Особенности продажи сельскохозяйственных земель

Содержание

Особенности купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения

Особенности продажи сельскохозяйственных земель

ОСОБЕННОСТИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

И.А. Владимиров, канд. юр. наук, доцент Э.Р. Хайбуллина, магистрант Башкирский государственный университет (Россия, г. Уфа)

DOI: 10.24411/2500-1000-2019-10808

Аннотация. В статье рассматриваются особенности купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Раскрывается суть преимущественного права покупки земель сельскохозяйственного назначения, конкретизируются действия, которые должен совершить продавец.

В статье автор перечисляет возможности продавца в случаях получения им отказа от преимущественного права покупки от соответствующих органов власти. Автор также выделяет некоторые несоответствия норм права в данной области и предлагает нововведения.

Ключевые слова: земли сельскохозяйственного назначения, сделка с землей, купля-продажа земли, охрана земель сельскохозяйственного назначения, земельный участок, преимущественное право покупки.

Согласно статье 77 Земельного кодекса РФ к землям сельскохозяйственного назначения относятся земли за чертой населенных пунктов и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей [1].

Согласно статье 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [2], в случае продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, субъект РФ имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается. Преимущественным правом покупки может обладать и муниципальное образование.

Исключением является продажа публичных торгов, а также в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Стоит отметить, что в законодательстве одних субъектов РФ преимущественное право покупки отдается муниципальным образованиям, а право самого субъекта не оговаривается, в других субъектах РФ все наоборот.

В законодательстве некоторых субъектов РФ предусмотрено, что в случае отказа в преимущественном праве покупки муниципальным образованием, такое право появляется у субъекта РФ.

Есть и такие субъекты РФ, в законодательстве которых преимущественное право покупки земель-

ного участка субъектом РФ или муниципальным образованием ставится в зависимость от размера такого земельного.

Продавец земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения в первую очередь обязан известить в письменной форме о намерении продать свой участок высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ. Необходимо в извещении указать цену земельного участка, размер, местоположение, срока предложения.

Срок для осуществления взаиморасчетов по данной сделке не может быть более чем девяносто дней. Однако законом не оговорено, с какого момента необходимо считать срок для осуществления взаиморасчетов: с момента отправления извещения или с даты принятия и рассмотрения заявления о продаже, либо с даты заключения договора о купле-продаже.

Получив отказ в покупке или не получив ответа от органов власти в течение тридцати дней после извещения, продавец вправе продать земельный участок по указанной в уведомлении цене другому лицу в течение одного года. Продавец не вправе продать участок другому лицу по цене ниже, чем было указано в уведомлении исполнительным органам власти.

В случае снижения цены, продавец обязан

известить об этом исполнительный орган РФ повторно.

Если рассматривать продажу земельных участков, находящихся в публичной собственности, то в статье 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не регламентируется порядок осуществления данных сделок.

В статье закона лишь упоминается, что данные земельные участки предоставляются на торгах гражданам и юридическим лицам.

Статья 10 рассматриваемого Закона частично регулирует вопросы продажи арендуемых земельных участков арендаторам, выкуп ранее предоставленных на ограниченных вещных правах земельных участков организациями и фермерами [3, с. 24].

Реализация земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности путем торгов на конкурсной основе предназначена для обеспечения большей вероятности правильного использования таких земельных участков [4, с. 8].

Стоит отметить, что несмотря на то, что законодательством РФ не предусмотрен перечень документов, который должен входить в уведомление исполнительному органу власти о намерении продать земельный участок сельскохозяйственного назначения, многие субъекты РФ в своем законодательстве неправомерно указывают подробный перечень прилагаемых документов. Все это ведет к волоките.

Рассматривая ничтожность сделок с землями сельскохозяйственного назначения при несоблюдении правил преимущественного права покупки, нужно рассмотреть некоторые несоответствия норм права. Следует отметить, что перечень оснований принудительного прекращения права собственности регламентирован пунктом 2 статьи 235 ГК РФ [5] и носит исчер-

пывающий характер, что не дает возможности другим законам дополнить данный список [6, с. 585]. В гражданском законодательстве не содержится условия о ничтожности сделки по причине несоблюдения норм преимущественного права покупки.

Но пункт 3 статьи 3 Земельного Кодекса РФ все же предусматривает установление совсем другого законодательного регулирования по сравнению с ГК РФ.

Если ориентироваться на данную норму, то статья 235 ГК РФ противоречит пункту 3 статьи 250 ГК РФ, по аналогии с которой была сформулирована норма пункта 4 статьи 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Данные противоречия приводят к проблемам оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Из вышеизложенного, необходимо констатировать, что закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» необходимо дорабатывать, а в ГК РФ нужно внести дополнения в отношении сделок по купли-продажи земельных участков.

Многие дополнительные требования по сделкам купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения в законодательствах субъектов РФ необходимо признать незаконными. Также необходимо согласиться с Т.И. Дудник [7, с.

244] и другими авторами, которые считают, что куплю-продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения необходимо на законодательном уровне сделать в обязательном порядке подлежащей нотариальному удостоверению.

Законодателю стоит доработать законодательство и внести ясность в сделки с землей сельскохозяйственного назначения, обеспечить распространение необходимой информации среди граждан об обороте таких земель, повысив юридическую грамотность населения.

