Как правильно оформить квартиру по переуступке права

Содержание

Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав – основные риски и необходимые документы

Как правильно оформить квартиру по переуступке права

Выгодная цена на жилую недвижимость в новостройках действует до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Приобретение квартир осуществляется на основании договора долевого участия. Однако в некоторых случаях необходимо продать апартаменты до сдачи ЖК. Для этого оформляется договор переуступки прав.

Суть соглашения о переуступке

Подавляющее большинство квартир в новостройках продается на основании соглашения долевого участия – ДДУ. До момента сдачи в эксплуатацию каждый покупатель по сути является инвестором. Только после официального завершения работ оформляется право собственности на жилую недвижимость. До этого возможна только продажа квартиры по переуступке, которая имеет ряд нюансов в оформлении.

Особенности соглашения:

  • оно не является прямым договором купли-продажи, а свидетельствует о передаче прав на требования получения недвижимости после окончания возведения объекта;
  • возможно частичная оплата из суммы ДДУ с последующей рассрочкой;
  • помимо договора переуступки прав собственности на квартиру подготавливается ряд дополнительных документов для официального признания сделки.

Если передача прав требований оформляется на основании ДДУ – сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Для жилой недвижимости это является базовым условием безопасного соглашения. Во всех других случаях этого делать не нужно.

После официальной передачи прав у бывшего владельца прав не возникает обязательств перед цессионарием, в частности – контроль выполнения условий ДДУ застройщиком. Это закреплено в статье №390 ГК РФ.

Возможные риски

Возможные риски переуступки квартиры в новостройке обусловлены статусом соглашения и ответственностью застройщика перед дольщиками. Поэтому предварительно следует ознакомиться с общими нюансами оформления и частными случаями.

Они заключаются в следующем:

  • Возможные «двойные продажи». Право на один и тот же объект может уступаться нескольким лицам.
  • Задержка в сдаче новостройки. Зачастую договор переуступки прав заключают при изменении сроков введения в эксплуатацию.
  • Вероятность признания соглашения недействительным. Основания для этого – совместное владение правами на квартиру, ошибки оформления.
  • Сумма переуступки не должна быть больше, чем указанная в ДДУ. В случае остановки стройки и возврата средств застройщиком будет выдана сумма, указанная в первичном соглашении.

Перед заключением сделки необходимо согласовать все моменты с застройщиком. Выясняется общая сумма договора, сроки сдачи новостройки, возможный остаток обязательных выплат, если оформлялась рассрочка.

Порядок оформления

Существует определенный регламент заключения подобных сделок. Со стороны продавца предоставляются все необходимые документы, подтверждающие права требования на квартиру. Также нужно внести изменения в Росреестр, так как ДДУ проходит обязательную регистрацию. Обоснованием для этого является смена собственника.

Этапы:

  1. Проверка «чистоты» документов – ДДУ, прав собственности, проектной декларации на строительство.
  2. Согласование цены и порядок расчетов.
  3. Оформление сделки.
  4. Регистрация договора, смена собственника.

Фактически переуступка прав собственности на квартиру является предварительным этапом перед официальной регистрацией недвижимости в ЕГРН после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию.

Соглашение цессии подразумевает предварительное ознакомление со стройкой. Это рекомендуется сделать по нескольким причинам – убедиться, что работы на объекте ведутся, он расположено по адресу регистрации.

Пакет документов

Так как покупка квартиры по переуступке сопряжена с определенными рисками – нужно составить корректный договор. В нем указываются не только права и обязанности сторон, но и полная информация о застройщике. Обязательна ссылка на ДДУ и соглашения о передаче прав, заключенные ранее.

Перечень документации:

  • Договор долевого участия. Это базовое соглашение, на основании которого оформляются дальнейшие переуступки недвижимости. Важно проверить данные действительного собственника прав.
  • Предыдущие соглашения о переуступках. Это необходимо для контроля всех стадий передач прав собственности на недвижимость.
  • Подтверждение оплаты квартиры. Квитанции сверяются с данными у застройщика. Если полная оплата не была выполнена – согласовывается сумма остатка и регламент выплаты.
  • Согласие со стороны застройщика. Номинально это не требуется, но для чистоты сделки рекомендуется привлечь представителей строительной компании. Факт передачи собственности должен быть отображен в их документации.
  • Составляется акт приема-передачи документов, согласовываются моменты оплаты.
  • Задокументированная передача денежных средств, которая станет основанием регистрации продажи по переуступке в Росреестре.

