Учет субаренды

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Учет субаренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

При аренде любого имущества (как движимого, так и недвижимого) надо оформить в двух экземплярах (один для арендодателя, второй для арендатора) два документа:

  • договор аренды. Договор аренды недвижимости, заключенный на год и более, надо зарегистрировать в территориальном органе Росреестра;
  • акт приема-передачи арендованного имущества.

При возврате имущества арендодателю надо оформить в двух экземплярах акт возврата арендованного имущества.

В бухгалтерском учете в течение срока аренды:

В налоговом учете передача и получение имущества в аренду не отражаются.

Амортизацию на ОС, сданное в аренду, продолжает начислять арендодатель.

Он же платит налог на имущество по ОС, облагаемым этим налогом.

Учет у арендодателя

Арендодатель учитывает арендную плату:

  • если сдача имущества в аренду является одним из основных видов деятельности организации (например, когда организация больше не ведет никакой деятельности) – в составе выручки и в бухгалтерском, и в налоговом учете;
  • в остальных случаях – в прочих доходах в бухгалтерском учете и во внереализационных доходах в налоговом учете.

Арендную плату надо включать в доходы на последнее число каждого месяца.

Проводка при этом будет такая:

ПроводкаОперация
Д 62 – К 90 (91)Начислена арендная плата за месяц

Для целей НДС предоставление имущества в аренду является услугой, облагаемой налогом по ставке 18%.

На последнее число каждого месяца арендодатель начисляет НДС на сумму арендной платы за месяц и не позднее 5-го числа следующего месяца выставляет арендатору отгрузочный счет-фактуру.

Учет у арендатора

Арендная плата учитывается в бухгалтерских и налоговых расходах арендатора на основании договора аренды и акта приемки-передачи арендованного имущества.

Составлять акт об оказании услуг по договору аренды надо, только если это прямо предусмотрено договором.

В бухгалтерском учете арендная плата всегда включается в расходы на последнее число каждого месяца аренды:

ПроводкаОперация
Д 20 (26, 44) – К 60Арендная плата за месяц включена в затраты

Для целей налога на прибыль арендная плата включается в расходы.

НДС с арендной платы принимается к вычету на последнее число каждого месяца аренды на основании счета-фактуры арендодателя.

Субаренда

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) на срок, не превышающий срока договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В этом случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. 

См. также:

  • Доходные вложения в материальные ценности
  • Лизинг
  • Договор аренды
  • Договор ренты

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Аренда: подробности для бухгалтера

