Может ли риэлтор продать квартиру по доверенности

Содержание

Продажа квартиры по доверенности — от а до я

Может ли риэлтор продать квартиру по доверенности

Продажа квартиры по доверенности — это заключение договора купли-продажи от имени продавца представителем на основании соответствующего документа-основания, содержащего перечень полномочий.

Таким образом, доверенность — это документ, наделяющий правом совершения правовых действий. На её основании можно: совершать сделки с третьими лицами, подписывать договоры и совершать иные действие, не противоречащие действующему законодательству.

Такая организация правоотношений между покупателем и продавцом ничем не отличается от личного присутствия собственника квартиры во время заключения сделки. Сама процедура получения доверенности является односторонней самостоятельной сделкой с определёнными особенностями, вследствие которых существуют некоторые риски для сторон.

Рассмотрим основные понятия, связанные с определением и оформлением доверенности в соответствии с действующим законодательством, перечислим основные риски и прочие особенности.

Продажа квартиры по доверенности: риски

Рассмотрим, какие проблемы могут возникнуть при продаже квартиры по доверенности.

Доверительная продажа

Невозможно точно утверждать, что приобретение недвижимости, продаваемой по доверенности, рискованно всегда.

К примеру, отчуждение квартиры, находящейся в долевой собственности членов семьи, не несёт рисков, если доверенными лицами будут являться родственники.

То есть они займутся продажей и своих долей, и долей более занятых и менее энергичных членов семьи. Важно, чтобы полномочия доверенных лиц были отражены в документе максимально чётко.

Довольно успешна и безопасна практика выдачи доверенностей на осуществление отдельных видов поручений, что позволяет значительно упростить процедуру подготовительных работ перед сделкой. Так, продавец может выдать доверенность риэлтору, на основании которой он будет наделён полномочиями по подготовке всей необходимой для продажи имущества документации. Овчинка стоит выделки: для сбора полного пакета документов придётся не однажды посетить госорганизации (паспортный стол, бюро инвентаризации и прочие), где огромные очереди. В данном случае риска для клиента нет никакого — в доверенности подобного рода не предусмотрено наделение доверенного лица исключительными правами на отчуждение недвижимого объекта и получение денег за продаваемую квартиру.

Продажа квартиры по доверенности — кто платит налог? Как и в случае обычной продажи, налог уплачивает продавец.

Криминальная «генеральная»

На первый взгляд, стандартные формулировки действий доверенного лица будут звучать вполне невинно: «управление и распоряжение имуществом», «совершение от имени продавца сделки», «право подписи от имени продавца». Вроде бы ни слова не будет сказано о получении денег, вырученных от продажи. Но, тем не менее, таким правом уполномоченное лицо будет наделено.

Поэтому оформление генеральной доверенности и её присутствие на сделке купли-продажи уже сопряжено с множеством рисков и требует особой бдительности всех сторон-участников. Если человек плохо осведомлён в юридических тонкостях, его нетрудно уговорить на выдачу подобного документа.

В качестве аргументов риэлторы, нечистые на руку, могут предоставить внушительный перечень действий, который они совершат: оформят наследство, приватизацию и прочее.

В данном случае продажа квартиры по доверенности: договор и прочие документы будут находиться под полным контролем мошенников.

Поэтому сотрудники нотариальных контор с большим недоверием относятся к удостоверению сделок, заключаемых по доверенности: им не избежать хлопот, если выяснится, что бывший собственник был введён в заблуждение по поводу выдачи доверенности и заявит, что будет отсуживать потерянное жильё.

Нотариальная палата уже давно не рекомендует проведение сделок купли-продажи по генеральной доверенности, исключая естественные житейские случаи, когда оформление данного документа удобно для семьи собственника недвижимого имущества. Например, целесообразно оформить доверенности от имени пожилых родителей на детей, которые более активны и ориентированы в вопросах продажи недвижимости. При этом стоит позаботиться о сборе документов, которые станут подтверждением степени родства, во избежание недоверия и сомнений нотариуса.

Если вы являетесь потенциальным покупателем квартиры, сделка купли-продажи которой будет заключаться представителем собственника по генеральной доверенности, обязательно уточните причины выдачи данного документа и убедитесь, что доверитель осведомлён о том, что его жилплощадь будет отчуждаться в вашу пользу.

