Продажа квартиры в строящемся доме по переуступке

Содержание

Продажа квартиры по переуступке — что это значит + передача прав по ДДУ

Продажа квартиры в строящемся доме по переуступке

Зачем продавать недвижимость на первичном рынке? Причин много. Все они зависят от конкретной ситуации.

Продажа квартиры в новостройке чаще всего происходит по следующим причинам:

  • решение вернуть ранее вложенные в жилье инвестиции;
  • личная выгода (с целью наживы);
  • необходимость или желание переехать в другой район.

В некоторых случаях граждане сначала покупают квартиры в новостройках (чаще всего в строящихся домах), а затем им хочется не только вернуть вложенные в строительство деньги, но и избавить себя от рисков остаться без жилья.

Это основные причины, по которым собственники продают жилье на первичном рынке. Подобные сделки встречаются не слишком часто, но они все равно имеют место на практике. Соглашения такого типа называются договорами переуступки прав. Но жилье можно продать и после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Тогда купля-продажа проводится без особенностей.

Риски

Заключение договора переуступки прав на строящееся жилье — это определенные риски, с которыми сталкиваются и продавцы, и покупатели. Именно из-за подобных нюансов подобные сделки не пользуются спросом.

Что такое переуступка квартиры в новостройке? Так называют сделки по продаже прав на стоящееся жилье, сделку купли-продажи в недостроенном доме. По тексту соглашения продавец (дольщик) уступает получение квартиры от застройщика за некоторую плату покупателю.

Продажа квартиры по переуступке прав является сделкой, которую допускается провести на любом этапе строительства. Лучшим моментом для поиска покупателей является период, когда дом достроен, но еще не введен в эксплуатацию.

Ведь жилье, на которое оформлено право собственности, всегда будет дороже ранее предложенного варианта на 10-15%. Кроме того, после введения дома в эксплуатацию договор переуступки прав подписать не получится.

Придется заключать обычную сделку купли-продажи.

Так с какими рисками могут столкнуться покупатели и продавцы при переуступке прав на стоящееся жилье? Сделка подразумевает негативные моменты для обоих сторон.

Риски продавца

Мало кому известно, что продавец, задумываясь, как продать квартиру по переуступке, способен оказаться в минусе. О рисках для данной категории граждан известно не всем.

Основным недостатком изучаемой сделки является возможность ее признания недействительной. Покупатель может обратиться в суд и вернуть себе денежные средства, уплаченные в ходе проведения операции. Таким образом, жилье в жилых комплексах Москвы или другого города будет отдано обратно продавцу.

То есть, покупатель может либо получить квартиру, если со строительством и со сдачей дома не будет проблем, либо вернуть права на недвижимость продавцу без каких-либо потерь.

Важно: во избежание подобных ситуаций рекомендуется обратиться к опытному юристу. Специалист поможет составить договор переуступки прав так, чтобы его было непросто аннулировать.

Риски для покупателя

Продажа квартиры по переуступке прав — сделка, которая подразумевает немало рисков для покупателей. О них известно почти каждому человеку, согласившемуся на изучаемую операцию.

Среди основных рисков приобретения жилья в новостройке по переуступке прав выделяют:

  • банкротство застройщика;
  • риск того, что дом не введут в эксплуатацию;
  • мошенничество со стороны застройщика;
  • вероятность долгостроя.

Таким образом, человек, согласившийся на покупку жилья в недостроенном доме, рискует остаться и без квартиры, и без денег. К счастью, законодательство РФ позволяет аннулировать соглашение по переуступке прав на квартиру в новостройках. Этот прием поможет вернуть часть потраченных средств.

Продажа квартиры в новостройке без налога

Через сколько можно продать квартиру после покупки? Ответ напрямую зависит от ситуации. Говоря о соглашении по переуступке прав, следует помнить, что подобные операции проводятся исключительно до сдачи дома в эксплуатацию.

В противном случае собственнику придется заключать обычный договор купли-продажи квартиры. Рисков в этом случае меньше, зато стоимость жилья окажется значительно выше, чем в «недострое».

В России допускается продажа недвижимости без уплаты налогов со стороны продавца. Такие сделки возможны по истечении 5 лет нахождения имущества в собственности у человека. Правило распространяется только на недвижимость, приобретенную с 2016 года. Если квартира была куплена раньше, придется ждать не меньше 3-х лет.

В противном случае продавец после заключения сделки купли-продажи (или переуступки прав) уплачивает налог в размере 13% от суммы, прописанной в договоре.

Рассмотрим пошаговые действия по продаже недвижимости. Начнем с алгоритма без уплаты налогов.

