Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним ребенком

Содержание

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка: 7 ключевых этапов

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним ребенком

Если в числе собственников квартиры значится несовершеннолетний ребенок, то продажа такой недвижимости затруднена. Для осуществления сделки понадобится согласие контролирующих органов. Считается, что дети по причине малого возраста не могут распоряжаться такой крупной собственностью, так как не представляют ее реальную собственность, следовательно, их интересы должны защищаться.

Так что, даже если родители намерены сделать ребенку лучше – например, разменять старую квартира на более просторную – то им придется постараться для проведения сделки. В данной статье содержится исчерпывающий ответ на вопрос, интересующий многих родителей: «Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?».

Просто продать квартиру, если долей в ней владеет ребенок, не получится. В отличие от взрослых, которые обладают полной дееспособностью и могут свободно распоряжаться своим имуществом, дети таким правом не наделены.

Родители или другие законные представители не могут обязать ребенка продать его долю наравне со своей. Взамен ему обязательно должна быть предоставлена аналогичная жилплощадь. На практике это бывает довольно сложно осуществить, особенно, если квартира просто продается или приобретается другая по ипотеке.

Но если осуществить сделку без соблюдения интересов детей, любой контролирующий орган, например, прокуратура или отдел опеки при администрации, подаст в суд на признание договора недействительным. В результате ребенку вернется его жилплощадь, а стороны обязаны будут компенсировать друг другу все затраты на осуществление сделки.

В каком порядке осуществляется продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не собственником, вы можете узнать в этой статье.

Предоставление аналогичной жилой площади

Чтобы соблюсти все требования закона, при продаже квартиры с собственником-ребенком ему нужно предоставить аналогичную жилплощадь. При этом не должно быть ухудшения жилищных условий.

Что подразумевается под ухудшением жилищных условий?

  • ребенку не должна быть выделена доля меньшей площади (к примеру, 10 квадратных метров вместо 15);
  • ребенку не должна быть выделена доля в меньшей пропорции (например, 1/10 вместо 1/4 независимо от исходной площади квартир);
  • в квартире должно проживать не больше людей, чем проживало до этого (например, иногда родители дарят свою долю ребенку в квартире бабушек, где проживает 5 человек, в то время как в исходном жилище их жило трое: мама, папа и ребенок – это не допустимо);
  • жилье не должно находиться в аварийном или ветхом состоянии, не должно идти под снос;
  • жилье должно быть завершенным, т.е. первичный рынок для сделок не подойдет;
  • недвижимость должна быть отнесена к разряду жилой, т.е. на даче или в садовом домике долю выделить не удастся.

Самые реальные выходы из сложившейся ситуации

  • проведение одновременной сделки купли-продажи нового и старого жилья, причем новое жилье должно быть таким же, как прежнее, или больше по площади;
  • одновременная продажа квартиры и приобретение достроенного жилого дома большей или такой же площади;
  • дарение достаточной доли ребенку в любой другой квартире с одновременной продажей прежнего жилья.

Последний вариант принимается органом опеки далеко не всегда, но все зависит от конкретной ситуации. В принципе, возможны и другие решения, но их обязательно нужно согласовать с «детским» инспектором.

Заключение сделки без разрешения опеки невозможно. Если Регистрационная палата обнаружит, что договор был заключен без изведения опеки, то она просто не зарегистрирует сделку и вернет документы собственникам обратно.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка: основные варианты сделок.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка и покупка новой квартиры в ипотеку

Таким образом, единственный реальный вариант продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка – покупка другой жилплощади. Именно поэтому родителям сперва стоит трижды подумать, стоит ли выделять своему малышу долю в квартире. Впоследствии, если придется «расширяться», это создаст дополнительные трудности.

Конечно, если жилплощадь была приобретена с помощью материнского капитала или путем бесплатной приватизации, то тут без выделения долей было просто не обойтись. Однако если квартира покупалась за наличный расчет или с помощью кредитов, то лучше повременить с дроблением долей.

При покупке новой квартиры остро встает вопрос финансов. Как правило, приобретение за наличный расчет затруднено, так как далеко не у каждой семьи имеется на руках достаточная сумма. В большинстве случаев придется обращаться за кредитом или ипотекой. И вот здесь придется столкнуться со сложностями.

Дело в том, что ипотека предполагает передачу жилья банку в качестве залога. Если в числе собственников залогового имущества будут дети, то при возникновении задолженности так просто забрать и реализовать квартиру заемщиков не получится: на защиту интересов несовершеннолетних встанут контролирующие органы – как минимум, опека и прокуратура.

Поэтому банки не дадут ипотеку, если в сделке должны быть учтены интересы несовершеннолетних. В противном случае они будут бессильны против должников, и в итоге после всех судебных тяжб им придется списать долги за истечением срока давности.

Как купить квартиру в ипотеку и какие документы для этого потребуются, вы можете прочесть тут.

Поэтому остается одно из двух:

  • искать банк, согласный дать ипотеку на квартиру, в которой будет выделена доля детям;
  • брать обычный потребительский кредит на необходимую сумму.