Библиографический список

Источник: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-selskohozyaystvennogo-naznacheniya

Порядок продажи земельного пая сельхозназначения – особенности сделки и правовые отношения сторон

Особенности продажи сельскохозяйственных земель

Владельцы земельных паев должны представлять, как проходят сделки по продаже наделов сельскохозяйственных назначений.

Расскажем подробнее, как можно и кому продать пай, сколько будет стоить земля, какие документы понадобятся, а также определим, почему сделка может потерять юридическую силу и стать недействительной.

статьи:

Что такое земельный пай после реорганизации колхозов – правовое определение, права собственника

Земельный пай представляет собой земельный участок, объект сельскохозяйственного назначения. Согласно земельному законодательству РФ, пай может быть выдан по решению компетентных госорганов.

Как правило, земля имеет особое целевое назначение и целевой статус, поэтому использовать ее можно лишь для решения хозяйственных, исследовательских, научных и учебных задач.

К землям сельскохозяйственного назначения причисляют:

  1. Пастбища.
  2. Пашни.
  3. Луга под сенокос.
  4. Залежи.
  5. Места насаждений, в том числе искусственных, находящихся под государственной охраной. Например, лесополосы, заповедники и т.д.

Земельный налог в России – последние новости, ставки и порядок уплаты налогов на землю всеми категориями граждан

Владельцем земельного пая может быть любое физическое лицо, которое постоянно или сезонно проживает в сельской местности и использует участок под садоводство, городничество, цветоводство и т. д.

Также владеть землей могут:

  1. Специализированные учебные учреждения.
  2. Предприниматели, сельские граждане, ведущие коммерческую деятельность на участке.
  3. Фермеры.
  4. Общественные, коммерческие или религиозные организации, использующие сельскохозяйственный пай под подсобное хозяйство.

  5. Иностранные граждане или организации, занимающиеся огородничеством, садоводством в коммерческих целях.

Владелец земельного пая может распоряжаться им, как и любым недвижимым имуществом. Он может подарить, обменять его, сдать в аренду, завещать, оформить в залог.

Право каждого пайщика на долевую собственность подтверждается свидетельством.

Правила и порядок продажи паевого надела земли сельхозназначения

Продажа сельскохозяйственного пая — задача непростая, хоть и подразумевает обычную сделку купли-продажи. Обычно без помощи квалифицированного, практикующего юриста граждане не обходятся.

Если же вы решили самостоятельно продавать земельный пай, то стоит учитывать такие правила продажи паевого надела:

  1. Выбирайте покупателя с умом, проверяя всю документацию. Помните, что вы не сможете продать землю лицам, не имеющим гражданство РФ, так как земля относится к категории государственного имущества.
  2. Покупателя или арендатора стоит предупредить, что надел можно эксплуатировать в сельскохозяйственных целях.

    В случае, если перед продажей участок использовался в других целях, об этом тоже не стоит умалчивать. Муниципальные органы могут вернуть сельскохозяйственный надел в государство, если он в течение 3 лет не использовался по своему прямому назначению.

  3. Совладельцев обязательно следует уведомить о том, что вы собрались продавать свою часть.

    Совладельцы пая обладают правом преимущественного выкупа. Если после 1 месяца они ответили на ваше предложение отказом, то вы можете продать пай любому гражданину или организации.

  4. Необходимо также поставить в известность местную власть о продаже земельного пая. Если муниципалитет – совладелец, то срок ожидания ответа также 1 месяц.

    Местные власти должны дать согласие на продажу, – или выкупят пай.

  5. Нужно обязательно подать объявление в СМИ, например, в местную газету, и сообщить о продаже пая, указав его размеры и местоположение.
  6. Получите ответ с общего собрания дольщиков. После того, как вы всех уведомите письменным обращением, организуется собрание всех дольщиков.

    В результате вы можете получить протокол с подписями совладельцев, что они не имеют претензий и согласны с продажей.

  7. Если земля не была выделена, то стоит пройти процедуру межевания, установить границы участка, получить акт о размежевании земли. Также обязательно иметь техническую документацию — кадастровый план хотя бы. Его можно получить в Кадастровой палате.

В случае, если возникли проблемы, то вопросы можно решать в судебной инстанции.

Порядок оформления сделки купли-продажи земельного пая сельхозназначения

Рассмотрим, каков порядок оформления сделки купли-продажи надела сельскохозяйственного назначения:

Этап 1. Уведомление всех совладельцев и местную власть.

Этап 2. Получение согласий на продажу.

Этап 3. Заключение договора купли-продажи у нотариуса или юриста.

Этап 4. Получение акта приемки. В документе указываются все существенные моменты сделки. Стороны фиксируют, что взаимных претензий не имеют, что она действительно происходила законно. Акт приемки обязательно должен быть на руках у покупателя.

Этап 5. Обращение в Росреестр. Покупатель должен предоставить договор купли-продажи в Росреестр для оформления прав на недвижимость. Специалисты делают отметку о том, что владелец участка сменился.

Образец договора купли-продажи земельного участка сельхозназначения, образец уведомления о продаже земельного пая

Проблема с продажей может возникнуть, если земельный пай находится в залоге у кредитной организации. По сути, сделка купли-продажи такой земли недействительна. Она будет возможно только после отмены обременения.

Также вопросы будут у покупателя, если земельный участок не был выделен.

Для выделения участка потребуется обратиться в МФЦ или кадастровую палату для того, чтобы специалисты провели межевание и оформили соответствующую техническую документацию.

После этого сделка будет возможна.

