Расторжение договора пожизненной ренты судебная практика

Содержание

Рента и суд для получателя и платежа: практика

Расторжение договора пожизненной ренты судебная практика

Насколько успешным будет судебное расторжение договора ренты? Судебная практика по данному вопросу наработана в столь большом объеме, что легко выявить общие тенденции. Выносимые же решения и их мотивировка позволят многим, кто еще только собирается заключить договор, окончательно разобраться в вопросе и принять взвешенное решение перед заключением сделки.

Из анализа заслушанных в Москве и России дел, связанных с договорами ренты, можно выявить общую и, в общем-то, печальную закономерность: ни плательщик, ни рантье (за исключением отдельных ситуаций) не понимает специфику договора.

Приведенный пример – один из крошечных фрагментов общей картины: договор ренты в Москве (и других городах России) заключают без понимания его условий. А еще чаще – со свободной трактовкой положений документа. Итог закономерен – претензия, суд, расторжение договора.

И как показывает судебная практика, именно на сторону рантье чаще всего встают судьи. И не всегда в своих решениях они руководствуются буквой закона. Довольно распространены обратные ситуации, когда решение принимается именно в пользу рантье, хотя налицо – правота плательщика ренты.

Увы, но лишь в 15% случаев суды согласны с доводами плательщиков. В остальных 85% рассматриваемых дел с легкой руки судей договоры расторгаются за преимуществом рантье. А вот приведенные 15 случаев из 100 как раз и говорят о том, что либо плательщик нанимает хорошего юриста, либо относится к мошенникам.

Мнение адвоката: рента – рискованная сделка

Обман пенсионеров, которые заключают договоры ренты, поставлен «на поток». Именно поэтому судьи часто встают на сторону рантье, поскольку иных способов защитить права пожилого человека попросту не остается. Отсутствие государственного контроля и надзора за рентой только способствует все большей криминализации этой сферы.

В настоящее время в московском суде слушается дело пенсионерки, у которой мошенники ранее уже пытались отобрать квартиру по фиктивному договору купли-продажи.

В этот раз – рентная сделка, по которой выгодоприобретателем является соседка, которая и забывала платить по ренте. В частности, плательщица передавала деньги наличными. И, естественно, при свидетеле – другом соседе.

Чем закончится эта история предсказать сложно, но вывод можно сделать один: там, где есть возможность получить жилье едва ли не даром, всегда будет много жуликов.

Но риски можно и нужно сокращать. Как это сделать – подскажет юрист при анализе конкретных обстоятельств. В рамках этой статьи можно дать лишь общие рекомендации.

Продажа и покупка квартиры по ренте: риски для рантье

Рантье должен понимать, что плательщик при заключении договора преследует конкретную цель: получить жилье, причем как можно скорее. Ведь в этом случае расходы будут минимальны. И потому юристы советуют:

  • заключать рентное соглашение с близкими родственниками – меньше шансов столкнуться с откровенным криминалом, когда за квартиру убивают или сдают в дом престарелых;
  • тщательно проверять условия договора – не верить на слово потенциальному плательщику, а читать, что именно указано в договоре и как это будет реализовано (лучше всего доверить правовую оценку сделки профессиональному юристу);
  • требовать от плательщика безусловного соблюдений условий договора – никаких послаблений и «разговоров за жизнь».

Но плательщикам тоже стоит быть «начеку»: иногда и пенсионеры могут запросто превратить данный договор в кабалу.

Рента и суд «глазами» плательщика

Случаев оспаривания ренты с иждивением немало.

Как можно избежать столь неблагоприятного развития событий, как в случае с добросовестным П.? Как минимум, консультироваться с юристом и до заключения сделки, и в случае возникновения спорных ситуаций.

Юристы советуют:

  • тщательно соблюдать все условия договора;
  • фиксировать совершенные действия – платежи, уборку, помощь по хозяйству, походы в магазин и прочее, что предусмотрено в договоре;
  • вести ведомость оказываемых услуг и проявленных забот, в которой указывать полный объем проделанной работы, естественно под подпись рантье;
  • не верить получателю платежей на слово, особенно в части отступлений от условий договора.

Но, как говорилось выше, суд встает на сторону плательщика в 1 случае из 7. Поэтому без юриста вступать в рентные отношения и, тем более, действовать при конфликтах строго противопоказано. Причем для обеих сторон договора.