Продажа квартиры по доверенности: подстраховка

Рекомендуем убедиться в том, что доверитель, особенно если он пожилой человек, не умер с момента выдачи документа (смерть доверителя является основанием для прекращения действия доверенности и сделка купли-продажи может быть признана ничтожной, то есть недействительной).

Рекомендуем включить в доверенность пункт о том, что удостоверена она должна быть у нотариуса до заключения сторонами договора купли-продажи.

Также стоит как можно более конкретно и подробно перечислить действия, совершать которые будет вправе доверенное лицо. Необходимо установить и срок действия документа, но имейте в виду, что он не должен превышать трёх лет с момента вступления доверенности в законную юридическую силу.

Вы можете оформить доверенность с правом передоверения. Это значит, что доверенное лицо сможет передать свои полномочия третьему лицу в случае возникновения непредвиденных ситуаций, когда он не сможет выполнить от имени продавца сделку.

Знайте, что вы имеете право отозвать доверенность, если в ней отпадёт необходимость.

Основания для прекращения доверенности:

  • истечение срока;
  • отмена документа лицом, её выдавшим;
  • отказ доверенного лица от своих полномочий;
  • смерть доверителя, признание его безвестно отсутствующим, ограниченно дееспособным либо полностью недееспособным;
  • полная реализация полномочий;
  • признание недействительности документа судом.

Правовые последствия прекращения доверенности начинаются с того момента, когда представитель доверителя узнаёт об этом. До такого момента он имеет полномочия совершать действия, предусмотренные документом.

Продажа квартиры по доверенности в ипотеку или иным образом предполагает обязательное заверение документа. Его можно произвести в нотариальной конторе. Но в исключительных случаях заверить доверенность имеют права главные врачи больниц, руководители воинских частей и исправительных заведений. Подробный список таких исключительных случаев приведён в Гражданском кодексе.

Необходимые документы при продаже квартиры по доверенности

Большинство сделок, на которые распространяется действие генеральной доверенности, проходят процедуру обязательной нотариальной регистрации. Поэтому она должна обязательно быть заверена у нотариуса.

Чтобы оформить право на совершение действий доверенным лицом от лица заверителя, необходимо представить сотруднику нотариальной конторы следующие сведения:

  • полные данные о доверителе;
  • полные данные о доверенном;
  • какими правами будет наделено доверенное лицо (на совершение сделки купли-продажи с объектом недвижимости);
  • срок действия, при этом обязательно обозначается дата выдачи документа;
  • список действий, которые сможет выполнять доверенное лицо.

Так как сделка купли-продажи, совершаемая от имени продавца уполномоченным лицом на основании доверенности, производится в таком же порядке, как и стандартная сделка, документы требуются аналогичные: правоустанавливающий документ на квартиру, удостоверения личности сторон и сама доверенность.

Источник: https://DomaNaNeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/prodazha-kvartiry-po-doverennosti-pravovye-osobennosti-i-vozmozhnye-riski.html

Переезжаю и хочу продать квартиру удаленно

Может ли риэлтор продать квартиру по доверенности

Я переезжаю на другой конец страны — из Владивостока в Калининград. Нужно продать квартиру. Она не в идеальном состоянии и не в самом лучшем районе, но терять в деньгах я не хочу. Лететь во Владивосток на сделку накладно. А вдруг сорвется?! Родственников или друзей, на которых я мог бы оформить доверенность, у меня нет.

Есть идея поручить всю работу агентству. Но не знаю, как это оформить юридически, чтобы не остаться с носом и не потратить лишние деньги.

Подскажите, какие права и обязанности указать в договоре? Например, показывать квартиру покупателям, расписываться за получение аванса, нести ответственность, чтобы в квартире не было третьих лиц.

Как оформить договор, чтобы деньги не улетали в трубу? Стоит ли договориться об оплате после сделки? Это вообще легально?

Павел

Расскажу о каждом варианте подробнее.

С одной стороны, это удобно: они сами дадут рекламу, покажут квартиру и сходят в Росреестр. С другой — за это возьмут много денег.

Например, в моем регионе — от 30 до 100 тысяч рублей за одну сделку при средней стоимости однокомнатной квартиры 2—2,2 млн рублей. В Москве, думаю, это будет как минимум в три раза дороже.

Еще такие профессионалы могут сачковать и продавать вашу квартиру месяцами, а то и годами. Найти надежных и проверенных тяжело.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Расчетный счет. В доверенности можно и нужно указать, что право получения денег по сделке есть только у вас, а не у доверенного лица.

