Продажа и покупка квартиры одновременно

Разбираем шаги альтернативной сделки – блоги риэлторов | ЦИАН

Продажа и покупка квартиры одновременно
Что же такое альтернативная сделка купли продажи квартиры? 

Альтернативной сделкой называется продажа квартиры со встречной покупкой другой недвижимости. Она состоит из цепочи в несколько покупателей и продавцов. Регистрация перехода права происходит по мере рассмотрения каждого пакета документов, участвующих объектов. 

Большая часть сделок на современном рынке недвижимости — альтернативные, когда покупка одних квартир обусловлена продажей других. При этом возникают разные ситуации, которые могут привести к разрыву цепочки и мы должны их отслеживать.  

Чем больше квартир в сделке, тем больше участников. Чем больше участников, тем больше договоров и тем сложнее сделка.

В свободной продаже квартиры участвуют только две стороны: покупатель и продавец. Но в альтернативной сделке есть не только продавцы недвижимости и их покупатели, бывают покупатели выступающие одновременно и продавцами недвижимости, а таких людей в одной сделке может быть достаточно много.  

Поэтому существуют такие определения продажи квартир как:

Прямая (по-другому свободная) продажа квартиры — сделка в которой только 2 участника продавец (или продавцы, если в квартире несколько собственников) и покупатель; 

Альтернативная продажа квартиры – сделка в которой есть первый продавец квартиры, его покупатель, и второй продавец квартиры, которую приобретает первый продавец; Другими словами этот вид сделки называют обменом квартир или разменом недвижимости (ситуации равнозначного обмена с собственником достаточно редки); 

Цепочка – состоит из нескольких альтернатив. Есть 2 варианта составления цепочки: 

– Продавец осуществляет размен недвижимости на несколько квартир меньшей площади; 

– Или продавец предыдущей квартиры приобретает новую, продавцы которой покупают следующую недвижимость. 

Расчет при альтернативной сделке 

В альтернативной сделке продажи аккумулировать процесс гораздо сложнее, поэтому деньги не передают из в руки, средства засчитываются на банковский счёт владельца альтернативной квартиры.

Если вы подобрали себе квартиру дешевле, то оставшуюся часть денег за продажу недвижимости по альтернативной сделке получаете на руки.

В обратном случае за увеличение стоимости объекта вы должны доплатить сумму, которой не хватает до полной стоимости квартиры. 

Как проходит альтернативная сделка?

Допустим, мы являемся «верхними покупателями» 3-х комнатной квартиры, т.е. запускаем в цепочку деньги, которые в дальнейшем пойдут на покупку меньших квартир другими ее участниками. Трехкомнатная квартира разъезжается на две однокомнатные.

И вот в момент сделки продавец первой «однушки» находит в документах что-то такое, что его настораживает, и отказывается продавать на согласованных ранее условиях.

Либо мы принимаем его требования, если это никак не повлияет на нашу безопасность, либо отказываемся, если они существенно задевают наши интересы.  

При таком развитии событий мы должны понимать: а готовы ли покупатели «трешки» купить пока только одну квартиру, а другую подобрать позже? 

1) Если готовы, то дальше можно действовать без той квартиры, которая саботирует процесс. 

2) Если квартиры еще не подобраны, то прописывают их характеристики для дальнейшего поиска. 

Чтобы не было сюрпризов, такую сделку должен вести опытный риэлтор — он излагает и утверждает все договоренности в авансовом соглашении.

Альтернативная сделка купли продажи всегда требует особого внимания к деталям, правильной постановки требований и пожеланий, безупречной юридической части.

Именно поэтому рекомендуем при создании цепочки, заручиться поддержкой агентов по недвижимости! Именно они отлаживают весь процесс связанный не только с переговорами, но и документами в которых прописываются все условия сделки.

И все делается для того, чтобы вы не испытывали дополнительных стрессов от процесса продажи квартиры. 

Риски альтернативной сделки 

Что, может быть, и не влияет на проведение самой сделки, но может очень осложнить жизнь в будущем..

Несогласованность действий и медлительность участников сделки, может привести к разрыву всей сделки; 

Регистрация альтернативной сделки. Одна из сторон меняет условия самостоятельно или попадает в обстоятельства тормозящие процесс сделки: повышает цену, отказывается от сделки, стала заложником частичной регистрации недвижимости, получила приостановку или отказ в регистрации перехода права; 

Расчет по сделкам. Огромный риск в себе несет при альтернативной сделке закладка средств в ячейку под условия доступа, в котором все участники должны быть с зарегистрированным правом собственности. 

