Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

Содержание

Как продать квартиру с прописанными несовершеннолетними?

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

Квартира с прописанным в ней несовершеннолетним свободна в обороте и может быть продана в любой момент по желанию собственника. Гражданский кодекс не содержит ограничений на этот счет.

Права несовершеннолетних

Конституция и Семейный кодекс гарантирует детям право на жилье.

При этом каждый гражданин, проживающий на российской территории, должен иметь регистрацию по месту своего жительства (или временного проживания). Законодательство содержит один нюанс в отношении несовершеннолетних: дети в возрасте до 14 лет могут быть прописаны исключительно совместно с одним из родителей или с опекуном.

Т.е. зарегистрировать ребенка в квартиру его бабушки или другого близкого родственника, если там нет прописки у мамы или папы нельзя. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то допускается его прописка отдельно от родителей.

Регистрацию ребенку следует оформить уже сразу после его рождения в течение 30 дней.

Если же речь идет не о первичной регистрации новорожденного, то зарегистрировать ребенка необходимо в течение 7 дней после того, как он покинул прежнее место жительства.

Зарегистрироваться ребенок может не только в квартире, в которой его родители являются собственниками на постоянной основе, но и в арендованном ими жилье временно.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним

Квартира с прописанным в ней несовершеннолетним свободна в обороте и может быть продана в любой момент по желанию собственника. Гражданский кодекс не содержит ограничений на этот счет.

Но родителям стоит заблаговременно побеспокоиться о месте будущей прописки ребенка, чтобы не нарушать миграционное законодательство.

Причем если ребенку еще нет 14 лет, то зарегистрироваться по этому адресу предстоит и одному из родителей.

Основная сложность в заключении сделки купли-продажи с прописанным ребенком состоит в том, что покупатели обычно отказываются покупать квартиру с зарегистрированными лицами.

Это связано с тем, что детей достаточно сложно выписать даже в судебном порядке.

Поэтому нередко заинтересованные в покупке лица требуют на момент подписания договора предоставить им документ об отсутствии зарегистрированных лиц.

Возможно два варианта заключения сделки купли-продажи с прописанным несовершеннолетним:

  1. В договор купли-продажи включается условие о том, что родители выписываются из квартиры в течение 7 дней после переоформления собственности в пользу покупателя. Иначе новый собственник может пойти на их принудительное выселение.
  2. В договоре купли-продажи изначально прописывается обязательство продавца о снятии всех членов семьи с учета до перерегистрации прав собственности и получения денег.

Если ребенок не владеет долей в квартире, а только прописан здесь, то он наделен только правом пользования жильем, а не распоряжения им в качестве собственника.

Ребенок в данном случае не будет являться стороной сделки.

Согласие опеки на сделку купли-продажи требуется, если ребенок не просто прописан в квартире, но и входит в число собственников квартиры. Родители вправе продавать квартиру без согласия ребенка, так он считается ограниченно дееспособным.

Но органы опеки должны проследить за законностью операции и оценить, не ущемляет ли она имущественные права ребенка.

Согласие опеки

Вероятность согласия от опеки зависит от следующих факторов:

  1. Получит ли ребенок взамен равноценную по площади долю в другом жилье, которое приобретается взамен предыдущего, либо будет ли ему предоставлена денежная компенсация утраченной доли.
  2. Не ухудшатся ли в результате заключения сделки условия проживания ребенка: санитарные условия, наличие всех необходимых коммуникаций, экологическая обстановка в районе проживания, доступность инфраструктуры (больниц, школ, детских садов).

Если проведенный органами опеки анализ предстоящей сделки позволит им прийти к выводу, что несовершеннолетний только выиграет от заключения сделки купли-продажи (например, родители переедут в более просторную квартиру), то они беспрепятственно предоставят свое согласие.

Согласие органов опеки на сделку в отношении квартиры, в которой ребенок просто прописан и не имеет прав собственности, требуется только в том случае, если ребенок находится под опекой и попечительством (после потери родителей или их лишения родительских прав).

Проверить, обладает ли ребенок правами собственности на квартиру, либо просто прописан в ней, покупатель может, запросив выписку из ЕГРН. В ней будут перечислены все собственники жилья, в том числе, несовершеннолетние.

Если в выписке из ЕГРН ребенок не указан, но его имя числится в выписке из домовой книги, то ребенок прописан в данной квартире.

Этапы заключения сделки купли-продажи

Сделка купли-продажи с прописанным несовершеннолетним предполагает прохождение следующих этапов.