Правила оформления договора для купли-продажи земельного пая, список документов

При оформлении договора купли-продажи покупатель должен внимательно изучать все документы.

Как правило, продавец должен предоставить на рассмотрение оригиналы:

  1. Паспорта.
  2. Выписки из ЕГРН, свидетельства о праве собственности.
  3. Свидетельства, подтверждающего владения паем.
  4. Протокола совместного собрания либо другие бумаги, которые подтверждают наличие уведомления иных совладельцев.

  5. Согласия супруга на продажу земельной доли.
  6. Справки, подтверждающей отсутствие долгов в ФНС.
  7. Квитанций об уплате пошлины.
  8. Акта оценки данного участка, если независимый эксперт определял стоимость надела.

В договоре купли-продажи обязательно должна быть прописана вся актуальная информация.

В договоре ошибки исключаются. Если они есть, документ недействителен.

Учитывайте, что в договоре купли-продажи пая должны быть прописаны все важные сведения, иначе документ потеряет своей юридической силы.

Например, без такой информации не обойтись:

  1. Данных о покупателе и продавце.
  2. Номеров земельного пая из паевого свидетельства.
  3. Назначения земли.
  4. Точных данных площади.
  5. Порядке и способе проведения платежей за покупку.

Как правило, продажа земельного пая заверяется у нотариуса по месту, где территориально находится земля.

Но вы можете обратиться к любому юристу.

Если же у вас остались вопросы, звоните нашим специалистам. Консультация бесплатна.

Вопрос стоимости земельного пая сельхозназначения

Те, кто сталкивается с продажей земельного пая, часто задается вопросом о цене земельного надела.

Здесь отметим, что стоимость пая может быть совершенно разной по регионам. То есть, в одном крае можно продать пай по разным ценам – за 50 000 рублей, или за миллион.

Отчего же зависит цена? Прежде всего, от рыночной стоимости. Как у любой недвижимости, у участка будет кадастровая стоимость и рыночная. Обычно рыночная выше в несколько раз. Продавец может выставить любую рыночную стоимость, которая его устроит.

Также он может обратиться в специализированную компанию, вызвать оценщика, который определит, сколько будет стоить земельный пай. При оценке будут учитываться все технические характеристики.

Заметьте, что после проверки оценщика и получения результата, продавец все равно может выставить свою цену. По сути, на его решение ничто не повлияет.

Может ли сделка быть расторгнута – инициатива и порядок расторжения

Сделка купли-продажи может быть расторгнута в таких случаях:

  1. В договоре были замечены ошибки.
  2. Покупатель использовал поддельные, чужие документы.
  3. Продавец подделал документы, предоставив ложные сведения покупателю, например, о согласии.
  4. Совладельцы были лишены права выкупить пай.
  5. Администрация или местные органы власти не были уведомлены о продаже пая.
  6. В СМИ не было опубликовано объявления о продаже.
  7. Земля находится в залоге или имеет другие обременения, из-за которых невозможно продать пай.
  8. Не был составлен акт приемки, не были перечислены денежные средства за покупку.

Также могут быть и другие причины для расторжения сделки. Их можно прописать сразу в договоре, чтобы не возникало вопросов в дальнейшем.

Все доказательства вместе с исковым заявлением гражданин, которого обманули, или который решил расторгнуть сделку, должен подать в судебные органы. Наши юристы могут продумать стратегию защиты, обращайтесь!

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/1375-prodazha-zemelnogo-paya-selxoznaznacheniya-osobennosti-sdelki.html

Покупка и продажа земли сельскохозяйственного назначения

Особенности продажи сельскохозяйственных земель

Покупка и продажа земли сельскохозяйственного назначения имеет множество правовых нюансов и особенностей. Этот вид территории страны находится под особым государственным надзором, так как представляет определенную ценность. Расскажем о тонкостях оформления сделок с такими землями.

Какие земли считаются сельскохозяйственными?

Земли сельхозназначения могут использоваться только так, как того требует действующее законодательство. К примеру, на таких участках нельзя возводить строения жилого или промышленного назначения. Это ограничение не единственное.

К землям сельхозназначения можно отнести любые территории, предназначенные для нужд сельского хозяйства. Это могут быть:

  • поля;
  • сенокосы;
  • пастбища;
  • пашни;
  • вспомогательные объекты – дороги, коммуникации и т.д.;
  • территории с расположенными постройками.

Таким образом, к сельхоз категории могут принадлежать целые поселки, растянувшиеся на километры. Везде будет действовать особый режим, который следует соблюдать.

Преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения

особенность купли-продажи земли сельскохозяйственной категории – наличие преимущественного права покупки. Им обладают муниципалитеты.

Это значит, что при намерении собственника продать землю сельхоз назначения, он обязан направить уведомление в местную администрацию.

В уведомлении прописываются все существенные условия будущей сделки (характеристики участка, цена и т.д.).

Если муниципалитет будет согласен приобрести участок, собственник не вправе предлагать его кому-либо еще или размещать объявление о продаже в свободном доступе.

Такое уведомление всегда направляется письменно. Если проигнорировать положения законодательства о преимущественном праве покупки, сделка может быть в дальнейшем признана недействительна в судебном порядке. Местная администрация вправе подать в суд в течение года и потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

У муниципалитета есть ровно месяц для принятия решения. Если по прошествии этого срока продавец не получил оповещения о согласии на покупку, он вправе продать землю третьему лицу. При этом важно учесть, что цена продажи не может быть ниже той, что указана в первоначальном уведомлении.

