Рента на квартиру

Как передать или получить квартиру по договору пожизненной ренты

Рента на квартиру

Договор ренты, как правило, заключают одинокие пожилые люди, чтобы получить прибавку к пенсии и при этом сохранить за собой право проживания в квартире или доме.

Для плательщика рента выгодна тем, что позволяет получить в собственность недвижимое имущество по сниженной цене.

В этой статье мы рассмотрим плюсы и минусы договора ренты, а также расскажем, с какими рисками могут столкнуться стороны сделки.

jcomp (ru.freepik.com)

Что такое договор ренты

По договору ренты одна сторона (получатель) передает имущество в собственность другой стороне (плательщику), а плательщик обязуется в обмен на имущество регулярно выплачивать получателю определенную сумму или обеспечивать его содержание в другой форме (статья 583 ГК РФ). В зависимости от условий сделки различают пожизненную ренту, пожизненное содержание с иждивением и постоянную ренту:

  • пожизненная рентапредполагает, что получатель ренты — гражданин — передает плательщику дом, квартиру, земельный участок или другое имущество в обмен на регулярные выплаты определенной денежной суммы;
  • пожизненное содержание с иждивением— это разновидность пожизненной ренты, которая закрепляет за плательщиком обязанность, помимо выплаты ренты, обеспечивать потребности получателя ренты и/или указанного им третьего лица (например, ухаживать, покупать лекарства и продукты, оплачивать услуги ЖКХ);
  • постоянная рентапредполагает бессрочную выплату рентных платежей, обязательства из договора могут передаваться путем уступки права требования и переходить по наследству (статьи 583 и 589 ГК РФ).

Получателем пожизненной ренты может быть только гражданин, а плательщиком — гражданин или юридическое лицо, обладающие необходимой правосубъектностью.

Порядок оформления договора ренты

По закону договор ренты должен быть нотариально удостоверен, а переход права собственности на недвижимость, которая передается по договору, — зарегистрирован в Росреестре. После госрегистрации собственником квартиры становится плательщик ренты.

Получатель может продолжить проживать в ней, если такое условие предусмотрено договором ренты. Важно: договор ренты регистрируется с обременением.

Это своеобразная гарантия для рентополучателя: если плательщик откажется исполнять условия сделки, получатель сможет вернуть недвижимость через суд.

договора ренты

Предмет. В соглашении необходимо описать имущество, которое передается под выплату ренты. Если речь идет о недвижимости, следует указать адрес, площадь, стоимость объекта. Важное условие — имущество должно принадлежать рентополучателю на правах собственности.

Размер и форма пожизненной ренты.

В этом пункте нужно прописать размер и периодичность рентной платы, а в случае содержания с иждивением — еще и перечень услуг социальной помощи, которые плательщик ренты обязуется предоставлять рентополучателю.

Обратите внимание: перечень обязанностей лучше сделать закрытым — без размытых формулировок и фразы «и прочее». Иначе рентополучатель может попытаться расторгнуть договор на том основании, что плательщик не исполняет обязательства.

Выкуп ренты. Важно знать, что получатель пожизненной ренты (или пожизненного содержания с иждивением) вправе требовать выкупа ренты плательщиком, если последний существенно нарушил свои обязательства по договору (п. 1 ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ).

Прекращение ренты. Пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под ренту, или на период жизни указанного им третьего лица. По общему правилу обязанность по выплате ренты прекращается в момент смерти получателя. При этом право требования просроченных платежей подлежит преемству.

Риски договора ренты

Рента — рискованная сделка, причем для обеих сторон. Рассмотрим подробнее риски, с которыми могут столкнуться рентополучатель и плательщик, и способы их избежать.

Вмешательство родственников. Договоры ренты обычно заключают одинокие люди, но рентополучателем может стать и пожилой человек, который не получает должной помощи от близких.

В таком случае родственники могут объявиться в любой момент и попробовать оспорить договор ренты, настаивая на том, что плательщик не выполняет условия ренты.

Чтобы защититься от подобных претензий, следует включить в договор четкий список обязательств плательщика и фиксировать каждый факт их исполнения (сохранять чеки и расписки).

Кроме того, еще до заключения сделки следует запросить у получателя ренты заключение из психоневрологического диспансера, подтверждающее отсутствие каких-либо психических расстройств. Документ пригодится, если родственники будут настаивать на том, что получатель ренты не осознавал последствия сделки.

Требование о переселении. Для рентополучателя актуален риск принудительного переселения из квартиры. В качестве меры предосторожности в договор можно включить пункт о сохранении права на владение и пользование отчужденной квартирой. Нарушение этого условия станет основанием для расторжения сделки.

Гибель имущества. Случайное повреждение или гибель имущества, переданного по договору ренты, не освобождает плательщика от обязанности выплачивать рентные платежи. В практике были случаи, когда пенсионер оформлял договор ренты, а затем умышленно портил имущество, чтобы получить и страховку, и ежемесячные выплаты ренты.