Альтернативная сделка с несовершеннолетним ребенком. Если один из собственников квартиры ребенок, ему обязательно следует выделить долю там, куда он переедет.

Представим себе, что сделка, посредством которой покупается доля на ребенка в новой квартире, будет признана недействительной.

В этом случае, соответственно, по цепочке органы опеки и попечительства потребуют и расторжения вашей сделки, таким образом этот шаг может отразиться и на вас. 

Надо уточнить, куда переезжает ребенок, какая доля в новой квартире на него приобретается и не нарушаются ли при этом его права.  Вот почему, в случае проживания в приобретаемой недвижимости детей, важно не только проверить ту квартиру, которую вы покупаете, а произвести ревизию всей цепочки. 

Могут быть и другие категории лиц, права которых следует учитывать. Например, если человек имеет пожизненное право проживания в приобретаемой квартире, то, покупая другую недвижимость, надо обеспечить за ним сохранение этого права на новом месте. 

Альтернативная сделка с ипотекой

– Покупая квартиру с использованием ипотечного кредита вы предполагаете, что если банк и страховая компания провели свои проверки, то все в порядке. Но как показывает практика они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству. 

– Приобретая квартиру купленную в ипотеку вам потребуется разрешение банка на сделку. 

Альтернативная сделка с участием материнского капитала, подразумевает наделением долей супруга и детей. Если же предстоит покупка или продажа квартиры с маткапиталом, то должно быть составлено нотариальное обязательство о предоставлении детям другого жилья. 

Потеря приобретенной недвижимости в следствие халатной юридической проверки квартир, а так же затраты на оформление документов в Росреестре и трата личного времени. 

Альтернативная сделка и налоги

С 1 января 2016 года длительный срок владения недвижимостью составляет 5 лет. 

С 1 января 2020 года длительный срок владения недвижимостью составит 3 года. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры. 

Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас, если позже 2016 года то при продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ. 

Если вы получили квартиру: по наследству, как подарок от родственника, или через приватизацию, то ее можно продать без налога спустя 3 года. 

Если продается не единственное жилье, минимальный срок так же составит 5 лет. 

При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн. рублей или фактические расходы на покупку. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге. 

Согласно Статье 228 НК РФ налог при продаже квартире по альтернативной сделке, который нужно заплатить будет 13%. Но от уплаты освобождаются лица владеющие недвижимостью более 5 лет. 

Все эти особенности – важные нюансы, которые следует учитывать при планировании сделки купли продажи, могут быть вам неизвестны или скрыты, если вы работаете самостоятельно. Вам же необходимо о них знать и правильно применять эти знания на практике.

Источник: https://www.cian.ru/blogs-alternativnaja-sdelka-shag-za-shagom-297749/

Одновременная продажа и покупка квартиры, кто проходил?

Продажа и покупка квартиры одновременно

55 ответов

Последний — 02 марта 2020, 19:40 Перейти

Гость

берет 100тыс. и все.

Анжелика

Продавать без агента не стремно, а вот покупать я бы не стала. Столько подводных камней и мошенников в этой сфере. Купить не всегда получается быстро. У меня 3 сделки сорвалось (по вине продавца), и только на четвертый раз купили!

Наденька

Сначала я думала, что можно обойтись без агента, по посидев почти год на разных сайтах, где продают-покупают квартиры поняла, что продать квартиру легко, а вот купить квартиру непосредственно от продавца 1 шанс из 1000.

Наденька

Сначала я думала, что можно обойтись без агента, по посидев почти год на разных сайтах, где продают-покупают квартиры поняла, что продать квартиру легко, а вот купить квартиру непосредственно от продавца 1 шанс из 1000.

Гостья

Вам нужна РАСШИРЕННАЯ выписка (т.е. с момента ввода дома в эксплуатацию). Выписку вам не дадут – только собственнику, по его заявлению. Это задержит вас на 3-5 дней. Дальше, вам нужно будет получить от продавца(ов) справки о том, что они не состоят на учете у нарколога и психиатра.

Анжелика

В процессе покупки квартиры я столкнулась с тем, что продавцы совсем не содействуют в получении выписки. Один раз риэлтор продавца меня вообще послал.

Как вы договаривались насчет выписки? И как быть уверенной, что она не подчищеная?

Гость

еще был пробел в законе о приватизации где-то в 96 или 98 года. Знакомая риэлтор просто не берется за такие квартиры.

Димыч

Никак не нужно договариваться. Не дают в ответ на обычную просьбу – значит, есть что скрывать. Значит, в сад.Взять у покупателя доверенность и получить вместо него. Ему же и проще – бегать меньше.