  1. Продавец готовит комплект документов для сделки купли-продажи: паспорт, выписку из ЕГРН, свидетельство о собственности, технический паспорт, Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и пр.), выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета.
  2. Стороны согласуют условия сделки и подписывают предварительный договор купли-продажи, который фиксирует намерения по заключению основной сделки в перспективе. Вносится задаток или аванс.
  3. Перед заключением основного договора-купли продажи обычно требуется выписать всех жильцов. Для этого родители и их дети должны заполнить в территориальном подразделении УМВД или в МФЦ листок убытия, приложив к нему паспорт и свидетельство о рождении детей.
  4. Одновременно родители могут оформить регистрацию по новому адресу на себя и ребенка и заполнить листок прибытия (но сделать это можно в течение 7 дней после выписки). Процедура регистрации бесплатна без госпошлины. В отношении регистрации родителей по новому адресу требуется получение письменного согласия от собственника жилья на прописку (только если он не состоит в близких родственных связях с ними). Дети регистрируются вместе с родителями автоматически без согласия владельца.
  5. После выписки необходимо запросить в паспортном столе документ, подтверждающий отсутствие зарегистрированных лиц в квартире.
  6. Подписывается договор купли-продажи. Он должен заключаться в письменной форме и по желанию сторон заверяется у нотариуса.
  7. Собственность переоформляется на покупателя через Росреестр.

Если ребенок не только зарегистрирован, но и является собственником доли в продаваемой квартире, то появляется дополнительный этап сделки в виде получения разрешения от органов опеки.

Для этого родители должны принести в органы опеки:

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о рождении детей до 14 лет.
  3. Выписку из ЕГРН, технический/кадастровый паспорт в отношении продаваемой и покупаемой квартиры.
  4. Выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета по новому месту жительства.

На основании их рассмотрения им будет предоставлено письменное согласие на сделку или отказ в ее заключении. При положительном вердикте родителям остается принести в опеку после сделки документы, подтверждающие выделение эквивалентной доли ребенку в новой квартире.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/kvartira.html

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми, как продать квартиру если прописан или собственник несовершеннолетний ребенок

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

» Купля-продажа квартиры » Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми собственниками

157 просмотров

Если несовершеннолетние дети прописаны в продаваемой квартире или являются ее совладельцами/собственниками, это значительно усложняет процедуру купли-продажи.

Однако возможность продать жилье все равно остается, нужно лишь учитывать особенности и готовиться к сделке более тщательно.

Рассмотрим варианты с продажей жилья в том случае, когда ребенок прописан в квартире и в том, когда он является собственником такой недвижимости.

Можно продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок

Если ребенок прописан в квартире, то главная проблема ее продажи заключается в том, что выписать его из этого жилья можно только в аналогичное. Если квартира будет хуже или ее планируется приобрести уже после продажи текущего жилья, выписать несовершеннолетнего не получится.

Учитывая эту особенность, а также серьезную вероятность того, что прописанный ребенок так и останется в проданной квартире, покупателю рекомендуется настаивать на выписке всех лиц еще до окончательного расчета и перехода права собственности.

Порядок действий

Для продажи квартиры с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком нужно:

  1. Оценить квартиру. Это можно сделать самостоятельно, но лучше обращаться к специалистам.
  2. Найти подходящего покупателя. Можно самостоятельно или при помощи агентства недвижимости/риэлтора.
  3. Обсудить условия сделки. В частности, именно момент с прописанными несовершеннолетними детьми. Некоторые покупатели готовы рискнуть и поверить продавцу, согласившись на то, что дети останутся прописанными. Большая же часть потенциальных покупателей будет настаивать на том, чтобы все жильцы квартиры были из нее выписаны на момент переоформления права собственности. Более того, скорее всего покупатели будут настаивать на том, чтобы обязательство всех выписать до окончания сделки было прописано в договоре купли-продажи.
  4. Предоставить все необходимые документы. Подробный список и описание см.ниже.
  5. Предоставить покупателю возможность осмотреть жилье. При необходимости одновременно с этим можно составить опись имущества (актуально в том случае, если квартира продается с мебелью/техникой).
  6. Составить и подписать договор купли-продажи. Если это необходимо, его также можно заверить у нотариуса.
  7. Оформить квартиру на нового владельца. Это делается в любом отделении Росреестра.
  8. Составить и подписать акт приема-передачи. Обычно этот документ, указывающий на завершение сделки и выполнение сторонами их обязательств друг перед другом подписывается уже после оформления права собственности. Однако в некоторых регионах страны его могут требовать для регистрации, что не совсем корректно и не очень удобно.
  9. Продавец пишет расписку о получении денег. Данный документ составляется не всегда. В некоторых случаях факт передачи денег фиксируется в акте приема-передачи, однако лучше для этого составить отдельную расписку.

Как можно заметить, в данном случае разрешение от органов опеки не требуется так как формально ребенок не имеет к жилью никакого отношения. Однако из данного правила есть исключения. Так, например, если ребенок проживает не с родителями, а с опекунами, то разрешение опеки нужно и в такой ситуации.