Можно даже прямо в доверенности написать расчетный счет, на который вы будете получать деньги от продажи. Это обезопасит вас от того, что недобросовестный риелтор попробует сбежать с вашими деньгами.

Хотя это крайне маловероятно, но лучше перестраховаться.

Можно обязать доверенное лицо оформить куплю-продажу с покупателем у нотариуса. Тогда нотариус сам составит договор. Если при этом в доверенности будет указан расчетный счет для перевода денег от продажи, это дополнительная гарантия, что вы их получите.

Депозит нотариуса. Это работает так: покупатель вашей квартиры и ваш представитель приходят к нотариусу. Они подписывают договор купли-продажи, после чего нотариус дает покупателю поручение внести деньги на его депозит. Как только нотариус увидит деньги на своем счету, он оформит договор окончательно.

Банковская ячейка. Для этого нужно оформить ячейку на ваше имя, а в договоре с представителем указать, что расчеты по договору купли-продажи будут осуществляться с использованием данной ячейки. Покупатель положит туда деньги, после чего ваш представитель оформит на него квартиру. Никто не сможет взять деньги из ячейки, кроме вас. Это вам будет гарантировать банк.

Этот вариант подходит тем, кто предпочитает расчет наличными. О том, как продать квартиру таким способом, мы уже писали в статье про банковскую ячейку.

Но в вашем случае такой способ не годится, поскольку вы не сможете лично контролировать момент, когда деньги будут помещать в ячейку. Это будет делать ваш представитель.

Существует теоретический риск, что он все подпишет, а когда вы придете в банк, денег там не будет. И ничего доказать вы не сможете.

Аккредитив. Это безналичная форма расчетов. Покупатель кладет деньги на счет, а банк их замораживает. Когда вы предъявите сотруднику банка документы о продаже, он раскроет аккредитив и переведет деньги уже на ваш счет. То есть банк выступает посредником при переводе денег.

Проблема в том, что юрист, агентство и нотариус будут стоить столько денег, что, возможно, проще сделать скидку от средней цены по рынку и продать самому. С хорошей скидкой квартира может уйти за неделю. Конечно, затраты на юристов и риелторов можно заложить в стоимость квартиры, но тогда продаваться она будет значительно дольше.

Непосредственно в договоре между вами и агентом можно предусмотреть какие угодно условия: получить деньги от продажи квартиры до или после регистрации сделки, брать аванс или не брать, доверить получение денег доверенному лицу или не доверить, разрешить показывать квартиру или не разрешать.

Если вы найдете покупателя до переезда, но не успеете оформить договор, можно использовать предварительный договор купли-продажи. Он не требует нотариального удостоверения и регистрации. Вы просто фиксируете намерение в будущем заключить основной договор. Например, ставите ту дату, в которую обеим сторонам удобно сходить в Росреестр. В качестве обеспечения можете взять задаток.

Однако, чтобы оставить задаток себе, нужно доказать, что вторая сторона активно уклонялась от заключения основного договора.

К сожалению, пока это даже не законопроект, а разговоры. Ожидается, что будет так. Вы приходите к нотариусу в том регионе, где находитесь в момент продажи. Ваш покупатель — к нотариусу по месту нахождения квартиры. Каждый из нотариусов проверяет договор купли-продажи и полномочия сторон — как ваши, так и покупателя.

После чего обе стороны подписывают договор, а нотариусы удостоверяют подписи и обмениваются между собой информацией по защищенной линии. Один из нотариусов направляет сделку на регистрацию в Росреестр в электронной форме. При такой форме сделки госпошлину платить не надо, а регистрация пройдет за 2—3 дня.

Деньги по сделке продавец получает так, как указано в договоре: на свой расчетный счет или в депозит нотариуса.

Агент или доверенное лицо нужны только для того, чтобы найти покупателя и сопроводить его к нотариусу Фактически сделку будете заключать лично вы: вы будете видеть текст договора, условия, сами поставите подпись, а нотариусы будут нести ответственность, если что-то пойдет не так.

Мой совет такой: максимально строго подойдите к составлению доверенности с той компанией, которой хотите доверить продажу квартиры. Не так важно, как будет составлен договор.

Важно, что будет написано в доверенности.

Нотариус обязан бесплатно вас проконсультировать и помочь составить такую доверенность, которая отразит ваши интересы и главный вопрос — за сколько будет продана квартира и как вы получите деньги.