К слову, преимущественное право покупки – это не единственный нюанс, связанный с землей, относящейся к такой категории. Можно выделить и иные особенности:

  1. Покупатель не может купить с/х землю и использовать ее не по назначению. Он обязан следить за сохранностью всех полезных свойств участка. В противном случае государство может изъять земельный надел у нового собственника.
  2. Возможно изъятие участка государственными органами при несоблюдении сторонами правил и законодательных норм, касающихся правового статуса и использования земли, в момент оформления сделки.
  3. Заключая договор купли-продажи, стороны вправе установить право выкупа участка продавцом на определенный срок.

При оформлении сделки продавец обязан предоставлять достоверную и полную информацию о земельном участке и ограничениях и обременениях, действующих на него. Если выявится, что собственник утаил какую-либо существенную информацию, договор купли-продажи будет признан недействительным.

Как найти участок для покупки?

Собственниками земли могут быть физические лица, организации, муниципальные образования или государство. Граждане часто приобретают сельскохозяйственную землю в надежде решить и жилищный вопрос. Однако нужно понимать, что застройка таких территорий допускается не всегда.

Строительство разрешено только при оформлении крестьянско-фермерского хозяйства. Без этого застройка не допускается.

Прежде чем искать участок, необходимо определиться с ключевыми характеристиками:

  • цель использования;
  • условия пользования наделом;
  • допустимый размер земельного налога;
  • необходимое качественное состояние земли;
  • уровень почв.

Перед оформлением сделки следует убедиться, что продавец имеет все необходимые документы для реализации. С этой точки зрения лучше всего покупать землю у государства или муниципалитета.

Процесс купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения

Процедура оформления купли-продажи будет различаться в зависимости от того, кто выступает продавцом. Рассмотрим ситуации заключения сделки с государством и физическим лицом.

С государством

Алгоритм покупки сельскохозяйственной земли у государства следующий:

  1. Подача ходатайства в местную администрацию о предоставлении земель этой категории. В заявлении указывается намерение приобрести участок в собственность, а также желаемые размеры и местоположение.
  2. Муниципальный орган рассмотрит ходатайство и вынесет решение о заключении сделки или об отказе.
  3. В случае положительного решения заключается договор купли-продажи.
  4. На основании договора осуществляется государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Отрицательное решение выносится посредством издания постановления главы муниципалитета. В этом документе должно содержаться обоснование принятого решения. Если по мнению заявителя отказ неправомерен, он вправе обжаловать его в судебном порядке.

Цена на сельскохозяйственные наделы формируется исходя из нескольких критерий. Учитываются плодородные качества, размеры и расположение. Итоговая стоимость устанавливается в нормативно-правовых актах местной администрации.

Необходимо учитывать, что при выявлении фактов неправомерного использования территории, она может быть изъята у собственника. Использование такой земли не по целевому назначению категорически запрещено.

С физическим лицом

Покупка земли у частного собственника будет отличаться. В первую очередь необходимо удостовериться, что он вправе ее продавать. Для этого нужно проверить все правоустанавливающие документы, а именно:

  • выписку из ЕГРН;
  • свидетельство о праве собственности (если есть, не выдается с 2017 года);
  • документ-основание для возникновения права собственности – договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследования и т.д.;
  • техническая документация из БТИ.

На официальном сайте Росреестра можно получить справочную информацию о любых объектах недвижимости в режиме онлайн. Кроме того, любой желающий может заказать сокращенную выписку из ЕГРН. Сделать это можно в Росреестре или МФЦ. Стоимость документа на бумажном носителе составляет 200 рублей.

Сделка заключается посредством оформления договора купли-продажи и акта приема-передачи, который подтверждает факт перехода надела от продавца к покупателю. Для расчетов граждане часто пользуются банковскими ячейками.

Следует понимать, что на вторичном рынке высок риск совершения мошеннических действий. Лучше всего совершать сделку в сопровождении юриста. Специалист сможет проверить «чистоту» объекта и серьезность намерения продавца.

Нюансы договора купли-продажи земли сельхоз назначения

В договоре купли-продажи указываются следующие сведения:

  • полные данные сторон договора;
  • идентификационные сведения об участке;
  • данные правоустанавливающих документов;
  • цена сделки;
  • сведения о целевом назначении надела;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок передачи участка;
  • порядок расчетов.

В тексте указывается, что продавец обязан передать участок, который не имеет каких-либо обременений и не был подарен другому лицу.

Особенности покупки доли сельскохозяйственной земли

Если планируется покупка доли сельскохозяйственного участка, следует помнить о предусмотренных ограничениях:

  • участники долевой собственности вправе продать долю без выделения в натуре только своим сособственникам или члену крестьянско-фермерского хозяйства;
  • в случае с продажей доли преимущественного права у муниципалитета не возникает.

Таким образом, реализация доли земли, принадлежащей к этой категории, невозможна без ее выделения из общей долевой собственности в самостоятельный объект. Однако следует учесть, что после определения границ, необходимо направить уведомление о продаже в муниципалитет. Если они откажутся от покупки, можно продавать участок кому угодно.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Продажа земли сельскохозяйственного назначения имеет множество нюансов и особенностей. Зачастую без помощи юриста не обойтись. Получите бесплатную консультацию эксперта по земельно-имущественным отношениям на нашем сайте.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/kuplya-prodazha/prodazha-zemli-selskoxoz-naznacheniya/

Особенности продажи земли сельскохозяйственного назначения

Особенности продажи сельскохозяйственных земель

Согласно действующему законодательству все земли делятся на несколько категорий. Каждая категория определяет определённый правовой режим, в котором будет применяться участок, а также конкретное целевое назначение. Однако есть такие земли, которые применяются по нескольким целевым назначениям.