Выглядят указания следующим образом:

  1. Приобрести жилье — строящееся или готовое.
  2. Подождать указанный ранее срок.
  3. Собрать пакет документов: выписку из ЕГРН, паспорт продавца, договор купли-продажи имущества, выписки из БТИ и из лицевого счета, справки о составе семьи.
  4. Найти покупателей. Желательно сделать это заранее.
  5. Составить договор купли-продажи.
  6. Подписать соглашение в присутствии уполномоченного лица. Например, у нотариуса или в МФЦ.
  7. Произвести расчет по договору.
  8. Выдать покупателю расписку о получении денег.
  9. Передать жилье в пользование покупающей стороне. Этот процесс сопровождается составлением акта приемки-передачи.
  10. Зарегистрировать соглашение в Росреестре.

Вот и все. Для продавца на этом действия заканчиваются. Далее останется через год подать налоговую декларацию с документами о правах собственности на жилье и с договором купли-продажи в ФНС, Это необходимо, чтобы от вырученных денег не взимался налог.

Переуступка прав по Договору долевого участия (ДДУ)

Несколько иначе проводится переуступка прав по договору долевого участия. Это, как мы уже выяснили, процесс передачи недостроенной квартиры покупателям от тех или иных дольщиков.

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ иногда осложняется условиями основного договора с застройщиком. Например, некоторые компании взимают дополнительную плату за подобные операции. Этот факт нужно учитывать при поиске покупателей, а также во время обсуждения итоговой цены на предмет договора.

Важно: если застройщик против переуступки прав, продать квартиру на первичном рынке уже не получится. Придется ждать введения дома в эксплуатацию, затем оформлять имущество в собственность и проводить обычную куплю-продажу.

Порядок действия при продаже по договору переуступки

Если же продавец настроен решительно, он может заключить соглашение по переуступке прав. Справиться с этой задачей удастся, если следовать пошаговой инструкции.

Она имеет приблизительно следующий вид:

  1. Заключить соглашение по участию в долевом строительстве дома.
  2. Получить разрешение от застройщика на переуступку прав. В этот момент стоит уточнить стоимость жилья.
  3. Найти покупателей.
  4. Встретиться с будущими собственниками квартиры в новостройке и обсудить с ними все нюансы сделки.
  5. Собрать пакет документов. Этот шаг лучше осуществить на этапе поиска клиентов.
  6. Подписать соглашение по переуступке прав.
  7. Осуществить расчет.
  8. Провести регистрацию сделки в Росреестре.

Основные трудности возникают при получении разрешения от застройщика, а также на этапе поиска покупателей. Не каждый готов приобрести недостроенное жилье, хоть и по привлекательным ценам.

Получение соглашение застройщика

Важным этапом продажи квартиры в новостройке является получение соглашения от застройщика. Законодательство РФ не обязывает дольщиков к реализации данной задачи. Тем не менее, наличие подобного документа значительно уменьшит риски признания сделки недействительной.

Дольщику требуется обратиться к застройщику с заявлением на выдачу разрешения по переуступке прав. Больше ничего не нужно. Максимум — это уплатить определенную сумму за предстоящую операцию. Застройщики зачастую просят около 3% от суммы, прописанной в договоре.

После получения разрешения и оплаты предстоящей переуступке прав строительной компании, можно двигаться дальше.

Подготовка пакета документа и заключение договора

А именно – искать покупателей и готовить пакет документов для реализации поставленной задачи. Продажа квартиры по переуступке прав собственности отличается от обычной купли-продажи жилья.

В данной ситуации придется подготовить следующие документы:

  • соглашение о долевом участии в строительстве;
  • договор переуступки прав (минимум 2 экземпляра);
  • разрешение застройщика на процедуру;
  • платежки, подтверждающие перевод средств за операцию строительной компании;
  • квитанция об оплате пошлины (в среднем — 2 000 рублей).

Это основной пакет документов, без которых не получится заключить договор переуступки прав на квартиру в новостройке.

Внимание: дополнительно и купля-продажа, и договор переуступки прав могут требовать предъявления согласия супруга на операцию и разрешения органов опеки со свидетельством о рождении ребенка-дольщика.

Непосредственное подписание соглашения лучше проводить в присутствии нотариуса. Стороны изучают договор, подписывают его, после чего производится расчет и регистрация бумаги в Росреестре. Эти процессы отнимают около 14 дней.

Регистрация в Росреестре

Что необходимо сделать для того, чтобы зарегистрировать договор в Росреестре? В данном случае алгоритм действий ничем не будет отличаться от регистрации обычного соглашения купли-продажи жилья.

Сторонам требуется:

  1. Подготовить перечисленные ранее документы.
  2. Обратиться с заявлением установленной формы в Росреестр. Аналогичную операцию можно провести в МФЦ.
  3. Оплатить госпошлину.
  4. Получить расписку о принятии запроса на рассмотрение.
  5. Забрать зарегистрированное соглашение в назначенное время.

Дело сделано. Только после государственной регистрации договора можно производить расчеты за переуступку прав. Иначе стороны рискуют остаться без денег.