Анжелика

…Как вы договаривались насчет выписки? И как быть уверенной, что она не подчищеная?
…И со справками из психдеспансера тоже были напряги, продавцы все как один жутко обижались, когда я у них эту справку просила.

Гость

а можно вопрос в сторону, а если продать квартиру, купленную до брака и в один день купить новую (в браке) – это совместное имущество? Брачный договор защитит? (там написано, что все, что на мои деньги – мои)

Димыч

Никак не нужно договариваться. Не дают в ответ на обычную просьбу – значит, есть что скрывать. Значит, в сад.Взять у покупателя доверенность и получить вместо него. Ему же и проще – бегать меньше.

Анжелика

Это когда можно было выписывать “вникуда” зеков?

Гостья

О, про детей забыли. А если в квартире были прописаны дети – это вообще песня. Нужны копии разрешений из опеки, нужны выписки по их новому месту жительства (чтобы сопоставить с адресами, указанными в опеке).Слава богу, я с детьми никогда не сталкивалась.

Гость

нет, я про приватизацию. Например я в 14 лет подписывала отказ от доли в родительской квартире, чтобы приватизация дешевле стоила (на маму делали). По сути меня незаконно лишили доли и если бы родители продали квартиру, пришла бы и потребовала свою долю (это в теории).

Гость

если прописаны-никакой мороки, мы выписали ребенка и все, опека вообще ни при чем. Другое дело, когда у ребенка доля выделена.

Новые темы

Гостья

Вот поэтому и не люблю я старую вторичку, даже если дом супер и место супер…. Максимум, что можно проверить – 1-2-е сделки купли-продажи, и то после 2000-х. А если копать вглубь, можно запутаться в продажах, приватизациях, выписках, прописках, обменах, наследованиях по завещанию и наследованию по крови, родственных прописках…..

Гость

нет, я про приватизацию. Например я в 14 лет подписывала отказ от доли в родительской квартире, чтобы приватизация дешевле стоила (на маму делали). По сути меня незаконно лишили доли и если бы родители продали квартиру, пришла бы и потребовала свою долю (это в теории).

Анжелика

А еще на заре приватизации можно было выписывать зеков в момент приватизации квартиры. Потом закон допилили и впоследствии зеки стали сохранять право проживания.Я однажды чуть не купила квартиру с выписанным вникуда зеком.

Анжелика

Я почти год искала свою квартиру, чтобы в истории было все чисто и ясно: приватизация + продажа или дарственная. Наследства всякие и длинные цепочки, когда квартира много много раз переходила из рук в руки, мы даже не рассматривали.

Анжелика

39, у вас уже не было никакого обременения, поскольку человека тоже уже не было в живых. А нам пытались втюхать квартиру с живым зеком, которому еще лет 12 сидеть за убийство, но он при этом пытался из тюрьмы судиться по доверенности за эту квартиру (один суд проиграл, правда).А если его выпустят по амнистии, он же прямиком пойдет к себе домой.

Гостья

О, про детей забыли. А если в квартире были прописаны дети – это вообще песня. Нужны копии разрешений из опеки, нужны выписки по их новому месту жительства (чтобы сопоставить с адресами, указанными в опеке).Слава богу, я с детьми никогда не сталкивалась.

Гость

Не прописаны,а если собственники.С пропиской нет проблем. Прописал-выписал.Опека не нужна.

Гость

Мы с агентом так делали. С агентом намного проще, хоть и подороже, но сберегли себе кучу нервов и времени.Мы сначала свою на продажу выставили. Как покупатель нашёлся, так сразу стали себе новую квартиру подыскивать. Купить намного проще, чем продать. Мы 8 месяцев свою квартиру продавали. Вряд ли бы нас стал кто-то ждать.

Анжелика

В процессе покупки квартиры я столкнулась с тем, что продавцы совсем не содействуют в получении выписки. Один раз риэлтор продавца меня вообще послал.

Как вы договаривались насчет выписки? И как быть уверенной, что она не подчищеная?У нас был случай, что дали аванс, а потом стали проверять квартиру (платили юристам, а те через ментов запрашивали данные), и выплыло, что в квартире зек был прописан.

Хорошо, что хоть аванс нам вернули, но на юристов кучу денег потратили.И со справками из психдеспансера тоже были напряги, продавцы все как один жутко обижались, когда я у них эту справку просила.

Источник: https://www.woman.ru/home/medley9/thread/4604337/

Если продать квартиру и сразу купить другую, нужно ли платить налог?