Источник: https://zen.yandex.com/media/freshdoc/kak-peredat-ili-poluchit-kvartiru-po-dogovoru-pojiznennoi-renty-5dd25b26f2583c491d72fd62

Договор пожизненной ренты на квартиру 2021 года. Плюсы и минусы сделки

Рента на квартиру

Пожизненная рента на квартиру заключается договором заверенным нотариусом. Её участниками являются рентаполучатель, который передает квартиру рентоплательщику, обязывающего пожизненно выплачивать ренту в виде определенной суммы.

Пожизненная рента регулируется главой 33 Гражданского Кодекса РФ:

  • § 1 — общее положение о ренте;
  • § 3 — пожизненная рента.

Что такое пожизненная рента квартиры

Этот вариант гражданско-правовых отношений чаще всего подходит для пожилых граждан:

  • не имеющих родственников, которые могли бы ухаживать за ними;
  • чьи отношения с родственниками испорчены настолько, что они отказываются прибегать к подобной помощи.

Пожилые люди подыскивают себе помощника из числа, например, соседей или знакомых, который согласен материально помогать гражданину на определенных условиях и с последующим получением его квартиры.

Это значит, что по договору ренты в установленные сроки с периодичностью или единоразово плательщик ренты передает хозяину за квартиру денежные взносы, а после смерти квартира становится его собственностью.

Отметим, что предметом договора выступает квартира пожилого гражданина и взносы должны быть только денежными, не имущественными. Исполнением договора считается переход права собственности к рентоплательщику после смерти гражданина. При этом не учитываются права на квартиру наследников.

Договор пожизненной ренты на квартиру – явление в нашей жизни достаточно новое. Его правовое регулирование имеет свои плюсы и минусы.

Существует два понятия ренты:

  1. Пожизненная рента. Она предполагает передачу регулярных сумм или единоразовую выплату собственнику квартиры. Только после его смерти квартира станет собственностью рентоплательщика.
  2. с иждивением. В этом случае помощник обязан оплачивать за пожилого гражданина – рентополучаетеля коммунальные счета, приобретать ему необходимые лекарства и продукты, а после смерти похоронить. Но при заключении этого договора право на квартиру сразу переходит к рентоплательщику, но с соответствующим обременением. Прежний хозяин утрачивает право распоряжаться квартирой, но может до конца жизни там проживать.

Квартира, выступающее предметом договора, может передаваться покупателю следующими способами:

  • бесплатно, когда не учитывается стоимость квартиры при расчете ренты и передача состоится по договору дарения;
  • платно, при расчете ренты участвует стоимостная оценка жилья, и она представляет собой рассрочку на основании договора купли-продажи.

В договоре может быть указано лицо, которое будет получать рентные платежи. Это либо сам собственник жилого помещения, либо иное лицо (группа лиц), определяемое стороной сделки.

Условия договора

Договор пожизненной ренты оформляется с применением норм законодательства и в нем должны обязательно присутствовать следующие условия:

  1. Предмет договора. Состоит из имущества, которое отчуждается и ренты.
  2. Стороны договора. В сделке выступают рентоплательщик и рентополучатель.
  3. Срок соглашения. Действие договора заканчивается одновременно со смертью получателя рентных платежей. Однако, если их несколько, то со смертью последнего. Здесь обязательно должно присутствовать распределение долей ренты между несколькими получателями, при отсутствии – рентные платежи делятся поровну (ст. 596 ГК РФ).
  4. Сумма рентных платежей. Нужно четко понимать, что рента – это денежные средства, передаваемые владельцу квартиры ежемесячно или иной периодичностью, установленной договором. При бесплатном отчуждении рента должна быть не менее прожиточного минимума по региону проживания рентополучателя. Она меняется с определенной периодичностью в зависимости от размера прожиточного минимума, что должно отражаться и на размере ренты (ст. 597 ГК РФ).
  5. Существенные условия договора. Из ходя судебной практики, рекомендуем учесть ряд условий в договоре пожизненной ренты:
  • индексацию ренты из ходя от размера инфляции;
  • место жительство получателя ренты и его переселение;
  • предусмотреть наследование квартиры, если рентоплательщик  умрет раньше рентоплучателя.

Все эти положения не дадут оспорить ренту по надуманным причинам.

По договоренности сторон рента может быть выкуплена досрочно. Тогда производят подсчет ранее уплаченных сумм и выводят остаток, подлежащий уплате (ст. 599 ГК РФ).

Ниже можете скачать договор ренты на квартиру с пожизненным содержанием актуальный в 2021 году:

Скачать бланк договора пожизненной ренты на квартиру

Скачать образец договора пожизненной ренты на квартиру 2021 году

Плюсы и минусы

Сделка по приобретению квартиры с пожизненной рентой имеет ряд положительных и отрицательных сторон.