  • Практические вопросы определения срока аренды по МСФО (IFRS) 16 «Аренда» … не подлежащего досрочному прекращению периода аренды, организация должна применять определение … арендодателя на прекращение аренды является опционом на прекращение аренды. Период, покрываемый … проанализировать:
    существование опциона на прекращение аренды (предположим, что договором предусмотрена … участков со схожими характеристиками (предмет аренды, целевое назначение арендуемых объектов, … неопределенный срок. Целевое назначение объекта аренды — проведение комплексного освоения территории …
  • МСФО (IFRS) 16 «Аренда»: проблемные вопросы применения стандарта и автоматизации расчетов на базе продукта SAP … для определения, является ли договор аренды арендой в соответствии с МСФО (IFRS … отчетности.
    При значительном количестве договоров аренды требуется выбрать программный продукт, определить … освобождение для краткосрочных договоров аренды и договоров аренды объектов с низкой стоимостью … дисконтирования составляет 10,4 %. Договор аренды предусматривает обеспечительный платеж, который арендатор … арендатор должен переоценить обязательство по аренде, используя пересмотренную ставку дисконтирования, которая …
  • Доходы от операционной аренды: признание и учет … 16 ФСБУ «Аренда» объекты учета аренды, возникающие по договору аренды, в рамках которого … в целях применения ФСБУ «Аренда» объекты учета аренды, возникающие в рамках договоров … (рыночных) условиях.
    Налогообложение доходов от аренды.
    Доходы, полученные бюджетным (автономным) … учреждением от аренды, поступают в самостоятельное распоряжение учреждения … учреждениях»).
    Сделкой с заинтересованностью договор аренды будет признаваться, если руководители арендодателя …
  • Учреждение сдает имущество в аренду … »).
    Сделкой с заинтересованностью договор аренды будет считаться, если руководители … операционной аренды и доходов от аренды.
    Бухгалтерский учет объектов аренды ведется … объектов учета аренды.
    Объекты учета аренды, возникающие по договору аренды, в … целях применения ФСБУ «Аренда» объекты учета аренды, возникающие в рамках … организации помещение в аренду. По договору аренды ежемесячная плата составила … бюджетным (автономным) учреждением от аренды, поступают в самостоятельное распоряжение учреждения …
  • Осуществление закупок в рамках Закона № 223-ФЗ для аренды имущества … единственного поставщика отнесено заключение договора аренды недвижимого имущества нежилого здания (или … , строении, сооружении, нежилом помещении (соответственно, аренда иного движимого имущества, например автотранспорта … обычно конкретная потребность заказчика в аренде нежилого недвижимого имущества (например, производственных … слов о предмете договора аренды
    При аренде имущества предмет договора описывается с … , касающиеся специфики такого вида аренды, как прокат, аренды транспортных средств (как с …
  • Изменения в федеральном стандарте учета “Аренда” … расторжение договора аренды.
    СГС «Аренда» установлены виды аренды:
    операционная аренда;
    неоперационная (финансовая) аренда.
    В реализации … договора аренды участвуют … досрочного расторжения договора операционной, неоперационной аренды, договора безвозмездного пользования имуществом … договоров безвозмездного пользования или договоров аренды (имущественного найма), предусматривающих предоставление …
  • Учет аренды в соответствии с МСФО 16 … контракт будет являться договором аренды.
    Договор аренды
    Заключенный договор может … активом Кт
    Обязательства по аренде
    ;
    Последующее признание актива … по аренде Кт
    Обязательство по аренде
    . Учет аренды арендодателем
    Учет аренды арендодателем … между операционной и финансовой арендой.
    Финансовая аренда предусматривает передачу всех … Дебиторская задолженность по аренде
    .
    Учет операционной аренды
    Арендодатель признает поступления … на дату начала аренды. Если период аренды превышает один год, …
  • Продажа арендодателем права требования по договору финансовой аренды … проблемы
    Организация-арендодатель заключает договор аренды, которая квалифицируется в бухгалтерском … качестве объектов учета неоперационной (финансовой) аренды. Положения настоящей Рекомендации применяются в … «Бухгалтерский учет аренды» чистая стоимость инвестиции в аренду проверяется на обесценение … под обесценение дебиторской задолженности по аренде.
    Иными словами, досконально точное … балансовая стоимость дебиторской задолженности по аренде оказалась равной сумме вознаграждения, предусмотренного …
  • Условия для отсрочки по арендной плате по договорам аренды недвижимости … уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее – Требования … уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее – Требования … жилых помещений, по договорам аренды, осуществляющие деятельность в отраслях … в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), … образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления … соглашения к договору аренды.
    Стороны договора аренды могут установить более …
  • Признание в учете объектов неоперационной (финансовой) аренды при определении налога на имущество учреждений … учете обязательств (кредиторской задолженности по аренде) перед правообладателем (арендодателем) … на дату классификации объектов аренды (далее – арендные обязательства пользователя …  ведением переговоров по заключению договора аренды (договора безвозмездного пользования), включающие … признаваемые объектами неоперационной (финансовой) аренды, являющиеся по своей экономической ( … объектом лизинга (неоперационной (финансовой) аренды), стоимость которого включается в налогооблагаемую …
  • Покупаем автомобиль в лизинг. Внимание: финансовая аренда! … связанные с заключением договора аренды, и выкупная стоимость имущества … дохода лизингодателя. Согласно СГС «Аренда» в первоначальную стоимость объекта … непосредственно связанным с заключением договора аренды, относятся расходы на уплату … полномочия учредителя, объекты финансовой аренды признаются в бюджетном учете учредителя … учреждения отражаются объекты операционной аренды по отношениям безвозмездного пользования … отметим, что согласно СГС «Аренда» объекты лизингового имущества подлежат …
  • Как учитывать расходы, произведенные за счет доходов от аренды? … более года (объекты учета операционной аренды). Как правильно в бухгалтерском учете … более года (объекты учета операционной аренды). Как правильно в бухгалтерском учете … Таким образом, доходы, полученные от аренды имущества (при условии, что это … на содержание имущества, сданного в аренду или переданного в безвозмездное пользование … или содержание имущества, сданного в аренду;
    2) доходы, полученные от … );
    на содержание имущества, сданного в аренду. Такие расходы целесообразно учитывать на …
  • Кто отвечает за выполнение требований пожарной безопасности при использовании передаваемого в аренду имущества? … здания были переданы в аренду. Согласно договорам аренды ответственность за действия арендаторов … установлено, что помещения находятся в аренде у предпринимателя на основании договора … обязанности, установленные договором аренды.
    Итак, при заключении договора аренды в его тексте … безопасности при использовании передаваемого в аренду имущества
    . Также следует определить конкретные … ответственными действиями, например заключением договора аренды, перепланировкой или реконструкцией здания (помещения …
  • Операционная аренда: организуем учет согласно стандарту … операций в рамках операционной аренды, поскольку данная аренда чаще всего встречается … пользования, имуществом, предусмотренный договором аренды (имущественного найма) или договором … , 25 СГС «Аренда» основными объектами учета операционной аренды правообладателя (арендодателя) имущества … сроки полезного использования объектов операционной аренды (оставшиеся сроки пользования объектами … балансодержателя).
    * * *
    Согласно Стандарту объекты учета аренды классифицируются для целей ведения бухгалтерского …
  • Бухгалтерский учет объектов аренды в учреждениях с 2018 года … основном признается объектом операционной аренды. Финансовая аренда еще не распространена среди … классификационным признакам (операционная, неоперационная (финансовая) аренда, объекты основных средств, полученные в … согласно СГС «Аренда» данный объект аренды относится к объектам операционной аренды.
    Оставшийся срок … силу п. 25 СГС «Аренда» доходы от аренды признаются доходами текущего финансового … согласно СГС «Аренда» данный объект аренды относится к объектам операционной аренды.
    Оставшийся срок …