Продажа и покупка квартиры одновременно

Доход от продажи квартиры по общему правилу облагаетсяналогом. Однако закон предусматривает возможность для освобождения от уплатыподоходного налога или снижения налогового бремени.

В том случае, если продатьквартиру и сразу купить другую, нужно ли платить налог? Возможен ли взаимозачетпри продаже и покупке квартиры в один налоговый период? Надо ли платить налог, еслипродать квартиру раньше 5 лет и купить новую дороже? Ответим на эти и другиевопросы в нашей публикации.

Продажа и покупка квартиры рассматриваются как две различныесделки, каждая из которых имеет свои особенности в части налогообложения (определенияналоговой базы при расчете НДФЛ).

При продаже квартиры, получив доход,налогоплательщик рассчитывает и платит НДФЛ (в некоторых случаях обязанностиплатить подоходный налог не возникает), а при покупке квартиры налогоплательщикили возвращает удержанный НДФЛ или просто его не платит.

Возможен ли взаимозачетпри продаже квартиры и покупке квартиры — нужно ли платить налог с продажиквартиры, если сразу покупаешь другую? Перед тем как ответить на эти вопросынеобходимо правильно определить срок владения проданной квартирой.

Сроквладения квартирой перед продажей и покупкой новой квартиры

Если проданная квартира была в Вашей собственности болееустановленного в законе минимального предельного срока владения, то полученныйот продажи доход освобождается от налогообложения. Предельный срок владенияможет быть 3 или 5 лет в зависимости от того:

  • когда была приобретенапродаваемая квартира (до 1 января 2016 года или позже),
  • каким образом продаваемаяквартира оказалась в Вашей собственности (приобретена по договорукупли-продажи, дарения, при наследовании и т.д.)
  • является ли квартираединственной или нет.

Подробнее об установленном в законе минимальном предельно сроке владения, от чего он зависит и сколько составляет, можно прочитать здесь.

Таким образом, ответ на вопрос, нужно ли платить налог, еслипродал квартиру и купил другую, зависит от того, сколько времени Вы владелипроданной квартирой.

Очень важно правильно рассчитать срок владения продаваемой квартирой. Так, момент начала владения может исчисляться по-разному. Это зависит от того, покупали ли Вы квартиру по договору купли-продажи, по ДДУ, получали ли в наследство и т.д. (подробнее в этой публикации).

В любом случае, если квартира была в Вашей собственностиболее 5 лет, от налога доход от продажи квартиры освобождается. Но надо платитьналог, если продать квартиру раньше 5 лет и купить новую? Это может зависеть оттого, происходила ли покупка и продажа квартиры в одном году.

Покупка ипродажа квартиры в одном налоговом периоде

Как было сказано выше, продажа и покупка квартирырассматриваются как отдельные действия, которые имеют разные последствия сточки зрения налогообложения. Если Вы продали квартиру, которой владели менееминимального предельного срока владения, Вам необходимо рассчитать и уплатитьНДФЛ.

А при покупке квартиры налогоплательщик может получить имущественныйналоговый вычет (при наличии права на данный вычет), то есть вернуть налог. Расчетналога при продаже квартиры и расчет налогового вычета при покупке квартирыпроизводится в налоговой декларации 3 НДФЛ, которая подается за календарный год(налоговым периодом признается календарный год).

Нужно ли платить налог, еслипродать квартиру и сразу купить другую, но покупка и продажа квартирыосуществлялись в разные годы? В этом случае налогоплательщик сначалаподает декларацию за год, когда он продал квартиру и получил доход, в которойрассчитывает НДФЛ к уплате.

А потом для получения вычета при покупке квартирыподает в налоговую инспекцию декларацию за год приобретения квартиры (илиполучает указанный вычет через работодателя без подачи декларации).

Пример

В 2020 годуженщине досталась квартира в наследство. В 2020 года она продала унаследованнуюквартиру, а в начале 2021 года приобрела другую. В этом случае необходимоподать декларацию за 2020 год, рассчитать  и заплатить налог при продаже квартиры. В 2022году женщина подаст декларацию за 2021 год и получит налоговый вычет припокупке квартиры.

Но можно ли сделать взаимозачет при продаже и покупкеквартиры в один налоговый период — надо платить налог, если продать и купитьквартиру в один год?

Покупка ипродажа квартиры в один год: налоговый вычет

Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщикимеет право

При продаже квартиры

  • На получение имущественногоналогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговомпериоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированныежилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) вуказанном имуществе, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
  • Или вместо полученияимущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своихоблагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документальноподтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Пример

Женщинапродала квартиру за 5 млн. рублей (за год до продажи квартира была приобретеназа 4 млн. руб.). Уменьшив налогооблагаемый доход от продажи квартиры на расходыпри покупке квартиры, женщина заплатит налог в размере 130 тыс. руб.((5 000 000 – 4 000 000)*0,13).