Владельцы не могут определять принадлежность к определённой категории. Всего существует семь категорий.

Земли сельскохозяйственного назначения

Данная категория включает в себя земельные участки, которые находятся на территории небольших городов, сел и посёлков. Они применяются для сельского хозяйства. Также их можно использовать для таких целей:

  • любого сельского производства;
  • строительства дорог, расположенных внутри хозяйства:
  • выпаса скота;
  • здания, которые будут применяться для хранения какой-либо продукции;
  • сенокоса;
  • Строительные объекты, которые будут применяться для производства продукции;
  • садоводства.

Иногда земли могут предоставляться различным организациям для возведения каких-либо промышленных объектов. Законодательство гарантирует защиту:

Земли населённых пунктов

Данная категория включает в себя земельные участки, которые находятся в черте маленьких и больших городов, посёлков, а также сел. Они, как правило, применяются для возведения различных зданий, которые развивают инфраструктуру населённых пунктов:

  • производственные здания;
  • строительные объекты особого назначения;
  • рекреационные;
  • жилые здания;
  • транспортная инфраструктура.

Каждый населённый пункт разбит на несколько зон. Каждая зона предполагает строительство определённых зданий. Все зоны регламентируются специальными нормами и правилами. На территории каждой зоны установлен определённы регламент. Собственником данных земельных участков может быть как физические и юридические лица, так и государство.

Земли промышленности

Существуют категории земель, которые предназначены для возведения всевозможных объектов промышленности. Кроме этого, они могут применяться для таких сфер:

  • энергетика;
  • государственная оборона;
  • транспортная инфраструктура;
  • связь.

Земли особо охраняемых территорий и объектов

Это особая категория земель. Они охраняются законом, потому что представляют большую ценность для общества и государства. Кроме этого, они имеют несколько назначений:

  • культурное;
  • научное;
  • историческое;
  • оздоровительное;
  • эстетическое;
  • оздоровительное и другое.

Они не могут использоваться для сельскохозяйственных целей. Примеры территорий и объектов:

  • различные заповедники;
  • парки-памятники;
  • различные угодья;
  • парки;
  • заповедники;
  • ботанические сады.

Владельцами данной земли могут быть государство, всевозможные организации и компании, а также обычные люди. Она может быть как в коммунальной, так и частной собственности.

Земли лесного фонда

К данной категории можно отнести такие участки:

  • не покрытые лесом;
  • покрытые лесом;
  • нелесные.

Они предназначены для ведения лесного хозяйства. Владельцами могут быть физические лица, государство или различные организации. Примеры:

  • болота;
  • гари;
  • прогалины;
  • просеки;
  • лесные массивы;
  • дороги и т. д.

Вся необходимая информация о земле указана в земельном кадастре.

Земли водного фонда

Это обширная категория. В её состав входят такие земли:

  • на которых располагаются всевозможные объекты водохозяйственных предприятий;
  • которые используются водными и водоохранными организациями;
  • на которых располагаются различные водные объекты;
  • на которых располагаются полосы отвода.

Примеры:

  • различные береговые полосы;
  • моря;
  • острова;
  • специальные сооружения;
  • специальные защитные полосы, которые расположены вдоль берега.

Что представляют собой земли сельскохозяйственного назначения

Данное понятие по-разному трактуется в источниках. Землями сельхоз назначения называют участки различной площади, которые находятся за пределами маленьких и больших городов, посёлков, а также сел. Они используются для ведения сельского хозяйства.

Кроме этого, согласно российскому законодательству они могут применяться в различных формах:

  • для ведения подсобного хозяйства;
  • для нужд производства;
  • для ведения садоводства;
  • для нужд огородничества;
  • для введения животноводства и т. д.

Основное средство производства для села является земля сельхоз назначения (265 миллионов гектар). Как правило, на них производиться какая-либо продукция. Они имеют определённый вид разрешения по своим категориям.

Основные цели использования земель сельскохозяйственного назначения

Всё земли С/Н делятся на категории. Каждая категория определяет цели, для которых она может использоваться. Всего существует шесть основных целей.

  1. Для ведения садоводства. Как правило, для такой цели земли используют различные садоводческие объединения и физические лица, которые занимаются введением личного хозяйства. Они расположены на территории коттеджных посёлков и сёл. Данные участки имеют как преимущества, так и недостатки. К преимуществам относится развитая инфраструктура. Главный недостаток заключается в ограничениях по различным габаритам строительных объектов. Также существуют нормы, которые регламентируют размер участков.
  2. Для ведения животноводства. Владельцами данных участков могут быть как физические, так и юридические лица. Их используют для ведения животноводства. Кроме этого, их можно применять для выпаса скота, а также сенокошения.
  3. Для огородничества. Собственниками данных участков являются граждане РФ. Они применяются для выращивания:
    • ягодных культур;
    • картофеля;
    • овощных культур;
    • других культур.
  4. Для перевода земель с/х назначения в другую категорию. На сегодняшний день все участки относятся к определённой категории. Однако часто возникает потребность в изменении категории:
    • проведение коммуникаций;
    • проведение магистралей;
    • возведение промышленного объекта;
    • расширение границ.
    • строительство жилищного объекта;
    • проведение дорог и т. д.
  5. Для строительства дачного хозяйства. Данными участками, как правило, владеют физические лица. Они используются для отдыха. Каждый владелец имеет право на строительство дачи. При необходимости можно прописаться на даче. При строительстве здания не нужно руководствоваться ограничениями по габаритам, а также особым назначениям.
  6. Для строительства усадьбы. Качественные земли сельхоз назначения можно использовать для возведения усадьбы. Сегодня такие участки в дефиците. Для того чтобы на участке можно было возводить строительные объекты нужно поменять вид разрешительного применения. Также можно поменять категорию.