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/arenda.html

Субаренда. Бухгалтерский учет и налогообложение

Учет субаренды

Рассмотрим бухгалтерский и налоговый учет арендных платежей у арендодателя, арендатора и субарендатора.

Если помещение, арендованное на продолжительный срок, простаивает без дела, требуя при этом постоянного внесения за него арендной платы, то вполне разумно предоставить арендованное помещение в субаренду или передать свои арендные права и обязанности другой фирме.

Правовой аспект

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Что будет, если сдать имущество в субаренду без согласия арендодателя

Что будет, если вопреки условиям договора арендатор все-таки сдал имущество в субаренду? Например, как арендодатель узнает о нарушении договора?

Гражданско-правовые отношения

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора.

Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (ст. 301, 303 ГК РФ).

В этом случае, арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Кроме этого арендодатель может:

  • потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (п. 1 ст. 330 ГК РФ);
  • потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (п. 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же цель арендодателя – только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (п. 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (см. постановление ФАС Московской области от 08.07.14 № Ф05-6553/2014).

Налоговые последствия

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом:

Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (подп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально.

Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т. п.) нужно включить во внереализационные доходы (п. 3 ст. 250 НК РФ).

НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

Учет у арендодателя

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Арендная плата, полученная от арендатора, включается в доходы в следующем порядке:

  • если предоставление имущества в аренду является одним из видов деятельности организации, то арендные платежи признаются доходами от обычных видов деятельности;
  • если предоставление имущества в аренду не является видом деятельности организации – арендная плата включается в прочие доходы (п. 4, 5, 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утв. приказом Минфина России от 06.05.99 № 32н).