При расчете необходимо учитывать обязательную сумму налога. Он составляет 13% от общей стоимости квартиры.

Размер государственной пошлины для подобных сделок стандартный – 2 000 для физических лиц и 22 000 рублей для юридических. Исключение – реализация ипотечной недвижимости.

Скачать документ (dogovor-cessii-ustupki-prava-prava-trebovaniya-mezhdu.doc, 54KB)

Регистрация прав

После изменения собственника это факт должен отобразиться в данных Росреестра. Подается новый пакет документов, полностью аналогичный с первичным оформлением ДДУ – разрешение на строительство, проектная декларация, план, договор долевого участия.

После того, как переуступка квартиры в новостройке была осуществлена – необходимо ждать официальной сдачи объекта в эксплуатацию. Окончательная регистрация выполняется по предоставлению таких документов::

  • оригинал ДДУ;
  • заявление, составленное по образцу;
  • акт передачи объекта;
  • официальное разрешение на ввод в эксплуатацию.

После официального оформления продажа квартиры по переуступке прав будет невозможна. Для этого потребуется стандартная схема реализации недвижимости.

Источник: https://FreeLawyer.guru/grazhdanskoe/pereustupka-kvartiry-v-novostrojke.html

Покупаем квартиру в новостройке по договору переуступки прав

Как правильно оформить квартиру по переуступке права

Пока дом строится, у дольщиков есть ДДУ – договор долевого участия. После того как дом будет сдан в эксплуатацию, они получают право собственности на недвижимость. Дольщик может продать свою квартиру, даже если дом еще не достроен.

В реальности квартиры еще нет, ведь дом только строится. В этом случае говорят, что произошла переуступка прав дольщика по ДДУ. Покупатель получает не саму квартиру, а право требования ее в собственность после завершения строительства.

Переуступка разрешена Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» № 214 ФЗ от 30.12.2004 п.1 ст. 11.

Чем выгодна такая сделка для покупателя? Как правило, квартира по договору переуступки продается по цене ниже рыночной, так как дом находится на стадии строительства. После сдачи объекта в эксплуатацию цена вырастет.

Виды договоров переуступки прав

Существует два вида договоров, по которым возможна переуступка права собственности.

  1. Преддоговор или предварительный договор купли-продажи. В этом случае покупатель получает право требования на заключение основного договора.

    Когда дом достроится, продавец и покупатель заключают основной договор. Преддоговор не нужно регистрировать в Росреестре. По этому договору нельзя оплатить приобретение квартиры, но можно внести задаток.

  2. Договор уступки прав участника долевого строительства.

    При этом продавец уступает покупателю не только право получения квартиры, но и обязательства по долевым взносам. Если они не выплачены полностью, то уплачивать их должен покупатель. Этот договор подлежит государственной регистрации в Росреестре.

    Переуступка права возможна с момента заключения договора до подписания акта приема-передачи недвижимости.

Проверяем строительную компанию

Прежде чем заключить договор с продавцом, покупателю стоит изучить информацию о строительной компании. Это делают, чтобы убедиться в ее надежности. Стоит выяснить, не превратится ли строящийся объект в долгострой, не будет ли заморожено строительство.

Для этого покупателю нужно:

  • узнать, сколько лет компания существует на рынке;
  • выяснить, действительны ли ее учредительные документы;
  • проверить на сайте Росреестра, не является ли она банкротом;
  • в электронной картотеке арбитражных судов проверить наличие дел, заведенных на компанию-застройщика. Если дела закрыты, посмотреть, какие решения вынес суд;
  • убедиться, что у компании есть разрешение на строительство;
  • узнать, есть ли у нее договор долгосрочной аренды или право собственности на землю, где строится дом;
  • изучить проектную декларацию на дом;
  • съездить и посмотреть на месте, ведутся ли работы и сколько этажей дома построено.

Документы, которые потребуются для заключения договора переуступки

Если все документы у компании-застройщика в порядке, можно смело заключать договор о переуступке с продавцом.