При покупке квартиры

  • На получение  имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них (максимальный размер данного вычета 2 000 000 рублей);
  • На получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по ипотеке.

Пример

Мужчинаприобрел квартиру за 4 млн. руб. Он официально трудоустроен, поэтому мужчинавправе получить имущественный налоговый вычет в размере 2 млн. руб. и вернуть260 тыс. руб. (2 000 000 * 0,13).

Но можно ли при покупке и продаже квартиры в одном налоговомпериоде одновременно получить вычет при продаже и вычет при покупкенедвижимости?

Если продалквартиру и купил другую, нужно ли платить налог?

Закон не предусматривает прямую возможность произвестивзаимозачет при продаже и покупке квартиры (зачесть стоимость новой купленнойквартиры при расчете НДФЛ при продаже старой квартиры).

И если продать квартируи сразу купить другую (даже дороже проданной) это, по общему правилу, неявляется основанием для освобождения от налогов.

Однако если Вы продаликвартиру и в этом же календарном году купили другую квартиру, Вы вправе одновременнооформить вычет при продаже квартиры и вычет при покупке квартиры, тем самымпроизвести налоговый «взаимозачет» при продаже и покупке квартиры.

Минфин по данному вопросу дает разъяснения: «Если продажаодной квартиры и оформление свидетельства о государственной регистрации правасобственности на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговомпериоде (календарный год), то налогоплательщик имеет право на получениеодновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 3пункта 1 статьи 220 Кодекса путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода,полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета,предусмотренного при приобретении квартиры (квартир)» (Письмо Минфина России от11 февраля 2016 г. N 03-04-05/7154, Письмо Минфина РФ от 30 декабря2011 г. N 03-04-05/1-1135). И в некоторых случаях ответ на вопрос, нужноли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую, будетотрицательным.

Пример

В 2020 годумужчина продал квартиру за 4 млн. руб. (в 2019 году он приобрел ее за 3 млн.руб.). Также в 2020 году мужчина приобрел другую квартиру за 6 млн. руб.

В начале2021 года мужчина подает декларацию 3-НДФЛ за 2020 год, в которой рассчитываетналог при продаже квартиры и применяет вычет при покупке новой квартиры в этомже году (ранее вычет при покупке квартиры он не получал). Налог при продажеквартиры составит 130 тыс. руб. ((4 000 000 – 3 000 000)*0,13).Налоговый вычет при покупке квартиры составит 260 тыс. руб.

(2 000 000* 0,13). То есть согласно расчетам мужчина платить налог при продаже квартиры в2020 году не будет, а при наличии других доходов, облагаемых по ставке 13 %,получит еще 130 тыс. руб. (260 тыс. руб. – 130 тыс. руб.).

При выполнении расчета налога при продаже и покупке квартирыв одном году нужно учесть следующие моменты:

  • У Вас должно быть право на получение имущественного налогового вычета при покупке квартиры (если, например, ранее Вы получали этот вычет, то, возможно, применить его в этот раз не удастся, подробнее здесь).
  • Вы должны иметь право на получение имущественного вычета при покупке квартиры в том же налоговом периоде, в котором Вы продали квартиру Подробнее о том, когда можно получить вычет при покупке квартиры – здесь. Отметим, что право на получение вычета при приобретении квартиры в новостройке по ДДУ налогоплательщик получает в год подписания акта приема-передачи квартиры.
  • При определении налоговой базы по доходам, полученным при продаже квартиры, необходимо учитывать положения статьи 214.10 НК РФ (в некоторых случаях в расчет будет браться не цена продажи квартиры по договору, а кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента).

Рассмотрим некоторые другие вопросы, связанные налогообложениемпродажи и покупки квартиры в один год.

Нужно липодавать декларацию, если продал и купил квартиру в один год?

Если Вы продаете квартиру, которой владели менее минимальногопредельного срока владения, Вам необходимо подать декларацию 3-НДФЛ. Если Выпродали квартиру и сразу купили другую квартиру (в одном налоговом периоде), вдекларации Вы вправе применить имущественный вычет при продаже квартиры, атакже имущественный вычет при покупке новой квартиры.

Можно лисделать взаимозачет при продаже и покупке квартиры неработающему?