Если у вас есть сложные вопросы о законах, личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/prodayu-udalenno/

Как оформить доверенность на продажу квартиры и не попасть в руки мошенников?

Может ли риэлтор продать квартиру по доверенности

Доверенность на продажу квартиры является основанием для заключения сделки купли-продажи от имени продавца его доверенным лицом.

Данный документ содержит перечень передаваемых полномочий и имеет срок действия не более трёх лет. Продажа квартиры по доверенности — это всегда риск, поэтому своим представителем необходимо назначить хорошо знакомого человека с незапятнанной репутацией.

Как оформить доверенность на продажу квартиры?

Доверенность — это документ, закрепляющий передачу своих полномочий другому лицу. Подобное соглашение может быть заключено как между физическими, так и юридическими лицами.

Виды договорённостей и когда они могут быть использованы

Наиболее распространённой является классификация доверенностей по содержанию поручаемых полномочий:

  • разовая;
  • специальная;
  • генеральная.

Разовая доверенность оформляется единожды с целью совершения одной конкретной операции (продажа недвижимости, снятие денег с банковского счёта и т.д.).

Специальная доверенность оформляется с целью совершения многократных операций определённого рода в течение некоторого периода времени (получение пенсии или заработной платы, передача товара поставщика магазину и т.д.).

Генеральная доверенность наделяет представителя правом совершения разнообразных сделок неограниченное количество раз. Этот тип поручения используется в организациях, например, владелец магазина генеральной доверенностью наделяет его управляющего всеми полномочиями для осуществления административной и финансово-хозяйственной деятельности.

Независимо от типа документа, срок его действия не может превышать трёх лет. Как правило, период действия доверительного соглашения указывается в его тексте на основании договорённости сторон. Если документ не содержит сведений о периоде его действия, то срок устанавливается по умолчанию — 1 год с момента подписания.

Необходимые документы и стоимость оформления

  1. Сам документ заполняется в свободной форме, от руки или с помощью компьютера;
  2. присутствие лица-доверителя при оформлении доверенности, естественно, обязательно.

Помимо нотариуса, доверенность может быть заверена следующими лицами:

  • Командир части, если доверитель или члены его семьи состоят на воинской службе;
  • Начальник медучреждения, если доверитель — военнослужащий, находящийся на лечении;
  • Начальник колонии;
  • Капитан морского судна;
  • Работники посольства, если доверитель находится за границей;

Итак, нотариусу необходимо представить следующие документы:

  • паспорта и их ксерокопии обеих сторон, заключаемых соглашение;
  • точные данные об объекте продаваемой недвижимости.

Для того, чтобы доверенность приобрела законную силу, необходимо обязательно указать следующие данные:

  • дата и место составления;
  • полные данные доверителя и представителя;
  • перечень поручаемых полномочий;
  • срок действия документа;
  • возможно ли оформление передоверия полномочий третьему лицу.

Стоимость оформления доверенности у нотариуса зависит от установленных в субъекте законодательных норм, регулирующих цены на юридические услуги. Как правило, она не превышает 1 тысячи рублей.

Права и обязанности доверенного лица

Если же в момент подписания документа стороны приняли решение о возможности передоверия полномочий, то доверенное лицо может передать свои права другому человеку, уведомив доверителя об этом факте и сообщив ему подробную информацию о новом доверенном лице.

Если лицо, наделённое полномочиями в результате передоверия прав, не совершило юридической операции, определённой доверенностью, то вся ответственность за это возлагается на лицо, выбранное в качестве представителя самим доверителем.

Передоверить полномочия можно лишь единожды, последующая передача прав невозможна!

Стоит быть особенно внимательным при определении срока документа передоверия: он не должен быть больше срока действия первоначальной доверенности.

Доверенное лицо имеет следующие права:

  • Выступать от лица доверителя у нотариуса, в госучреждениях и т.д.;
  • Получать необходимые справки, свидетельства и т.д.;
  • Ставить подписи на документах;
  • Оплачивать гос. пошлины и прочие взносы и т.д.

Когда доверенность считается недействительной?

Доверенность на покупку квартиры, как и любой другой юридической документ, в некоторых случаях может быть признана недействительной либо ничтожной. В последнем случае суд не определяет действительность документа, а решает вопросы относительно последствий недействительности.