Последний вариант не плох, если сумма не очень большая:

  • заемщик быстрее расплатится;
  • меньшая переплата;
  • не возникнет дополнительных проблем со снятием обременения;
  • квартира будет «чистая», т.е. ее можно будет сдать в аренду, подарить, продать и т.д. без уведомления банка.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего: какие документы подать в органы опеки?

Самый сложный этап – получить соответствующее разрешение в органе опеки. Перед походом в организацию придется подготовиться. Надо будет собрать:

  • документы,подтверждающие личность членов семьи и их родственные отношения;
  • документы о семейном положении (надо показать: родители в законном браке. разведены или сожительствуют);
  • справка о составе семьи, подтверждающая, что родители и их чадо проживают вместе;
  • документы на текущую квартиру – техпаспорт, свидетельство о собственности (в т.ч. ребенка), оценка стоимости, выписка из Росреестра;
  • аналогичный пакет документов на приобретаемую квартиру – за исключением того, что на свою подаются оригиналы документов, а на новую – копии;
  • предварительный договор купли-продажи или проект договора;
  • заявление.

Не знаете, как составить предварительный договор купли-продажи квартиры? Читайте нашу новую публикацию.

Как получить разрешение в органах опеки и попечительства: образец ответа.

Что должно содержать заявление?

  • причину продажи квартиры – например, одновременная покупка жилья для улучшения жилищных условий;
  • планируемую процедуру проведения сделки – вплоть до указания примерных цен и сроков;
  • источник появления средств для покупки квартиры – например, взятие кредита в банке;
  • в конце обязательно привести список документов, приложенных к заявлению.

Если всё пройдет удачно, то заявителю будет выдано разрешение на проведение сделки за подписью главы муниципального образования (или его зама, курирующего данные вопросы). В нем будет разрешение на совершение конкретных действий, например, на продажу и одновременную покупку определенной квартиры в оговоренный срок со взятием кредита или ипотеки в банке.

Иногда в документе указывается определенный банк, но это не критично: займ можно оформить в любом учреждении, лишь бы было разрешение. А вот приобретаемый объект сменить не удастся – если семья решила купить другую квартиру, то придется получать новое разрешение.

Срок рассмотрения документации – от 2 недель, по факту – около месяца.

Оформление договора

Понадобятся такие документы:

  • паспорта сторон;
  • свидетельство о рождении собственника и документы его законного представителя (даже если он не входит в число владельцев жилплощади);
  • свидетельства о собственности на жилье;
  • кадастровый паспорт и техпаспорт квартиры;
  • оценка;
  • разрешение органа опеки.

Также могут понадобится и другие бумаги, о чем сообщит юрист, составляющий договор. При самостоятельном оформлении договора легко допустить ошибки, так как правильность формулировок и учет всех спорных моментов критически важен в таких сделках.

Состав и структура договора с долей несовершеннолетнего ребенка

Структура договора стандартная, предусмотренная положениями главы 30 Гражданского кодекса, а именно параграфом 7 – «Продажа недвижимости».

Что касается подписи, то ребенок с 14-ти лет самостоятельно подписывается в договоре, при этом рядом с ним подпись ставит его законный представитель – родители или опекун. Это означает, что несовершеннолетний действует с его ведома.

Если же малышу еще нет 14-ти лет, то его подписи не требуется. Вместо него на всех страницах договора расписывается только его представитель.

Таким образом, алгоритм проведения сделки с продажей квартиры с несовершеннолетним собственником выглядит так:

  1. Поиск подходящего решения для продажи квартиры – покупка другого жилья или дарение доли в другой недвижимости.
  2. После выбора варианта необходимо собрать все требуемые документы на объект. Если это приобретаемая квартира, то нужно провести переговоры с владельцами жилья, заключить с ними предварительный договор и заручиться их согласием подождать окончания процедуры сбора всех бумаг.
  3. Если новая квартира будет покупаться с помощью ипотеки или кредита, нужно получить предварительное одобрение в банке, а также оформить нотариальное обязательство подарить ребенку долю в жилище после выплаты займа.
  4. Все собранные документы сдаются в отдел опеки, оформляется заявление.
  5. После удовлетворительного решения можно переходить к совершению сделки по стандартной схеме.
  6. Стороны заключают основной договор, производят расчеты и регистрируют право собственности на жилплощадь.
  7. После того, как доля ребенку выделена, в орган опеки предоставляются документальные свидетельства этого – иначе не миновать инспекции и штрафных санкций.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка? Смотрите следующее видео-интервью:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/deti-v-sdelke/kak-prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka-7-klyuchevy-h-e-tapov.html

Как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком?

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним ребенком

Продажа жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему – сложная и длительная процедура, которая может заставить вас понервничать.

Закон всегда на стороне ребенка, поэтому приняты все меры для того, чтобы обезопасить его от потери имущества.

С одной стороны, это может защитить его от действий нерадивых опекунов, с другой — затянуть сделку или сорвать ее, мешая тем самым улучшить условия проживания всей семьи, включая ребенка.