Расчеты по сделке

Расчеты по договору переуступки прав на жилье в стоящемся доме, как было сказано ранее, проводятся только после регистрации соглашения в Росреестре. Все нюансы данного процесса должны заранее прописываться в договоре.

Проводить расчет можно:

  • под расписку;
  • через банковскую ячейку;
  • посредством аккредитива.

Стоит разобраться с каждым из перечисленных пунктов. Тогда стороны смогут выбрать оптимальный для них вариант расчета.

Наиболее распространенный расклад — это передача денежных средств под расписку. Продавец получает деньги (наличными или по безналу), а затем выдает покупателю документ, подтверждающий факт отсутствия финансовых претензий. Передачу средств и оформление расписки лучше проводить в присутствии нотариуса.

Некоторые рассчитываются за сделки путем открытия банковских ячеек. Покупатель кладет туда деньги, а продавец — забирает после регистрации договора в Росреестре в присутствии работника банка. В этот момент можно пересчитать средства в ячейке.

Аккредитив — процесс, в ходе которой обязательства по передачи денег за сделку передаются финансовой организации. Не самый выгодный вариант. Банки взимают за свою работу определенную комиссию (5-10% от суммы в договоре).

Заключение и советы

Теперь понятно, как происходит продажа квартиры в новостройке. При правильной подготовке справиться с этой задачей не составит никакого труда.

Вот несколько советов, которые пригодятся продавцу:

  1. Нужно подгадать удачный момент для продажи квартиры. Лучше всего использовать время, когда дом почти или полностью достроен, но не введен в эксплуатацию.
  2. При демонстрации жилья следует избавиться от лишнего мусора и запахов.
  3. Показывать квартиру с учетом панорамного вида. Чаще всего идеальное время для этого — день.
  4. Реализация имущества, в котором есть косметический ремонт и новая сантехника проходит быстрее.
  5. В момент размещения объявлений о продаже жилья указывать инфраструктуру, расположенную близ будущего дома.

Кроме того, продавать жилье на первичном рынке лучше осенью или весной. Зимой и летом застрой продвигается медленнее. Этот факт отталкивает покупателей.

рекомендация по продаже квартиры в новостройке по переуступке

Источник: https://xoms.ru/magazine/property/item/1889-prodazha-kvartiry-po-pereustupke

Можно ли продать квартиру по переуступке в строящемся доме?

Продажа квартиры в строящемся доме по переуступке

Участие в долевом строительстве позволяет стать владельцем недвижимости по сниженной цене и расплачиваться за квартиру постепенно, внося платежи в течение срока постройки.

Длительность процесса приобретения готового жилья, невозможность заселиться в квартиру и оформить права собственности на квадратные метры до сдачи дома в эксплуатацию, желание получить прибыль от увеличения стоимости жилплощади по мере готовности объекта – эти и другие мотивы служат основанием для заключения договора переуступки.

Понятие переуступки прав на жилье в строящемся доме

Процедура переуступки происходит в соответствии со ст.388-390 ГК РФ и возможна в течение всего периода строительства. С момента приемки объекта госкомиссией до оформления жильцами права собственности на квартиры проходит продолжительный срок (до года), в течение которого сделки с недвижимостью невозможны.

Граждане для приобретения квадратных метров заключают договор долевого участия, в ряде случаев – предварительное соглашение купли-продажи.

Переуступка прав на квартиру подразумевает переоформление за установленную плату документа, позволяющего в дальнейшем стать собственником жилья.

Сделка носит название цессии, а стороны именуются цедентом (продавец прав на недвижимость) и цессионарием (покупатель).

Если переуступка происходит на основании предварительного договора, подписанного с застройщиком на начальной стадии строительства, то за цедентом сохраняется право требования (ст.

307 ГК РФ), которое не подлежит передаче третьему лицу.

Когда продавец, заключивший ДДУ, не полностью выплатил стоимость жилья, сумма долга и обязанность оплаты передается по переуступке вместе с правом владения жилплощадью (ст.11 ФЗ N 214 от 30 декабря 2014 г.).

До сдачи дома в эксплуатацию договора цессии на одну и ту же квартиру могут заключаться несколько раз.

Если первичный документ заверялся нотариально, то все последующие письменные соглашения по переуступке подлежат нотариальному засвидетельствованию (п.1 ст.389 ГК РФ).

Порядок продажи

До начала оформления бумаг продавцу надлежит сделать следующее:

  1. Уведомить компанию-застройщика о передаче прав на недвижимость, получить письменное разрешение на сделку. Законодательство не предусматривает подобную обязанность цедента, но заключаемые со строительными фирмами договора часто содержат пункт об обязательном уведомлении о смене собственника (п.2 ст.382 ГК РФ).
  2. Взять справку о полном погашении долга по ДДУ или об оставшейся неоплаченной сумме.
  3. Получить нотариальное согласие супружеской половины (в случае законного брака), разрешение банка на сделку (при оформлении ипотеки для платежей по ДДУ);
  4. Заказать выписку из единого Росреестра, подтверждающую регистрацию переуступаемого права.

