Можно ли выкупить землю находящуюся в аренде

Содержание

Оформление земли из аренды в собственность: как выкупить участок у государства и сколько это будет стоить?

Можно ли выкупить землю находящуюся в аренде

Многие предприниматели привыкли арендовать землю у государства или муниципалитета для ведения хозяйственной деятельности. Но надел можно выкупить и стать его полноправным собственником.

Причем, не придется оплачивать полную рыночную или кадастровую цену недвижимого объекта.

Важно понимать, как осуществляется и сколько стоит выкуп земельного участка из муниципальной собственности в 2020 году.

Можно ли выкупить земельный участок, находящийся в аренде?

В содержании договора аренды земли приводится право выкупа. Это дает возможность арендатору приобрести участок в личную собственность за определенную сумму денег в установленные сроки. Данная сфера регулируется положениями Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации.

Например, в статьях №606 и 624 ГК РФ приведены правила и особенности заключения договоров выкупа арендованной земли. Перечень случаев перевода муниципальных или государственных наделов в личное владение, стоимость продажи объектов приведены в статьях №39.3, 39.4 Земельного кодекса России.

Также порядок и нюансы приобретения арендованного участка описаны в некоторых федеральных законах и прочих нормативно-правовых актах.

Чтобы можно было выкупить землю, должны соблюдаться такие условия:

Арендатором выступает физическое или юридическое лицо. Землю можно взять во временное пользование у государства, частного предприятия или обычного гражданина. Во всех этих случаях допускается покупка надела. Но порядок действий при этом будет разным. Нередко во временное пользование берется муниципальный участок.

Выкуп земли из долгосрочной аренды от государства легче осуществить, если на ней есть постройки, пригодные для постоянного проживания и оформленные в личную собственность.

Если возведенных сооружений нет, то надел можно будет приобрести с аукциона. В нем принимают участие и другие претенденты на землю. Это значительно сокращает шансы на успех. Что касается выкупа надела у компании либо физлица, тут все проводится по договоренности.

Никаких аукционов и торгов, как правило, не организовывается.

Больше шансов оформить муниципальную или государственную землю в собственность у тех лиц, которые имеют преимущественное право выкупа.

У кого преимущественное право выкупа?

В данную категорию входят субъекты малого и среднего бизнеса. Исключение составляют страховые общества, кредитные учреждения, пенсионные негосударственные и инвестиционные фонды, представители игорного бизнеса, ломбарды, а также организации, которые осуществляют добычу и переработку полезных ископаемых, компании-нерезиденты страны.

Кто и когда получает преимущественное право выкупа земельного участка арендатором, раскрыто в статье №3 Федерального закона №159 от 22 июля 2008 года, реализуется оно при таких условиях:

  • арендованное имущество на момент подачи заявления в муниципалитет находится во временном пользовании более двух лет непрерывно;
  • нет задолженности по арендной плате. На момент заключения договора купли-продажи нет неоплаченных штрафов, пени;
  • участок земли отсутствует в списке муниципального или государственного имущества, предназначенного для передачи в пользование или владение субъектам среднего и малого предпринимательства. Исключение составляют случаи, описанные в части 2.1 статьи №9 ФЗ №159.

Согласно девятому абзацу второму пункту статьи №39.3 Земельного кодекса России, по преимущественному праву (без торгов) граждане и юридические лица имеют возможность выкупить надел сельскохозяйственного назначения, который принадлежит государству либо муниципалитету, и арендуется ими более трех лет.

Преимущественное право выкупа доли надела установлено статьей №250 Гражданского кодекса России. Если один из совладельцев участка намеревается продать его долю физическому либо юридическому лицу, то остальные собственники данной земли также имеют возможность приобрести ее по установленной цене.

Преимущественное право покупки надела пропадает в том случае, если объект продается на публичных торгах или, если на его территории располагается здание, построенное и оформленное в личную собственность другим хозяйственным субъектом.

Правила и порядок проведения выкупа арендованной земли у администрации

Не все субъекты хозяйственной деятельности знают, как выкупить землю из аренды в собственность. Это вызывает ряд вопросов и трудностей при появлении возможности получить право владения на участок. Нужно знать алгоритм действий и четко ему следовать.

Порядок выкупа арендованной земли:

Важно подтвердить надлежащее использование участка соответствующими документами. Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Список необходимых документов и образец заявления

Планируя получить в личную собственность арендованную землю, нужно знать, какие документы необходимо подготовить. Рекомендуется формировать комплект бумаг заранее. Тогда процесс выкупа пройдет быстрее.

Отправляясь в администрацию, необходимо взять с собой такие документы:

После согласования вопроса с администрацией, нужно сформировать комплект документов для Росреестра, в него входят следующие бумаги:

  • заявление о переводе земельного участка в личную собственность;
  • чеки об оплате выкупной стоимости и пошлины;
  • договор купли-продажи;
  • постановление о решении передать надел в собственность субъекту хозяйственной деятельности;
  • бумаги, в которых приведен расчет стоимости земельного участка.

При подаче запроса в администрацию и Росреестр при себе необходимо иметь гражданский паспорт.

Как оформить право собственности?

Заключив договор купли-продажи земли с арендодателем, нужно будет зарегистрировать сделку и получить право собственности на надел. Для этого следует обратиться в Росреестр либо его посредническую структуру – Многофункциональный центр.