Арендная плата (как в качестве выручки, так и в качестве прочих доходов) признается в бухгалтерском учете доходом на последнее число каждого месяца аренды (п. п. 12, 15 ПБУ 9/99).

В первом случае на последнее число истекшего месяца аренды организация отражает выручку по дебету счета учета расчетов с арендатором (например, 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами») и кредиту счета 90 «Продажи», субсчет 90-1 «Выручка» (п. 12, 15 ПБУ 9/99, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н).

Во втором случае арендная плата, подлежащая получению от арендатора, на последнее число истекшего месяца субаренды отражается по дебету счета 76 в корреспонденции со счетом 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы» (п. п. 12, 15 ПБУ 9/99).

При этом арендодатель в зависимости от того, на каком счете учитывается имущество, переданное в аренду, отражает его на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства» или к счету 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Налог на добавленную стоимость

Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду признается объектом налогообложения по НДС (п. 5 ст. 38, п. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

По общему правилу моментом определения налоговой базы по НДС при оказании услуг является наиболее ранняя из следующих дат (п. 1 ст. 167 НК РФ):

  • день отгрузки (оказания) услуг;
  • день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящего оказания услуг.

По договору аренды услуги носят длящийся характер и оказываются непрерывно в течение всего срока действия договора.

Источник: https://www.praktik-rw.ru/obshchaya-sistema/224-subarenda-bukhgalterskij-uchet-i-nalogooblozhenie

Организация на УСН. Аренда и субаренда

Учет субаренды

Наша организация берет в аренду офисные помещения у физлиц и сдает их в субаренду юридическим лицам.
Какие я должна сделать операции в программе 1С по УСН (доходы), чтобы правильно начислить аренду, НДФЛ арендаторов и правильно списать все в расходы?

Арендатор

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная платаустанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

При принятии арендованного помещения на основании передаточного акта в бухгалтерском учете арендатора производится запись по дебету забалансового счета 001«Арендованные основные средства».

Аналитический учетпо счету 001 «Арендованные основные средства» ведется по арендодателям, по каждому объекту арендованных основных средств (по инвентарным номерам арендодателя).

Согласно Инструкции по применению Плана счетов арендованные основные средства учитываются на счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договорах аренды.

При возврате арендодателю арендованного помещения (возврат также оформляется передаточным актом), арендатор делает запись по кредиту счета 001.

В соответствии с ПБУ 10/99 «Расходы организации», утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 33н, арендные платежи признаются для арендатора расходами по обычным видам деятельности.

Согласно п. 18 ПБУ 10/99 расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления (допущение временной определенности фактов хозяйственной деятельности).

Если организацией, которая вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность, принят порядок признания выручки от продажи продукции и товаров не по мере передачи прав владения, пользования и распоряжения на поставленную продукцию, отпущенный товар, выполненную работу, оказанную услугу, а после поступления денежных средств и иной формы оплаты, то и расходы признаются после осуществления погашения задолженности.

В бухгалтерском учете арендатора производятся следующие записи:

ДЕБЕТ 20 (26, 44 КРЕДИТ 76
– начислена арендная плата;

ежемесячно ДЕБЕТ 76   КРЕДИТ 50, 51
– арендная плата фактически уплачена.

Если условиями договора аренды предусмотрено перечисление арендной платы авансом, то бухгалтерские записи у арендатора будут выглядеть так:

ДЕБЕТ 76   КРЕДИТ 50, 51
– уплачены денежные средства в счет предстоящих арендных платежей;

ДЕБЕТ 20 (26, 44)   КРЕДИТ 76
– начислена арендная плата за текущий месяц;

ДЕБЕТ 76   КРЕДИТ 76
– арендная плата за текущий месяц зачтена в счет ранее выданного арендодателю аванса (предоплаты).

Для целей налогового учета арендные платежи за арендуемое имущество учитываются при применении УСН в составе расходов на основании п.п. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Поскольку Ваша организация применяет объект налогообложения «доходы», расходы для целей налогообложения не учитываются.