Покупатель для подписания договора по переуступке предоставляет стандартный перечень документов.

Правильно поручить составление письменного соглашения юристу, имеющему опыт в проведении сделок цессии, и уделить внимание:

  • характеристике объекта недвижимости;
  • типу договора, на основании которого производится переуступка;
  • наличию согласия застройщика;
  • порядку взаиморасчётов;
  • правам и обязанностям сторон, передаваемым по данному соглашению.

Передача денежных средств в качестве оговоренной платы за приобретение прав на недвижимость происходит с помощью банковской ячейки, из которой продавец после исполнения обязательств по договору вправе забрать помещенные туда покупателем деньги.

Договора долевого участия подлежат обязательной госрегистрации, на основании чего соглашение о переуступке тоже надлежит зарегистрировать (ст.161, п.2 ст.389 ГК РФ). Сделка облагается налогом, который оплачивает продавец в размере 13% от полученной прибыли за вычетом собственных затрат на приобретение жилплощади (ст.208, 224 НК РФ).

Если разница в цене покупки и продажи квадратных метров равна нулю, это не избавляет цедента от обязанности своевременной подачи декларации в налоговые органы, чтобы избежать штрафа (ст.119 НК РФ).

Необходимые документы

Помимо указанных справок и согласий, которые продавец получает на предварительном этапе, для подписания и регистрации соглашения по переуступке прав предоставляются паспорта участников сделки, кредитный договор (при наличии ипотеки) и договор с компанией-застройщиком (долевого участия или предварительный о купле-продаже).

Цедент вместе с заключённым между ними письменным соглашением передает покупателю:

  • свой договор ДУ и все предыдущие, полученные от прежних владельцев прав на квартиру;
  • квитанции, чеки и прочие документальные подтверждения выплат за время, прошедшее с заключения первого договора с застройщиком;
  • официальную переписку со строительной фирмой, которая велась в процессе возведения объекта недвижимости;
  • согласие стройкомпании и банка на переуступку;
  • акт приема-передачи вышеуказанных бумаг.

Возможные риски

Избежать нарушений при оформлении цессии, дающих право в судебном порядке признать сделку недействительной, поможет соблюдение правил ст.390 ГК РФ. На стадии переговоров с покупателем продавцу следует убедиться:

  • в возможности переуступки прав (нет ли запрещающего пункта в предварительном договоре купли-продажи или ДДУ, заключённом с застройщиком);
  • в наличии согласия полномочного представителя строительной компании, поскольку отсутствие документально предусмотренного уведомления фирмы о смене собственника грозит возмещением убытков, причиненных самовольной переуступкой (п.4 ст.382 ГК РФ).

Повторная переуступка одним и тем же продавцом делает последующие сделки недействительными, право переходит к цессионарию, первым заключившему сделку.

Неисполнение цедентом обязанностей позволяет покупателю обратиться в суд с требованием компенсации расходов и нанесенного ущерба (п.3,4 ст.390 ГК РФ). Честность продавца позволит избежать судебных разбирательств и денежных трат на выплаты потерпевшей стороне.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/po-pereustupke-prav.html

Как продать строящуюся квартиру по переуступке?

Продажа квартиры в строящемся доме по переуступке

Первичный рынок гораздо объемнее, чем может показаться на первый взгляд. Квартиру можно не только купить, но и переуступить. Сделки по переуступке проводятся со строящимися квартирами — в многоквартирных домах, еще не введенных в эксплуатацию. Продать квартиру по переуступке достаточно просто, важно соблюдать всего лишь несколько правил.

А чтобы застройщик не стал проблемой при продаже строящейся квартиры по переуступке и дал все необходимые разрешения для сделки, обращайтесь к юристу. Специалист рассмотрит ваш договор долевого строительства на предмет прав и обязанностей застройщика, поможет составить соглашение с покупателем и поспособствует скорейшей реализации квартиры по переуступке.

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно:
оформи заявку и система подберет подходящие компании!

По этой услуге подключено 104 компаний

Начать подбор в несколько кликов >

Что такое продажа по переуступке

Недвижимость на первичном рынке намного более привлекательна для покупателя. И дело даже не в техническом и эксплуатационном состоянии квартиры в новостройке. У строящейся квартиры нет предыдущих собственников, а, значит, у покупателя отпадает необходимость проверять историю прав собственности всех предыдущих владельцев.

Нет у строящейся квартиры и предыдущих пользователей и их прав пользования. Сама сделка проходит намного проще и для продавца жилья, и для его покупателя — им не нужно собирать множество документов, подтверждающих правовые отношения предыдущих собственников с квартирой.

Все квартиры в строящихся домах принадлежат своим будущим владельцам на правах требования. Продажа прав требования и называется переуступкой. Как это работает? На самом деле никакой сложности в процессе переуступки квартиры в новостройке нет.