Процесс продажи квартиры

Процесс купли-продажи состоит из:

  1. Обсуждения условий договора и подготовки к сделке.
  2. Поиска альтернативного жилья для приобретения, взамен проданного, с теми же или улучшенными условиями и с соблюдением всех требований, иначе органы опеки и попечительства не дают согласие на отчуждение.
  3. Подачи заявления в Органы опеки, защищающую права детей не достигших 18 лет, с просьбой выдать официальное разрешение на продажу жилого помещения, принадлежащего ребенку. К заявлению следует приложить все документы продаваемой квартиры и альтернативного жилья, в которое после оформления сделки он переедет.
  4. Проверки достоверности информации попечительским органом и рассмотрения заявления.
  5. Получения согласия в виде распорядительного акта, подписанного главой местной администрации.
  6. Заключения договоров купли-продажи двух объектов, передача в собственность одного из них ребенку.
  7. Оповещения попечительской организации о совершенных сделках с приложением документов, подтверждающих, что ребенок стал собственником новой квартиры.

Список документов, которые предоставляются в попечительскую организацию:

  1. Удостоверение личности законных представителей (паспорт);
  2. Заявления родителей и ребенка, при достижении его 14 лет;
  3. Согласие участников сделки, чтобы ребенок стал полноправным участником. Это согласие заверяется в нотариальной конторе.
  4. Свидетельство о регистрации брака;
  5. Свидетельство о рождении;
  6. Характеристики альтернативной квартиры:
  • площадь, которая должна быть такого же размера или больше;
  • стоимость, размер которой равен стоимости продаваемой жилплощади;
  • нахождение объекта, который обязательно должен располагаться в благополучном районе и в непосредственной близости от посещаемого ребенком образовательного учреждения;
  • процент износа не должен превышать показателей износа продаваемого жилья.
  1. Документы на продаваемый объект, такие как:
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • технический паспорт и справка из Бюро технической инвентаризации о кадастровой стоимости;
  • копия лицевого счета;
  • архивная выписка из домовой книги;
  • подтверждение отсутствия задолженности по квартплате или налогам обоих объектов.

При отчуждении квартиры и приобретении другой в доме, находящимся на стадии строительства, родители обязаны временно прописать ребенка в квартире родственников, к примеру, которая соответствует требованиям опекунских органов.

Если родитель один, то для написания заявления важно наличие:

  • статуса матери — одиночки;
  • свидетельства о смерти второго родителя;
  • подтверждение, что второй опекун лишен прав на ребенка;
  • справки о недееспособности второго родителя;
  • справки из УВД о том, что второй родитель разыскивается полицией;
  • справка о неуплате алиментов.

Получение разрешения попечительской организации занимает много времени, поэтому нелишним будет предупредить об этом будущих покупателей вашей жилой площади и продавца альтернативного жилья.

Разрешение на продажу от органов опеки

Для того чтобы продать жилье, владельцем которого является еще не достигший совершеннолетия ребенок, невозможно без разрешения попечительской организации. Этот орган власти призван соблюдать интересы ребенка и пресекать любые попытки нарушить его права.

Если представители вовремя не оповестили о продаже жилплощади попечительскую организацию, то соглашение между продавцом и покупателем может быть признано незаконным. В случае если альтернативное жилое помещение уступает по условиям проживания продаваемому, попечительский совет также оставляет за собой право отказать в продаже.

Причинами отказа может послужить ветхость, отсутствие прежнего комфорта, нахождение далеко от дошкольного учреждения или школы.

Кто имеет право продавать?

Интересы несовершеннолетнего при продаже квартиры до достижения 14-ти лет представляют его родители или назначенные опекуны. Они наделены правом продавать жилье, имея все необходимые для этого разрешения. Загвоздка только в том, что до продажи квартиры необходимо оповестить попечительскую организацию и получить от нее официальное разрешение.

Родители

Родители, будучи законными опекунами своего несовершеннолетнего ребенка, могут продать квартиру только имея на руках разрешение из отдела опеки.

Бабушка

В случае если бабушка единственный опекун несовершеннолетнего, она может продать квартиру внука. Но для этого также требуется справка от попечительского органа власти.

Опекун

При отсутствии препятствия в виде отказа попечительского органа власти, опекун может продать квартиру ребенка, предварительно найдя альтернативное жилье с теми же или лучшими условиями проживания.

Мать (без отца)

Мать может продать жилье несовершеннолетнего только при наличии разрешения законного отца и местного органа опеки и попечительства. Без одного из разрешений сделка будет признана незаконной.

Может ли несовершеннолетний продать свою квартиру?

Ребенок приобретает статус дееспособного человека только по достижении 18 лет. Совершеннолетие дает ему право на любого рода сделки, но до этого времени все сделки за него осуществляются законными опекунами.

Как правило, несовершеннолетний может продать свою квартиру только с разрешения опекунов, а также попечительской организации, но только если ребенок признан недееспособным.

Однако если ему уже исполнилось 16 лет и он состоит в браке, работает на основании трудового договора или занимается предпринимательской деятельностью, то по закону признается дееспособным членом общества.

Соответственно и разрешения ему больше не требуется. С этого момента он способен делать со своим имуществом что пожелает.

Как продать квартиру подаренную несовершеннолетнему?

При продаже жилого помещения ребенка, подаренной ему, необходимо учесть два важных момента:

  1. Продажа невозможна если нет разрешения из попечительских органов.
  2. Если ребенок достиг 14-ти лет, никто не вправе продавать жилье, без его согласия.