Алгоритм действий приведен ниже:

  1. подготовить необходимый пакет документов;
  2. посетить регистрационную федеральную службу. Предоставить специалисту комплект бумаг;
  3. получить квитанцию на оплату госпошлины;
  4. перевести необходимую сумму денег на указанный счет;
  5. чек об оплате предоставить специалисту Росреестра (МФЦ);
  6. получить расписку о приеме документов;
  7. дождаться решения госструктуры и внесения изменений в базу ЕГРН;
  8. получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Этот документ подтверждает право собственности на участок.

Выкупная цена земли и стоимость оформления процедуры

Выкупная цена земли – это процентная ставка от его кадастровой стоимости. Ее величина может варьироваться в широких пределах и зависит, в первую очередь, от региона расположения и категории надела.

Для физических и юридических лиц, которые построили на участке дом, выкупная цена не превышает 60% от кадастровой стоимости. Для пенсионеров и инвалидов в некоторых регионах данный показатель составляет 50%. Меньше всего установлена плата за земли федеральной собственности.Она находится на уровне 2,5%.

Аналогичный процент взимается с предприятий, если речь идет о наделах, выделенных для создания дачного хозяйства. Если нужно изменить характер назначения земли, тогда придется оплатить около 80% от кадастровой стоимости. Для муниципальных участков цена выкупа составляет 20%.

Нужно не забывать, что, помимо оплаты стоимости надела, процедура выкупа связана и с такими затратами:

  • заказ межевания участка кадастровым инженером. Цена услуги может варьироваться от 5000 до 10000 рублей;
  • регистрация договора купли-продажи в Росреестре. Уплачивается госпошлина в размере 350 рублей.

Если на участке есть незарегистрированный недострой или жилой дом, хозяйственное помещение, то придется оформить их в личную собственность. Это дополнительные финансовые траты.

Таким образом, земельный участок, который находится во владении государства либо муниципалитета, можно выкупить. Для этого надо подготовить пакет документов и обратиться в местную администрацию. После получения положительного ответа можно заключать договор купли-продажи с арендодателем и производить переоформление прав владения в Росреестре.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/zemelnye-uchastki/vykup-iz-municzipalnoj-sobstvennosti.html

Процедура выкупа земельного участка из аренды в собственность

Можно ли выкупить землю находящуюся в аренде

Покупка земельного участка – операция достаточно непростая. Но если при покупке участка у собственника многие детали можно обговорить, опустить или решить совместно, то при покупке участка у государства все нужно делать строго по форме.

Самый надежный способ купить участок у государства – предварительно арендовать его. Это стандартная схема, которая позволяет достаточно просто и быстро приобрести землю по заниженной государственной цене. И в этой статье мы расскажем о том как правильно выкупить землю из аренды в сосбвтенность.

Когда возможно

Для начала рассмотрим вопрос «Когда можно выкупить землю в собственность у государства?». Для того, чтобы провести такую процедуру, и физическим, и юридическим лицам потребуется соблюсти ряд условий.

Во первых, должен быть заключен договор аренды. Такой документ позволит не только распоряжаться землей какое – то время, но и даст возможность без особого труда начать процедуру подготовки к купле – продаже.

Во вторых, не должно быть запретов на покупку земли. То есть она должна быть подходящей категории и не входить в перечень земель, необходимых государсту. Например, нельзя купить государственное водохранилище, лесной массив, заповедник и т.д..

В третьих, должен пройти определенный срок с момента начала аренды. Например, землю, предназначенную для сельского хозяйства, можно выкупить только через три года после начала использования.

Как видите, ограничений не так уж много. Так что главное при выкупе арендуемого земельного участка – грамотно подготовить саму аренду и собрать максимум информации и документов о самом участке.

Куда обращаться

Так куда же нужно обратиться в том случае, если нужно выкупить арендуемый участок земли в собственность? На самом деле служб несколько, и придется достаточно много с ними работать. Всего вам потребуется обратиться:

  • В органы местного управления. Именно с ними вам больше всего придется общаться – получать разрешение, оформлять договор и покупать землю, так как именно они в данной ситуации будут выступать как собственники и продавцы земельного участка;
  • К оценщикам. Именно они должны будут определить стоимость земельного участка и предоставить своё заключение о его состоянии;
  • В земельные организации. Зачастую случается так, что у государственной земли нет каких – либо документов: межевого плана, земельного акта и так далее. В этом случае потребуется нанять в помощь кадастрового инженера;
  • В Росреестр. Именно эта служба проводит все необходимые операции по смене прав собственности, и именно в неё нужно будет обратиться после заключения сделки для получения новых бумаг;
  • К нотариусу. Нотариус потребуется вас в двух случаях: если вы проводите купле – продажу через вашего представителя или если требуется заверение договора купле – продажи или иного документа.

Как выкупить: инструкция

Выкуп земельного участка, взятого в аренду у государства – задача многоэтапная и весьма непростая. Если говорить кратко, то вся процедура делится на следующие этапы:

  • Сбор необходимого пакета документов;
  • Подача запроса в органы местного управления;
  • Подготовка договора купле – продажи;
  • Оценка стоимости продаваемого участка;
  • Подписание договора купле – продажи;
  • Оформление акта на землю;
  • Подписание договора купле – продажи;
  • Перерегистрация участка на нового покупателя.

