Стоимость договора переуступки

Переуступка прав: особенности сделок

Стоимость договора переуступки

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право).

В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое).

В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Как выбрать новостройку и застройщика?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик.

Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится.

Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру.

Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи.

Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки

Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости.

Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора.

Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо.

Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта.

Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий.

Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов.

Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки.

В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно.

При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта).

Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения.

С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Не пропустите:

Как инвестору посчитать, выгодно ли покупать конкретную квартиру?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

5 главных законов о недвижимости 2017 года

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pereustupka_prav_osobennosti_sdelok/6711

Договор переуступки долга (цессии): как правильно оформить — Audit-it.ru

Стоимость договора переуступки

ИА ГАРАНТ

У организации “А” есть долг перед организацией “Б” по договору беспроцентного займа, у организации “В” есть долг перед организацией “А” по договору оказания услуг. В отношении образовавшейся задолженности организации “В” по договору оказания услуг резерв по сомнительным долгам организацией “А” не создавался. Цена уступки права требования равна размеру уступаемого долга.

Как правильно оформить договор цессии (переуступку организации “Б” долга организации “В” перед организацией “А”)? Какие нужно сделать проводки организациям “А” и “Б”?

Правовые аспекты уступки требования кредитором (именуемой также цессией) регулируются положениями ст.ст. 382-390 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу, в частности, по сделке (уступка требования). Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону (п. 1 ст. 388 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Однако должник должен быть уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу.

Причем уведомление должнику может быть направлено как первоначальным, так и новым кредитором (п. 3 ст. 382, п. 1 ст. 385 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 388 ГК РФ не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

Также существуют некоторые ограничения для уступки права на получение неденежного исполнения (п. 4 ст. 388 ГК РФ).

Требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 389.1 ГК РФ). В силу п. 3 ст.

385 ГК РФ цедент обязан передать цессионарию документы, удостоверяющие право (требование), и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого права (требования).

В общих случаях цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником (п. 1 ст. 390 ГК РФ).

Законодательством не установлено обязательных требований к цене по договору цессии, соответственно, размер оплаты за уступаемое право требования определяется по соглашению сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ). Подробнее смотрите Энциклопедию решений. Цена уступаемого права (требования) по договору цессии.

В рассматриваемой ситуации в результате сделки по договору цессии новый кредитор (организация “Б”) должен уплатить первоначальному кредитору (организации “А”) денежные средства в сумме, равной размеру уступаемой задолженности. При этом организация “А” одновременно является должником по договору займа по отношению к организации “Б”.

В результате сделки по уступке требования у организаций “А” и “Б” возникают встречные денежные требования. В силу положений ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Для зачета достаточно заявления одной стороны. Вместе с тем для признания зачета состоявшимся, необходимо иметь доказательства получения заявления о зачете встречных требований второй стороной (в виде отметки на заявлении либо в виде уведомления о вручении по почте) (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.

2001 N 65, далее – Письмо ВАС N 65).

Как указано в п. 7 Письма ВАС N 65, ст. 410 ГК РФ не требует, чтобы предъявляемое к зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида. Допускаются случаи зачета встречных денежных требований, основанных на разных договорах.