Налоговый вычет при покупке квартиры может быть получентолько при наличии доходов, облагаемых по ставке 13 % (например, это официальнаязаработная плата). Можно ли применить взаимозачет налога при покупке — продажеквартиры пенсионеру, который не работает, и остальным категориямнетрудоустроенных граждан?

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры может бытьприменен к доходам от продажи квартиры, если продажа одной квартиры и покупкадругой были произведены в одном налоговом периоде (Письмо Минфина РФ от 27января 2012 г. N 03-04-05/5-81).

Если продажа одной квартиры и оформление права собственностина другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом периоде, тоналогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговыхвычетов, предусмотренных пп. 1 и 3 п.

1 ст. 220  НК РФ путем уменьшения суммы налогооблагаемогодохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета,предусмотренного при приобретении квартиры (квартир) (Письмо Минфина России от11 февраля 2016 г. №03-04-05/7154).

Если продавал и покупал новую квартиру неработающий пенсионер, он в определенных случаях вправе перенести налоговый вычет при покупке квартиры на предыдущие периоды, когда он работал (такая возможность есть и у работающих пенсионеров).

Нужно липлатить налог с продажи квартиры, если сразу покупаешь другую квартиру дороже?

Фактически взаимозачета стоимости продаваемой и покупаемойквартир в целях налогообложения не происходит. Поэтому, чтобы ответить навопрос, нужно ли платить налог, если продать квартиру раньше 3 лет и купитьдругую дороже, необходимо учесть, например, следующие нюансы:

  • наличие документов,подтверждающих расходы на приобретение продаваемой квартиры,
  • наличие права наимущественный налоговый вычет при покупке квартиры,
  • совершение сделок покупки ипродажи квартиры в одном году и т.д.

Публикация носит ознакомительный характер. По вопросу уплаты НДФЛ при продаже квартиры и покупки другой квартиры конкретно в Вашем случае обратитесь в налоговые органы.

Итак, мы выяснили, нужно ли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую. Как таковой взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период не происходит.

И даже, если Вы продали квартиру раньше 5/3 лет и купили новую дороже, этот факт не будет являться основанием для освобождения от уплаты НДФЛ, Однако в декларации 3 НДФЛ за тот налоговый период, когда Вы продали одну квартиру и купили другую, Вы вправе применить имущественный вычет при продаже квартиры и вычет при покупке квартиры, тем самым уменьшить сумму налога к уплате или свести НДФЛ к нулю.

Источник: https://just-ice.info/2020/12/22/prodat-kvartiri-srazu-kupit-druguyu-nalog/

Купи-продай: что такое альтернативная сделка

Продажа и покупка квартиры одновременно

Как одновременно продать квартиру и купить другую за один день

На вторичном рынке недвижимости сегодня распространены альтернативные сделки. Это продажа однойквартирыи покупка другой, обмен с доплатой, расселение коммуналок и прочее.N1.RU разбирался,как «поменять» такое жильё максимально быстро и безопасно и получить налоговый вычет при этом.

Что такое альтернативная сделка

Многие собственники продают своё жильё, одновременно подыскивая вариант для покупки — например, чтобы переехать в более просторную квартиру. При этом подписание договоров купли-продажи и государственная регистрация новой жилплощади могут происходить в один и тот же день.

«Альтернативными называют сделки, в ходе которых происходит одновременная продажа одного объекта и покупка другого. Фактически это тот же обмен квартирами, оформленный через договор купли-продажи: одна квартира продаётся, а в этот же момент приобретается другое жильё», — объясняет руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» Евгения Снаткина.

Чистый обмен недвижимости сегодня встречается редко. Чаще всего меняются квартирами без доплат члены семьи либо близкие друзья, которые хорошо знают недвижимость друг друга.

«Существует договор обмена и договор мены. Обмен — это понятие, которое относится только к государственному или муниципальному жилищному фонду.

Если люди фактически меняются квартирами, это называется договор мены (он предполагает сделки с жильём, которое находится в собственности).

Мена может быть с доплатой или без доплаты», — рассказывает юрист по вопросам недвижимости Илья Лубеников.

Все участники альтернативной сделки зависят друг от друга, ведь если с продажей одной квартиры возникнут сложности, приобретение нового жилья также затянется. Количество объектов, участвующих в альтернативной цепочке, не ограничено, но на практике их число редко превышает четыре.

Как заключить альтернативную сделку

Порядок действий при проведении альтернативной сделки отличается от алгоритма традиционной сделки:

1. В первую очередь необходимо найти покупателя своей квартиры. Деньги от продажи этой недвижимости — основа для приобретения альтернативного жилья. Потенциальный покупатель оставляет задаток, и заключается авансовый договор (обычно со сроком около месяца).