Если физическое лицо приобретает квартиру на этапе застройки, то он заключает с застройщиком договор долевого участия — ДДУ (ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004).

До момента сдачи дома и ввода новостройки в эксплуатацию ДДУ будет подтверждать право владения строящейся квартирой.

Покупка строящегося жилья весьма выгодна, если покупатель уверен в застройщике — цены на такую недвижимость намного ниже стоимости “готовых” квартир. Причем цена растет пропорционально завершению строительства. Дешевле всего квартиры в строящемся доме будут стоить на начальных этапах.

В новостройке, которая скоро достроится, цены на недвижимость будут приближены к окончательным.

В этом и состоит выгода переуступки. Граждане могут приобретать жилье в самом начале стройки, и если продажа квартиры приходится на заключительные этапы, то цена поднимается в разы.

И это не всегда спекуляция — в процессе строительства (а дома строятся достаточно долго) продавец может много раз передумать и решить, например, что ему нужна квартира побольше, или же он вообще хочет жить в своем доме. Но учтите, переуступка в строящемся доме с завышением цены — это доход, а с любого дохода нужно платить налог на доходы физических лиц.

Продать строящееся жилье по переуступке без налога получится только в одном случае — если цена реализации полностью соответствует цене изначальной покупки.

Как это выглядит с юридической точки зрения? До ввода в эксплуатацию многоквартирного дома гражданин, купивший жилье по договору долевого участия, владеет недвижимостью на правах требования. После сдачи дома все участники подписывают с застройщиком акты приема-передачи квартир. И только после подписания акта владельцу нужно оформлять право собственности.

Пока подпись физического лица (дольщика) не будет стоять под передаточным актом, продать квартиру можно только по договору переуступки (ст.11 214-ФЗ).

То есть дольщик переуступает свои права требования другому физическому лицу, который также становится дольщиком.

Застройщику даже не нужно проводить каких-то особых манипуляций при переуступке жилья в строящемся доме — можно просто убрать фамилию предыдущего дольщика и прописать инициалы нового.

Если дольщик подписал акт, то продать квартиру по переуступке он уже не сможет — его право требования к застройщику завершает свое действие. Он становится фактическим владельцем, и все операции с недвижимостью нужно проводить по договору купли-продажи.

Есть еще один вариант реализации квартиры до момента оформления прав собственности — сделка по предварительному договору купли-продажи. Такой способ возможен только в определенный момент — когда передаточный акт уже подписан, а права собственности еще не оформлены владельцем.

Этот период считается самым юридически незащищенным, поэтому лучше избегать любых сделок до оформления собственнического права.

Как провести сделку по переуступке квартиры

Сделки по переуступке оформляются намного быстрее. Если на обычную куплю-продажу могут уйти месяцы, то переуступку можно оформить за несколько дней.

И хотя рынок переуступленной жилой недвижимости сейчас не столь популярен (для оформления сделки нужны наличные деньги, а далеко не у многих покупателей есть крупные суммы в свободном распоряжении), спрос на переуступку все равно стабилен.

Это намного дешевле и оперативнее, чем приобретать квартиру в сданном доме у собственника или у застройщика.

При переуступке жилой недвижимости в строящемся доме важно правильно выбрать момент для сделки и установить корректную цену. Цена сделки напрямую зависит от момента продажи. Чем меньше времени остается до ввода дома в эксплуатацию, тем дороже будет стоить квартира.

Стоит учитывать и тот факт, что рынок недвижимости является сезонным — есть периоды, когда квартиры дорожают (конец лета, осень, весна), а есть месяцы, когда цены на жилье стабильно снижаются (зима).

Продавцу стоит отслеживать текущий уровень цен и активность рынка, и организовывать сделку в общие периоды повышения стоимости — именно тогда переуступка жилья принесет наибольшую выгоду.

Оптимальным вариантом будет продажа за несколько месяцев до сдачи дома — на более ранних этапах не найдется много покупателей. Стройка закончится не скоро, а для контрагента важны гарантии того, что дом все-таки будет достроен.

Когда до ввода в эксплуатацию остается не так много времени, покупатель видит, что стройка активно идет, а, значит, застройщик действительно надежен, и квартира будет передана в положенный срок.