От продавца потребуются следующие документы:

  • договор долевого участия. На нем должна стоять печать фирмы-застройщика и отметка о регистрации в Росреестре;
  • согласие компании-застройщика на переуступку прав. Оно необходимо только в том случае, если продавец не оплатил всю сумму в полном объеме. Без этого документа сделка будет считаться недействительной. Компания-застройщик, как правило, берет деньги за выдачу согласия;
  • если в ДДУ указан несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то требуется разрешение из органов опеки и попечительства;
  • согласие супруга (при его наличии), заверенное у нотариуса;
  • документы, подтверждающие уплату долевых взносов – квитанции, платежные поручения из банка.

Если квартира была куплена в ипотеку, продавец должен предоставить подтверждение из банка, что обязательства полностью погашены. Если этого не произошло, то банк за счет уплачиваемых покупателем сумм закрывает кредитные обязательства продавца и снимает залог с квартиры.

После подписания договора нужно оплатить пошлину.

Риски покупателя при покупке недвижимостипо договору переуступки

В договоре отражены долги по взносам, но могут быть и штрафы за их просрочку, которые в ДДУ не указаны. Обязательство уплаты штрафа переходит к покупателю после подписания договора переуступки.

Продавец-мошенник может заключить несколько договоров переуступки с разными покупателями на основе первоначального ДДУ. Для того чтобы выявить их, нужно проследить всю цепочку и проверить информацию в Росреестре.

Только те договоры, которые прошли государственную регистрацию, будут действительны. Имеется в виду не преддоговор, а именно договор долевого участия.

О том, чем отличаются эти два типа договоров, написано в начале статьи.

После заключения преддоговора не стоит оплачивать продавцу всю сумму за квартиру. Лучше сделать это, когда будет подписан основной договор. В связи с тем, что преддоговор не подлежит регистрации в Росреестре, возможны случаи мошенничества. Недобросовестный продавец может заключить несколько преддоговоров с разными покупателями и взять оплату не только с вас.

Покупателю следует проверить, не находится ли квартира под обременением (не заложена, не арестована, нет судебного спора, на нее не имеют права третьи лица).

Если продавец использовал для оплаты квартиры средства материнского капитала (это обычно указано в ДДУ), то все дети продавца также должны быть указаны в ДДУ. Если их в договоре нет, то он недействителен. Договор переуступки на основе такого ДДУ будет также недействителен. В данном случае обязательно должно быть согласие органов опеки и попечительства.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5db1b75f9515ee00b2a8d906/pokupaem-kvartiru-v-novostroike-po-dogovoru-pereustupki-prav-5e4e3367fd27690308676c16

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке, что это и как её правильно оформить

Как правильно оформить квартиру по переуступке права

Планируя купить жильё, все хотят сэкономить. Один из способов – купить квартиру в новостройке, которая ещё не завершена. Стоимость таких квартир ниже, чем на вторичном рынке. Но обычно всё жильё в достраивающихся домах уже раскуплено. В этом случае остаётся только покупка по договору переуступки прав.

Что такое переуступка?

Переуступкой прав на квартиру является сделка цессии, при которой право получения недвижимости от застройщика переходит от продавца покупателю. Продавец в этом случае является цедентом, а покупатель – цессионарием. Правила заключения таких сделок определены ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также 382 статьёй ГК РФ.

Отличие от обычной сделки купли-продажи квартиры в том, что при переуступке продаётся не квартира (её ещё не существует), а права требовать её с застройщика после введения дома в эксплуатацию. Естественно, для этого нужно будет подготовить все документы, которые требуют с покупателя квартиры в новостройке.

Заключить сделку по переуступке прав собственности на квартиру в новостройке можно только пока дом не достроен и после оплаты цены сделки или переоформления долга на нового владельца.

Помимо передачи прав требования на будущее жильё, на основании цессии можно передать и пай в ЖСК. Но такие сделки не столь детально регулируются законами.

Важно, чтобы застройщик разрешил передачу прав, и сама сделка цессии была зарегистрирована в Росреестре. Без соблюдения этих требований сделка будет считаться недействительной.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Как и другие способы покупки жилья, цессия имеет свои достоинства и недостатки.