От покупателя требуется только паспорт и желание купить квартиру. А вот продавец обязан предоставить достаточно обширный пакет документов:

  • Паспорт продавца. Вполне логично, что этот документ нужен для идентификации личности, чтобы данные в договоре соответствовали паспортным и так далее. Рекомендуется проверить все документы на соответствие данных указанных в них собственника и того человека, который продает квартиру.

Очень многие мошенники, пользуясь невнимательностью покупателей, продают квартиры, которые им на самом деле не принадлежат. Разумеется, полностью оформить сделку они не смогут, но первый взнос или некий аванс вытребовать с покупателя могут. Забрать эти деньги не получится.

  • Выписка из ЕГРН. Этот документ заменяет собой свидетельство о регистрации и предоставляет схожую информацию (о том, кто является владельцем квартиры). Кроме того, в выписке указываются наложенные на жилье обременения, при условии, разумеется, что они вообще есть.
  • Правоустанавливающие документы. К таковым относятся договора дарения и приватизации, договор купли-продажи, завещание и многие другие схожие документы, на основании которых продавец в свое время стал собственником квартиры. Это очень важные документы, так как именно из-за них могут возникать проблемы.

Пример: Если квартира была получена в рамках приватизации, то в ней может быть прописан человек, получивший право пожизненного проживания. Выписать его не получится ни при каких условиях.

  • Выписка из домовой книги. Этот документ как раз указывает на то, кто прописан в квартире. Включая сюда несовершеннолетних детей.
  • Справка из управляющей компании. Показывает наличие или отсутствие задолженности за коммунальные услуги. Не является критически важной бумагой, так как платить долги должен будет предыдущий владелец (они не переходят новому собственнику). Однако знать об этом все равно нужно, чтобы сразу же посетить управляющую компанию, оповестить ее о том, что владелец сменился и потребовать обнулить счетчики, чтобы новый собственник платил уже «с чистого листа».

Из данного правила есть одно исключение: платеж за капитальный ремонт привязывается к квартире, а не к ее владельцу. Так что долги по таким платежам придется выплачивать новому собственнику.

  • Техпаспорт на квартиру. С его помощью можно определить, соответствует ли реальная планировка той, которая отражена в документе. Продавать жилье с неузаконенной перепланировкой можно, но достаточно сложно, ведь в случае проблем, новому собственнику придется либо тратить время и силы, чтобы узаконить то, что есть или же переделывать все жилье, приводя его в соответствие с документами.
  • Разрешение от органов опеки. Как было сказано выше, такой документ требуется только в редких случаях, когда несовершеннолетнее лицо, прописанное в квартире, живет не с родителями, а с опекунами. Получить разрешение достаточно сложно. Кроме того, этот документ имеет срок годности (около 1 месяца), и потому он становится серьезным препятствием для продажи квартиры.
  • Согласие супруги/супруга на продажу жилья. Этот документ нужен только в том случае, если у продавца есть муж/жена, а данная квартира не является его личной собственностью. Так как последний факт практически невозможно доказать, лучше требовать такое согласие вне зависимости от ситуации. Отметим, что документ требует нотариального заверения и относится к платным.

Расходы, которые могут возникнуть при покупке-продаже квартиры обычно несет продавец, как более заинтересованное лицо. Однако в некоторых ситуациях покупатель с продавцом могут разделить эти расходы любым образом. Например, 50 на 50 или 70 на 30. Доступны любые варианты, до которых смогут договориться стороны.

Примерный перечень возможных расходов:

Тип расходовПримерная сумма
Новая выписка из ЕГРН350 рублей
Новый техпаспортОт 10 тысяч рублей
Услуги агентства недвижимостиОт 2% стоимости квартиры
Нотариальное заверение договораОт 5 тысяч рублей
Нотариальное заверение согласия супругиОт 2 тысяч рублей
Оценка квартирыОт 2 тысяч рублей

Если несовершеннолетнего ребенка невозможно выписать до завершения сделки

Во многих случаях продавец квартиры планирует сначала продать свое жилье, а потом, арендуя другую квартиру или проживая у родственников не торопясь найти новую, именно такую какая нужна. Но если в жилье был прописан несовершеннолетний ребенок такая схема станет труднореализуемой. Выписать ребенка из квартиры «в никуда» практически невозможно.

Как следствие, обычно подобные сделки производятся с одновременной покупкой другой квартиры. То есть, продавец по одной сделке выступает в качестве покупателя по другой. Это сильно усложняет и затягивает процедуру, ведь теперь нужно все согласовать сразу между тремя сторонами.