Доверенность может быть признана недействительной по двум основным причинам:

  • Причины, характерные для доверенностей как определённого вида юридических сделок;
  • Причины, являющиеся общими для разного рода сделок.

Основная причина — отсутствие в документе даты его составления. Доверенность относится к документам срочного типа, поэтому у него должен быть определённый период действия. Именно для этого необходимо указать дату оформления доверенности, по которой, в случае необходимости, можно определить и её срок действия (1 год с этой даты).

Как может помочь риэлтор в оформлении доверенности?

Первое преимущество обращения к риэлтору — экономия собственного времени. Как правило, работники агентств имеют налаженные контакты в банках и государственных учреждениях, благодаря чему сделки совершаются в кратчайшие сроки.

Также риэлторы предоставляют услуги представительства, то есть на них можно оформить доверенность на покупку или продажу квартиры.

Для этого зачастую используется доверенность разового типа, юридическая сила которого прекращается после совершения сделки.

Однако, специалисты не рекомендуют прибегать к этому способу, поскольку, имея на руках такую доверенность, риэлтор может совершить процедуру отчуждения квартиры, переписав и зарегистрировав её на другое лицо.

Помощь риэлтора приемлема при подписании сторонами специальной доверенности, в которой можно чётко прописать и ограничить права и обязанности риэлтора, указать, какие именно документы он должен оформить и т.д.

Как следует контролировать процесс продажи квартиры по доверенности?

В первую очередь доверителю необходимо лично встретиться с продавцом квартиры. Не стоит приобретать помещение, собственник которого, по его словам, находится в больнице, командировке и т.д.

Приобретая или продавая недвижимость с использованием доверенности другой стороной сделки, нужно убедиться в надёжности нотариуса, заверившего документ.

Сделать это просто — достаточно обратится в нотариальную палату и узнать, есть ли его фамилия в списке нотариусов.

Конечно, узнать подробности заключения соглашения не получится, но в любом случае некоторый риск можно исключить и в этом случае.

Конечно, перепоручение своих полномочий при продаже квартиры — это всегда определённый, пусть и минимальный, риск. Поэтому лучше назначить своим представителем хорошо знакомого человека, честность которого не вызывает сомнений.

Но даже тогда в тексте доверенности необходимо указать, что продажа квартиры по предварительному договору купли-продажи недопустима (именно так происходит большинство махинаций при продаже квартир по доверенности).

Возможные риски

Самая распространенная мошенническая схема такова: доверенное лицо, получив права на оформление необходимых документов, делает дубликат свидетельства о праве собственности на квартиру, после чего ставит поддельную подпись в договоре, оформляемом в свободной форме. Затем жилое помещение переоформляется на другого человека (как правило, сообщника) и продаётся ничего не подозревающему покупателю.

Также существует риск продажи квартиры по предварительному договору купли-продажи, поэтому эту возможность необходимо исключить ещё на этапе составления доверенности.

Указание в договоре купли-продажи заниженной стоимости квартиры (с целью экономии средств на налоговых взносах) может также стать причиной мошеннических действий со стороны представителя.

Если он отдаст доверителю только ту сумму, которая указана в договоре, а оставшиеся денежные средства оставит себе, то доказать что-либо в суде практически невозможно, поскольку с юридической точки зрения доверенное лицо действовало в соответствии с положениями договора.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/oformit-doverennost-na-prodazhu-kvartiry.html

В чем опасность доверенностей в сделках по недвижимости. обучение риэлторов

Может ли риэлтор продать квартиру по доверенности

Всем риэлторам, а особенно начинающим риэлторам необходимо быть особенно внимательными  при оказании услуг сопровождения сделок, в которых присутствует доверенность на покупку или продажу недвижимости.

Довольно часто случается, что продавец или покупатель не имеет возможности лично присутствовать на сделке. Для этого случая закон предусматривает возможность доверия своих полномочий другому лицу. В доверенности лица прописываются как доверитель и поверенный.

Все риски по сделкам купли-продажи несет именно доверитель, а не лицо, представляющее его интересы – поверенный. Доверенность должны быть выдана и заверена только нотариусом, но бывают и исключения, когда доверенность  составляется в простой письменной форме( п.3 ст.185 ГК РФ)

По современному законодательству сроки выдаваемой доверенности не ограничиваются, но это не в интересах сделок купли-продажи, чем «старее» доверенность, тем больше причин для ее проверки, это надо запомнить риэлторам. Если доверенность заканчивается, то необходимо брать новую, так как доверенности не продлеваются. Если в доверенности срок не указан вообще, то она действует только один год.