Источник: https://Pravda-Zakona.ru/article/sudebnaya-praktika-rastorzheniya-dogovora-renty.html

Расторжение договора ренты с пожизненным содержанием

Расторжение договора пожизненной ренты судебная практика

Согласно ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Вопрос о заключении договора ренты мы рассмотрели в статье «Как заключить договор ренты?», в настоящей статье мы рассмотрим вопросы касающиеся расторжения договора ренты.

Расторгнуть договор ренты можно расторгнуть на основании соглашения сторон либо при наличии оснований, предусмотренных законом. Расторжение договора ренты зависит от вида договора ренты.

Например, договор пожизненной ренты может расторгнуть только получатель ренты при условии, плательщик ренты существенно нарушил условия договора. А договор постоянной ренты могут расторгнуть обе стороны.

Существует также возможность выкупа ренты без того, чтобы расторгнуть договор ренты. Так, права выкупа при постоянной ренте имеет как плательщик ренты, так и получатель ренты, а вот при пожизненной ренте право выкупа ренты имеет только получатель ренты.

Таким образом, существует два способа прекращения отношений между плательщиком ренты и получателем ренты – это расторгнуть договор ренты или выкупить ренту. А для этого мы предлагаем вам пошаговую инструкция по расторжению договора ренты.

Действие 1. Определяем основания для расторжения договора ренты

Как мы уже говорили, чтобы прекратить отношения между сторонами договора ренты, необходимо либо расторгнуть договор ренты, либо его выкупить. Для каждого из указанных результатов имеются свои основания.

Так, для того, чтобы расторгнуть договор ренты необходимы следующие условия:

  • плательщик не выполнил обязанности по обеспечению своих обязательств по договору ренты либо не застраховал риск ответственности за неисполнение обязательств по договору. Получатель ренты также вправе требовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (ст. 587 ГК РФ),
  • существенное нарушение плательщиком условия договора пожизненной ренты. Получатель вправе требовать расторгнуть договор ренты, возместить убытки, а если имущество было передано бесплатно, то он может потребовать возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК РФ). Такое расторжение договора осуществляется в судебном порядке.
  • существенное нарушение обязательств плательщиком по договору пожизненного содержания с иждивением. В данном случае получатель ренты не компенсирует расходы плательщика по содержанию получателя ренты. Возврат имущества осуществляется в любом случае, то есть независимо от того бесплатно или за плату оно передавалось плательщику (ст. 605 ГК РФ).

Что понимается под существенным нарушением обязательств или условий договора?

В соответствии со ст. 450 ГК РФ существенное нарушение договора – это причинение ущерба другой стороне, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора ренты.

Например, неуплата плательщиком платежей в счет ренты определенный период времени, односторонне изменение плательщиком своих обязательств – за место того, чтобы осуществлять уход за получателем ренты, плательщик выплачивает определенную денежную сумму.

Действие 2. Направление другой стороне предложения о расторжении договора или выкупа ренты

Когда вы установили, что имеете все основания для расторжения или выкупа ренты вам нужно направить в письменной форме предложение. Плательщик постоянной ренты должен направить требование о выкупе ренты за три месяца до прекращения выплаты рентных платежей.

Выкупная цена, как правило, устанавливается сторонами в договоре. Если цена не определена, то ее приравнивают к сумме ренты, переданной получателю в течение последнего года. Если имущество было передано безвозмездно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества (ст. 594 ГК РФ).

Действие 3. Заключение соглашения о расторжении договора ренты (выкупе ренты)

При заключении соглашения его необходимо заверить нотариально. Для одностороннего или принудительного расторжения договора ренты (выкупа) возможно только на основании судебного решения.

Если другая сторона отказалась расторгнуть договор (выкупить ренту) или если вы не получили от нее ответ в срок, указанный в предложении или установленный в договоре, а при отсутствии такового — в 30-дневный срок, вы вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора (выкупе ренты) (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Действие 4. Обращение с иском в суд

С исковым заявлением необходимо обратиться в районный суд. Если требование в исковом заявлении о возврате недвижимого имущества, переданного плательщику ренты, то исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения недвижимости.

Размер государственной пошлины устанавливается пп.1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ:

  • до 20 000 руб. — 4% от цены иска, но не менее 400 руб.;
  • от 20 001 руб. до 100 000 руб. — 800 руб. плюс 3% от суммы, превышающей 20 000 руб.;
  • от 100 001 руб. до 200 000 руб. — 3200 руб. плюс 2% от суммы, превышающей 100 000 руб.;
  • от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. — 5200 руб. плюс 1% от суммы, превышающей 200 000 руб.;
  • свыше 1 000 000 руб. — 13 200 руб. плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 руб., но не более 60 000 руб.

