющей компанией и т.д, а это не быстрый процесс, все это занимает время. 

А вот дата передачи ключей – это именно тот срок, до которого застройщик согласно договору долевого участия обязуется подписать акты приема-передачи квартиры со всеми дольщиками», — объясняет Александр Козлов, коммерческий директор «Концерн РУСИЧ». 

Какая разница между сроком сдачи ЖК в эксплуатацию и получением ключей?

Мы разобрались, что та дата, которую потенциальный покупатель видит в рекламных роликах и буклетах ЖК, и та дата, когда покупатель получит  заветные ключи — разные даты, которые уж точно не происходят в одном месяце, и даже могут не произойти в один год. 

«От ввода объекта в эксплуатацию до передачи ключей может пройти от 2 до 9 месяцев, сроки могут отличаться в зависимости от застройщика и параметров конкретного проекта. 

Такая разница закладывается для того, чтобы у застройщика после ввода было время устранить все замечания, например, в оформлении технической документации. Кроме того, в ходе визита комиссии по приемке на объект, могут обнаружиться мелкие недочеты.

  Также, если новостройку вводят в эксплуатацию зимой, а у застройщика есть определённые обязательства по благоустройству территории, закладывается дополнительное время на выполнение этих работ весной, чтобы будущие жители, приезжая за ключами попадали в красивый двор. 

Период между вводом и передачей ключей может зависеть от того, сколько квартир с отделкой продается в комплексе. Так, на приемку квартир с отделкой уходит значительно больше времени, чем на приемку квартир без нее.

Если к отделке есть замечания, то процесс их устранения может быть довольно длительным, так как он включает в себя не только непосредственные работы, но и повторный визит владельца на осмотр.

Такие визиты происходят совместно с представителем обслуживающей организации, которая занимается приемкой.

Чтобы сдать все в идеальном виде, требуется время, поэтому застройщики оставляют себе такой временной люфт между вводом и передачей ключей 

Если в комплексе нет квартир с отделкой, разница между вводом и ключами, может быть минимальной и составлять не более двух месяцев», — поясняет Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

Кстати! Что касается отслеживания сроков строительства на законодательном уровне — за ними никто, к сожалению, не следит.

«На законодательном уровне промежуток времени между вводом в эксплуатацию и получением ключей не регулируется, поэтому застройщики руководствуются внутренними положениями и бизнес-процессами, однако слишком большая разница во времени между этими двумя этапами может насторожить банки и существует вероятность отказа в проектном финансировании и аккредитации проекта по ипотечным программам», — добавляет Александр Козлов. 

О «лимитах» застройщика: на сколько можно подвинуть сроки сдачи в эксплуатацию и выдачи ключей, чтобы не пошла «просрочка»?

«Для девелопера важно завершить строительство в отведённое время. Несмотря на отсутствие серьезной ответственности застройщика за смещение даты ввода объекта в эксплуатацию, для государственных служб это факт является основанием для более пристального внимания за работой компании. Стройка может быть остановлена органами государственного строительного контроля и надзора.

Ответственность перед дольщиками наступает только в случае несоблюдения срока передачи ключей даже на незначительный срок.

Клиенты могут потребовать от застройщика выплату неустойки (1\300 ставки рефинансирования – если участник юрлицо, 1\150 – если участник физлицо от цены договора) за каждый день просрочки.

Однако стоит отметить, что стороны всегда могут в согласительном порядке перенести срок передачи объекта долевого строительства путем подписания сторонами Дополнительного соглашения к ДДУ», — рассказывает Руслан Соловьёв, руководитель проектов ГК «Инград». 

«Подписание этого документа лишает дольщика права требовать с застройщика неустойку за неисполнение первоначальных обязательств. Однако покупатель может и не подписывать дополнительное соглашение. По закону дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в том случае, если застройщик превысил срок по передаче квартиры на 2 месяца.

Нарушение сроков ввода в эксплуатацию или сроков передачи ключей дольщикам более чем на 6 месяцев грозит девелоперу тем, что новостройка попадет в реестр проблемных объектов.