Исключения из правила

Существуют определенные исключения из правила о том, что несовершеннолетнего ребенка нельзя выписать «в никуда»:

  • Переезд в другую страну. В такой ситуации можно выписать ребенка и нигде его не прописывать. Но придется доказывать, что семья действительно собирается переезжать в другое государство на постоянное проживание, а не просто на отдых.
  • Приобретение жилья в новостройке. Если новостройка еще не сдана, то прописаться в квартире не получится, хотя по факту, жилье уже может быть полностью готово к вселению. Придется доказывать, что квартира действительно подходит для проживания несовершеннолетнего лица и как только дом будет сдан, семья сразу же тут пропишется в полном составе.
  • Переезд в другой город. В такой ситуации придется открывать счет в банке на имя несовершеннолетнего и размещать там определенную сумму, которая будет доказывать тот факт, что ребенок без своего «угла» не останется.

Как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок или он собственник

Выше было рассказано о том, как продать жилье, если в нем прописан ребенок. Но что делать, если он не только прописан, но и является совладельцем (или даже единственным владельцем) квартиры?

Ситуация достаточно стандартная и решение тут есть. В принципе, практически все действия идентичны тем, которые описаны выше. Исключение только одно: разрешение от органов опеки на продажу квартиры требуется в обязательном порядке. Без этого документа закрыть сделку не получится.

Как получить разрешение органов опеки

Для того, чтобы получить разрешение от органов опеки, сначала нужно очень хорошо подготовиться. Первым делом следует обсудить ситуацию с самим ребенком и объяснить ему, почему на новом месте будет значительно лучше или зачем вообще нужен такой переезд. С ребенком обязательно будут проводить беседу, так что лучше, если он будет склоняться к новому жилью.

Кроме того, рекомендуется представить новую/потенциальную квартиру в очень хорошем свете. Предоставить фотографии, план квартиры, описать, как это все будет выглядеть и так далее. Чем отчетливее будет разница между новой и старой квартирами (в пользу новой), тем лучше. Также понадобится написать заявление, однако это уже не столь существенно. Составляется оно прямо на месте.

В некоторых случаях представители органов опеки могут лично поехать посмотреть на старую и новую квартиры, так что откровенно врать об их состоянии и особенностях не стоит.

Вплоть до 14 лет несовершеннолетний ребенок не подписывает документы, даже если является совладельцем квартиры. После наступления 14 лет ребенок должен ставить свою подпись наравне со взрослыми, но только при условии, что взрослые (родители или опекуны) дают на это свое согласие.

В редких случаях ребенок может быть признан совершеннолетним (эмансипированным) до достижения 18-ти летнего возраста. Но для этого требуется соответствующее решение суда. Зато при его наличии ребенок будет восприниматься как полноценный взрослый со всеми вытекающими отсюда правами и обязанностями.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми – достаточно сложная процедура. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, какие именно моменты следует учитывать в первую очередь, что и как нужно делать и так далее. Они же могут сопровождать сделку от начала и до конца, что поможет избежать многочисленных проблем.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnimi-detmi-sobstvennikami/

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми?

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми предусмотрена законодательством. Если ребенок — собственник, потребуется разрешение органов опеки. В ином случае (если ребенок прописан в квартире, но не владеет ей) необходима выписка с прежнего места жительства с одновременной пропиской в новом жилье.

Ситуации, при которых семье с ребенком необходимо продать квартиру, встречаются часто. Во многих случаях дети являются собственниками жилья, что существенно осложняет процедуру его отчуждения. Однако при соблюдении правил и особых условий период совершения сделки значительно сокращается.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается. Правила отчуждения регулируются жилищным и гражданским кодексом РФ. Однако это не простая процедура. Сложность заключается в обеспечении законности сделки.

Государство защищает права детей с удвоенной силой. Поэтому в некоторых случаях продажа может произойти только с согласия государственных органов. А это требует дополнительных документов и времени.

Многое зависит и от имущественных прав ребенка. Он может являться:

  • собственником жилья;
  • владельцем доли в продаваемой квартире;
  • прописанным в ней, но не имеющим право собственности (в данном случае единственное право – проживания);
  • ее наследником.

В каждом из этих случаев механизм отчуждения квартиры не одинаков. На порядок и сроки сделки влияют и иные обстоятельства, такие как:

  • основание приобретения квартиры (договор дарения, мены, купли продажи и другие);
  • способ продажи (наличный, безналичный);
  • наличие обременения жилья;
  • возраст ребенка.

Последний пункт имеет особое значение. Согласно статьям 26-28 гражданского кодекса РФ, возраст ребенка влияет на его дееспособность. Виды:

  • полная (с 18 лет и в некоторых других узаконенных случаях);
  • ограниченная (с 14 до 18 лет);
  • частичная (с 6 до 14 лет).

До шести лет ребенок недееспособен.

Проблем с продажей не возникает при наступлении полной дееспособности, дающей право свободно вступать в правоотношения и нести обязанности по сделкам. Однако не всегда для этого необходимо достижение восемнадцатилетнего возраста.