Для продавца такой вид сделки даёт возможность заработать. Договор со строительной компанией можно заключить сразу после оформления проектной документации на дом, а продать права на квартиру уже на поздних стадиях готовности объекта. За это время цена квартиры существенно возрастёт.

Недостатками являются необходимость получить согласие застройщика, посетить Росреестр, а также большее количество времени на оформление такой сделки в сравнении со сделкой купли-продажи. Также не нужно забывать, что с цессии, как и с продажи готовой квартиры нужно будет платить подоходный налог.

Для покупателя плюсами является низкая цена и возможность заработать на ней. Так как стоимость недостроенных квартир на 5-20% ниже, чем у готовых, то после окончания строительства их можно продать дороже на эти же 5-20%.

Недостатками для покупателя будет множество юридических и иных рисков. Во-первых, получение квартиры зависит от добросовестности застройщика. Если он обанкротится или будет затягивать сроки, то разбираться придётся именно со строительной компанией, а не с бывшим владельцем прав, который их переуступил.

Также нужно быть внимательным, чтобы не купить права с долгами по взносам за строительство и невыполненными обязательствами.

В случае, если договор не зарегистрировать в Росреестре или сделать это неправильно, можно оказаться жертвой мошенников, работающих по схеме «двойных продаж».

Нюансы выбора жилья для покупки по переуступке

Важно максимально снизить риски при оформлении переуступки прав собственности на квартиру в новостройке. Первым делом следует увидеть оригинал ДДУ. На нём должны быть печать застройщика и отметка о регистрации в Росреестре. Если этого нет, то продавец – мошенник, который пытается передать несуществующие права на квартиру.

Также нужно проверять репутацию застройщика. Для этого стоит:

  • Проверить на сайте Единого реестра сведений о банкротстве компанию, которая строит этот дом. Если она банкрот, покупать квартиру нельзя. Это обернётся множеством дополнительных затрат.
  • В электронной картотеке арбитражных судов можно посмотреть наличие уголовных дел, заведённых на компанию-застройщика. Если дела были закрыты, то нужно посмотреть о решениях, вынесенных по ним судом.
  • Внимательно прочтите проектную декларацию на дом. Она может быть в свободном доступе на сайте застройщика или предоставлять им по просьбе. В данном документе указаны все сроки строительства. Если они соответствуют реальным, то это факт в пользу доверия застройщику.
  • Почитать отзывы о компании и пообщаться на форумах с её клиентами, особенно с теми, кто уже покупал переуступку прав собственности на квартиру в новостройке.

Проанализировав всю полученную информацию, можно решить, стоит ли доверять этому застройщику.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме: инструкция по оформлению договора

Для заключения такой сделки нужно собрать ряд документов, составить договор и зарегистрировать его в Росреестре. Рассмотрим все этапы заключения переуступки квартиры.

Шаг 1. Сбор документов

В перечень обязательных документов входят:

  • Разрешение супругов обоих участников сделки.
  • Договор долевого участия.
  • Разрешения на переуступку прав от застройщика и банка.
  • Справка об отсутствии долгов перед застройщиком.

Разрешение супругов нужно, если договор долевого участия заключён в браке, то есть будущая квартира считается совместно нажитым имуществом. Также и для покупателя, если он находится в браке, нужно получить разрешение супруги на сделку. Разрешение должно быть заверено нотариусом.

Разрешение застройщика необходимо, чтобы он не смог оспорить сделку в будущем. В некоторых ДДУ прописано требование получать такое разрешение.

Если же требование прописано, то можно просто уведомить застройщика о проведении сделки цессии. В некоторых договорах застройщик указывает требование выплаты в случае передачи прав.

Поэтому всегда необходимо внимательно читать ДДУ прежде, чем заключать сделку переуступки прав собственности на квартиру в новостройке.

Если платежи за квартиру застройщику не выплачены, то задолженность перейдёт на покупателя прав. Именно для уточнения этого момента нужна справка о погашении выплат.

Разрешение банка нужно получать в том случае, когда продавец покупал квартиру на кредитные деньги. Если разрешения банка на сделку не будет, то сделку могут признать недействительной. Некоторые банки выдают такие разрешения только при условии полного погашения задолженности.