При определении налоговой базы по НДФЛучитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ (п. 1ст. 210 НК РФ).

В соответствии со ст. 226 НК РФ российские организации, индивидуальные предприниматели, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 224 НК РФ.

Указанные лица именуются налоговыми агентами.

Исчисление сумм и уплата налога производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. 214.3, 214.4, 214.5, 214.6, 226.1, 227, 227.1 и 228 НК РФ с зачетом ранее удержанных сумм налога.

П.п. 1 п. 1 и п. 2 ст.

228НК РФ предусмотрено, что физические лица, получающие вознаграждения от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном ст. 225НК РФ.

Таким образом, сообщил Минфин РФ в письме от 27.08.2015 г. № 03-04-05/49369, указанные положения НК РФ применяются к доходам, полученным физическими лицами по договору аренды имущества, в случаях, когда такой доход выплачивается физическими лицами или организациями, не являющимися налоговыми агентами (например, иностранными организациями).

В отношении доходов, выплачиваемых российской организацией физическому лицу по договору аренды жилого помещения, положения ст. 228НК РФ неприменимы.

Поэтому российская организация, выплачивающая физическому лицу арендную плату за арендуемое у него помещение, признается налоговым агентом в отношении таких доходов физического лица и, соответственно, должна исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет НДФЛ в порядке, предусмотренном ст. 226НК РФ.

При этом для исполнения обязанностей налогового агента организации не требуется согласия физического лица — налогоплательщика.

В бухгалтерском учете:

ДЕБЕТ 76   КРЕДИТ 68
– удержан НДФЛ с суммы арендной платы;

ДЕБЕТ 76   КРЕДИТ 51
– перечислена сумма арендной платы (за минусом удержанного НДФЛ);

ДЕБЕТ 68   КРЕДИТ 51
– перечислен удержанный НДФЛ в бюджет.

Налоговые агенты обязаны перечислять суммы исчисленного и удержанного налога не позднее дня, следующего за днем выплаты налогоплательщику дохода (п. 6 ст. 226 НК РФ).

П. 1 ст. 230 НК РФ установлено, что налоговые агенты должны вести учет доходов, полученных от них физическими лицами в налоговом периоде, предоставленных физическим лицам налоговых вычетов, исчисленных и удержанных налогов в регистрах налогового учета.

Формы регистров налогового учета и порядок отражения в них аналитических данных налогового учета, данных первичных учетных документов разрабатываются налоговым агентом самостоятельно и должны содержать:

– сведения, позволяющие идентифицировать налогоплательщика;

– вид выплачиваемых налогоплательщику доходов и предоставленных налоговых вычетов, а также расходов и сумм, уменьшающих налоговую базу, в соответствии с кодами, утверждаемыми ФНС РФ;

– суммы дохода и даты их выплаты;

– статус налогоплательщика;

– даты удержания и перечисления налога в бюджетную систему РФ;

– реквизиты соответствующего платежного документа.

При этом в случае, если налоговым органом в ходе проведения проверок налоговых агентов выявляются факты отсутствия учета объекта налогообложения по НДФЛ в разрезе каждого физического лица, организация подлежит привлечению к ответственности, предусмотренной ст. 120 НК РФ за грубое нарушение правил учета доходов и (или) расходов и (или) объектов налогообложения (письмо ФНС РФ от 29.12.2012 г. № АС-4-2/22690).

Налоговые агенты представляют в налоговый орган по месту своего учета также Справку о доходах физического лица (форма 2-НДФЛ

Источник: https://ab-express.ru/articles/organizatsiya-na-usn-arenda-i-subarenda/

Организационные аспекты, учет и налогообложение операций по субаренде нежилых помещений

Учет субаренды

“Бухгалтерский учет и налоги в торговле и общественном питании”, 2009, N 4

В статье рассмотрены ситуации по бухгалтерскому учету и налогообложению операций по субаренде нежилых помещений.

В настоящее время субаренда для многих предприятий является не просто дополнительным источником дохода, но и вынужденной мерой выживания в кризисных условиях.