Если ребенку еще нет 14-ти лет, то процедура продажи подаренной квартиры не отличается от стандартной продажи жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему. В этом случае достаточно собрать все необходимые документы и получить разрешение от попечительской организации.

Как продать квартиру если прописан несовершеннолетний?

Быть владельцем жилого помещения и просто иметь в нем регистрацию – не одно и то же.

Если у несовершеннолетнего нет прав на жилье, согласно статье 20 Конституции Российской Федерации «Место жительства гражданина» ребенок просто так не может быть выписан.

Если он не достиг четырнадцати лет, то его обязаны прописать там же где прописаны законные опекуны. Поэтому перед сделкой необходимо прописать его в другой квартире с теми же или улучшенными условиями проживания, иначе отдел опеки имеет полное право отказать в выписке.

Риски сделки

Самой рискованной и встречающейся на каждом шагу сделкой является купля-продажа квартиры, где собственниками выступают дети, не достигшие 18-го возраста. Законодательство имеет свои погрешности и в этом вопросе очень много пробелов, а также подводных камней, которые могут обернуться как против продающего, так и против приобретающего.

Сделки с недвижимостью несовершеннолетних детей находятся под неусыпным контролем попечительских органов власти и регламентируются следующими нормативными документами:

  1. Конституцией.
  2. Семейным, гражданским и жилищным кодексом (ФЗ № 51 от 30 ноября 1994 г., ФЗ № 223 от 29 декабря 1995 г., ФЗ № 188 от 29 декабря 2004 г.).
  3. Федеральным законом № 48 «Об опеке и попечительстве» от 24 апреля 2008г.
  4. Федеральным законом № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской федерации» от 4 июля 1991 года.
  5. Другими актами.

Вышеуказанные документы наделяют несовершеннолетнего теми же правами, как и у любого взрослого человека с поправкой на то, что без участия родителей или опекунов он в силу своего детского возраста и определенного законом статуса недееспособного человека осуществлять какие-либо сделки не может.

Любая сделка без участия органов опеки незаконна, поэтому ее не сможет заверить нотариус, а государство не признает правомерной. Опротестовать такой договор в суде не сложная процедура, особенно если условия проживания ребенка ухудшились, и не соответствуют установленным нормам.

Подход в каждой сделке при продаже недвижимости ребенка индивидуален и требует тщательной проработки. Самые распространенные ситуации:

  1. Жилье приватизировано, а в соответствующем приватизационном листе прописаны все члены семьи, в том числе и дети.
  2. Жилая площадь приватизирована, но дети в приватизационном листе не прописаны, являясь при этом собственниками.
  3. Дети являться владельцами жилья на основании договора обмена, дарения, наследования или купли-продажи.
  4. Недвижимость досталась ребенку по наследству. Подтверждающий документ – свидетельство о праве на наследство.
  5. Ребенок не является собственником, но при этом имеет регистрацию в продаваемой недвижимости.

Но, несмотря на строгость закона, практика показывает, что существуют так называемые лазейки, благодаря которым покупка альтернативного жилья не требуется. К ним относится:

  1. Переезд из России всей семьей.
  2. Переезд в другой город с перечислением вырученных за покупку средств на личный расчетный счет несовершеннолетнего.
  3. Приобретение еще недостроенной квартиры, но практически готового дома. На период строительства ребенка необходимо временно куда-нибудь прописать.

Помимо этого, возможны ситуации, когда взамен проданной квартиры приобретается жилье поскромнее и с худшими условиями. Для этого должны быть веские основания, такие как:

  • серьезное заболевание ребенка, требующее дорогостоящего лечения;
  • необходимость смены места жительства, связанная с плохим самочувствием ребенка в месте проживания;
  • переезд поближе к образовательному учреждению ребенка.

Родителям детей, с серьезными заболеваниями обязаны предоставить все имеющиеся медицинские справки, подтверждающие факт болезни.

Однако и здесь не исключены проблемы, если попечительская организация посчитают, что нарушены права ребенка. Поэтому лучше внимательнее отнестись к сделкам, где якобы не требуется разрешение попечительской организации.

Чтобы избежать рисков приобретая недвижимость, важно следующее:

  1. Проверить наличие маленьких детей у семьи, продающей вам жилое помещение в собственность. Эта информация содержится в выписке из Единого государственного реестра.
  2. Выяснить в органах опеки не лишены ли родительских прав опекуны ребенка, не состоят ли они на учете. Приобретая квартиру у неблагополучной семьи важно учесть все детали либо отказаться от такой сделки, так как впоследствии договор могут признан недействительным.
  3. Уточнить приватизирована ли квартира. Если да, то дети — полноправные собственники с обозначенной долей квартиры.
  4. Не полагаться на обещания продавцов о получении справки из опеки после совершения сделки.
  5. Проверять подлинность справки из органов опеки и попечительства, направив письменный запрос о подтверждении разрешения. В течение 30 дней ответ будет получен и только после этого рекомендуется соглашаться на сделку.
  6. Проверить достоверность информации об опекунах. Родители могут быть лишены прав на ребенка и в этой связи назначается новый опекун. Подпись человека не являющегося законным представителем ребенка недействительна и такая сделка будет без труда аннулирована в судебном порядке.
  7. Выписка из Единого государственного реестра об отсутствии арестов на квартиру. Благодаря выписке можно выяснить как часто она перепродавалась.