Получить полную дееспособность можно с шестнадцати лет:

  • После вступления в брак. При этом развод не является основанием для ограничения дееспособности. Исключение составляют лишь фиктивные супружеские отношения.
  • В результате эмансипации. Это узаконенный процесс, в результате которого лицо становится дееспособным вследствие начала работы по трудовому договору или занятия предпринимательской деятельностью.

При наступлении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.

В случае с ограниченной и частичной дееспособностью (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки. Для его получения необходимо предоставить сведения, подтверждающие, что новая жилая площадь не хуже предыдущей. При этом учитывается:

  • размер новой квартиры, ее площадь;
  • расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
  • условия проживания;
  • техническая оснащенность;
  • соответствие санитарных норм утвержденным законом;
  • иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

цель органов опеки – защита прав ребенка. Новые жилищные условия не должны ущемлять его имущественные права. Помимо этого, все сделки происходят с согласия родителей или опекунов.

Риски при продаже

Риски не исключены при любых видах сделок, связных с отчуждением квартиры. Когда при их совершении участвует ребенок, они возрастают еще больше.

Основная проблема – возможный отказ органов опеки. Но не всех этот факт останавливает. Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.

Риски покупателя в этом случае не менее оправданы. Приобретающей стороне следует обратить внимание на:

  • возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире;
  • подлинность и достоверность разрешения органов опеки;
  • выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире нет зарегистрированных лиц.

Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки.

В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно. Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства.

Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.

Когда продавать квартиру нельзя (когда опека запретит сделку)

В некоторых ситуациях опека может отказать в продаже квартиры. Причиной могут послужить следующие обстоятельства:

  • Ущемление прав ребенка. Если в результате продажи квартиры ребенок будет лишен собственности, а в новом жилье ему не будет выделена доля, органы опеки откажут в проведении сделки.
  • Новые жилищные условия хуже предыдущих.
  • Отказ одного из родителей от продажи.
  • Ребенок – наследник квартиры по завещанию, однако он еще не вступил в наследство.
  • Отсутствие прописки в новом жилье.
  • Покупаемая квартира находится на стадии строительства менее чем на пятьдесят процентов.
  • В новой квартире отсутствуют удобства или их часть (не проведено электричество, нет горячей или холодной воды).
  • Если новое жилье находится в аварийном состоянии.

Отказать могут и по иным причинам. В каждом случае органы опеки сопоставляют все имеющиеся факты и выносят индивидуальное решение. Например, государственный орган откажет в продаже квартиры семье с ребенком-астматиком, если новое жилье приобретается в районе с высокой загазованностью или близостью перерабатывающих предприятий.

Особенности совершения сделок, если ребенок — собственник

Если ребенок — несовершеннолетний собственник, то при продаже жилья необходимо разрешение органов опеки.

Ребенок может владеть квартирой полностью либо только ее долей.

Право собственности при этом могло возникнуть на основании договора:

  • купли-продажи;
  • мены;
  • дарения;
  • вступления в наследство и т. д.

Примечание.Согласно ГК РФ, опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство).

Особенности оформления

Продажа квартир, собственниками которых являются дети, происходит по общей схеме. особенность – разрешение органов опеки и попечительства.

Таким образом, оформление сделки включает в себя четыре этапа:

  • получение разрешения на продажу;
  • составление договора, подписание его сторонами;
  • передача квартиры, получение денег за продажу (наличными или безналичным способом);
  • переход права собственности путем регистрации в Росреестре.

Примечание.При подписании договора требуются подписи всех дольщиков, имеющих право собственности на продаваемую квартиру. Дети до 14 лет не имеют право лично заверять документы. Вместо них это делают родители или опекуны. После 14 лет ребенок может самостоятельно подписать договор.

Для получения разрешения органов опеки необходимо предоставить пакет документов.

Ребенок не является собственником

Продать квартиру, собственником которой ребенок не является, проще. Для этого нет необходимости получать разрешение в органах опеки. Однако и в этом случае есть моменты, которые могут существенно затормозить процесс оформления сделки.

Как продать квартиру без представления жилья

Законодательство в сфере продажи квартиры с привлечением малолетнего ребенка не совершенно. По большей части основной механизм принятия решения в этом вопросе осуществляется органами опеки.

Именно в этом отделе уполномоченные лица выдают разрешение на отчуждение жилья, собственником которого являются дети. В разных ситуациях оно может быть не выдано при наличии конкретных обстоятельств. Частая причина отказа – отсутствие подходящего и отвечающего всем нормам жилья, в которое переедет ребенок.