Опишем процесс подробнее. Для начала нужно собрать необходимые бумаги, перечень которых вы найдете ниже. Как правило, все документы будут у вас на руках кроме квитанции об оплате пошлины (реквизиты можно получить только в органах местного управления) и заявления, форма которого меняется от региона к региону (образец можно взять все в тех же органах местного управления).

После того, как у вас будет готов пакет документов, подайте его и подождите рассмотрения. Если вы не нарушили никаких норм и на землю не распространяется ограничение, то будет согласовано оформление договора купле – продажи.

Далее будет проводиться стандартная процедура купле – продажи земли с привлечением оценщиков и земельных специалистов, задачей которых будет подготовка пакета документов для передачи земельного участка и уточнение всех сведений, касающихся его территории.

Документы

Для того, чтобы провести описанную выше операцию, потребуется не так уж и много документов. Для обращения в органы местного земельного управления или исполнительные органы вам потребуются:

  • Ваш паспорт;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины;
  • Ваш договор аренды, на основании которого земля предоставлена в пользование;
  • Заявление на продажу земельного участка, предоставленного в пользование по договору аренды.

Уже после того, как купле – продажа будет завершена, потребуется правильно зарегистрировать право собственности на землю. Для этого в региональное отделение Росреестра потребуется предоставить следующие документы:

  • Договор купле – продажи земельного участка;
  • Заявление на проведение регистрационных действий стандартного образца (бланк берется в Росреестре);
  • Квитанция об оплате государственной пошлины (2000 рублей) и об оплате самого земельного участка;
  • Постановление от органов местного самоуправления о том, что земля действительно передана собственнику;
  • Документ, который отмечает стоимость земли (выдается оценочной комиссией еще на этапе подготовки купле – продажи.

Когда могут отказать в выкупе

В выкупе земли из аренды в собственность, как и в любой другой операции с собственностью, вам могут отказать государственные службы, ответственные за купле – продажу и перерегистрацию. Но для этого у них должны иметься веские основания. В перечень причин, достаточно значимых для выдачи отказа в выкупе земли из аренды в собственность, входят:

  • Ошибки в документах, ненадлежащая подготовка пакета бумаг, предоставление не всех необходимых документов;
  • Заведомо ложные сведения, предоставленные в документах;
  • Банкротство покупателя, открытые против него дела по взысканию задолженностей, а так же наличие значительных финансовых обременений и обязательств;
  • Наличие установленного государством или местными властями запрета на передачу земли в частную собственность;
  • Принадлежность участка к определенным типам земель: лесным хозяйствам, заповедникам, объектам общего пользования и так далее;
  • Наличие запрета на продажу земли именно для покупателя (например, если он не гражданин РФ).

Полезный совет

Помните, что отказ должен быть не только правомерен, но и грамотно обоснован. И если вы не согласны с причиной, по которой вам не продали землю, то у вас есть право подать заявление в суд.

Источник: https://vsenaslednikam.ru/vykup-zemelnogo-uchastka-iz-arendy-v-sobstvennost.html

Выкуп земельного участка из аренды в собственность: в 2021 году порядок, стоимость

Можно ли выкупить землю находящуюся в аренде

Последние изменения: Февраль 2021

С течением времени собственников частной недвижимости начинает интересовать выкуп земельного участка из аренды в собственность.

Массовый перевод недвижимости в частную собственность долгое время был доступен только при приватизации жилых объектов, квартир, зданий, не распространяясь на земельные участки, занятые под постройки.

Вопрос решался за счет предоставления участков на условиях длительной аренды или бессрочного пользования. Проблема, как оформить в собственность арендованный ЗУ, коснулась и тех случаев, когда средств для покупки надела недостаточно, вынуждая обращаться к аренде.

Процесс перевода земель регулируется множеством законодательных актов и норм, применяемых в зависимости от конкретных обстоятельств.

Основным законом, применяемым в отношении всех сделок с землей, является Земельный Кодекс. Помимо него, порядок выкупа регулируют следующие акты:

  1. ФЗ №212 с 30 октября 2007 года регулирует объединение построенных объектов с землей перед домом и под ним в единую недвижимость. Согласно положений закона, допускается оформление земли под домом после проведения приватизации и последующего выкупа, либо использовать территории на правах бессрочной аренды.
  2. Ответственность за нарушение порядка переоформления земель устанавливается на основании КоАП РФ (п.34 ст.7) с назначение штрафных санкций.
  3. Длительность арендного срока без применения выкупа регламентируется положениями ГК РФ. Определение временного отрезка позволит прекратить договор, если заинтересованные лица не намерены продлевать, но и не отказываются от аренды.
  4. Ст. 606 ГК РФ определяет требования к договору аренды земли, порядок оплаты, возможность дальнейшего выкупа.

Причины для перевода в частную собственность

Вопрос переоформления прав на арендованный участок решается одним из трех способов:

  • Право на пожизненное владение с возможностью передачи по наследству.
  • Оформление договора бессрочного пользования.
  • На основании положений закона осуществляется перевод в собственность арендованного по договору участка.