Препятствий при заключении сделок, в которых участвуют не достигшие совершеннолетия дети великое множество. Поэтому, чтобы не быть вовлеченным в мошенническую схему при покупке квартиры ребенка, важно внимательно отнестись к каждой детали либо поискать для приобретения другое жилое помещение.

Источник: https://Oformovich.ru/kvartira/kak-prodat-kvartiru-s-nesovershennoletnim-rebenkom.html

Как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком? (процедура и документы)

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним ребенком

Разбираем ситуацию – вы решили избавиться от квартиры или улучшить жилищные условия. Вам нужно поучаствовать в сделке, регулируемой договором купли-продажи.

Но есть один нюанс – если в квартире прописан ваш сын или дочь, то процесс становится несколько сложнее с точки зрения требований закона.

Чтобы вы не узнали об этом на последнем этапе сделки, рассказываем подробнее, как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком с правом собственности в 2020 году. Изучите внимательнее, чтобы не было неожиданностей.

Требования закона

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:
    • Федеральный номер: +7 (800) 511-86-74

Давайте разберемся с требованиями закона к процедуре продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком. Вам придется изучить требования сразу нескольких законодательных актов. В частности, это требования:

  • Гражданского кодекса РФ
  • Семейного кодекса РФ
  • Жилищного кодекса РФ
  • Нормативного документа, который регулирует порядок приватизации жилья в Российской Федерации – основные статьи изложены в ФЗ-1541 – ФЗ о приватизации
  • Требования закона об опеке – ФЗ-48
  • Если таковые присутствуют, то требования региональных законов и приказов – это могут документы от правительства вашей области, от министерства социального развития и защиты несовершеннолетних

Для того чтобы разобраться в ситуации, как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком, нужно в первую очередь понять, что речь идет хоть и несовершеннолетнем, но все-таки гражданине нашей страны.

А значит, права этого гражданина, гарантированные Конституцией РФ, никто не вправе ограничивать. При это факт того, что вы являетесь родителем этого ребенка, накладывает на вас массу обязательств.

Остановимся на том, что вам придется:

  • Принимать решения, основываясь на принципе отсутствия ухудшения жилищных условий несовершеннолетнего
  • Учитывать невозможность лишения права ребенка на жилье
  • Учитывать необходимость согласования ваших действий с органами опеки и попечительства

Защита прав

Если вы изучите массу статей в интернете о том, как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком, то столкнетесь с дезинформацией о том, что получать разрешение органов опеки на продажу квартиры нужно только в случае, если жилищные условия ребенка ухудшаются. На самом деле это не так. Вы обязаны согласовывать все изменения в правовом статусе ребенка, связанном с защитой права на жилище, с органами опеки и попечительства.

Единственно идеальный вариант разрешения ситуации, когда в квартире прописан ребенок, а вы думаете, как продать эту недвижимость:

  • Выписать ребенка
  • Одновременно с этим прописать несовершеннолетнего в квартире, где жилищные условия существенно лучше (больше площадь, лучше ремонт, отдельная комната)
  • И только после этого продавать квартиру

Но в реальности такая ситуация очень редка – ведь мало кто располагает возможностью сначала приобрести новую квартиру, затем ждать достаточно долго получения разрешения на выписку и прочие государственные услуги, а только затем продавать квартиру, в которой был прописан ребенок.

Мошенничество

Стоит учитывать, что если вы ищите варианты, как продать квартиру оформленную на несовершеннолетнего ребенка квартиру, то вполне можно столкнуться с организациями, которые обещают за небольшую плату избавить вас от проблем с получением разрешения органов опеки. Иногда такие компании называют себя агентствами недвижимости, иногда просто – юридическими компаниями. При этом обещаются обычно просто идеальные условия:

  • Получим разрешение без вашего присутствия за один день
  • Не нужно никаких подтверждений – просто ваш паспорт и свидетельство о рождении ребенка

Нужно понимать, что сделка, в которой вы ищите ответ на вопрос, как продать квартиру оформленную на несовершеннолетнего ребенка, все-таки должна быть оформлена по закону.

Если же согласиться на условия этих странных волшебников, то после получения разрешения вы отдадите им деньги и отправитесь на регистрацию к нотариусу.

А уже у нотариуса вам сообщат, что сделка не может быть признанной законной. Прощайте ваши деньги.

Если же компания поможет вам пройти и нотариуса и сделку все равно зарегистрируют, то покупатель через некоторое время столкнется с проблемой невозможности выписать вашего ребенка из его собственности.

Это отличный повод подать на вас в суд и обязать вернуть деньги. Ну, и в самом плохом случае, возбудить уголовное дело по статье мошенничество.

Поэтому обращайтесь к юристам, которые не обещают волшебных гор, а работают по закону.

Возраст ребенка

Также в сделках нужно учитывать возраст ребенка. Есть разделение по правам на две категории, связанное с получением несовершеннолетним паспорта.