Однако не во всех случаях органы опеки требуют предоставления новой квартиры. В некоторых ситуациях это делать необязательно:

  • Переезд родителей с детьми в другую страну.
  • Переезд семьи в другой город на территории РФ (однако это обстоятельство возможно только при перечислении денежных средств с продажи квартиры на специальный счет, принадлежащий ребенку).
  • При покупке квартиры в возводимом доме. Но здесь есть два обязательных условия: этап строительства должен быть завершен больше чем на половину. Второе условие – до момента фактического переезда ребенок должен быть где-то прописан.

Помимо этого, есть и другие случаи, при которых допускается покупка новой квартиры с менее подходящими условиями для проживания, чем предыдущая:

  • Тяжелая болезнь ребенка, при которой ему требуется дорогостоящее лечение или реабилитация. В таких ситуациях органы опеки принимают факт заболевания как уважительную причину для покупки новой квартиры с меньшей площадью и в менее удобном районе. На вырученные с продажи прежнего жилья деньги ребенок проходит лечение. Однако при этом обязательно сохраняются все платежные документы из медицинских учреждений.
  • Состояние ребенка (хронические заболевание, некоторые типы врожденных патологий, ярко выраженная аллергия и т. д.) не позволяет проживать ему на прежнем месте жительства. На это влияет много факторов: загазованность воздуха, близость с загрязняющими воздух предприятиями, аэропортами, вокзалами и т. д. В этом случае органы опеки могут разрешить покупку квартиры на окраине или небольшого домика в деревне. Самое главное – благо ребенка.
  • Ребенку необходимо специализированное образовательное учреждение (например, закрытого типа, для детей-инвалидов, коррекционная или спортивная школа и т. д.), которого нет в городе его проживания. В таких ситуациях допустим переезд в более крупный город с незначительным ухудшением жилищных условий.

Однако новое жилье должно быть хуже предыдущего в допустимых пределах. Новая квартира должна быть пригодна для проживания и соответствовать всем санитарным нормам. Ухудшение допускается по следующим параметрам:

  • меньшая площадь квартиры;
  • менее удобное расположение дома (далеко от центра и учебного заведения);
  • более старое здание;
  • отсутствие инфраструктуры поблизости;
  • большое расстояние от дома до ближайшей остановки и т. д.

Все эти моменты учитываются органами опеки при принятии решения. По их усмотрению во внимание могут быть взяты и иные обстоятельства. Каждый случай рассматривается индивидуально.

Список документов

Список документов зависит от основания права не предоставлять жилье после продажи. Это могут быть:

  • медицинские справки;
  • виза, билеты в другую страну/город;
  • получение иностранного гражданства, вид на жительство за границей;
  • договор долевого строительства и т. д.

Более подробные сведения о необходимых бумагах предоставляются в органах опеки.

Особенности сделок с жильем несовершеннолетних детей в РФ регулируются следующими нормативными актами:

  • Конституцией РФ;
  • Гражданским кодексом;
  • Семейным кодексом РФ;
  • Законом об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);
  • Жилищным кодексом РФ;

Источник: https://zen.yandex.ru/media/regurslugba/mojno-li-prodat-kvartiru-s-nesovershennoletnimi-detmi-5ab26147a86731a9b0423488

В собственниках квартиры есть несовершеннолетние дети (имеют доли) — документы для продажи такой квартиры в 2021 году

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

Статья обновлена: 26 января 2021 г.

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Я помогла продать около 15 квартир, в которых доли имели несовершеннолетние дети.

Эта ситуация очень популярна в РФ, поэтому я решила отдельно перечислить документы, которые нужно собрать собственникам (продавцам) для продажи такой квартиры. Не важно, несколько несовершеннолетних собственников или же он один, список тот же.

Под каждым документом или справкой есть инструкция как и где их получать.

Основные документы — нужны регистрации сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС

Эти документы нужно продавцам в обязательном порядке принести в МФЦ/Рег.палату. Без них сделку приостановят. После них я перечислила дополнительные документы.

  1. Разрешение органов опеки и попечительства;

    Органы опеки нужны, чтобы при сделках с недвижимостью не были ущемлены права несовершеннолетних детей и не были ухудшены их жилищные условия. По ссылке прочтите как получить разрешение, какие документы нужны и какой срок оформления.

    Образец разрешения

    (нажмите на картинку для ее увеличения)

    Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

  2. Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

    От собственника до 14 лет — его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей/опекуна. Если собственнику от 14 до 18 лет — его паспорт и паспорт одного из родителей/опекуна.

  3. Нотариальный договор купли-продажи квартиры;

    Когда в собственниках есть несовершеннолетние дети, договор купли-продажи потребуется только в нотариально заверенной форме — п. 2 ст.54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

    Хоть в законодательстве с 31 июля 2019 года прошли изменения, которые упростили сделки с недвижимостью, только они не коснулись недвижимости несовершеннолетних.

    Поэтому придется как и раньше обращаться к нотариусу, чтобы он составил и заверил договор — инструкция оформления и сколько это стоит.