Шаг 2. Заключение договора

Договор составляется письменно и содержит следующие данные:

  • Паспортные данные и адреса участников сделки.
  • Дата и место составления договора.
  • Порядковый номер ДДУ, данные сторон, его заключивших и дата заключения.
  • Адрес квартиры, на которые переуступают права и её технические характеристики.
  • Стоимость переуступки.
  • Порядок расчёта.
  • Список документов, которые продавец передаст покупателю (ДДУ, документы об оплате взносов и т.п.) и сроки передачи этих документов.
  • Указание прав и обязанностей сторон сделки.
  • Их подписи.

Важно после получения разрешения застройщика на заключение договора цессии, перенести из ДДУ в этот договор информацию об обязанностях застройщика. Это даст право новому владельцу требовать компенсацию за срыв сроков строительства.

Сам договор переуступки прав собственности на квартиру в новостройке нужно составлять в нескольких экземплярах: для продавца, покупателя, Росреестра, застройщика, банка и т.д.

Шаг 3. Регистрация договора в Росреестре

Можно обратиться с документами прямо в Росреестр или в ближайшее отделение МФЦ.

Подать нужно:

  • Оригинал ДДУ.
  • Договор о переуступке прав.
  • Квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию.
  • Паспорта участников сделки.
  • Нотариально заверенные согласия супругов продавца и покупателя.
  • Разрешение застройщика.
  • Справку об отсутствии задолженности перед застройщиком или обязательство эту задолженность оплатить.
  • Разрешение банка, если в покупке квартиры использованы кредитные деньги.

Предоставлять нужно оригиналы документов или их заверенные копии.

Размер пошлины равен 350 рублям.

Взамен за документы сотрудник МФЦ или Росреестра выдаст расписку и скажет, когда прийти за документами и изменённым ДДУ. Обычно срок рассмотрения документов не превышает 10 дней.

Как получить квартиру по договору переуступки прав требования?

После введения застройщиком дома в эксплуатацию, он выдаст владельцу прав заверенную копию разрешения на ввод дома в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи квартиры.

После этого в Росреестре можно будет зарегистрировать права собственности на данную квартиру. Для этого необходимо подать на рассмотрение:

  • Паспорт.
  • Цессию и ДДУ.
  • Копию разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
  • Акт приёма-передачи квартиры.
  • Квитанцию об оплате госпошлины.

Для физических лиц пошлина равна 2 000 рублей, для юридических – 22 000.

После рассмотрения документов (в течение 10 дней) собственник квартиры получит выписку из ЕГРН с указанием его данных в качестве владельца.

Стоимость переуступки квартиры в новостройке

Покупатель переуступки прав собственности на квартиру в новостройке платит продавцу сумму, о которой они договорились. Также он платит 350 рублей госпошлины.

Продавец же должен заплатить 13% от выручки в качестве подоходного налога. Сумма выручки равна разнице между заплаченной суммой и суммой, указанной в ДДУ.

Нюансы, о которых нужно знать

Есть несколько особенностей, связанных с владельцем прав на квартиру и деньгами, которые были использованы для её покупки.

Переуступка ипотечной квартиры

Такой вариант переуступки прав намного сложнее, чем в случае сделки с квартирой, построенной за личные средства. Это связано с требованием банков выплачивать ипотеку прежде, чем переуступать свои права на неё третьим лицам. Иначе банк не даст разрешение на сделку. Можно попытаться сделать это с помощью юристов, но это достаточно недешёвый вариант.

Если права на новостройку у несовершеннолетних

В ситуации, когда один из владельцев прав согласно ДДУ, не достиг совершеннолетия, то для переуступки прав собственности на квартиру в новостройке нужно будет получить разрешение органов опеки.

Сам договор цессии будут подписывать родители или опекуны несовершеннолетнего владельца.

Если ДДУ оформлялся с материнским капиталом

Если продавец прав при заключении ДДУ использовал материнский капитал и это указано в договоре, то и в договоре цессии необходимо указать, что дети впоследствии получат свои доли в квартире. Это, конечно же, усложняет переход прав и заключение такого договора.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/pereustupka-prav-sobstvennosti-na-kvartiru-v-novostrojke-chto-eto-takoe/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.