До 14 лет, до получения паспортаРебенок не имеет права самостоятельно производить никаких действий, связанных со сделками, в особенности с действиями по переходу права на недвижимость
14 лет – 18 летЗдесь ситуация иная – подпись ребенка зачастую требуется, но при этом нужно понимать, что на совершение значимых действий все равно необходимо разрешение родителей или опекунов.Так, если вы беспокоитесь, может ли ребенок продать квартиру без вашего согласия, расслабьтесь – нет, даже если по какой-то странной причине сделка пройдет регистрацию в Росреестре (хотя это юридически невозможно), то ее все равно элементарно признать ничтожной

Основные требования закона вы изучили. Давайте приступим к разъяснением по самому алгоритму сделки.

Пошаговая инструкция по продаже

Инструкция довольно простая для выполнения. Но есть ключевые различия между можно ли продать квартиру, оформленную на ребенка и ситуацией, когда у ребенка права собственности нет, но есть право проживания.

Право собственности

  • Вы готовитесь к сделке и договариваетесь обо всем с покупателем.
  • Находите новую квартиру, которая схожа с продаваемой недвижимостью
  • Готовите заявление в органы опеки, при этом прикладываете все документы по сделкам – как по продаваемой квартире, так и по той, которая продается
  • Проходит около двух недель, пока органы опеки изучают документы и решают, выдать ли вам разрешение
  • После этого оформляется разрешение на продажу вашей квартиры местной администрацией
  • Совершается сделка
  • Регистрируется право собственности на квартиру, в том числе право собственности и ребенка
  • Вы сообщаете в органы опеки о совершении сделки, предоставляете туда документы о том, что сделка прошла успешно и по закону, права ребенка не ущемлены

Право на проживание

Давайте рассмотрим ситуацию, когда родители думают, можно ли продать квартиру если прописан ребенок. Ответ простой – да, можно, но только с соблюдением определенных требований.

Для начала нужно понимать, что есть две ситуации, когда стоит обращать внимание на то, как продать квартиру, если там прописаны несовершеннолетние дети:

  • У ребенка есть право постоянного пользования недвижимостью
  • У детей есть право регистрации

Таким образом, если ваши дети прописаны в квартиры, но не имеют на нее право собственности – например, вы приобрели недвижимость еще до того, как они родились, то ограничение на пользование недвижимость есть, но не такое кардинальное, как в случае с право собственности. Фактически, это именно та ситуация, когда закон не будет требовать для подтверждения юридической чистоты сделки разрешение органов опеки. Вам просто требуется перед продажей квартиры зарегистрировать ребенка по другому адресу. Алгоритм продажи становится таким:

  • Вы выписываете ребенка из квартиры, которую собираетесь продавать – для нужно опять же писать такое же заявление в органы опеки
  • Прописываете в другой квартире – права ребенка на жилье не нарушаются
  • Совершается сделка с покупателем

Де юре органы опеки в этой ситуации не могут вам запретить продавать квартиру. Де факто – ограничение все-таки есть. Квартира, в которую вы прописываете ребенка, должна соответствовать определенным требованиям:

  • Оно должно соответствовать всем требованиям санитарного надзора для проживания там детей
  • Оно должно не ухудшать место проживания ребенка

Поэтому прописать ребенка в запущенную однокомнатную и продать отремонтированную трехкомнатную не получится – органы опеки просто наложат запрет на совершение регистрационных действий по снятию с прописки несовершеннолетнего.

Разрешение органов опеки

Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства, необходимо предоставить им данные о ребенке, о сделке или иных правоустанавливающих действиях.

Вы обращайтесь в паспортный стол своего района (адрес можно узнать на платежных квитанциях за вашу квартиру – обычно паспортный стол находится по тому же адресу, что и ваша управляющая организация по управлению многоквартирным домом)

  • Нужно принести в паспортный стол паспорт родителя, свидетельство о рождении или паспорт ребенка, если таковой имеется
  • Свидетельство о праве собственности на квартиру, которую вы собираетесь продать, также необходимо предоставить паспортистке

Далее нужно ехать в органы опеки и попечительства – адрес управления в вашем районе можно узнать с помощью поисковых систем или в комитете по защите ребенка или иной организации – там, где вам выдавали свидетельство о рождении.

  • Вы должны прийти туда вместе со вторым родителем – даже если находитесь в разводе.
  • Вы предоставляете паспорта, свидетельства о рождении или паспорт, справку из паспортного стола о том, кто зарегистрирован в квартире
  • Документы на новую квартиру – ту, которую планируете покупать или ту, в которую планируете прописать ребенка

Чтобы не испытывать проблем с тем, как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком, нужно в первую очередь написать заявление в органы опеки. А зависимости от ситуации, вы просите органы опеки:

  • Либо прописать ребенка по новому адресу
  • Либо получить разрешение на продажу одной квартиры и покупку другой

Заявление можно написать в самих органах опеки на выдаваемом ими бланке, либо подготовить самостоятельно дома. С примером заявления можно ознакомиться у нас на сайте (скачать образец).

Решение должны озвучить в течение двух недель. Если придет отказ – можно попробовать оспорить его в суде или через местную администрацию.

Но положительные решения в пользу родителей принимаются очень редко, поэтому лучше исправить причины отказа и подать заявление еще раз.

Источник: https://viplawyer.ru/kak-prodat-kvartiru-s-nesovershennoletnim-rebenkom/

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2021 году

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним ребенком

Действующим законодательством установлено четкое правило – продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка можно только с разрешения органов опеки и попечительства. Данное требование не делает совершение сделки невозможным, но влечет определенные трудности при ее совершении. Какие этапы придется пройти законному представителю ребенка, мы расскажем в нашей статье.