  4. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;

    Наш юрист Светлана написала отдельную статью — в каких случаях обязательно согласие супруга.

    Согласие удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Услуга обойдется примерно в 1 500 рублей, выдают в день обращения. Можете найти ближайшего нотариуса в Яндекс.Картах — там есть отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

  5. Свидетельство о браке или разводе;

    Нужны когда право у продавца зарегистрировано на одну фамилию, а сейчас она у него изменилась.

  6. Нотариально заверенная доверенность.

    Вместо продавца в сделке может участвовать лицо по доверенности. Паспорт доверителя при этом не нужен. Стоимость оформления около 1 500 рублей.

    Напоминаю — чуть ли не все покупатели отказываются покупать квартиру у доверенного лица. Некоторые ипотечные банки (если покупатель будет с ипотекой), отказывают выдавать кредит под такую сделку. Лучше пусть доверенное лицо только собирает необходимые документы, а продавец в день сделки сам подписывает договор купли-продажи и подает его на регистрацию.

Другие статьи

Как проверить покупаемую квартиру: 1) на «юридическую чистоту»; 2) на долги по коммунальным платежам; продавцов.После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — налоговый вычет.

Дополнительные документы

Их не нужно подавать в МФЦ/Рег.палату. Прежде всего они нужны для подготовки к сделке.

Например, покупателю и их банку (если он с ипотекой) для проверки квартиры на юридическую чистоту и выдачи кредита под ее залог. Для покупателя с мат.

капиталом некоторые документы потребуются Пенсионному Фонду для проверки законности сделки, потому что недвижимость приобретается в собственность несовершеннолетних детей.

  • Документ о регистрации права собственности;

    Это свидетельство о государственной регистрации или выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года, но они не потеряли своей юридической силы.

    Продавцам все равно стоит заказать выписку из ЕГРН, потому что покупатели хотят взглянуть именно на нее, даже когда на руках имеется свидетельство — инструкция по ссылке. Некоторые покупатели сами ее заказывают.

    Это может сделать любой человек на любую недвижимость в РФ.

    Свидетельство о собственностиВыписка из ЕГРН

    По ним покупатели уточнят много информации — ФИО нынешних собственников, когда и на каком основании квартира им принадлежит, есть ли обременения/аресты и так далее. На образцах выше все указано.

  • Договор основания/правоустанавливающий документ;

    Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру — значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству — свидетельство о наследстве. И тому подобное.

    Заверенную копию документа можно получить в МФЦ или Рег.палате. Госпошлина — 370 рублей, срок выдачи — 1 — 3 рабочих дня.

    Практически все авторы в интернете пишут, что свидетельство о собственности/выписка из ЕГРН и документ основания нужно обязательно принести в МФЦ на сделку. Это не так. Они не перечислены в списке обязательных в ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. К тому же регистратор при проверки законности сделки все равно сам запросит сведения из ЕГРН — ст. 29 закона.

  • Технический паспорт квартиры;

    (нажмите на картинку для ее увеличения / горизонтальная прокрутка)

    В нем отображены технические характеристики квартиры и ее поэтажный план. Покупателям нужен тех.

    паспорт, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки — они проверят фактическую планировку квартиры с планом из документа. Также тех.

    паспорт требуется для ипотечного банка покупателя или ПФР (при мат.капитале) — со сроком максимум в 5 лет. Инструкция заказа документа в БТИ или в МФЦ.

  • Справка о зарегистрированных граждан;

    Ее также называют справка по форме 9, справка о зарегистрированных лицах, справка о составе семьи или выписка из домовой книги.

    Есть два вида выписки: 1) Обычная, в которой перечислены прописанные граждане на данный момент — инструкция получения. 2) Архивная. В ней данные о всех граждан, которые за всю историю квартиры были прописаны и выписаны из нее — инструкция получения.

    А главное, на каком основании они выписались — по собственному заявлению, по решению суда, из-за отбывания наказания в тюрьме, в случае смерти и т.п. Ипотечные банки и ПФР эти справку не требуют, их требуют прежде всего покупатели.

    Архивную в редких случаях.

    Обычная выпискаАрхивная (расширенная) выписка

    Большая часть покупателей требуют всех выписаться до сделки и предоставить «пустую» справку. Это нормальная практика, ведь иначе им через суд потом придется выписывать жильцов. Это лишние нервы, время и деньги. Ознакомьтесь с нашими инструкциями — 1) Как выписаться из квартиры. 2) Как выписать несовершеннолетних детей.

  • Справка о долгах по коммунальным услугам;

    Хоть в квитанциях на оплату тоже прописывают начисленные долги, я советую получить отдельные справки, потому что при заказе все перепроверят.