Для оформления документов риэлторам надо  указывать доверенность не менее, чем на один год, для регистрационных действий достаточно трех месяцев.

Доверенность  выдается как физическому, так и юридическому лицу, полномочия юридического лица должны быть подтверждены уставными документами, приказом  или др. По каждой доверенности риэлторам необходимо консультироваться с нотариусами.

В доверенности на продажу объекта недвижимости должны быть четко указан перечень действий, которые доверитель делегирует Поверенному.

Это должна быть целевая доверенность  с четким указанием объекта недвижимости, его адреса, с правом продажи, подписания договора купли-продажи, предварительного договора , с правом приема авансов, с правом (или без права) взаиморасчетов, подписания Акта приема-передачи и других обязательных полномочий.

Некоторые доверенности можно оформить с правом передоверия, тогда поверенный обязан сообщить о передоверии полномочий доверителю. Это могут быть отдельные полномочия, например, риэлтор может передоверить право регистрации другому риэлтору-оформителю или юристу для решения каких-то узких вопросов.

Доверенность ,выданная на иностранном языке, включая страны СНГ  должна быть переведена на русский язык и заверена нотариусом.

Действие доверенности прекращается, если:

  • Истек срок выдачи доверенности. Если в доверенности не указан срок действия , то она считается ничтожной.
  • Доверенность отменена доверителем, он обязан сообщить об этом поверенному
  • Поверенный отказался от исполнения своих полномочий. Поверенный обязан сообщить об этом доверителю
  • Если умер доверитель или поверенный
  • Если доверитель или поверенный признан недееспособным, безвестно отсутствующим
  • В случае признания юридического лица прекратившим свою деятельность
  • Если прекращается доверенность, то и передоверие недействительно

Потенциальные покупатели и риэлторы с осторожностью относятся к сделкам по доверенности. Это понятно и оправданно, так как почти все аферы с недвижимостью совершаются именно посредством доверенностей.

Какие опасности могут быть?

  1. Фальшивая, подделанная доверенность. Проверить  на подлинность очень сложно. Если в результате судебных разбирательств доверенность признают фальшивой, сделка будет признана ничтожной, продавцу вернется квартира, а деньги возвращать он не обязан.

  2. Если недвижимость продана по прекращенной доверенности, то сделку также признают ничтожной, это может быть и не прямое мошенничество, просто не сообщили поверенному о прекращении полномочий
  3. Если доверитель потом расскажет суду, что его пытали, обманывали, ввели в заблуждение, то сделку прекратят
  4. Если сделка была совершена после момента смерти доверителя или поверенного. Заинтересованные лица, например, обиженные родственники быстро это докажут в суде и вернут недвижимость

Каждый такой возврат сделки – это большая трагедия для любого покупателя, люди могут уже там прожить некоторое время 1.5-2 года, вложить дополнительные деньги в хороший ремонт, и все потерять. Можно доказать добросовестность приобретателя и получить компенсацию от государства в размере 1 000 000 рублей, но это ведь далеко не те деньги, которые потрачены на самом деле.

Для «чистоты сделки» риэлторам необходимо проверять все доверенности, которые имеются в сделке, чтобы уменьшить риски возврата сделки в будущем, в этой статье я рассказываю о способах проверки доверенностей. Гарантировать 100% не может никто и никогда. Банки не выдают кредиты на объекты недвижимости, продаваемые по доверенности.

Кстати, сейчас у нотариусов появилась единая информационная база по отмененным доверенностям, можно через них проверить любую доверенность.

Источник: https://realtshcool.ru/970-v-chem-opasnost-doverennostey-v-sdelkah-po-nedvizhimosti-obuchenie-rieltorov.html

Продажа квартиры по доверенности

Может ли риэлтор продать квартиру по доверенности

Различные жизненные ситуации могут лишить возможности личного участия в продаже собственной квартиры. Тяжелая болезнь, командировка, проживание в другой стране (в другом регионе страны) и иные случаи являются поводом к составлению доверенности, в соответствии с которой можно передать полномочия по реализации квартиры третьему лицу.

Так называемому, доверенному, можно поручить продажу квартиры от начала и до конца, что чаще всего именуется как генеральная доверенность. Стоит учесть, что в таком случае обязательно нотариальное удостоверение такого документа.