В соответствии с п. 7 ПБУ 9/99 “Доходы организации” (далее – ПБУ 9/99) прочими доходами являются, в частности, поступления от продажи основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), продукции, товаров. Учитывая изложенное, считаем, что доход от уступки цедентом дебиторской задолженности признается у него в бухгалтерском учете прочим доходом. Согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н (далее – Инструкция), для обобщения информации о прочих доходах отчетного периода предназначен счет 91 “Прочие доходы и расходы”. Поступления, связанные с продажей и прочим списанием основных средств и иных активов, отличных от денежных средств в российской валюте, продукции, товаров, отражаются по кредиту счета 91 в корреспонденции со счетами учета расчетов или денежных средств. Расчеты же с цессионарием по договору уступки требования, исходя из Инструкции, следует производить с использованием счета 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами”. Прочий доход будет определяться в сумме, исчисленной исходя из цены уступки требования, определенной в договоре с цессионарием, и на дату совершения этой сделки (например на дату подписания акта уступки требования) (п. 6, п. 10.1, 12, 16 ПБУ 9/99, часть 3 ст. 9, части 1, 3 ст. 10 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ “О бухгалтерском учете”). Одновременно с этим организация несет расходы, связанные с реализацией прав требования, которые следует рассматривать в качестве прочих расходов (п. 11 ПБУ 10/99 “Расходы организации”), отражаемых по дебету счета 91 (Инструкция). В данном случае следует отразить на счетах бухгалтерского учета списание (выбытие) дебиторской задолженности по договору оказания услуг. Таким образом, в рассматриваемом случае в учете организации – цедента “А” будут сделаны следующие бухгалтерские записи: Дебет 76, субсчет “Расчеты по договору цессии” Кредит 91, субсчет “Прочие доходы” – признан доход от уступки требования (сумма по договору цессии); Дебет 91, субсчет “Прочие расходы” Кредит 62

– списана дебиторская задолженность организации “В”, образовавшаяся вследствие исполнения договора оказания услуг;

Дебет 66 (67) Кредит 76, субсчет “Расчеты по договору цессии” – произведен зачет взаимных требований организации “А” и организации “Б” – заимодавца. Основание – акт взаимозачета, оформленный сторонами, либо заявление одной из сторон о проведении такого зачета.

Поскольку требование в данном случае уступается по цене, равной сумме уступаемой задолженности, прибыли или убытка от указанной операции у организации “А” не возникает (в учете не отражается).

Пунктом 3 ПБУ 19/02 “Учет финансовых вложений” (далее – ПБУ 19/02) предусмотрено, что дебиторская задолженность, приобретенная на основании договора цессии, учитывается у цессионария в составе финансовых вложений организации. Согласно Инструкции для обобщения информации о наличии и движении финансовых вложений предназначен счет 58 “Финансовые вложения”. Вместе с тем для принятия к бухгалтерскому учету активов в качестве финансовых вложений необходимо единовременное выполнение условий, перечисленных в п. 2 ПБУ 19/02, одним из которых является способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем в форме процентов, дивидендов либо прироста их стоимости (в виде разницы между ценой продажи (погашения) финансового вложения и его покупной стоимостью в результате его обмена, использования при погашении обязательств организации, увеличения текущей рыночной стоимости и т.п.). Очевидно, что в случае приобретения дебиторской задолженности по цене, равной сумме этой задолженности, цессионарий не получает экономические выгоды в виде разницы между ценой приобретения долга и причитающейся к получению от должника суммой.

При таких обстоятельствах для принятия к учету приобретенного долга вместо счета 58 “Финансовые вложения” считаем уместным использование счета 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами”.

Отметим, что исходя из п. 2 ПБУ 19/02 беспроцентный заем под определение финансового вложения также не подпадает. В таком случае сумму переданных заемщику денежных средств тоже целесообразно отражать по дебету счета 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами” на отдельном субсчете, а не на счете 58 “Финансовые вложения”.

Таким образом, записи в бухгалтерском учете организации-цессионария “Б” в рассматриваемой ситуации могут выглядеть следующим образом: Дебет 76, субсчет “Приобретенная задолженность” Кредит 76 “Расчеты по договору цессии”
– приобретено право требования к должнику “В”;

Кредит 76, субсчет “Расчеты по договору цессии” Дебет 76, субсчет “Предоставленные займы”

– произведен зачет взаимных требований организаций “А” и “Б”. Погашение должником задолженности (либо ее части) будет сопровождаться проводкой:

Дебет 51 Кредит 76, субсчет “Приобретенная задолженность”

– получены денежные средства от должника “В”. Рекомендуем ознакомиться с материалом: – Энциклопедия решений. Зачет взаимных требований. Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Лазарева Ирина Ответ прошел контроль качества 13 декабря 2016 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/contracts/a70/897772.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.