    Любой из собственников заказывает их в бухгалтерии Управляющей компании и обслуживающих организаций. В каждой платежке есть номер телефона и адрес для обращений. Сколько приходит платежек, столько и справок придется собрать.

    Выдают сразу и бесплатно. Единой формы нет. Ипотечные банки и ПФР эти справки не требуют.

    Советую до сделки оплатить все долги, потому что таково требование большинства покупателей. С другой стороны, по закону долги по ЖКХ не перейдут на нового собственника, кроме долгов по кап.ремонту — п. 5 ст. 153 и п. 3 ст. 158 ЖК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ. Я описала несколько способов — как продать квартиру с долгами по ЖКХ.

  • Выписка о переходе прав;

    Благодаря этой выписке покупатели проверят историю сделок с квартирой — как, когда и кому она была передана в собственность. Обычно покупатели сами ее заказывают, но могут попросить и собственника ее предоставить. Ипотечному банку и ПФР эта выписка необязательна.

  • Соглашение о задатке или авансе + расписка;

    Ипотечному банку и ПФР эти соглашения не нужны. Стороны сами решают какое соглашение им подписывать. Или вообще ничего не подписывать, а просто начать собирать документы на сделку.

    Задаток имеет обеспечительную функцию — п. 2 ст. 381 ГК РФ. Если после подписания соглашения и получения задатка собственники откажутся продать квартиру покупателю, они должны вернуть ему задаток в двойном размере.

    Если покупатели откажутся затем выйти на сделку, продавцы оставляют задаток себе. Не считая форс-мажорных ситуаций, которые стоит перечислить в соглашении. Сумма задатка обговаривается заранее.

    Обычно от 30 до 100 тысяч рублей.

    Аванс возвращается при любой ситуации и без двойного размера. Обычно соглашение об авансе подписывают, когда одна из сторон не на 100% уверена, что сможет выйти на сделку.

    При получении денег продавец пишет от руки расписку и передает покупателю. Вместе с распиской соглашение имеет юридическую силу. Советую всю информацию о передаче задатка/аванса добавить в договор купли-продажи.

  • Предварительный договор купли-продажи;

    В нем стороны указывают условия для будущей сделки — цену, сроки, способ расчетов и тому подобное. После подписания этого договора стороны обязаны выйти на сделку на тех условиях, которые были в нем прописаны.

    Большинству ипотечных банков предварительный договор сейчас не нужен. Максимум могут затребовать неподписанный договор, чтобы уточнить все условия. Но есть и такие, которым принципиально следует принести с подписями сторон в качестве гаранта.

    В ПФР договор не требуют.

  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансера;

    В них указывают состоит ли человек в диспансере на учете. Покупатели редко просят предоставить эти справки — обычно от пожилого продавца. Или им кажется, что он не всегда адекватно себя ведет или видно, что он выпивает. Некоторые банки требуют эти справки. Например, банк ВТБ от продавцов старше 65 лет. Для ПФР они не нужны.

    Советую отнестись с пониманием по требования этих справок — если окажется что продавец стоит на учете в диспансере, его наследники или он сам может через суд легко признать сделку недействительной.

    В псих.диспансере справку выдают только с предварительным освидетельствованием у дежурного психиатра. В нарк.диспансере такого требования нет. Справки платные, цены уточняем на месте. Выдают в день обращения.

  • Персональные данные продавцов.

    Это паспортные данные или из свидетельства о рождении. Они нужны ипотечному банку для проверки продавцов, например, на банкротство. Если продавец не хочет передавать копию своего паспорта?свидетельства ребенка, достаточно отправить их фотографии лично ипотечному менеджеру на емейл или мессенджеры.

  • Другие статьи

    Требуется ли согласие супруга на покупку квартиры? — подробно разобрала все случаи.

  • Реквизиты счета продавца для перечисления мат.капитала;

    Напоминаю — деньги с мат.капитала перечисляют продавцу только после регистрации сделки в течение месяца. Реквизиты счета следует указать в договоре купли-продажи.

  • До написания своего списка я ради интереса прочла много статей в интернете по данной теме. Местами есть устаревшая или не совсем точная информацию. Здесь укажу свое мнение о таких документах:

    • Заявление о переходе прав.

      Да, это заявление обязательно при регистрации сделки. Только его составляет сотрудник МФЦ/Рег.палаты, когда стороны принесут на регистрацию договор купли-продажи. Заранее его составлять нет никакого смысла.

    • Кадастровый паспорт на квартиру;

      С 2017 года их перестали выдавать, потому что Государственный Кадастр Недвижимости перестал быть отдельной организацией. Об этом прочтите по ссылке — подробности. Нет смысла показывать покупателям старые кадастровые паспорта, теперь вся информация из них отображается в выписке из ЕГРН.

Показать остальные комментарии

Источник: https://Prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-kogda-est-nesovershennoletnij-sobstvennik

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.