Как происходят сделки по переуступке? Как и все другие операции с недвижимостью — поэтапно. Вот что нужно сделать дольщику, чтобы продать квартиру по переуступке:
  1. Установить цену на жилье. Можно определить стоимость самостоятельно или привлечь независимого специалиста по оценке. В любом случае цена должна соответствовать стоимости аналогичной недвижимости на рынке и другим подобным предложениям застройщика в этом доме. Если материальное положение продавца позволяет, то для форсирования сделки можно снизить стоимость такого жилья на 10%.
  2. Объявить потенциальным покупателям о продаже. Можно разместить объявления в тематической прессе или на онлайн-ресурсах, специализирующихся на операциях с жилой недвижимостью.
  3. Провести осмотр объекта. Если дом практически достроен, то проблемы в демонстрации не будет. Единственное, лучше привести жилье в порядок — убрать строительный мусор, подключить базовый свет. Если же сделка проходит на начальном этапе строительства, покупателю можно продемонстрировать визуализационные материалы от застройщика.
  4. Встретиться с представителями застройщика. У застройщика надлежит получить разрешение на переуступку. Это нужно сделать, если средства за жилье по ДДУ еще не выплачены в полном объеме. Если же все взаиморасчеты с застройщиком завершены, то его разрешение на реализацию не требуется, однако лишним точно не будет. Застройщик может потребовать комиссию за разрешение, это вполне законно.
  5. Встретиться с покупателем. Это нужно для окончательного обсуждения условий сделки. Еще раз проговорите цену, сроки, условия договора и порядок взаиморасчетов. Подготовьте все необходимые с вашей стороны документы и разрешения.
  6. Подписать соглашение. Форму соглашения можно взять у застройщика или же проговорить со своим юристом. Перед подписанием договора нужно еще раз перечитать все его разделы и только потом ставить свою подпись.
  7. Зарегистрировать переуступочное соглашение в Росреестре. После заключения договора нужно официально оформить нового правообладателя.

Больше никаких действий и дополнительных расходов от сторон не требуется. Такие договора даже не нужно заверять у нотариуса. Если вся документация будет в порядке, то стороны просто подписывают соглашение и дольщик переуступает право требования покупателю. Вот какие документы могут понадобиться для сделки:

  • паспорта сторон;
  • регистрационные документы (устав, ИНН, ОГРН) — если продавцом выступает юридическое лицо;
  • договор долевого участия;
  • все платежные регистры, подтверждающие факт перечисления оплаты застройщику — чеки, квитанции, платежные поручения;
  • согласие застройщика;
  • согласие банка на уступку — при ипотеке дольщика на переуступаемую недвижимость;
  • согласие супруга/супруги — при совместной собственности.

После подписания соглашения об уступке покупатель становится новым дольщиком, и берет на себя все обязательства по приемке новой квартиры. Он же будет подписывать с застройщиком передаточный акт и оформлять право собственности на жилую недвижимость.

Источники:

Об участии в долевом строительстве

Об уступке прав требования по договору

Источник: https://rtiger.com/ru/journal/kak-prodat-stroyashchuyusya-kvartiru-po-pereustupke/

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Продажа квартиры в строящемся доме по переуступке

  1. Проживём.com≫
  2. Квартира≫
  3. Новостройка≫
  4. Как оформить переуступку прав требования

Статья обновлена: 4 октября 2020 г.

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией.

Цедент (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е. передает цессионарию (покупателю) право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании.

Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности и риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

До оформления сделки по переуступке

  • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.КАК ОФОРМИТЬ ПЕРЕУСТУПКУ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДДУ
  • При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке я разделила на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

  • Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • Документы, подтверждающие права собственности на землю;
  • Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • Разрешение на строительство;
  • Проект на строительство, в котором должно быть указано:
    1. разрешение на строительство;
    2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
    3. цель проекта;
    4. этап строительства;
    5. срок реализации;
    6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
  • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

Что необходимо сделать Продавцу

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

  1. Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

    Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования.

    В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной.

    Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

  2. Другие статьи

    Как оформить в собственность квартиру в новостройке — инструкция в 3 этапа.После регистрации права собственности, владелец может прописаться в своей квартире.

  3. Получить письменное согласие Застройщика на продажу квартиры.

    Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, чем купленной у Застройщика.

    Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб.

    — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

  4. Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

    В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме.

    Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем.

    В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

  5. Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
  6. Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.
  7. Получить выписку из ЕГРН на квартиру (бывший ЕГРП).

    В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

Что необходимо сделать Покупателю

Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

  1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, когда покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
  2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

3-й этап — составление договора переуступки прав

Источник: https://Prozhivem.com/kvartira/novostrojka/pereustupka-prav-trebovanija-na-kvartiru.html

Рассказываем, как выгодно продать квартиру по переуступке в строящемся доме

Продажа квартиры в строящемся доме по переуступке

Рынок недвижимости предполагает возможность купли-продажи объектов не только в завершенном виде, но и на стадии строительства. Перепродажа квартир до ввода дома в эксплуатацию может быть осуществлена с помощью переуступки. Такой вид торговли популярный как среди риелторов, так и среди законных владельцев недвижимости. Итак, как же продать квартиру по переуступке в строящемся доме?

Переуступка как вид перепродажи

• цессионарий – покупатель, который приобретает права на квартиру в процессе строительства.

Переуступка или цессия представляет собой процесс передачи первоначальным инвестором своего права на получение оговоренной квартиры после ввода дома в эксплуатацию за определенную плату.