Чтобы выкупить участок из аренды, необходимо соблюдение главного условия – присутствие на рассматриваемом наделе личной постройки вне зависимости от этапов строительства, включая даже закладку фундамента. Однако в данном случае необходимо предварительное оформление возводимого объекта в качестве незавершенного строительства.

Приоритетное право приобретения участка, на котором располагается строение, имеют собственники.

Заниматься выкупом участка владельцев частных домов убеждают следующие мотивы:

  • После переоформления землевладелец получает законное право на передачу земель в аренду и извлечение прибыли из арендной платы.
  • Использование личного надела в качестве объекта залога, если требуется получить крупную сумму в банке.
  • В качестве частной собственности земля может являться предметом договорных отношений при продаже или безвозмездной передаче в дар в пользу третьих лиц.

Долгое время вопрос оформления и правовой статус арендованных наделов не волновал граждан, однако, в связи с последними изменениями законодательства и переоценкой земель, плата за аренду значительно выросла, что поставило под сомнение экономическую обоснованность продолжения арендных отношений. Перспективным выходом из ситуации стало переоформление земли в личное владение через выкуп.

Право на покупку арендованной земли не ограничивается частными лицами. Аналогичные полномочия имеют и организации, построившие объекты недвижимости на землях в аренде. Перевод собственности возможен из муниципальных земель или из госфонда.

В случае отсутствия построек на арендуемой территории выкуп происходит через проведение торгов, так как приоритетное право утрачивается.

Описание процесса

 

Чтобы оформить выкуп земельного участка из аренды в собственность, арендатору предстоит пройти несколько этапов, связанных с согласованием процесса, получением разрешений, сбором справок:

  • Составляется договор с внесением определенной суммы в качестве авансового платежа.
  • Проводят мероприятия по оформлению кадастровой стоимости земли.
  • Уполномоченный официальный орган выносит решение о возможности подписания договора купли-продажи.
  • Заключение сделки происходит с привлечением услуг нотариуса.
  • Готовится государственный акт о передаче выкупленной земли в личную собственность.

Первичный набор бумаг при обращении в местную администрацию представлен:

  • заявлением, в котором арендатор сообщает о том, что намерен выкупить занятую землю;
  • арендным договором;
  • планом участка, подготовленным кадастровой службой;
  • документами арендатора (гражданским паспортом или иными документами арендующей стороны).

Составление основного договора купли-продажи происходит по результатам рассмотрения заявления после представления в исполнительный госорган документов, включая кадастровый план.  Заключение договора о покупке дает юридические основания для переоформления земли в частное владение.

В случае игнорирования заявления арендатора или затягивания ответа со стороны муниципальных властей, арендатор вправе подать иск на собственника земли, требуя проведения выкупа на законных основаниях. Стоимость участка при судебном разбирательстве будет утверждена на основании сведений от независимого эксперта.

Получив необходимые документы, арендатор может приступить к регистрации надела в личное владение. Цена, определяемая при выкупе, не может превышать кадастровую стоимость.

Особенности переоформление земель из муниципального фонда

Приватизация становится доступной только после предварительного выкупа, исходя из того, что земля должна быть оформлена в частную собственность. Не всегда цена сделки приравнена кадастровой стоимости. Бесплатно получить земли можно в рамках действующих правил приватизации. Право на безвозмездный перевод в частную собственность возможен в следующих случаях:

  1. Аренда оформлялась на 6 лет с целью ведения подсобного хозяйства, 5 лет аренды уже прошло.
  2. Земля была выделена на 6-летний период для возведения объекта недвижимости или организации подсобного хозяйства, на правах безвозмездного пользования. Основанием для бесплатной приватизации станет строгое соблюдение ограничений в назначении земель. Кроме того, сам арендатор должен являться сотрудником минобразования.
  3. При воспитании в семье трех и более детей.
  4. Иные законные основания, определяемые согласно ЗК РФ.

Следует учитывать общее правило в отношении безвозмездной приватизации гражданами – ее можно проводить только один раз. Повторное использование права бесплатного перевода в собственность недвижимости из муниципального или государственного фонда гражданами не предусмотрено.

При переоформлении земель из муниципальной собственности следует учитывать некоторые особенности:

  • Получить землю без торгов можно только при аренде земли под ИЖС или ЛПХ, в пределах территорий для садоводства, дачи, фермерских хозяйств.
  • При выделении в собственность земель для организации огородничества, сенокосов, при условии соблюдения границ поселения.
  • Цена приобретения привязана к кадастровой стоимости, а не рыночным расценкам и чаще всего устанавливается в виде определенного процента от нее.
  • Арендный договор должен действовать не менее 3 лет, а заявление подается до истечения действия договора с арендодателем.
  • Положения арендного соглашения должны соблюдаться арендатором.

Для земель, относимых к категории сельскохозяйственных территорий, цена выкупа соотносится со стоимостью по кадастру, без применения понижающего процента, однако на региональном уровне могут действовать иные нормативы.

Государственная регистрация

Договор купли-продажи может быть заключен с физическими и юридическими лицами, арендовавшими участок.

Переоформление будет считаться законным, если будут соблюдены следующие требования:

  • в тексте договора с арендодателем не содержится пункта, запрещающего переоформление в собственность через выкуп;
  • на рассматриваемом участке расположен возведенный силами арендатора и оформленный в собственность объект недвижимости.