Можно ли родителям продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

В соответствии со статьей 37 ГК РФ все сделки с имуществом несовершеннолетних, в том числе недвижимым, можно совершать, только получив одобрение органов опеки и попечительства. Нормы данной статьи распространяются на всех законных представителей детей (родителей, опекунов, попечителей).

Случаи, при которых возможна продажа жилого помещения, собственником или сособственником которого является ребенок, регламентированы статьей 20 Федерального Закона № 48 «Об опеке и попечительстве»:

  • обращение взыскания на имущество;
  • продажа жилья в связи с переменой места жительства;
  • заключение договора мены или ренты в целях получения выгоды для несовершеннолетнего.

С какого возраста ребенок может продать свою долю

Распорядиться своим недвижимым имуществом ребенок может в случае получения полной дееспособности в результате следующих действий:

  • при трудоустройстве несовершеннолетнего по достижении им возраста 16 лет он может быть эмансипирован (ст. 27 ГК РФ);
  • при вступлении в брак до совершеннолетия в предусмотренных законом случаях (ст. 21 ГК РФ).

Интересы ребенка в возврате до 13 лет представляют его законные представители без специальных полномочий. Его участие при совершении сделки не требуется. С 14 лет сделка купли-продажи совершается несовершеннолетним при наличии письменного согласия его законных представителей.

Согласие органа опеки

Функции органа опеки и попечительства исполняет, как правило, администрация муниципального образования (отдел опеки).

Для получения согласия на продажу квартиры необходимо обратиться в отдел опеки по месту постоянного или временного проживания ребенка. Факт его проживания в конкретном населенном пункте (районе) должен быть подтвержден постоянной или временной регистрацией.

Продажа детской доли может быть обусловлена желанием родителей улучшить жилищные условия семьи и приобрести большую жилплощадь, либо по вынужденным обстоятельствам (например, раздел имущества, переезд в другой регион в связи с состоянием здоровья ребенка).

Каждая сделка по продаже имущества несовершеннолетнего индивидуальна, поэтому для получения разрешения законному представителю необходимо:

  1. Получить консультацию специалиста отдела опеки в целях уточнения необходимого перечня документов в зависимости от конкретных условий сделки и требований законодательства субъекта РФ.
  2. Подготовить пакет документов.
  3. Подать заявление о выдаче предварительного разрешения.
  4. Получить результат обращения.

В зависимости от целей сделки, денежные средства от продажи доли ребенка могут быть сразу направлены на покупку другого жилья.

В этом случае в отдел опеки необходимо представить предварительный договор купли-продажи и все документы на отчуждаемое и приобретаемое жилье. По этим документам специалист сможет оценить соблюдение интересов ребенка при совершении сделки.

Если последующая покупка жилья совершаться не будет либо планируется его приобретение в другом регионе, то деньги от продажи зачисляются на банковский счет ребенка.

Для получения разрешения родителям необходимо предоставить документы:

  • паспорта законных представителей;
  • свидетельство о рождении/ паспорт ребенка;
  • заявление на выдачу разрешения;
  • документ, подтверждающий полномочия опекуна (попечителя), приемного родителя;
  • предварительный договор купли продажи и правоустанавливающие документы на отчуждаемое и приобретаемое жилье;
  • реквизиты счета ребенка для перечисления средств.

Внимание! Разрешение или мотивированный отказ орган опеки должен выдать не позднее 15 дней с момента подачи заявления о предоставлении разрешения (п. 3 ст. 21 Закона № 48) в виде муниципального правового акта (приказ, распоряжение, постановление).

Согласие отца

Оба родителя являются полноценными законными представителями ребенка, даже если их брак расторгнут и несовершеннолетний проживает с одним из родителей.

Таким образом, заявление должно быть подано от обоих родителей либо отдельно проживающий родитель (например, в другом городе) направляет нотариально заверенное заявление о разрешении на продажу детской доли.

Если второй родитель отсутствует, этот факт должен быть подтвержден одним из документов:

  • свидетельство о рождении ребенка с отсутствующей информацией об отце;
  • справка Ф25 о том, что сведения об отце внесены со слов матери;
  • свидетельство о смерти родителя;
  • решение суда о лишении родительских прав;
  • решение суда о признании безвестно отсутствующим либо умершим.

Отсутствие заявления второго родителя может быть основанием для отказа в выдаче разрешения на совершения сделки.

Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям

Для совершения сделки купли-продажи законным представителям ребенка необходимо соблюсти следующий алгоритм действий:

  • заключить предварительный договор купли-продажи (при одновременной покупке также предварительный договор на приобретаемое жилье);
  • получить разрешение органа опеки и попечительства;
  • заключить основной договор;
  • заверить договор у нотариуса;
  • зарегистрировать переход права собственности на приобретенное жилье либо перечислить средства от продажи на счет ребенка;
  • предоставить в орган опеки и попечительства подтверждение соблюдения условий сделки (выписку из ЕГРН или выписку со счета ребенка).