При подаче искового заявления в суд необходимо собрать соответствующие документы и приложить их копии к иску.

К таким документам относятся:

  • квитанция об уплате госпошлины (оригинал),
  • копии иска всем участникам дела,
  • договор ренты,
  • расчет взыскиваемой суммы,
  • доказательства существенного нарушения договора ответчиком,
  • документы, подтверждающий досудебный порядок урегулирования спора. Например, вы направили требование о расторжение договора или предложение о выкупе ренты, на которое вам поступил ответ с отказом,
  • документы на переданное под выплату ренты имущество и др.

После того как суд принял положительное решение по вашему делу, вам нужно перейти к следующему шагу.

Действие 5. При возврате имущества – регистрация в Росреестре

После того как стороны договора ренты заключили соглашение о расторжении договора ренты с возвратом имущества, вам необходимо обратиться в уполномоченный орган для государственной регистрации недвижимого имущества на ваше имя.

Для этого необходимо представить заявление о государственной регистрации, соглашение сторон (решение суда) и квитанцию об уплате государственной пошлины (2 000 рублей).

Если вы подаете заявление в электронной форме через Портал государственных и муниципальных услуг госпошлина составляет с учетом коэффициента 0,7.

Срок государственной регистрации составляет 7 рабочих дней с момента поступления документов в уполномоченный орган, а через МФЦ – 9 рабочих дней.

Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов (соглашение о расторжении договора ренты), ее срок составляет 3 рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме — 1 рабочий день, при обращении через МФЦ — 5 рабочих дней

После проведения государственной регистрации для подтверждения такового недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена вам в электронной форме.

Выкуп ренты

Выше мы рассмотрели какие должны быть основания для расторжения договора ренты, а сейчас рассмотрим основания для выкупа ренты.

Таковыми должны быть:

  • плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на год;
  • плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
  • плательщик ренты признан неплатежеспособным;
  • недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.

Стороны могут установить и иные основания для расторжения договора ренты.

Плательщик постоянной ренты вправе выкупить её и прекратить выплату. Но это возможно только при соблюдении следующих условий.

Отказ в уплате ренты должно быть оформлено в письменной форме и при уведомлении получателя за три месяца до прекращения выплаты ренты.

При этом обязательство о выплате ренты не прекращается до получения суммы выкупа получателем ренты. Условие в договоре об отказе плательщика на выкуп ренты является ничтожным (ст. 592 ГК РФ).

Образцы документов

по теме

Источник: https://konra.ru/%D1%80%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B6%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F-%D1%80%D0%B5%D0%BD%D1%82%D1%8B/

Как расторгнуть договор ренты: при жизни и после смерти получателя

Расторжение договора пожизненной ренты судебная практика

Иногда наследодатель принимает решения, кардинальным образом влияющие на процесс наследования. И подписание договора ренты – из их числа. После смерти гражданина, его родственники могут попытаться оспорить сделку, с целью включить в наследственную массу недвижимость, переданную третьим лицам. Ниже мы поговорим о нюансах судебной практики по расторжению договора ренты.

Оспаривание договора ренты на недвижимость

Договор ренты – это сделка, влекущая выгоду для обеих сторон. Заключив такой контракт, плательщик ренты обязуется пожизненно содержать получателя, а тот взамен должен передать ему права на объект недвижимости.

Участниками подобных сделок чаще всего становятся пожилые люди, которые нуждаются в уходе в силу возраста.

Впоследствии, когда получатель ренты умирает, его наследники обнаруживают, что квартира была передана третьему лицу.

Процесс оспаривания ренты чаще всего происходит в судебном порядке. Такие иски рассматриваются в рамках гражданского судопроизводства. Если наследники подозревают плательщика ренты в мошеннических действиях, они могут обратиться в прокуратуру или правоохранительные органы.

Юристы не советуют обвинять ответчика в совершении преступления без наличия веских доказательств. В противном случае они могут быть уличены в заведомо ложном доносе, понеся наказание относительно статьи 306 Уголовного кодекса РФ. Поэтому обращаться в суд следует только при наличии хорошей доказательной базы.

Каким законом регулируется

В ходе рассмотрения дела, судья будет ссылаться на положения главы 33 Гражданского кодекса РФ, в которой описаны особенности сделок с рентой. Основания для признания договора недействительным присутствуют в статьях 166-181 Гражданского кодекса РФ.

В пункте 1 статьи 605 ГК РФ указано, что в случае смерти получателя ренты прекращаются все обязательства, данные плательщиком. Соответственно, требование расторжения договора будет отклонено.