2. Получив аванс за свою недвижимость, можно начать поиск нового жилья. Но если вы планируете обратиться за помощью риелтора, помните: их отношение к заблаговременному поиску бывает неоднозначным. Для одних это пустая трата времени, другие готовы к продолжительной работе с клиентами.

3. Когда новая квартира найдена, необходимо оставить за неё аванс. В контракте нужно прописать, при каких ситуациях собственник должен вернуть деньги покупателю.

Например, если права продавца ограничены правами детей или, например, лиц с инвалидностью.

Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные граждане, выписать возможно только с согласия органа опеки и попечительства.

4. После этого начинается процесс купли-продажи. На этом этапе проверяется юридическая чистота объектов, готовится пакет документов на обе квартиры, а также составляются договоры.

Когда вся «бумажная» работа будет завершена, необходимо договориться о месте и времени сделки и способе передачи денег.

Помимо этого, нужно согласовать, кто из участников сделки будет ответственным за регистрацию договоров купли-продажи.

5. Один из самых безопасных способов передачи денег при покупке недвижимости — использование банковской ячейки. Покупатель первой квартиры вносит средства в депозитарную ячейку, а получает их уже продавец второго объекта.

6. Затем участники сделки подписывают договоры купли-продажи и отдают документы на регистрацию.

7. Доступ к ячейкам продавцы получают только после регистрации контрактов. Получение денег подтверждается распиской.

8. Срок передачи жилья от продавца к покупателю составляет две недели, хотя длительность варьируется в зависимости от частных договорённостей. На этом этапе необходимо составить акт приёма-передачи жилплощади.

«При альтернативной сделке дополнительных рисков не может быть, всё так же, как и при стандартном процессе купли-продажи. Главное — тщательно проверить юридическую чистоту квартир. Также можно заключить сделку с лицом, у которого имеется договор ДДУ. В этом случае вы фактически поменяете «вторичку» на новостройку», — поясняет Илья Лубеников.

Как получить налоговый вычет

Многие думают, что альтернативная сделка позволяет не уплачивать налог с покупки новой квартиры, но это не так. С юридической точки зрения, этапы сделки между собой не связаны, даже если были заключены в один налоговый период. Поэтому при продаже квартиры вы должны заплатить 13 % от суммы подоходного налога. При этом вы имеете право на получение налогового вычета.

«Если человек продаёт недвижимость и покупает альтернативный вариант в одном налоговом периоде (в течение одного года), то налоговая может предоставить ему возможность воспользоваться взаимозачётом, если ранее он не получал вычет при приобретении жилья. При проведении взаимозачётов, в зависимости от стоимости проданного и купленного жилья, можно полностью освободиться от уплаты налога», — объясняет Евгения Снаткина.

Альтернативные сделки являются одним из способов купли-продажи недвижимости, у которого есть свои особенности и риски. Стоит быть осторожным и учитывать все нюансы при одновременной продаже и покупке жилья.

Полина Квасенко
N1.RU, depositphotos.co

Источник: https://zen.yandex.ru/media/n1_realty/kupiprodai-chto-takoe-alternativnaia-sdelka-5bea7eeef84fbf00a7be2a9d

Можно ли продать квартиру сразу после покупки

Продажа и покупка квартиры одновременно

Можно ли продать квартиру после покупки? Да. Но при условии, что вы грамотно подойдете к процессу: учтете финансовые и юридические риски. Как это сделать, читайте в нашем материале.

Когда можно продавать

Законодательство РФ никак не регламентирует срок от момента покупки квартиры до момента ее последующей продажи. Главным условием для подписания договора купли-продажи в таких случаях является полный переход права собственности на реализуемую недвижимость.

При этом в обязательном порядке должны быть соблюдены несколько правил:

  • квартира не должна быть в залоге и на ней не должно числиться никаких обременений (т.е. квартира, как минимум, не находится в ипотеке);
  • в числе собственников не должно быть несовершеннолетних лиц;
  • продавец имеет подтверждение своих прав на собственность (квартира должна пройти регистрацию в Росреестре).

При соблюдении всех этих формальностей реализовывать недвижимость можно в любое время. Но прежде чем принимать решение о продаже, владельцу  нужно подумать об экономической целесообразности такой сделки и возможных убытках при неправильном оформлении документов.

Налогообложение сделок с недвижимостью и льготы

Деньги от продажи жилья считаются доходом, и с них чаще всего приходится уплачивать НДФЛ. Получить законное освобождение от налога при реализации собственного жилья можно в двух случаях:

  • если цена проданного имущества не превышает 1 миллион рублей;
  • если квартира или дом приобретались не ранее, чем за 5 лет до момента ее продажи.