В последний год четко прослеживается тенденция снижения объемов арендуемых хозяйствующими субъектами площадей и увеличение предложения в сфере субаренды недвижимости.

Причем если изначально многие предприятия брали в аренду заведомо большие площади, планируя получать от субаренды дополнительный доход в виде превышения платы, получаемой от субарендатора, над платой за аренду, то сейчас плата за субаренду как правило не превышает плату самого арендатора за арендуемое помещение.

Субаренда – это передача части арендованного имущества в аренду третьему лицу или группе лиц. В этом случае арендатор выступает уже в роли арендодателя.

Схема взаимодействия сторон договора прямой аренды и субаренды представлена на рисунке 1.

Схема взаимоотношений сторон по договору субаренды

———————-¬ Прямой договор аренды¦ Арендодатель – +———————————>———-¬¦ собственник ¦ Согласие в договоре на субаренду ¦Арендатор¦¦недвижимого имущества+- — — — — — — — — — — ->L–T—T—L–T——————- /¦ ¦ /¦ Субарендатор должен удостовериться в правомочиях ¦ Договор как собственника, так и арендатора по распоряжению ¦ ¦ субаренды ¦ имуществом ¦/ —–+—+—–¬ L- — — — — — — — — — — — — + Субарендатор ¦

L—————

Рис. 1

Имущество в аренду может сдавать собственник и лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Отношения по субаренде регулируют положения ГК РФ, в частности ст. ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Невозможно заключение договора субаренды без согласия собственника, такая сделка будет считаться недействительной, и арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков.

Таким образом, существуют следующие варианты условий договора аренды в части, касающейся разрешения собственника имущества на субаренду.

  1. В договоре отсутствует разрешение собственника имущества на сдачу недвижимости в субаренду. В этом случае сделка между арендатором и субарендатором является недействительной, а арендодатель может потребовать как расторжения основного договора аренды, так и возмещения нанесенного ущерба. Если арендатор не против субаренды, а в основном договоре такое разрешение отсутствует, то перед заключением договора субаренды необходимо составить дополнительное соглашение к договору или зафиксировать изменения к договору аренды о согласии на субаренду.
  2. В договоре аренды сразу содержится пункт, дающий разрешение от собственника имущества на субаренду. Документ о согласии на сдачу имущества в субаренду лучше оформить в качестве приложения к договору. Согласие арендодателя также может быть оформлено в виде письма, соглашения, протокола, дополнения к договору и т.п., копию которого субарендатору необходимо получить на руки.
  3. В договоре аренды содержится прямой запрет на субаренду.
  4. В договоре аренды содержится требование, что арендатор может сдавать площади в субаренду только с письменного согласия арендодателя в каждом конкретном случае. Чаще всего такое требование связано с тем, что у арендодателя имеются определенные требования к формату и концепции деловых и торговых центров.

При заключении договора субарендатору следует внимательно ознакомиться с договором аренды между собственником имущества и арендатором, чтобы иметь информацию по следующим моментам:

  • срок прямого договора аренды – так как договор субаренды имеет производный характер, то он не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды;
  • наличие письменного согласия арендодателя на субаренду (и условия такого согласия, так как зачастую в договоре содержится небезусловное согласие с разными оговорками и условиями);
  • отсутствие нарушений договора аренды со стороны арендатора – если нарушения имеются, то это может повлечь за собой расторжение договора аренды и, соответственно, договора субаренды.

Каждая сторона договора субаренды несет определенные риски, связанные со спецификой субаренды, основные из них представлены на рисунке 2.