В продаже такого типа принимают участие две стороны:• цедент – продавец, который уступает свои права на недвижимость;

Такой вид перепродажи происходит следующим образом: цедент (изначально являющийся покупателем) вкладывает средства в строительство недвижимости на ее начальных этапах и заключает соответствующий договор с застройщиком, после чего за определенную стоимость получает право на квартиру после ввода данного дома в эксплуатацию. По мере построения стоимость недвижимости увеличивается в цене. В этом случае дольщик может пойти двумя путями:

• не дожидаться завершения строительства дома, а сразу же перепродать недостроенную квартиру, которая уже выросла в цене.• после ведения дома в эксплуатацию оформить право собственности и продать квартиру с отделкой на рынке недвижимости;

Так как первый вариант может забрать много времени, он подойдет не каждому дольщику. Второй вариант более практичный, но имеет один важный нюанс: недостроенную недвижимость перепродавать нельзя, но можно переуступить. В итоге обе стороны остаются довольными: владелец избавляется от квартиры, не дожидаясь окончания достройки, а покупатель получает недвижимость за мизерную цену.

Преимущества и недостатки переуступки

• владелец сможет перепродать права на недвижимость в короткие сроки, так как спрос на дешевые квартиры (хоть и недостроенные) довольно высокий.Переуступка квартиры, как и продажа любого типа недвижимости, имеет свои преимущества и недостатки.

Среди положительных моментов можно выделить следующие:• покупатель сэкономит, так как стоимость квартиры по переуступке гораздо ниже, чем достроенной квартиры на рынке недвижимости;• возможность купить квартиру с хорошей планировкой, видом и на популярном этаже, которой уже нет в продаже у самого застройщика, так как их раскупают очень быстро;

Существуют и минусы. Одной из причин продажи недостроенного жилья может являться недобросовестность застройщика, которая позже выразится в приостановлении строительства или даже в полной заморозке проекта. Кроме того, продавец не несет никакой ответственности за строительство жилья и точное выполнение плана перед новым покупателем.

Полезно будет почитать: Прогнозы экспертов для рынка недвижимости в период с 2017 по 2021 год

Особенности процесса продажи квартиры по переуступке

• оформление инвестиционного договора.Процесс продажи недвижимости по переуступке должен сопровождаться определенной схемой инвестирования. Существует три варианта:• участие в ФФС (Фонд Финансирования Строительства);• покупка облигаций застройщика;

Инвестирование квартир проводится через ФФС или с помощью покупок облигаций компании-застройщика. С января 2006 года оформление инвестиционного договора возможно только в случае продажи прав на недвижимость коммерческого и технического характера.

• если участие принимает кредитная организация – она тоже должна дать разрешение на переуступку.

Во избежание ошибок во время продажи квартиры по переуступке прав необходимо обратить внимание на выполнение нижеперечисленных пунктов:• владелец прав должен заплатить оговоренную сумму по долевому участию, после чего оформить проплату документом о зачете взаимных требований;• застройщик должен дать разрешение на оформление переуступки;

Выполнение перечисленных пунктов свидетельствует о действенности договора и правильности его соблюдения.

Оформление договора продажи по переуступке

Сам процесс продажи недвижимости по переуступке предполагает выполнения некоторых действий, ускоряющих процесс оформления передачи прав и минимизирующих риск для покупателя.

Лучше всего, если участниками договора о переуступке прав будут три стороны: продавец, покупатель и сам застройщик.

Его участие станет гарантией добросовестности со стороны продавца и исключит любые претензии к нему со стороны покупателя.

Во время оформления договора цессионарий может получить от застройщика согласие на продажу недвижимости в письменном виде. В среднем, стоимость такого согласия составляет около 1-5 % от стоимости квартиры. Для перестраховки цедент может получить у застройщика справку о том, что обязательство по оплате с его стороны полностью выполнено.

Следующим шагом станет оформление договора переуступки права с учетом сроков, стоимости и гарантий. Сам договор необходимо обязательно заверить в нотариуса. В итоге данной сделки цедент выходит из договора с застройщиком, а его место занимает цессионарий, который официально становится обладателем права требования на квартиру, а после сдачи объекта – собственником жилья.

Во время того, как владелец предает покупателю права и обязанности по покупке данного объекта, он избегает штрафов, которые могли появиться из за аннулирования соглашения долевого участия. Кроме того, он еще и получает доход, продавая свои права на недостроенную недвижимость.

Продажа недвижимости в процессе постройки является выгодным способом получения дохода с простой схемой переоформления права.

Если учитывать все нюансы того, как продать квартиру по переуступке в строящемся доме, можно свести к минимуму риски и со стороны продавца, и со стороны покупателя.

Таким образом цедент удачно продаст право требования, а цессионарий приобретет жилье с минимумом затрат.