Отдельно отмечу, что в период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 действует мораторий на включение объектов в реестр проблемных и на выплату неустоек за неисполнение застройщиком своих обязательств.

По сути, речь идет об отсрочке, которая позволяет девелоперам аккумулировать средства и направить их на завершение строительства», — добавляет Надежда Коркка управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

В сухом остатке мы имеем следующее: 

  • – Дата ввода в эксплуатацию никогда не равняется передаче ключей;
  • – Можно не обладать дипломом маркетолога, но однозначно стоит иметь ввиду, что та информация, которая указана в рекламных буклетах —  это наиболее выигрышные выжимки, на которые легче ориентироваться, однако главный правдивый ориентир — подписанный договор и все даты, указанные в нем.

Источник: https://ProNovostroy.ru/news/11877581-sroki-goriat-v-chem-raznitca-mezhdu-srokami-sdachi-v-ekspluatatciiu-i-srokami-polucheniia-kliuchey/

Ввод многоквартирного дома в эксплуатацию: пошаговая инструкция для застройщика

Ввод в эксплуатацию жилого помещения

Действующее российское законодательство гласит, что каждый объект жилого назначения может использоваться только после официального введения его в эксплуатацию и получения на руки соответствующего документа о готовности дома к проживанию. В рамках проверки специалисты проводят оценку объекта на соответствие строительным и санитарным нормам.

Стоит отметить, что любые сделки с недвижимостью требуют документального оформления, соответственно, полный пакет документов на жилой объект ИЖС может быть предоставлен собственником только при наличии документа, признающего частный дом законной постройкой. В частности, без разрешающего документа владелец не сможет получить кадастровый и технический паспорт на объект жилой недвижимости.

Основополагающими документами в общем перечне, определенном Градостроительным кодексом РФ, являются разрешение на строительство объекта ИЖС и акт ввода дома в эксплуатацию. Однако, с августа 2018 г. для строительства объектов ИЖС не требуется получения разрешения на строительство.

Важно! Даже если частный дом возводился несколько десятков лет назад, но владелец не оформлял на объект документы, для получения правоустанавливающей документации (к примеру, для продажи) потребуется наличие разрешения на ввод частного дома в эксплуатацию, подтверждающее соблюдение всех норм и требований проектно-строительной декларации.

Ввод дома в эксплуатацию: пошаговая инструкция

Для использования построенного/реконструированного сооружения по назначению необходимо получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Оно подтверждает окончание всех строительных работ, а также соответствие состояния здания требованиям положений Градостроительного кодекса и нормативам.

Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома

Как выше было сказано, этот документ подтверждает факт окончания строительных мероприятий на объекте. Объем работ должен соответствовать значениям, указанным в проекте и разрешении на их выполнение.

Статья 10 (в п. 1) ГрК устанавливает, что здания, возведение которых не окончено, считаются объектами незавершенного строительства. Все права на них должны быть зарегистрированы.

Причем если строительство многоэтажного сооружения не было завершено, оно не может использоваться по своему назначению. Для этого необходимо осуществить ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

И только после получения соответствующих бумаг может проводиться заселение собственников.

Законодательство предписывает также выполнять обследование объекта специальной комиссией, если для сооружения не предусматривается госстройнадзор.

Получение бумаги

Согласно правилам Градостроительного кодекса, а также положениям ФЗ №131, выдача разрешения на реконструкцию/строительство или ввод в эксплуатацию объекта, находящегося в пределах территории городского поселения, осуществляется местной администрацией. Для этого заинтересованный субъект обращается в уполномоченный орган, выдавший ему бумаги на возведение здания.