Актом органа опеки устанавливается срок, в течение которого родитель должен представить документ, подтверждающий, что интересы несовершеннолетнего соблюдены. В случае непредставления такого документа опека вправе обратиться в суд в интересах ребенка.

Перечень документов

После получения предварительного разрешения на продажу начинается подготовка к основному этапу сделки.

Для этого понадобятся следующие документы:

  • документы, удостоверяющие личность родителей, детей, других собственников (при наличии);
  • документы на отчуждаемый объект недвижимости;
  • разрешение органа опеки;
  • справка, подтверждающая снятие с регистрационного учета в продаваемом жилье.

Договор

Основной договор купли-продажи должен соответствовать требованиям статьи 432 ГК РФ и содержать все существенные условия сделки.

Если сделки по продаже и покупке другого жилья идут параллельно, то основной договор должен содержать те же условия в части оформления доли на несовершеннолетнего, что и предварительный.

Приобретаемая на имя несовершеннолетнего доля, указанная в договоре, не должна отличаться от доли, оговоренной в разрешении органа опеки. В противном случае могут возникнуть проблемы с государственной регистрацией такого договора.

Нотариальное удостоверение

Статьей 54 Федерального закона № 218 установлено обязательное нотариальное удостоверение сделок по продаже недвижимого имущества несовершеннолетнего.

Нотариусом также строго проверятся соблюдение прав ребенка. Без соответствующего разрешения органа опеки нотариус откажет в заверении договора.

Внимание! Дети, достигшие возраста 14 лет, собственноручно подписывают договор в присутствии нотариуса (если от их имени и с согласия родителей не оформлена доверенность третьему лицу).

Правила регистрации

Чтобы зарегистрировать переход права собственности по договору к новым владельцам нужно обратиться в отделение Росреестра или в один из офисов МФЦ.

Помимо документов на квартиру, являющуюся объектом сделки, на регистрацию предоставляется нотариально заверенный договор и разрешение органа опеки. Срок совершения регистрационных действий составит 7-9 дней.

По желанию участников сделки документы на регистрацию могут быть переданы нотариусом. В этом случае срок регистрации права составит 3 дня.

Налоги

Как и любая сделки купли-продажи недвижимости, сделка с участием несовершеннолетних также предполагает получение дохода и требует уплаты налога. Продавцы освобождаются от этой обязанности лишь в случаях, предусмотренных в пунктах 3, 4 статьи 217.1 НК РФ.

Так, выплата налога не требуется, если квартира была в собственности более 3 лет, и право владения ею возникло в результате:

  • дарения;
  • наследства;
  • приватизации;
  • соглашения о пожизненном содержании с иждивением.

Если способ ее приобретения был другим, то собственник будет освобожден от уплаты налога, если он владел ею 5 и более лет.

Подводные камни

Успех подобных следок напрямую зависит от получения разрешения органов опеки, но бывают ситуации, когда законные представители рискуют получить отказ:

  • площадь и цена приобретаемого жилого помещения существенно ниже;
  • планируется приобрести квартиры в строящемся доме;
  • квартира приобретается в ипотеку и доли детям могут быть выделены только после ее погашения;
  • приобретаемое жилье является ветхим, аварийным или имеет большой процент износа.

Все эти факторы ставят под угрозу возможность соблюдения прав и законных интересов ребенка, поэтому получить в этих случаях разрешение на продажу может быть сложно.

Однако если, по мнению законных представителей, отказ в выдаче разрешения был не правомерным, за ними сохраняется право обжалования его в судебном порядке.

Если квартиру купили на материнский капитал

Если продаваемая жилплощадь приобреталась с использованием средств материнского капитала, то она не может быть продана до того момента, пока детям не будут выделены в ней доли.

Обязанность по выделению долей закреплена за получателем материнского капитала Федеральным Законом № 256. Продажа жилья без соблюдения данного требования влечет за собой признание сделки не действительной.

Если нет жилья взамен

Продать квартиру с долями детей, не приобретая одновременно ничего взамен, можно только при следующих обстоятельствах:

  • жилое помещение будет приобретаться на территории другого субъекта и одновременное проведение сделок по продаже и покупке невозможно;
  • при продаже жилья в целях раздела имущества, когда доля несовершеннолетнего слишком мала и не позволяет приобрести за счет вырученных средств другое жилое помещение;
  • продажа жилого помещения осуществляется в связи с необходимостью получения средств на дорогостоящее лечение ребенка.

Все эти случаи предполагают зачисление средств от продажи доли ребенка на его счет и дальнейшее их расходование с разрешение органа опеки исключительно в интересах несовершеннолетнего.

Заключение

Подводя итог, отметим следующее:

  1. Продажа квартиры с долей ребенка возможна только с разрешение органа опеки.
  2. Разрешение можно получить в случае, если сделка совершается в интересах несовершеннолетнего.
  3. Договор купли-продажи квартиры с долями детей подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
  4. Законный представитель обязан отчитаться о соблюдении прав ребенка перед органами опеки.

Продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка не всегда просто. Ситуация может осложняться рядом факторов. Но если главное условие соблюдено, и имущественные права несовершеннолетнего защищены, то сделка пройдет спокойно. Необходимо лишь учесть временные затраты на получение разрешения органа опеки и распланировать исходя их этого этапы сделки.

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.