Оформление доверенности не требует сбора большого количества документов. Сам процесс продажи квартиры не будет отличаться от обычного процесса, за исключением необходимости доверенному лицу предъявлять документ, на основании которого ему передан определенный объем полномочий. В договоре купли-продажи изменения также минимальны и связаны с указанием данных доверенного лица.

Подоходный налог с прибыли за продажу квартиры уплачивается тем лицом, которому эти денежные средства пойдут в доход, то есть собственнику.

Доверенное лицо в данном случае денег не получает, поэтому налог не уплачивает.

Подобный процесс реализации квартиры сопряжен с рядом рисков, которые угрожают как покупателю, так и продавцу. Поэтому всем сторонам сделки необходимо как можно внимательно отнести к составлению и проверке доверенности и самого договора. В противном случае сделка будет признана недействительной (как и любой другой договор).

Можно ли по доверенности продать квартиру?

Согласно ч. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) доверенность — это письменное уполномочие, которое выдается одним лицом другому в целях представительства перед третьими лицами. Такой документ конкретизирован как представление интересов перед третьими лицами в целях продажи квартиры.

Поэтому сделка купли-продажи по доверенности возможна и осуществляется на практике ввиду различных жизненных ситуаций.

В основном продажа квартиры третьему лицу доверяется в случае невозможности личного участия в продаже квартиры (например: болезнь, переезд на новое место жительства в другой город).

В иных случаях доверенность оформляется редко, и собственник лично занимается всеми вопросами, связанными со сделкой.

В первую очередь, это связано с целым рядом рисков как для самого собственника, так и для покупателей.

Кроме того, подобная продажа собственности через третье лицо может отрицательно сказаться на ее привлекательности для потенциальных покупателей.

Если сделка по реализации квартиры будет нотариально оформлена уполномоченным лицом, либо им будет осуществлено представительство во время государственной регистрации перехода права собственности, то такая доверенность должна быть также нотариально удостоверена в соответствии с п. 1 ст. 185.1 ГК РФ. Помимо многочисленных вопросов, связанных с оформлением доверенности, включением в нее необходимых положений необходимо изначально продумать круг полномочий, которые будут доверены третьему лицу.

В тексте доверенности должны быть определены полномочия доверенного лица (функции поверенного). К таковым можно отнести:

  • сбор необходимых для продажи документов, справок, выписок;
  • осуществление продажи квартиры;
  • подписание договора купли-продажи;
  • получение денежных средств за продажу имущества;
  • сдача и (или) получение документов в соответствующих государственных органах.

Также желательно указать предоставляется ли поверенному право передоверия, то есть право передать полномочия (полученные по доверенности) другому лицу.

Кроме того, согласно ст. 186 ГК РФ доверенность считается выданной на один год с момента ее совершения в случае отсутствия указания в ней конкретного срока. При этом дата совершения доверенности обязательна к указанию в таком документе.

Как продать квартиру по доверенности без собственника

Для реализации квартиры без участия в этом процессе собственника необходимо оформить соответствующую доверенность, именуемую «генеральной». Такое наименование подразумевает под собой передачу всех полномочий по продаже такой недвижимости от сбора необходимых документов до получения денежных средств и соответствующего оформления в территориальном органе Росреестра.

В случае оформления генеральной доверенности и прохождения процедуры ее нотариального удостоверения, присутствие собственника при подписании договора купли-продажа, сбора и оформления необходимых документов и прочих действий необязательно.

Все эти действия со ссылкой на доверенность может осуществлять поверенный.

Перечень документов

Учитывая необходимость нотариального удостоверения генеральной доверенности необходимо предоставить нотариусу:

  • сведения о доверителе и поверенном (оригиналы паспортов);
  • текст доверенности (в случае составления доверенности самим нотариусом не требуется);
  • круг полномочий поверенного.

Иных документов для осуществления удостоверения не требуется, как и для оформления доверенности в целом. Для совершения сделки по купле-продаже квартиры необходим стандартный набор документов и доверенность поверенного лица (вместе с оригиналом его паспорта для удостоверения личности. В пакет документов входит:

Договор купли-продажи квартиры по доверенности

Соглашение о продаже квартиры, совершаемой по доверенности, отличается от договора купли-продажи по общим правилам лишь уточнением о наличии доверенности и сведениями о поверенном. Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от продавца представлен ниже.