Заявление и приложения к нему

Градостроительный кодекс устанавливает перечень бумаг, необходимых заявителю, осуществляющему ввод дома в эксплуатацию. Документы, которые должен предоставить субъект, следующие:

  1. Заявление.
  2. Правоустанавливающие бумаги на участок.
  3. Градостроительный план застройки.
  4. Разрешение на строительство.
  5. Акт приемки. Этот документ предоставляется в случае выполнения работ по договору.
  6. Бумага, удостоверяющая соответствие здания требованиям техрегламентов. Она подписывается застройщиком.
  7. Схема расположения сооруженного, отремонтированного или реконструированного здания, а также прилегающих к нему инженерно-технических коммуникаций и планировочная организация территории. Эти документы также подписываются застройщиком.
  8. Бумаги, удостоверяющие соответствие сооружения техусловиям. Они заверяются представителями предприятий, осуществляющих обслуживание инженерно-технических коммуникационных сетей.
  9. Заключение комиссии гостройнадзора (если соответствующая процедура предусмотрена для объекта). В данном документе указывается соответствие здания требованиям проекта и техрегламента, в том числе относительно параметров оснащенности учетными устройствами и энергетической эффективности. Для отдельных объектов дополнительно предоставляется заключение экологической контрольной комиссии.

Обеспечение инженерными коммуникациями

Чтобы осуществить ввод в эксплуатацию жилого дома, необходимо его благоустроить. В первую очередь речь идет о прокладке инженерно-технических сетей. Ввод дома в эксплуатацию осуществляется при наличии готовых к работе систем:

  • Водоснабжения — сооружение должно быть подключено к местной или центральной магистрали. В первом случае это может быть колодец или скважина.
  • Электрообеспечения — должны быть установлены ЛЭП, осуществлено подключение.
  • Канализации — специфика подключения будет зависеть от того, где располагается жилой дом. Ввод эксплуатацию может осуществляться в сельской местности или в черте города. В первом случае, как правило, централизованной канализации нет. К каждому сооружению подходит автономная система. В городе канализация является централизованной.
  • Отопления — выбор системы зависит также от места расположения. Как правило, в пригороде используется газовое, печное, бойлерное отопление.

Немаловажное значение имеет также удобный подъезд к сооружению. Это может быть асфальтовая или гравийная дорога.

Ввод дома в эксплуатацию осуществляется специальной комиссией. Для исключения любых претензий к сооружению следует соблюсти ряд правил.

В первую очередь необходимо посетить кадастровую палату по адресу расположения объекта, чтобы вызвать инженера для уточнения существующих границ и фиксации факта возведения постройки.

В доме при этом должны уже присутствовать окна, двери, крыша, крыльцо, межэтажные перекрытия.

Чтобы приехала комиссия, необходимо направить заявление в территориальный орган власти. К нему прилагается разрешение на строительство и правоустанавливающие бумаги на участок.

В градостроительный отдел следует предоставить заявление об обследовании, паспорт на сооружение. Последний выдается кадастровым инженером. В исполнительном органе необходимо взять перечень учреждений, с которыми нужно согласовать документацию. К контрольным структурам в частности относят пожарную, газовую, электрическую службу.

Получив одобрение на ввод дома в эксплуатацию, уплатив установленную пошлину за выполнение обследования, все бумаги подают в градостроительную службу.

Важные нюансы

В период ожидания специалистов, которые будут выполнять осмотр и ввод дома в эксплуатацию, целесообразно обратиться в ЕГРП для получения запроса об ограничениях, арестах и сервитутах на участок.

При получении кадастрового паспорта необходимо внимательно проверить все данные. В случае обнаружения неточностей либо ошибок следует незамедлительно обратиться к соответствующему должностному лицу.

Обязательным для посещения является Комитет по градостроительству и архитектуре. В этот орган предоставляются:

  1. Правоустанавливающие документы на участок.
  2. Выписка из ЕГРП об отсутствии ограничений, арестов, сервитута.
  3. Разрешение на строительство.
  4. Схема расположения объектов на участке на момент обращения.
  5. Проект.

После получения всех согласованных документов необходимо пойти в местную администрацию. Там пишется заявление. После этого нужно снова отправиться в градостроительный отдел. Здесь следует написать окончательное заявление о вводе в эксплуатацию сооружения.