Также читайте по этой же теме:

Особенности инвестирования в ЖК Новой Москвы

Почему вторичка должна стоить дешевле новостроек

Если тебе понравилась наша статья, не забудь поставить лайк

Источник: https://zen.yandex.ru/media/move/rasskazyvaem-kak-vygodno-prodat-kvartiru-po-pereustupke-v-stroiascemsia-dome-5fbfb62bc9a19d0e1cdf0ee3

Как купить квартиру по договору переуступки?

Продажа квартиры в строящемся доме по переуступке

ovchinnikovfoto/Depositphotos

Еще три-четыре года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые вкладывались на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности.

На сегодняшний день сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья — явление не такое частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии (а речь именно об этом) решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике.

А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя.

Как выбрать новостройку и застройщика?

Переуступка прав: особенности сделок

Суть переуступки

Согласно законодательству РФ лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии может передать третьей стороне.

Эти права могут передаваться сколько угодно раз, но только до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца и покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним.

Каким образом проходит переуступка?

Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке: он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика. При этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплачивать взносы, если есть задолженность, и принять квартиру по акту приема-передачи в установленный договором срок.

Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Как выбрать квартиру с переуступкой и оформить сделку цессии?

1. Проверьте репутацию застройщика

Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящемся ЖК, в котором планируете приобрести жилье.

Оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Изучите учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию.

Все это можно найти на официальном сайте проекта либо на сайте или в офисе девелопера.

2. Выясните причину переуступки

Важно понять, почему дольщик хочет продать свое право требования квартиры в этой новостройке. Так, проблемы могут заключаться в качестве приобретаемого жилья. Вполне возможно, что он нашел технические недочеты и нарушения в строительстве. Поэтому будет нелишним осмотреть квартиру, на которую приобретается право требования.

3. Ознакомьтесь с договором и платежными документами

Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ.

Обязательно запросите акт сверки или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью ли дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично.

Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец. Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения, и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства до 31 апреля в следующем году после заключения договора. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта.

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

4. Соберите полный пакет документов

Следующий шаг — собрать документы и разрешения на проведение сделки.

Например, семейным людям нужно обязательно получить нотариально заверенное согласие супругов либо заявление о несостоянии в браке, а также разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети.

Продавец уведомляет застройщика о том, что собирается продать свое право требования, и получает от него письменное разрешение и справку об отсутствии или наличии задолженности. Для сделки вам также понадобятся договор долевого участия и паспорта сторон.

5. Разберитесь с ипотекой

Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, нужно получить согласие банка на сделку и перевод долга на покупателя.

В данном случае придется собрать пакет документов, который обычно требуется для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорта и т. д.

Если покупатель готов внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать оплаты комиссионных за снятие обременения.

6. Подпишите договор цессии

Как правило, подписание договора цессии на переуступку прав требования проходит в офисе продаж, чтобы представитель застройщика или агентства оперативно смог завизировать документ со своей стороны.

По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.

Юридическая информация

Более подробно с условиями, форматом соглашения и ответственностью сторон можно ознакомиться в статьях 382–390 ГК России. А нюансы сделки долевого участия и ответственность каждого участника описаны в Федеральном законе № 214.

7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

В чем смысл поправок в 214-ФЗ?

Документы, которые должен принести на сделку покупатель

Документы

Где получить?

Паспорт

На руках

Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в браке, составленная со слов заявителя и заверенная у нотариуса

Заверить у нотариуса

Получить согласие банка на сделку и подписать кредитный договор, если квартира приобреталась в ипотеку

В банке, где предыдущий дольщик оформил ипотечный кредит

Для кредитного договора, если потребует банк, необходимо предоставить:

– оценку объекта,

– сведения о доходах,

– копию трудовой книжки,

– СНИЛС,

– паспорт,

– кадастровый паспорт,

– технический паспорт,

– справку о том, что не состоите на учете у психиатра.

Оценочная компания

На работе

На работе

Пенсионный фонд, на руках

На руках

МФЦ

Районное БТИ или МФЦ

Психоневрологический диспансер

Разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети

Районный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ

Документы, которые должен принести на сделку продавец

Документы

Где получить?

ДДУ

На руках

Паспорт

На руках

Согласие застройщика на сделку

Заверить у нотариуса

Справка о полном или частичном погашении задолженности по взносам. Также называется акт сверки, или акт взаиморасчетов

У застройщика

Если долг погашен не полностью, тогда нужно оформить соглашение с покупателем о том, что он берет на себя обязательства по выплате оставшейся части взносов

Заверить у нотариуса

Справка из ЕГРП о том, что договор долевого участия зарегистрирован

Росреестр

Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в браке

Заверить у нотариуса

Разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети

Районный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ

Согласие банка на переуступку

В банке

Не пропустите:

Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?

Купил и продал строящуюся квартиру. Должен ли я платить налог?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_kupit_kvartiru_po_dogovoru_pereustupki/7630

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.