Срок в 5 лет, установленный для сделок с приобретенной недвижимостью, не касаются случаев, когда:

  • жилье получено в наследство от родственников или других лиц;
  • квартира получена по рентному договору;
  • квартира была подарена близким родственником или куплена у него;
  • право на недвижимость получено в результате приватизации до 01.01.2016 года.

В этих четырех случаях действует правило 3 лет, то есть срок для применения льготы остался на прежнем уровне. НДФЛ с продажи такой собственности не уплачивается.

Все остальные ситуации подразумевают, что полученный доход  отражается в налоговой декларации за текущий год и облагается НДФЛ по ставке 13%. Однако налог при продаже квартиры определяется в разных случаях по-разному.

Две сделки в одном налоговом периоде

То есть один и тот же человек выступает в роли покупателя и продавца. Для правильного определения налогооблагаемой базы он может:

  • оформить налоговый вычет, положенный ему как покупателю на сумму, потраченную на покупку жилья;
  • оформить налоговый вычет либо на 1 млн рублей, либо на цену приобретения, уплаченную за проданную квартиру.

Разумеется, что к декларации будут приложены все документы, подтверждающие понесенные расходы.

Важно! Избежать уплаты налога путем искусственного занижения цены в договоре купли-продажи не удастся. Если стоимость жилья оказывается меньше его кадастровой стоимости с применением понижающего коэффициента 0,7, налогооблагаемая база будет рассчитана именно по этой формуле.

Скрывать реальный доход невыгодно как продавцу, так и покупателю, ведь он уменьшает свой налоговый вычет с покупки.

Жилье продано по цене, отличающейся от цены приобретения

В такой ситуации подается также одна декларация с отражением в ней разрешенных вычетов. В итоге заплатить налог придется с разницы между суммой покупки и реализации.

Недвижимость куплена и продана впоследствии в разные налоговые периоды. В таком случае будут поданы две декларации за два года с указанием в них соответствующих льгот.

Через сколько лет после покупки можно продать квартиру, чтобы не платить налог?

По общим правилам не ранее, чем через пять лет. Но если возникла необходимость в срочной реализации недавно купленного жилья, можно обойтись и без дополнительных расходов на НДФЛ.

Самое простое решения – продать недвижимость по цене предыдущей покупки или на пару десятков тысяч дешевле. Налогооблагаемая база в этом случае будет равна нулю. Однако не нужно забывать, что сумма сделки не должны быть меньше 70 % кадастровой стоимости квартиры.

Поэтому перед заключением договора купли-продажи лучше получить копию кадастрового паспорта (или выписку из него).

Важно! Даже если сумма причитающегося налога будет нулевой, декларацию за год, в котором осуществлялась сделка, подавать придется. В ней должны быть отражены доходы от продажи расходы на сумму покупки квартиры. Если не представить в ФНС необходимые сведения, есть риск стать фигурантом административного разбирательства и получить штрафные санкции за нарушение налогового законодательства.

Особые случаи при налогообложении

При расчете НДФЛ после продажи квартиры есть много нюансов, зависящих от конкретной ситуации.

При вложении в приобретение недвижимости материнского капитала (сегодня его размер составляет 453 тыс. рублей) доход, полученный от ее продажи уменьшается на сумму социальной государственной помощи. Остальное будет облагаться налогом, если не соблюдены условия по срокам и цене сделки.

При этом продавцу придется запрашивать разрешение на реализацию от органов опеки и попечительства (до момента совершеннолетия детей). Получить согласие на продажу можно только при соблюдении интересов ребенка и обеспечения ему советующих условий проживания.

Продать квартиру, взятую под ипотечное кредитование, немного сложнее, ведь она находится в залоге у банка. Здесь возможны несколько вариантов:

  • жилье выкупает сама кредитная организация;
  • по договоренности покупатель оплачивает остаток долга и разницу отдает продавцу;
  • ипотека переводится на покупателя.

Налогообложение продавца при этом рассчитывается на общих основаниях, как разница между его доходом от продажи и расходами.

После того, когда вы оценили финансовые риски при продаже квартиры, не забудьте подготовить документы – начиная от паспортов и заканчивая выпиской из ЕГРН. Подробнее о необходимом пакете документов читайте в материале «Какие документы нужны для продажи квартиры».

Светлана Курылева

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/mozhno-li-prodat-kvartiru-srazu-posle-pokupki

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.