Прежде, чем регистрировать участок, понадобится предварительная регистрация прав на строения.

После того, как заключен договор о приобретении земли, дальнейшая процедура требует фиксации прав нового собственника в Росреестре.

Для госрегистрации, помимо личных документов будущего владельца, потребуется следующий перечень бумаг:

  • договор о покупке земельного надела;
  • заявление о переоформлении участка на нового хозяина;
  • платежный документ, подтверждающий внесений средств за участок и оплату пошлины;
  • местный законодательный акт, постановление муниципалитета, разрешающее передать объект в собственность арендатора;
  • кадастровые документы, утверждающие стоимость участка по Кадастру, на основании которой определялась цена сделки.

На внесение новой регистрационной записи отводится около 30 дней, по истечении которых бывший арендатор получает новые свидетельства на землю в качестве личной собственности.

Постепенно время арендованных земель уходит в прошлое, а новые объекты недвижимости все чаще приобретаются или возводятся на оформленной в частное владение земле. Выкуп надела из аренды дает гораздо большие полномочия по сравнению с обычной арендой, позволяя в дальнейшем распоряжаться объектом без необходимости получения разрешений и без риска утраты права пользования.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/zemlya/vyikup-zemelnogo-uchastka-iz-arendyi-v-sobstvennost/

Выкуп земельного участка из аренды. Как выкупить землю под объектом капитального строительства без торгов. Условия, порядок, стоимость выкупа

Можно ли выкупить землю находящуюся в аренде

Выкуп земельного участка из аренды – достаточно часто встречающийся способ перевода земли в собственность. Подобный процесс приобретения земли особенно актуален для собственников зданий и строений, построенных на ней. Ведь владение объектами капитального строительства на арендованной земле – это законодательно закрепленный приоритет на пути к собственности на землю.

В данной статье мы будем говорить о выкупе земельных участков из аренды у государства, поскольку выкуп земли у частного лица в большей степени зависит от договоренности сторон и условий ранее заключенного договора аренды.

Земля под зданием, чья она?

На самом деле на написание статьи с подобной тематикой натолкнул звонок человека, обратившегося за консультацией, который полагал, что ему необходимо (далее терминология соблюдена) отмежевать земельные участки, привязать строения к данным наделам и будет ему счастье в виде права собственности на все это богатство.

После небольшого опроса обращающегося всплыли некие детали: если в двух словах без подробностей, то оказалось, что участки давно уже «отмежеваны», но находятся в собственности муниципалитета, а права на строения зарегистрированы, но сами здания на учете не стоят.

В конце разговора консультируемый искренне, вопрошал: «но ведь по закону под здания положена земля, значит после привязки зданий к участкам, земля будет наша?».

От такого неожиданного вывода (как оказалось только для меня), я порядком опешила, но потом вспомнила, что несмотря на то, что закон один, даже сотрудники органов государственной власти трактуют, казалось бы, очевидные вещи «кто во что горазд», молчу уже про Росреестр (кто знает, тот поймет).
Отвечая на поставленный вопрос, скажу: «Нет, не будет!».

Действительно, по закону, здания, строения, сооружения не могут «висеть в воздухе», земля под ними должна быть оформлена, однако право собственности на объекты капитального строительства (далее – «ОКС») не дает права собственности на землю под ними, это не прямая зависимость. Разберемся со всем по порядку.

Летающие дома Элли и Тотошки

Человек, обратившийся ко мне за консультацией, отчасти был прав в своем ходе мысли. Да, действительно, под ОКСы положена земля, поскольку у нас не Канзас или Изумрудный город и дома не летают. Т.е. на то она и недвижимость, что неразрывно связана с землей.

Так законодательно закреплено единство земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ЗК РФ). Даже отчуждение здания (купля-продажа, дарение и т.д.

) происходит одновременно с отчуждением права на землю под ним, однако данное право может быть разным, а точнее ОКС может быть построен как на земле, принадлежащей вам на праве собственности, так и на земле арендованной, главное чтобы это право было зарегистрированным или возникшим в силу закона.

Выкуп земельного участка из аренды без торгов

Итак, если вы столкнулись с ситуацией, аналогичной той, что описана выше, а именно здание в собственности, а под ним муниципальная земля в аренде, то стать ее собственником можно на вполне себе лояльных условиях и в рамках закона, поскольку процедура выкупа муниципальных и государственных земельных участков из аренды закреплена на законодательном уровне.

Многим известно, что выкупить земельный участок из аренды у государства можно через торги. Однако, аукциона можно и избежать, давайте разбираться каким же образом.

В ст. 39.3 Земельного Кодекса РФ прописаны все случаи, когда продажа государственных и муниципальных земельных участков осуществляется без проведения торгов, коих не мало.

Считаем, что выделить стоит только самые актуальные, а именно:

  1. Продажа членам СНТ и ОНТ земельных участков, образованных из земельного участка, который предоставлен такому некоммерческому товариществу, кроме земельных участков общего назначения;
  2. Продажа с/х земель их арендаторам по истечении 3 лет. При этом заявление о выкупе такого земельного участка должно быть подано до истечения срока действия договора аренды;
  3. И наконец, продажа земельных участков собственникам ОКСов, расположенных на таких наделах.