Кто платит налог при сделке с недвижимостью по доверенности?

Согласно налоговому законодательству Российской Федерации при получении денежных средств за продажу квартиры необходимо оплатить подоходный налог.

Исключение составляет лишь такой случай, при котором реализуемое имущество находится в собственности более трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Если квартира находится в собственности менее трех лет, то придется оплачивать соответствующий налог.

Пример

В связи с тяжелой болезнью и невозможностью самостоятельно заниматься продажей своей квартиры Семенова А.Л. доверила сыну, Семенову В.Н. реализовать квартиру. С этой целью была оформлена генеральная доверенность, которую удостоверил нотариус. Через два месяца Семенов нашел покупатель и продал квартиру, передав вырученные денежные средства Семеновой.

Учитывая нахождение указанной недвижимости в собственности Семеновой более трех лет и в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ подоходный налог за реализацию квартиры не уплачивался.

Учитывая, что поверенный не получает денежных средств от продажи квартиры, налог должно уплатить то лицо, которое получило доход от продажи квартиры, то есть собственник.

Это подтверждается положением ч. 1 ст. 207 НК РФ о том, что налогоплательщиками являются в том числе лица, получающие доход от источников в Российской Федерации, к которым в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 208 НК РФ относится доход от реализации недвижимого имущества.

Риски покупателя и продавца при продаже по генеральной доверенности

Продажа квартиры по генеральной доверенности несет в себе ряд рисков как для покупателя, так и для продавца. Для покупателя риски заключаются в следующих возможных ситуациях:

  • доверенность может быть подложной или прекращена (в связи с истечением срока, отменой, смертью доверителя);
  • недееспособность лица выдавшего доверенность;
  • отсутствие нотариального удостоверения доверенности, оформление в неправильной форме (например, отсутствие даты составления).

Продавец также подвергается ряду рисков. Учитывая, что поверенному полностью доверяется проведение всей сделки, могут возникнуть различные сложности с неверным оформлением самого договора, что может привести к его недействительности.

Кроме того, поверенный может получить денежные средства от продавца и не передать их собственнику квартиры. Поэтому лучше всего как можно тщательней указывать круг полномочий в самой доверенности, а также тщательно выбирать поверенного.

Можно ли признать сделку недействительной?

Сделка, совершенная с использованием доверенности, как и любая другая сделка может быть признана недействительной. В данном случае исключения отсутствуют, однако к тем основаниям, которые изложены в гл. 9 ГК РФ добавляются новые. Действительность сделки исключается, если собственник или его доверенное лицо являются недееспособными.

Кроме того, на момент заключения сделки доверенность может быть отозвана, просрочена, что лишает поверенного права подписи такого договора, в результате чего подписанный таким лицом договор также признается недействительным. Если сама доверенность будет признана недействительной (ненадлежащим образом оформлена, не подписана, не удостоверена нотариусом), то подписанная по ней сделке также признается недействительной и оспаривается.

Заключение

Продажа квартиры по доверенности может быть отличным инструментом, при помощи которого с минимум усилий и затрат можно реализовать свою квартиру.

Обычно такая возможность используется из-за невозможности личного участия в продаже квартиры или нежелания в связи со слабой грамотностью в вопросе продажи недвижимости.

Зачастую доверенности заключаются не только между родственниками или иными лицами, которым собственник доверяет, но и со специализированными юридическими лицами, которые занимаются такого рода деятельностью.

Однако не стоит забывать, что доверие такого важного вопроса (а стоимость недвижимости довольно высока) должно быть рассчитанным: необходимо серьезно отнестись к выбору поверенного, грамотно составить круг полномочий для него, по возможности отслеживать действия. Также стоит ожидать, что собственность, реализуемая таким путем, может быть менее привлекательна для покупателей в связи с возможными рисками.

Право подписи договора по доверенности

Я собираюсь доверить продажу квартиры своему брату. При составлении доверенности возник вопрос о возможности подписании договора купли-продажи братом как моим представителем. Вправе ли он, как мой поверенный, подписать сделку?

Ответ

Для того чтобы поверенное лицо имело право подписи договора, акта приема-передачи и иных необходимых документов об этом следует прямо указать в тексте доверенности. В противном случае такое лицо не будет иметь законного основания подписывать договор.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/prodazha/kto-mozhet-prodat-kvartiru/po-doverennosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.