Особенности разрешения на использование

Данное понятие было введено, для того чтобы собственники рационально пользовались участками. Каждое разрешение на использование подразумевает ряд правил и норм, которые регламентируются законодательством.

Государственные органы контролируют процесс выдачи данных разрешений.

  1. Земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства. Для того чтобы получить необходимое разрешение на применение нужно обратиться в местную администрацию, в которой зарегистрирован участок.

    Согласно действующему законодательству граждане РФ могут получить разрешение без предоставления участков.

  2. Для подачи заявления необходимо иметь на руках необходимый пакет документов.
  3. Земельный участок для ведения крестьянского хозяйства.

     Граждане, которые имеют в собственности участок, который используется для ведения крестьянского хозяйства могут получить разрешение на использование в соответствующих административных органах.

    Для получения разрешения необходимо подать соответствующие заявление и такие документы:

    • заключение экспертизы;
    • копию паспорта;
    • набор, документов, которые подтверждают право собственности;
    • кадастровую выписку.
  4. Для ведения личного подсобного хозяйства.

     Все владельцы участков, которые применяются для ведения личного хозяйства могут подать заявление в административные органы для получения соответствующего разрешения на использование. Получение разрешение осуществляется стандартным способом.

  5. Для ведения дачного строительства.

     Если вы владеете участком, на котором расположена дача, то вы можете получить необходимое разрешение на использование. Для этого необходимо посетить местную администрацию и Управление архитектуры. Сотрудники данных ведомств должны предоставить вам правила застройки. После этого нужно предоставить пакет документов.

Преимущества и недостатки владения такой землёй

Преимущества:

  • регулярное подорожание;
  • престиж;
  • возможность продажи;
  • возможность самостоятельно обрабатывать;
  • возможность строительства дома или коттеджа;
  • возможность самостоятельно управлять;
  • возможность передачи в наследство;
  • прибыль.

Недостатки:

  • требуются средства для осуществления различных мероприятий, нацеленных на повышение плодородности.
  • сложно изменить целевое назначение;
  • ограниченная площадь, предусмотренная под строительство зданий.

Кто может продавать

На сегодняшний день в роли продавца земельного участка может выступать как государство, так и собственник. Собственником может быть физическое или юридическое лицо, организация или сельскохозяйственное предприятие.

  1. Государство. Как правило, продажа осуществляется в течение двух лет. Кроме этого, для проведения различных мероприятий и процедур нужно иметь большие вложения. Для начала государственные органы должны купить доли. После этого нужно получить необходимые свидетельства. Далее, проводятся собрание всех собственников и создаётся межевое дело. После постановки на кадастровый учёт, её можно выкупать.
  2. Собственник. В данном случае у собственника на руках есть на руках набор необходимых для продажи документов. Поэтому покупателя будут предоставлены готовые документы. Особенности продажи:
    • при несоблюдении правил и норм государственные органы имеют право изъять участок;
    • для проведения сделки купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю необходимую информацию;
    • продавец не берет на себя ответственность;
    • продавец имеет право установить право выкупа на определённый срок.

Процедура продажи земель сельскохозяйственного назначения: пошаговый процесс

  1. Договорённости между покупателем и продавцом. Две стороны обговаривают предстоящую сделку. Кроме этого, проводиться осмотр.

    Также определяется окончательная стоимость и проверяется наличие всех необходимых документов (свидетельство о праве собственности, паспорт, отказ местной администрации от участка, кадастровый паспорт).

  2. Заключение договора купли-продажи. Две стороны должны составить необходимый договор.

    Также договор купли-продажи должен быть заверен и подписан нотариусом.

  3. Проведение сделки. Покупатель должен предоставить продавцу необходимую сумму денежных средств.
  4. Проведение регистрации.

    Стороны должны обратиться в Министерство юстиции и провести регистрацию права собственности. Продавец и покупатель должны предоставить все необходимые документы.

В договоре купли-продажи должно быть указанно:

  • информация о целевом назначении данного земельного участка;
  • обязательства покупателя и продавца экспертная оценка специалиста;
  • описание данного договора и документ, который подтверждает право собственности;
  • наименование продавца и покупателя и варианты прекращения договора купли-продажи;
  • стоимость договора и ответственность покупателя и продавца за выполнение договор купли-продажи;
  • информация об участке и разрешение на отчуждение земельного участка;
  • порядок проведения денежных расчётов.

Правильная продажа: советы и рекомендации

Специалисты рекомендуют для продажи участков пользоваться услугами профессиональных юристов. В таком случае, вам не нужно будет изучать законодательство и вести переговоры.