Иными словами, за собственниками ОКСов закреплено исключительное право выкупа земельных участков, на которых эти самые ОКСы расположены.

Условия выкупа земельного участка из аренды

В условиях выкупа земельного участка из аренды, стоит отметить следующий существенный нюанс:

Выкуп земельного участка из аренды, возможен только по истечению 3-летнего периода аренды такого участка и строго до истечения срока действия договора аренды.

Причем за данный временной период к арендатору не должно быть претензий со стороны государственного земельного надзора по части нарушений в использовании такого земельного участка.

О государственном земельном надзоре более подробно написано в нашей статье: «Что нужно знать о государственном земельном надзоре каждому землепользователю», однако здесь тезисно отметим, что использовать земельный участок необходимо строго в соответствии с его видом разрешенного использования, который указан в выписке из Единого Государственного Реестра Недвижимости (основной документ на объект недвижимости). Т.е. нельзя строить гостиницу на землях ЛПХ (личное подсобное хозяйство) или организовывать животноводческую ферму на землях ИЖС.

Порядок выкупа земельного участка из аренды

В случае выкупа земельного участка из аренды у государства, вся процедура значительно упрощается.

Поскольку в таком случае участок уже имеет кадастровый номер, определен в границах и в виде разрешенного использования, соответственно предварительное согласование его предоставления не требуется.

Как мы уже писали ранее, если на арендованной у государства земле расположены ОКСы, то продажа данных земельных участков собственникам ОКСов осуществляется без публичных торгов.

Соответственно по истечению 3 лет использования земельного участка достаточно обратиться к арендодателю (местная администрация или уполномоченный государственный орган) с соответствующим заявлением и выждать 30 дней, в течении которых арендодатель рассмотрит ваше обращение.

Если решение по заявлению будет положительным, арендодатель направит в ваш адрес договор купли-продажи земельного участка на подписание.

Стоимость выкупа земельного участка из аренды

При заключении договора купли-продажи при выкупе земельного участка у государства после аренды (без проведения торгов), цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость, а в отдельных случаях эта цена может быть еще ниже.К этим отдельным случаям относится расположение на данных земельных участках ОКСов, находящихся в частной собственности.

В законе (ЗК РФ) четко прописано, что:

порядок определения стоимости выкупа земельного участка устанавливается арендодателем, т.е. муниципалитетом или органом государственной или федеральной власти (в зависимости от того, в чьей собственности изначально находится земля).

Соответственно стоимость выкупа земельного участка из аренды (по кадастровой стоимости или же процент от нее) необходимо уточнять у непосредственного собственника, т.к.

в зависимости от региона, муниципалитета, вида разрешенного использования и т.д. она будет принципиально разной.

О выкупе земельного участка у администрации более подробно читайте в нашей статье: «Выкуп участка у администрации по кадастровой стоимости».

Источник: https://geostart.ru/post/728

Выкуп земельного участка из аренды в собственность в 2020 году

Можно ли выкупить землю находящуюся в аренде

Земельный участок может быть не только предметом аренды, но и купли-продажи. Нередко заинтересованное лицо не имеет в своем распоряжении необходимой денежной суммы, чтобы приобрести требующуюся территорию сразу. В подобных случаях законом предусмотрена аренда участка с его последующим выкупом. Такую договоренность стороны сделки должны закрепить документально.

Получение земли в аренду

Выкупать земельные участки можно в случае их аренды. Для этого необходимо заключить соответствующий договор.

Аренда имеет место, когда у заинтересованного лица нет в собственности необходимой территории. Чтобы получить участок земли, инициатору нужно выполнить несколько простых действий.

Сначала определить для себя цели, для которых территория будет использоваться в последующем. Они могут быть различными по своему содержанию. Сюда относится возведение объектов, создание инфраструктуры, освоение недр, торговля, оказание услуг.

После этого нужно собрать требуемую документацию и направить обращение собственнику.

Как только представленный информационный пакет будет рассмотрен, владелец принимает решение. В завершении между собственником и заинтересованным лицом заключается соглашение о временном использовании территории.

Порядок предоставления

Чтобы взять необходимый участок в аренду, инициатор должен иметь на руках ряд документов. Их характер зависит от статуса претендента, характеристики территории, а также целей её дальнейшего использования.

Сюда можно отнести паспорт физического лица, свидетельство о регистрации в качестве юридического, а также подтверждение льгот, при наличии таковых. Если аренде предшествует аукцион, необходимо будет внести задаток.

Также потребуется план участка с указанием его площади и границ.

После проведения торгов назначается победитель, который и будет арендовать территорию в последующем. В некоторых случая проведение аукциона не требуется. Такие ситуации определены действующим законодательством.

В основном это относится к участкам, на которых располагаются объекты, не завершенные строительством, местам хранения ядерных отходов, сельскохозяйственным территориям, а также если у арендатора изымается площадь для нужд государства. Более подробный перечень отражен в статье 39.6 Земельного кодекса РФ.

Процедура в таком случае ограничивается направлением обращения к собственнику, с указанием характеристик предмета сделки и целей его использования.