Виды рисков сторон договора аренды и субаренды

—————————————–¬ ¦Риски сторон договора аренды и субаренды¦ L——————–T——————– ————————-+————————¬ ¦/ ¦/ ¦/————+———–¬————+———–¬————+———–¬¦ Риски арендодателя ¦¦ Риски арендатора ¦¦ Риски субарендатора ¦¦ ¦¦ (субарендодателя) ¦¦ ¦L———-TT————L———-TT————L———-TT———— -L/ -L/ -L/ / / /————————¬————————¬————————¬¦- конкуренция со ¦¦- риск не найти или ¦¦- досрочное расторжени妦стороны арендаторов; ¦¦найти через ¦¦договора аренды, что ¦¦- возможность нанесения¦¦продолжительное время ¦¦повлечет расторжение ¦¦ущерба собственности; ¦¦субарендаторов; ¦¦договора субаренды; ¦¦- несанкционированная ¦¦- возможность отказа ¦¦- при долгосрочной ¦¦перестройка помещения ¦¦арендодателя от ¦¦субаренде все ¦¦ ¦¦конкретного договора ¦¦усовершенствования ¦¦ ¦¦субаренды или от ¦¦помещений производятся ¦¦ ¦¦изменений в структуре ¦¦за счет субарендатора ¦¦ ¦¦помещений; ¦¦ ¦¦ ¦¦- возможность ¦¦ ¦¦ ¦¦досрочного расторжения ¦¦ ¦¦ ¦¦договора аренды ¦¦ ¦

L————————L————————L————————

Рис. 2

Снизить риски несанкционированных действий со стороны субарендатора можно, заключив договор страхования ответственности субарендатора.

Возможна ситуация, когда права и обязанности субарендодателя (арендатора по основному договору) переходят к третьему лицу. Здесь следует помнить, что в случае изменения сторон основного договора субарендные соглашения остаются в силе.

Срок договора субаренды не может превышать срока договора аренды. При заключении договора субаренды законодательно не прописана обязанность их государственной регистрации, однако в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 сказано, что требования гражданского законодательства к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

Если не будет обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды), субарендатор несет определенные риски и не сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и договор субаренды регистрируется как обременение прав собственника недвижимого имущества.

Отношения аренды предполагают, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в форме определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, либо, как прописано в пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ, в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Пример 1. Компания ООО “Корсар” сдает в субаренду помещения компании ООО “Штиль”. Компания ООО “Штиль” с согласия субарендодателя производит капитальный ремонт помещений. Стоимость капитального ремонта и величина арендной платы определены в у.

е. Субарендатор в качестве арендной платы произвел за счет собственных средств и с согласия субарендодателя капитальный ремонт арендуемых помещений. Согласно утвержденному графику расходы на ремонт будут ежемесячно засчитываться в счет оплаты 50% арендной платы.

Стоимость выполненного ремонта составила 50 000 у. е. (в том числе НДС – 7627 у. е.), акт приемки выполненных работ подписан 12 января 2009 г. Ежемесячная арендная плата составляет 3540 у. е. (в том числе НДС – 540 у. е.).

Компания ООО “Штиль” оплатила вторую часть арендной платы 2 февраля 2009 г. Согласно договору курс у. е. принимается равным курсу доллара США, установленному ЦБ РФ на день оплаты. Курс доллара США на 12 января 2009 г. составил 26,5320 руб., на 31 января 2009 г.

– 26,5331 руб., на 2 февраля 2009 г. – 26,4882 руб.

Таким образом, каждая сторона оказывает другой платные услуги. А именно:

  • субарендодатель (компания ООО “Корсар”) предоставляет субарендатору (компания ООО “Штиль”) помещения в аренду;
  • субарендатор (компания ООО “Штиль”), в свою очередь, выполняет для субарендодателя (компания ООО “Корсар”) ремонтные работы;
  • стороны ежемесячно проводят зачет взаимных однородных требований.

Компания ООО “Корсар”, являясь для субарендатора арендодателем имущества, арендует данные основные средства у их собственника. Поэтому у компании ООО “Корсар” учет расходов на капитальный ремонт, произведенных компанией ООО “Штиль”, будет зависеть от того, возместит ли собственник имущества указанные затраты.

В примере арендодатель не будет компенсировать компании ООО “Корсар” стоимость капитального ремонта.

Затраты по ремонту основного средства отражаются в бухгалтерском учете по дебету соответствующих счетов учета затрат на производство в корреспонденции с кредитом счетов учета произведенных затрат (п. 67 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС, утв. Приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. N 91н).