  1. Обе стороны должны быть совершеннолетними. Сделка купли-продажи может совершаться только между совершеннолетними гражданами РФ. То есть покупатель и продавец на момент совершения сделки купли-продажи должны достигнуть восемнадцатилетнего возраста.
  2. Обе стороны должны быть дееспособными. Для проведения продажи земли стороны должны быть признаны дееспособными. Если лицо в судебном порядке признано недееспособным, то оно не может принимать участие в сделки купли-продажи.
  3. Участок должен состоять на кадастровом учёте. Для того чтобы сделка прошла успешно, необходимо чтобы земля состояла на учёте. Продавец должен предоставить покупателю паспорт, а также кадастровый номер (при наличии данных документов землю можно не ставить на учёт).
  4. В договоре должна быть указана оговорённая сторонами цена, иначе он будет считаться договором дарения. На этапе договорённости стороны должны определить окончательную стоимость земельного участка. Данную информацию должна быть указана в договоре.

Источник: https://homeurist.com/nedvizhimost/zemlya/zemli-selskoxoz-naznacheni.html

Особенности продажи земли сельскохозяйственного назначения и ее стоимость по регионам

Особенности продажи сельскохозяйственных земель

Продажа земли сельскохозяйственного назначения осуществляется по определенным правилам, установленным законодательством. Ресурс относится к ценнейшим государственным активам, поэтому при несоблюдении формальностей нарушителю грозят серьезные санкции вплоть до изъятия надела или вырученных за него средств. В первую очередь важно правильно подготовить все необходимые документы.

Можно ли продать и высок ли спрос?

В рамках программы по импортозамещению государство всемерно способствует развитию сельского хозяйства. Поэтому в нынешних условиях сельхозугодья при правильном применении могут стать источником стабильно высокого дохода.

Уверенность в этом подкрепляется интенсивным развитием агротехнологий, в том числе российских. Также на землях данной категории владельцу разрешается построить частный дом, если им организовано крестьянско-фермерское хозяйство.

То есть попутно можно решить и жилищный вопрос. Все это обеспечивает высокий спрос на с/х земли.

Собственник такого имущества обычно без труда находит покупателя и выгодно продает участок. Но есть нюанс: предварительно требуется предложить надел государству в лице муниципалитета, направив туда соответствующее уведомление.

Порядок действий

Гражданин, владеющий земельным наделом и желающий продать его, поступает следующим образом:

  1. направляет в муниципалитет уведомление о своем решении. Приоритет государства в вопросе приобретения земли прописан в п. 1 ст. 8 ФЗ №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Письменное уведомление администрации вменяется в обязанность продавцу п. 2 этой статьи. В документе указываются площадь участка, его адрес, цена, сроки расчета и прочие данные, перечисленные в п. 2 ст. 8 ФЗ №101. К уведомлению прилагаются кадастровая выписка, копии правоустанавливающих документов и личные данные продавца;
  2. если власти города согласны сделать покупку, заключается договор купли-продажи. В случае отказа муниципалитета приобрести землю, продавца информируют письменно, и тот ищет покупателя среди физических или юридических лиц. Стоимость он обязан заявлять ту же, какую предлагал муниципалитету, в противном случае закон оставляет право за органами местного самоуправления изъять участок у нового владельца, а у продавца — вырученные за него средства. Цена назначается по усмотрению продавца, закон не требует привязывать ее к кадастровой стоимости;
  3. найдя покупателя, продавец заключает с ним предварительный договор купли-продажи. Рекомендуется взять задаток — этот пункт прописывается в договоре. Задаток относится к обеспечительным платежам: он не только доказывает серьезность намерений, но и предусматривает штрафные санкции для виновника отмены сделки. Покупатель, отказавшись от намерения приобретать надел, лишается задатка; продавец, взявший назад свое предложение, — возвращает сумму в двойном размере. Также в предварительном договоре описываются предмет сделки, дата ее совершения и обязательства сторон;
  4. обе стороны готовят все необходимые документы;
  5. заключается договор купли-продажи. Принято, чтобы оформлением документа занимался продавец.

Завершающий этап — переоформление прав собственности в отделении Росреестра, контролирующем данный регион. Интересующимся тем, как продать землю сельхозназначения быстро, рекомендуется грамотно определить стоимость объекта.

Назначая цену, полезно учесть следующую зависимость:

  1. участок в СНТ дешевле земли под ИЖС на 20-50%;
  2. за право собственности взимают на 10-30% больше, чем за право аренды;
  3. при наличии возможности электрификации стоимость участка поднимается на 20-30%;
  4. также цена меняется в большую сторону при близком расположении газопровода низкого давления;
  5. при наличии жилых домов на соседних участках: добавляют к стоимости 20-100%;
  6. имеющиеся обременения способствуют снижению цены на 20%.

Также участок делают более привлекательным имеющиеся подъездные пути.

Какие документы нужно подготовить?

Продавец готовит следующий пакет бумаг:

Выписку из ЕГРН можно получить как на бумажном носителе, так и в электронном виде. Ее заказывают в местном отделении Росреестра либо МФЦ. Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Как правильно оформить договор купли-продажи самостоятельно?

Договор отчуждения оформляется по установленному законодательством образцу, в нем перечисляются данные:

  1. место и дата заключения;
  2. сведения об участниках сделки. Если это физические лица, приводятся паспортные данные. Если юридические — наименования организаций;
  3. информация о предмете сделки: адрес и кадастровый номер, площадь, целевое предназначение, имеющееся обременение. Месторасположение участка допускается привязывать к населенным пунктам. Например, «10 км на северо-запад от Ростова-на-Дону»;
  4. стоимость;
  5. порядок передачи прав на имущество;
  6. условия расчета;
  7. ответственность сторон;
  8. дата начала действия договора;
  9. число экземпляров данного документа.