Если после проверки поданных бумаг не будет обнаружено недочетов и ошибок, через месяц можно забрать акт. После этого все документы сдаются в БТИ.

Упрощенный вариант

Суть этого подхода в простоте подготовительного этапа. Такой порядок не предполагает надзора за строительством. Нет необходимости согласовывать пакет бумаг с разными структурами. Перечень документов для упрощенного и обычного ввода в эксплуатацию одинаковый.

Заинтересованному лицу также необходимо посетить градостроительный отдел в местной администрации. Все собранные документы передаются соответствующим служащим. Они их проверяют, а затем через месяц выносят решение. Заявление будет удовлетворено, если в соответствии с документацией сооружение будет построено и подключено к инженерным сетям.

Чтобы удостовериться в этом, представители власти приезжают на участок и обследуют его. Составленного по результатам осмотра акта будет достаточно для ввода сооружения в эксплуатацию.

Нормативная база

В соответствии со статьей 48 (п. 3) ГрК, для осуществления строительных работ или мероприятий по реконструкции нет необходимости разрабатывать и согласовывать проект. Статья 54 Кодекса предусматривает случаи, в которых госстройнадзор не обязателен.

В частности, он не выполняется в отношении объектов ИЖС. Градостроительный кодекс, в статье 8 (п. 4), устанавливает возможность проведения упрощенной процедуры ввода сооружения в эксплуатацию.

В этой же норме разъясняются особенности получения необходимой документации. При возведении здания с нуля необходим кадастровый план и бумаги на участок.

В последних должны присутствовать характеристики надела.

Заключение

Процесс ввода сооружения в эксплуатацию достаточно трудоемкий и занимает определенное время. Сложности могут возникнуть на этапе согласования бумаг с контрольными службами.

Чтобы ввести дом в эксплуатацию, потребуются справки о соответствии сооружения санитарным, строительным, экологическим нормам. Эти бумаги подписываются инженером, ответственным за строительство. Обязательным документом является справка о соответствии пожарным нормам.

Упрощенный порядок избавляет заинтересованного субъекта от многочисленных походов в контрольные организации. Однако в любом случае обследование сооружения должно быть проведено представителями местной администрации.

Отказ о выдаче разрешения

Орган, принимающий отрицательное решение по вводу объекта в эксплуатацию, должен привести мотивированное разъяснение и указать причины. В качестве последних могут выступать:

  • Отсутствие необходимой документации для получения разрешения.
  • Несоответствие параметров отремонтированного или реконструированного сооружения/здания. Это положение не распространяется на конструкции ИЖС.
  • Несоответствие объекта предписаниям градостроительного плана участка либо требованиям, содержащимся в разрешении на строительство.
  • Невыполнение ответственным лицом обязанности передать в уполномоченный орган сведения о площади, этажности и высоте планируемого сооружения/здания, а также сетях инженерного и технического обеспечения. Отсутствие копий результатов изысканий, разделов проектных документов либо планировочной схемы земельного участка с указанием расположения конструкции для размещения в информационной базе по обеспечению градостроительной деятельности.

Разрешение выдается только после предоставления указанных бумаг.

Что значит — дом (частный) введен в эксплуатацию? вопр вн

Частный дом был введен в эксплуатацию (БТИ ввело) по 93-ФЗ. Сейчас совместный собственник подал иск о том, что введение в эксплуатацию было незаконным (дом находится в черте города, а 93-ФЗ регламентирует негородские постройки).

БТИ подтвердило, что строение законное и не самовольное, но в эксплуатацию это строение ввели по ошибочным основаниям.

Вопрос: Объясните пожалуйста, что значит — ввод в эксплуатацию (просто фундамент нельзя же ввести в эксплуатацию, а в дом подведены все коммуникации, в нем живут и т. д.).

Источник: https://xn--80aajrcjbjmedh4bq.xn--p1ai/zhilishche/poryadok-stroitelstva-obekta-kapitalnogo.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.