Так как для компании ООО “Корсар” сдача объектов основных средств в аренду является предметом его деятельности, то расходы на текущий и капитальный ремонт сданных в аренду объектов основных средств в соответствии с п. 5 Положения по бухгалтерскому учету “Расходы организаций” ПБУ 10/99 (утв. Приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 33н) отражаются в составе расходов по обычным видам деятельности.

Истраченные на ремонт арендованных помещений, не возмещаемые арендодателем средства для целей налогообложения прибыли рассматриваются как прочие расходы и признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены в размере фактических затрат (п. п. 1 и 2 ст. 260 НК РФ).

Однако в соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Рекомендуем сторонам ежемесячно составлять акт зачета взаимных требований, несмотря на утвержденный график расчетов.

В нашем примере пересчету в рубли на отчетную дату подлежит только остаток задолженности субарендатору за капитальный ремонт.

В учете компании ООО “Корсар” будут сделаны следующие корреспонденции:

12 января 2009 г.

  • отражена стоимость произведенного субарендатором капитального ремонта: (50 000 – 7621) x 26,5320:

Дебет счета 08 “Вложения во внеоборотные активы”

Кредит счета 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами”,
субсчет 1 “Капитальный ремонт”, 1 124 399,63 руб.;

  • отражен НДС по капитальному ремонту: 7621 x 26,5320:

Дебет счета 19 “НДС по приобретенным ценностям”

Кредит счета 76, субсчет 1 “Капитальный ремонт” 202 200,37 руб.;

  • стоимость неотделимых улучшений отражена в составе основных средств, если принято решение о признании капитального ремонта неотделимыми улучшениями:

Дебет счета 01 “Основные средства”

Кредит счета 08 1 124 399,63 руб.;

  • предъявлен к возмещению из бюджета НДС со стоимости капитального ремонта:

Дебет счета 68 “Расчеты по налогам и сборам”

Кредит счета 19 202 200,37 руб.

31 января 2009 г.

  • начислена сумма арендной платы за месяц: 3540 x 26,5331:

Дебет счета 76, субсчет 2 “Арендная плата”,

Кредит счета 90 “Продажи”, субсчет 1 “Выручка”, 93 927,17 руб.;

  • начислена сумма НДС по арендной плате: 540 x 26,5331:

Дебет счета 90, субсчет 3 “НДС”,

Кредит счета 68 14 327,87 руб.;

  • отражено частичное погашение задолженности субарендатору за выполнение им капитального ремонта зачетом причитающейся к получению арендной платы: 3540 x 50% x 26,5331:

Дебет счета 76, субсчет 1 “Капитальный ремонт”,

Кредит счета 76, субсчет 2 “Арендная плата”, 46 963,59 руб.;

  • отражена суммовая разница на дату операции в у. е.: 3540 x 50% x (26,5331 – 26,5320):

Дебет счета 91 “Прочие доходы и расходы”, субсчет 2 “Прочие расходы”,

Кредит счета 76, субсчет 1 “Капитальный ремонт”, 1,95 руб.;

  • отражена суммовая разница от пересчета обязательства (остатка задолженности субарендатору) на отчетную дату: (50 000 – 3540 x 50%) x (26,5331 – 26,5320):

Дебет счета 91, субсчет 2 “Прочие расходы”,

Кредит счета 76, субсчет 1 “Капитальный ремонт”, 53,05 руб.

2 февраля 2009 г.

  • получена оплата второй части арендной платы: 3540 x 50% x 26,4882:

Дебет счета 51 “Расчетные счета”

Кредит счета 76, субсчет 2 “Арендная плата”, 46 884,11 руб.;

  • отражена суммовая разница на дату операции в у. е.: 3540 x 50% (26,4882 – 26,5331):

Дебет счета 91, субсчет 2 “Прочие расходы”,

Источник: https://WiseEconomist.ru/poleznoe/52659-organizacionnye-aspekty-uchet-nalogooblozhenie-operacij-subarende-nezhilyx

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.