Заключение договора

После того как определен арендатор, стороны сделки заключают соглашение соответствующего содержания. Оформлять договор допускается на обычной офисной бумаге либо специальном бланке. В тексте необходимо указывать только информацию, имеющую отношение к совершаемой сделке. Нельзя использовать слова и фразы, оскорбляющие достоинство участника.

В тексте указывается следующее:

  1. Дата и место заключения договора.
  2. Сведения о сторонах сделки – название юридических лиц либо фамилия, имя, отчество физического, документы, подтверждающие полномочия сторон, а именно данные паспорта, свидетельство о регистрации в качестве компании, доверенность законного представителя.
  3. Цена договора и порядок расчетов. Сумма должна быть указана цифрами и прописью. Взаимный расчет может осуществляться путем перечисления денежных средств на банковский счет собственника участка. При этом в цену может входить не только определенная сторонами сумма, но и процент от прибыли, которую получает арендатор в процессе эксплуатации земельной территории.
  4. Права и обязанности сторон. В частности, в возможности каждого из участников должно входить досрочное расторжение договора и получение компенсации за причиненный ущерб. К обязанностям сторон отнесено своевременное предоставление земельного участка, его надлежащая эксплуатация, внесение установленной платы.
  5. Ответственность. В данном разделе отражаются меры воздействия, которые могут применяться к стороне, нарушающей условия соглашения – штраф, пеня, неустойка, обязанность возместить причиненный ущерб.
  6. Условия последующего выкупа. В этом разделе указывается стоимость участка, срок его использования до продажи, а также порядок расчетов за покупку. При этом можно определить, что вносимая арендная плата включается в окончательный расчет.
  7. Иные условия. Здесь необходимо указать срок действия соглашения, количество его экземпляров, возможность решать возникший спор в судебном порядке.
  8. Банковские реквизиты сторон.

Договор подписывается каждым участником сделки и заверяется печатями, при наличии таковых. При этом росписи нужно проставить на всех страницах соглашения. Это позволит исключить предпосылки для фальсификации содержания документа. Подписанный договор подлежит государственной регистрации.

Выкуп арендованной земли

Выкуп из аренды в собственность занимаемой территории возможен в случае, если такая цель была определена изначально.

В качестве претендентов в данной ситуации могут выступать как физические, так и юридические лица. Следует отметить, что выкупить участок можно будет только в том случае, если с момента заключения договора прошло не менее трех лет.

При этом не только срок имеет значение в данной ситуации. Арендатор обязан фактически использовать земельный участок в течение двадцати четырех месяцев, с момента совершения сделки.

В противном случае договор может быть расторгнут по инициативе собственника.

Условия

Выкуп арендуемой территории возможен только при соблюдении определенных условий. Прежде всего, объекты, принадлежащие арендатору, должны располагаться на территории участка, принадлежащего муниципалитету. При этом если сооружение находится в собственности пользователя, наличие договора, соответствующего содержания, не является обязательным условием.

Возможностью выкупа участка наделен только лишь владелец строения либо лицо, эксплуатирующее участок.

При наличии нескольких пользователей, арендуемый объект предоставляется в долевую собственность.

Участок земли, на приобретения которого претендует пользователь, не должен быть выведен из общей эксплуатации.

Территория должна относиться к категории объектов, которые могут быть предметом сделки купли-продажи. Также в процессе эксплуатации арендатор не должен нарушать условия заключенного соглашения.

В то же время законодательством предусмотрены ситуации, когда претенденту будет отказано в приобретении участка.

Прежде всего, к таковой отнесен самовольный захват территории, то есть когда пользователь занимает землю без согласования с владельцем и без заключения договора.

Отказ допускается, если участок не сформирован, иными словами, не определены его границы. Выкуп невозможен, когда территория принадлежит кооперативу.

Но, пожалуй, самым главным условием является то, что в договоре аренды должна быть указана такая возможность для арендатора. То есть в тексте соглашения последующий выкуп должен быть отражена изначально.

Порядок оформления

Действующим законодательством определен порядок выкупа и перевода земельного участка на другого собственника.

Прежде всего, инициатор должен иметь на руках договор аренды, по условиям которого возможно в последующем покупать занимаемую территорию.

Следующим шагом станет обращение в регистрирующую инстанцию, которая выдаст инициатору документы, с указанием технических характеристик участка. После этого необходимо оформить заявление и направить его собственнику.

К обращению нужно приложить план арендуемой земельной территории. После представления необходимой документации, бюджетная инстанция, которая является владельцем участка, рассмотрит заявление и вынесет решение.

В случае положительного ответа инициатор получит на руки постановление, с указанием стоимости территории. После этого заключается договор купли-продажи. В завершении нужно будет оплатить пошлину, переоформить участок и зарегистрировать соглашение в государственном порядке.

Итогом указанной процедуры станет выдача свидетельства о праве собственности.

Особенности приобретения

Выкуп земельного участка имеет свои особенности. Они зависят, прежде всего, от целей аренды территории. На практике, чаще всего это связано с индивидуальным жилищным строительством, а также осуществлением сельскохозяйственной деятельности. Каждая из таких процедур отличается по своим целям, по этой причине и имеет свои особенности.

Земельного участка под ИЖС

ИСЖ преследует цель построить здание, которое впоследствии будут использовано для постоянного проживания.