Исключение возможно в том случае, если собственник квартиры еще при жизни хотел аннулировать сделку и вернуть недвижимость, но не успел этого сделать.

Тогда при подаче иска наследники могут ссылаться на пункт 2 статьи 605 Гражданского кодекса РФ.

В остальных случаях наследники не имеют права требовать расторжения договора. Они могут лишь добиться признания сделки недействительной.

Юридические основания для оспаривания ренты

Действующее законодательство предполагает следующие основания для признания сделки недействительной:

  • получатель ренты не отдавал отчет собственным действиям;
  • владелец жилья был обманут, подвергался насилию, запугиванию;
  • психическое состояние не позволяло гражданину участвовать в подобных сделках;
  • содержание контракта противоречит требованиям закона;
  • договор был заключен с целью скрыть другую сделку.

Кто может расторгнуть договор пожизненной ренты

Нюансы расторжения зависят от момента обращения в суд. Заинтересованное лицо может подать документы при жизни получателя ренты или после его смерти. При расторжении договора обязательства плательщика перед получателем прекращаются, а объект недвижимости возвращается к предыдущему собственнику.

Процедура расторжения при жизни рентополучателя

Каждая из сторон имеет право требовать расторжения сделки. Если другой участник соглашения не выполняет своих обязательств, то договор может быть расторгнут в одностороннем порядке. Подписав документ, плательщик обязуется обеспечивать получателю следующие блага:

  • пригодное для проживания место жительства;
  • медицинская помощь, лекарства;
  • питание и одежда;
  • уход в зависимости от состояния здоровья получателя и т. д.

Если хотя бы один из этих пунктов не выполняется, получатель ренты может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Вместо вышеописанных услуг соглашение может  предусматривать ежемесячные выплаты.

Перед тем, как обратиться в суд, владелец жилья или его представители должны направить плательщику письменное требование о расторжении контракта. В случае отказа или игнорирования запроса, пострадавшая сторона может обратиться в суд. Однако попытка досудебного решения вопроса является обязательной.

Оспаривание договора после смерти получателя

Расторгнуть договор ренты после смерти получателя можно только в том случае, если покойный  ранее предпринимал подобные попытки, но не успел завершить начатое. Тогда преемники умершего гражданина могут выступить в суде от его имени. Если суд сочтет приведенные аргументы вескими, он удовлетворит иск, и объект будет включен в состав наследственной массы получателя ренты.

Как признать договор ренты недействительным

Узнав о существовании ренты, наследники должны как можно быстрее собрать доказательства, составить иск и подать его в суд. Такая спешка вполне обоснована, ведь если срок исковой давности будет пропущен, то вернуть недвижимость уже не удастся.

Исковое заявление должно содержать следующие требования:

  • признать сделку недействительной;
  • закрепить права на недвижимость за предыдущим собственником;
  • внести записи в ЕГРП о правах на имущество.

Доказательства и документы

Суд не рассматривает иски, основанные на догадках. Поэтому наследникам покойного гражданина нужно подготовить основательную доказательную базу. В зависимости от обстоятельств дела, она может включать в себя такие бумаги:

  • медицинские документы (выписки, справки, медицинские карты, заключение об установлении инвалидности);
  • выписки из банковского счета;
  • справки из управляющей компании;
  • письма из администрации;
  • показания свидетелей;
  • фото и видеоматериалы;
  • отчеты независимых экспертиз, проверок компетентных органов, приговоры судов и т. д.

В ходе судебного разбирательства истец может настаивать на проведении судебно-психиатрической или почерковедческой экспертизы. Эти процедуры выполняются по решению суда и могут внести существенные коррективы в процесс.

иска

Требования к составлению исковых заявлений закреплены в статье 131 ГПК РФ. Составляя иск, наследник умершего рентополучателя должен указать следующую информацию:

  1. В чем заключается нарушение прав и интересов истца. В данном случае это невозможность оформить имущество в собственность.
  2. Результаты оценки спорного имущества.
  3. Характеристики объекта (адрес, кадастровый номер, площадь и т. д.).
  4. Причины признания договора недействительным.
  5. Доказательства, на основании которых можно оспорить сделку.
  6. Суть требований (признание договора недействительным, включение жилья в наследственную массу).

Отменить сделку с рентой после смерти получателя достаточно сложно. Для этого потребуются доказательства нарушений условий договора. Также расторгнуть контракт можно при наличии грубых ошибок, допущенных при его составлении.

Источник: https://runasledstvo.ru/sudebnaya-praktika-rastorzheniya-dogovora-renty-osnovaniya-normy-zakona/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.