Оригиналы договора вручаются каждому участнику и в Росреестр.

Как купить земельный участок у государства?

Правила относительно реализации земельных наделов государством или муниципалитетами прописаны в гл. 5 Земельного кодекса.

Покупателями могут выступать:

  • казачьи общества;
  • компании, осуществляющие деятельность в сфере сельхозпроизводства;
  • крестьянские (фермерские) хозяйства;
  • научные и опытные центры;
  • общины народов с небольшой численностью.

Практикуют такие формы продажи государственной земли:

  1. государственный аукцион. Органы местного самоуправления либо областной комитет по земельным вопросам выставляют на торги предназначенные для реализации земли. Участие принимают все желающие, заблаговременно подавая заявку и оплачивая взнос. Объявление о готовящемся мероприятии публикуется на официальном сайте и в печатном органе городской или районной администрации;
  2. гражданский аукцион. Проводится по инициативе организации, желающей приобрести территорию. Если участки подлежат продаже, то есть не состоят в резерве для госнужд, не относятся к заповедникам и т.п., они выставляются на торги;
  3. продажа арендатору. Крестьянско-фермерские хозяйства и сельхозорганизации могут купить земли сельскохозяйственного назначения без аукциона, если те используются ими. Заявку требуется подать в течение 6 месяцев с момента обретения муниципалитетом прав на участок;
  4. продажа льготникам. Многодетным семьям, приезжающим на поселение в провинцию молодым специалистам, инвалидам и прочим льготным категориям граждан законодательство также позволяет приобретать с/х землю без аукциона.

При выборе надела покупателю рекомендуется обратить внимание на следующие аспекты:

  • размер земельного налога;
  • тип почвы.

Порядок действий по организации гражданского аукциона:

  1. выбрав местность либо конкретный участок, потенциальный покупатель пишет заявление с просьбой о его продаже. В документе указывают площадь, местоположение и целевое предназначение надела, сообщается планируемый способ применения;
  2. органы власти рассматривают заявку в течение 2-х месяцев и оформляют принятое решение, как положительное, так и отрицательное, в виде постановления. Если претендентов несколько, оглашаются торги. Отказ должен быть обоснованным. Например, свободных территорий в данной местности на текущий момент нет, заявленный участок планируется оставить в резерве для госнужд, покупателем выступает иностранец. Если заявитель счел решение неправомерным, он может обжаловать его в суде;
  3. если территория не освоена (участки не поставлены на кадастровый учет), проводится межевание. Организации, эксплуатирующие инженерные сети, выдают технические условия на подключение;
  4. по результатам торгов определяется покупатель.

С победителем аукциона заключается договор, который затем регистрируется в Росреестре.

В отличие от приобретения земли у физического или юридического лица, то есть на вторичном рынке, сделки с государством не сопряжены с риском. Потому данный способ представляется наиболее предпочтительным.

Стоимость 1 гектара

Цена земельного пая сельхозназначения зависит от множества факторов: вида почв, климатических условий, урожайности, удаленности от населенных пунктов и пр.

Вот несколько примеров цен на 1 Га земли в разных регионах страны:

  • Наро-Фоминский район Московской обл.: 6,87 млн. руб.;
  • Воскресенский район Московской обл.: 428,6 тыс. руб.;
  • Всеволожский район Ленинградской обл.: 2,8 млн. руб.;
  • Ломоносовский район Ленинградской обл.: 581 тыс. руб.;
  • Тверская обл.: 24,8 тыс. руб.;
  • Новошахтинский район Ростовской обл.: 230 тыс. руб.;
  • побережье Веселовского вдхр. В Ростовской обл.: 2 млн. руб.

Как видно, цены даже в пределах одной области отличаются довольно сильно.

Сколько стоит аренда земли под сельское хозяйство?

Арендная плата привязана к кадастровой стоимости участка.

На торгах первоначальная годовая стоимость аренды составляет:

  • для сельскохозяйственных земель: 0,6% кадастровой стоимости;
  • для прочих: 1,5%.

Итоговая цена найма равна предложению от победителя аукциона, то есть сопоставима с рыночной.

Вот несколько примеров из разных регионов РФ (годовая плата за 1 Га):

  • Луховицкий район Московской обл.: 20 тыс. руб.;
  • Орехово-Зуевский район Московской обл.: 16 тыс. руб;
  • Пензенский район Пензенской обл., Саловский с/с: 1463 руб.;
  • Мценский район Орловской обл.: 900 руб.;
  • Отрадненский район Краснодарского края: 705 руб.

Таким образом, в столичном регионе земля самая дорогая.

Особенность земли как имущества состоит в значительной стоимости. Приобретая ее в собственность либо, наоборот, продавая, следует быть внимательным, особенно, при совершении сделок на вторичном рынке: столкнувшись с недобросовестными партнерами, можно потерять большие деньги.

Полезно заказать сопровождение сделки профессиональному юристу: он проверит подлинность предоставляемых контрагентом документов и убедится, что земля не в залоге либо под каким-нибудь иным обременением.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/zemelnye-uchastki/prodazha-selskohozyajstvennogo-naznacheniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.