Начнем с плюсов для пожилых людей:

  1. Для собственника квартиры эти выплаты могут стать гарантированной прибавкой к пенсии и возможностью продолжать жить на своей жилплощади. При этом никакие мошенники не смогут охмурить пожилого человека, наобещав материальных благ присвоить квартиру.
  2. Не нужно оплачивать коммунальные платежи.
  3. Существует возможность получения одним платежом до 1/3 от стоимости квартиры и при этом остаться жить в нём.
  4. Только собственник может распоряжаться своей недвижимостью, у плательщика такой возможности нет.
  5. В договор кроме ежемесячных платежей можно внести оплату продуктами, различными услугами (например уход за квартирантом, ритуальные услуги), санаторным лечением и т.д.
  6. В такой сделке может участвовать человек любого возраста после 18 лет.
  7. Есть возможность передачи жилья не только целиком, но и долями между несколькими участниками сделки.

Так же плюсы можно выделить и для плательщика ренты:

  1. Привлекательная цена квартиры, как правило, ниже рыночной и имеется возможность платить за нее в рассрочку без процентов.
  2. После заключения сделки по закону квартира будет обременена обязательствами рентополучателя и в случае объявления наследников доля в ней им будет не положена. Квартира полностью отойдет рентоплательщику.
  3. Желание продавца изменить или отменить договор может быть рассмотрено только в судебном порядке. Для этого потребуется доказать суду грубое нарушение условий договора со стороны плательщика ренты. Если таковых нет, отменить действие соглашения будет сложно. Это станет некой страховкой рентоплательщика от моментов, когда получатель передумал участвовать в сделке.
  4. Обременение на квартиру будет существовать весь период жизни получателя ренты, не позволяя совершать любые сделки с этой недвижимостью.

К минусам сделки для пенсионера можно отнести:

  1. Есть вероятность подвергнуть себя опасности для жизни и здоровья.
  2. Если устные договорённости не указаны в договоре, то их могут не соблюдать.
  3. Обязательная уплата налога 13%.
  4. В случаях когда в договоре нет условий места проживания для собственника жилья, то он может оказаться на улице.
  5. Возврат уплаченных средств при расторжении договора, тех которые прописаны в документе.
  6. Наследники не смогут получить недвижимость.
  7. Все прописанные не указанные в договоре должны быть выписаны.
  8. Придется собирать не малый пакет документов.

Минусы для рентоплательщика:

  1. Тот факт, что вносить ежемесячный платеж нужно в строго установленные сроки и в том размере, который оговорен в договоре. При невыплате или просрочке получатель вправе обратиться в суд и добиться отмены действия соглашения. Тогда средства, которые были переданы ранее, вернуть не получится. Поэтому, беря на себя такие обязательства, нужно трезво оценивать свои возможности.
  2. Следует учесть и тот факт, что гибель или повреждение квартиры не освободит плательщика от ренты. Это значит, что может получиться так, что имущества не стало, а обязанности по выплате ренты никто не отменил.

Важные нюансы

Заключая договор пожизненной ренты, обратите внимание на ряд важных моментов:

  1. Все льготы по оплате коммунальных услуг, которыми пользовался пожилой собственник, отменятся, поскольку обязанность по ним перейдет к другому плательщику. Поэтому рассчитывайте их полную стоимость заранее.
  2. Соглашайтесь на перевод средств безналичным путем на банковский счет рентополучателя. Выписка всегда будет весомым аргументом, в какие даты и какой суммой вносились платежи. Это станет доказательством вашей порядочности по отношению к собственнику в суде.
  3. Периодически следует просить у рентополучателя письменное подтверждение отсутствия претензий. Это поможет при необоснованных претензиях, которые он может предъявить суду. Ведь нередки случаи, когда пожилые люди добиваются отмены договора, суд идет им навстречу. Спустя время они находят очередную «жертву» и все повторяется. В итоге никому из них квартира так и не достается.

Можно ли прописаться в квартире пенсионера?

Вопрос о прописке или проживании решается исключительно с собственником квартиры, являющейся предметом договора пожизненной ренты. Если он не возражает, то этот пункт необходимо прописать в договоре, составить письменное согласие и заверить его нотариально.

В случае перехода права собственности к рентоплательщику получатель имеет право пользоваться квартирой по назначению, но плательщик ренты вправе прописать на данную жилплощадь супруга и детей без согласия получателя. Это правило действует аналогично с иными договорами с имуществом под залогом.

Вообще в соглашении пункт, касающийся прописки, не будет лишним. Здесь следует оговорить, что получателю ренты запрещено постоянно или временно регистрировать в жилье иных граждан.

Уплата налога

По договору ренты обязанность продавца уплатить налог с дохода возникает только в случае получения квартиры на платной основе. Поскольку передача имущества происходит фактически по договору купли-продажи.

К расчету налога по такому доходу применяется ставка 13% с возможностью использования имущественного вычета в размере не более 1 миллиона рублей.

Вместо вычета есть возможность уменьшить налогооблагаемую базу на сумму документально подтвержденных расходов на покупку этого жилья. Выбирается один из вариантов, который наиболее выгоден.

Что такое постоянная и пожизненная рента, на что нужно обратить внимание, рассказывает в видео юрист недвижимости.

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/dogovor-pozhiznennoj-renty-na-kvartiru-pljusy-i-minusy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.