Отличительной особенностью такой ситуации является тот факт, что выделяемый участок должен относиться к категории объектов, предусмотренных для таких нужд, переводить другие территории в эту категорию тоже можно, но это довольно сложная и затратная процедура.

В дальнейшем арендатор обязан будет использовать территорию по назначению. То есть он должен возвести помещение либо начать строительство. При этом сроки должны быть указаны в тексте соглашения об аренде.

В случае невыполнения таких требований инициатор рискует утратить не только возможность последующего выкупа, но и использования участка.

Земли сельхозназначения

Особенности приобретения земель сельскохозяйственного назначения заключаются в целях их дальнейшего использования. Арендатор может их выкупить только при условии их надлежащей эксплуатации. То есть в данном случае на занимаемом участке может осуществляться только лишь сельскохозяйственная деятельность. При этом не все заинтересованные лица могут выступать в качестве стороны сделки.

Права приобретения участка в данном случае лишены иностранцы. Также ограничения распространяются на ситуации, когда в результате покупки будет превышен максимальный допустимый предел площади, которая может находиться в собственности одного лица.

В то же время потенциальный покупатель может осуществлять только сельскохозяйственную деятельность. Возведение жилья на занимаемой территории в таком случае не допускается. Разрешено только лишь строить сооружения технического назначения и то, если арендатор намерен осуществлять фермерскую деятельность.

Такая цель должна быть определена инициатором при заключении соглашении о временном использовании участка.

Необходимые документы

Чтобы совершить сделку купли-продажи, нужно наличие определенных бумаг, которые станут основанием для таковой.

К ним отнесены:

  1. Обращение к владельцу участка, оформленное в письменном виде.
  2. Документы о проведении работ кадастрового характера, в целях определения границ земельной территории, его характеристик и стоимости.
  3. Данные о внесении участка в специальный учетный перечень.
  4. Подписанный сторонами сделки договор купли-продажи.
  5. Сведения о регистрации соглашения.

Документы могут предоставляться как в оригинале, так и в виде заверенных копий.

Заключение договора купли-продажи

Как только инициатор предоставит всю необходимую документацию и получит положительный ответ от собственника, будет заключен договор купли-продажи, который является документальным оформлением сделки.

В тексте указывается:

  1. Дата и место заключения соглашения.
  2. Сведения о сторонах сделки – фамилия, имя, отчество физического лица, названия юридических лиц,  документы, подтверждающие полномочия сторон.
  3. Стоимость договора и порядок расчетов.
  4. Права и обязанности. В этом разделе необходимо указать возможность каждого из участников требовать от другого надлежащего исполнения условий соглашения.
  5. Ответственность сторон. В этом разделе отражаются меры воздействия, которые могут быть применены к участнику, нарушившему условия договора. Для продавца таким проступком будет являться несвоевременное оформление необходимой документации, для покупателя – несоблюдение порядка расчетов.
  6. Срок действия договора. Он определяется по взаимному согласию сторон. На практике это ограничивается полным исполнением обязательств участниками.
  7. Иные условия. В данном разделе указывается количество экземпляров соглашения, а также возможность каждого участника решить возникший спор в судебном порядке.
  8. Реквизиты сторон. Здесь указываются не только банковские сведения, но также контактная информация и места нахождения участников.

Оформленный договор должен быть подписан представителями каждой из сторон и заверен печатями. Правильным будет проставить подписи на каждой странице документа. Это позволит избежать искажения достоверности условий сделки в последующем.

Выкупная стоимость

Стоимость предмета договора, является одним из существенных условий сделки. Выделяют два способа установления цены выкупа:

  1. Исчисление стоимости в процентном отношении от указанной в кадастровом перечне. Такой вариант применим в случае, если объектом купли-продажи выступает возведенное строение.
  2. Определение цены исходя из усредненной величины других территорий, располагающихся поблизости. Такой вариант применим для земельных участков.

Выкупная стоимость территории формируется также с учетом действующих цен и региона расположения объекта, а также его качества и характеристик.

За единицу расчета принимается стоимость участков в конкретном регионе страны. В то же время итоговая цена может несколько отличаться от аналогов.

Например, она может достигать только шестидесяти процентов от изначальной, по причине ухудшения качества участка, произошедшего естественным путем.

Для некоторых категорий потенциальных покупателей установлены ограничения увеличения выкупной цены.

Например, лица пенсионного возраста, либо имеющие группу инвалидности, могут приобрести участок в пределах половины его изначальной стоимости, а в случае отнесения территории к другой категории верхний предел составит восемьдесят процентов. При этом минимальная выкупная стоимость земельного участка у государства, например, у администрации района, не может быть меньше двух с половиной процентов от изначальной.

Оформление права собственности

Чтобы завершить процедуру приобретения земельного участка, заключенный договор необходимо зарегистрировать в государственной инстанции.

Для этого инициатор может обратиться в Росреестр лично, через многофункциональный центр либо по электронной почте. Услуга оказывается на платной основе, то есть предусмотрено внесение госпошлины.

После регистрации договора и внесения изменений в кадастровый перечень покупателю будет выдано свидетельство о праве собственности установленного образца.

Образцы документов

Образец договора аренды с последующим выкупом

Образец заявления о регистрации договора аренды земельного участка

Образец договора купли-продажи земельного участка

Источник: https://pravo.estate/arenda/vykup/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.