Как оформить переуступку прав на квартиру

Содержание

Переуступка квартиры в 2021 году: пример договора, риски

Как оформить переуступку прав на квартиру

Переуступка квартиры – один из способов приобретения недвижимости в собственность в строящемся многоквартирном доме. Это не редкое явление на рынке новостроек, поэтому важно относиться серьезно договора и представляемым документам. Договор может заключаться и между юридическими, и между физическими лицами.

Переуступка прав на квартиру

В случае покупки квартиры по переуступке прав допускается две формы оформления:

  1. Предварительный договор. Право требование действительно не в отношении передачи определенной квартиры, а к заключению договора купли-продажи. По такому виду соглашения невозможно совершить сделку, так как это только договоренность о намерении ее заключения в будущем. Уступка права допускается только пока не будет заключен основной договор.
  2. ДДУ. Это более надежный и часто используемым добросовестными участниками договор. Уступка осуществляется до момента подписания передаточного акта, а сам договор обязателен к регистрации в Росреестре.

Предварительный договор не подлежит регистрации в Росреестре. Это облегчает процедуру, так как не нужно предоставлять документы для подачи на регистрацию. Но покупатель будет менее защищен, так как договор долевого участия проходит обязательную регистрацию и официально фиксирует права.

Понятие переуступки

Договор цессии или переуступки регулируется статьями 388-390 ГК РФ. Они определяют условия и период появления обязательства. Переуступку квартиры в новостройке нельзя назвать одним из способов купли-продажи. Это законодательно установленная процедура, при которой меняется одна из сторон соглашения с застройщиком.

В результате, покупатель получает права и обязанности по основному договору между застройщиком и покупателем. Это может быть право требования передать квартиру после того, как будет сдан дом.

Также по соглашению со строительной компании допускается продолжение выплат по договору, если предыдущий покупатель внес не полную стоимость квартиры.

Договор уступки с юридической точки зрения называется правом цессии, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.

Стороны и форма договора

В качестве сторон договора выступают любые субъекты права. Если речь идет о покупке квартиры в строящемся доме, сторонами признают следующих участников:

  1. Цедент. Это лицо, которое передает право требования. В его качестве выступает продавец, который первоначально купил недвижимость на более ранней стадии возведения новостройки.
  2. Цессионарий. Это тот, кто покупает право требования по предварительному договору купли-продажи или ДДУ.

Преимущество приобретения квартиры по договору цессии

Передача квартиры по договору цессии часто становится преимуществом не только для продавца, но и для покупателя. Выделяют следующие положительные моменты:

  • если все квартиры раскуплены, можно подобрать жилье в понравившемся доме;
  • иногда цена ниже, чем у застройщика на 20-25%;
  • в случае ипотеки можно ожидать скорейшего заселения или сдачи в аренду (подробнее о нюансах приобретения квартиры в ипотеку), а не оплаты с невозможностью пользования квартирой как при покупке на начальной стадии.

Продавец может извлечь достойную прибыль при выгодной продаже новостройки непосредственно перед сдачей объекта. Важно, чтобы договор заключался на начальной стадии строительных работ.

Но больший риск существует покупателя, чем при заключении договора долевого участия напрямую со строительной компанией. При признании последней банкротом выплаты получают сначала дольщики, а затем все остальные.

Когда возможно оформление договора переуступки прав

Согласно ст. 388 ГК РФ определяются условия заключения соглашения. Его можно заключить только в конкретный промежуток времени. Допускается перепродажа после того, как произошла государственная регистрация ДДУ. Но важно успеть до подписания передаточного акта и оформления квартиры в собственность. После этого возможна обычная купля-продажа.

Дольщик самостоятельно переуступить право требования не может, если соглашение оформлялось в рассрочку и на текущий момент не погашено полностью. Замена дольщика в таком случае допускается с согласия строительной компании. В договоре указывается сумма и оставшийся долг переходит к покупателю.

Оформление договора цессии: алгоритм действий

При заключении договора переуступки необходимо соблюдать определенную последовательность действий. Пошагово выполняется следующее:

  • проверка строительной компании;
  • подготовка документов;
  • составление и подписание договора;
  • регистрация в Росреестре и оплата госпошлины.

При проверке застройщика важно обратить внимание на следующее:

  • срок существования компании;
  • актуальность сведений из учредительных документов;
  • наличие долгосрочной аренды или права собственности на землю;
  • наличие разрешения на строительство.

Ст. 389.1 ГК РФ определяет как требования к недвижимости, так и процедуру подписания соглашения. Особое внимание уделяется составлению договора, согласно которому первый покупатель переуступает право требования другому лицу. Соглашение должно составляться в аналогичной форме, что и в первоначальном варианте. Если на сделке присутствовал нотариус, потребуется нотариальное сопровождение.

Главное требование – максимально точно отразить предмет договора, в качестве которого выступает передача прав, а не продажа определенной квартиры. Точно указывается, какие права должны быть переданы. Важный момент – основание перехода. Все остальное считается лишь дополнением и вносится по соглашению сторон.

Уведомление о заключении договора переуступки

Документы для заключения договора

Перед тем, как приступать к оформлению соглашения, необходимо сообщить застройщику в письменной форме о планируемой процедуре. Он может установить комиссию за сделку. Потребуются следующие документы от продавца:

  • гражданский паспорт;
  • первоначальное соглашение, такое как ДДУ или предварительный договор купли-продажи;
  • согласие от застройщика, полученное в письменном виде;
  • согласие супруги или супруга продавца на сделку, если недвижимость приобреталась в период брака;
  •  все квитанции о внесении взносов по договору.

От покупателя требуется только гражданский паспорт и согласие на сделку супруга, если он находится в браке.

 Согласие застройщика не требуется, если оплата произведена полностью. Необходимо только должным образом уведомить застройщика о планируемой сделке. Если же числятся долги или график платежей при рассрочке не подошел к концу, требуется обязательное одобрение застройщика.

Договор переуступки квартиры

Регистрация права, сроки, размер госпошлины

Если оформления ДДУ, его необходимо зарегистрировать по установленному порядку. Подать документы можно в:

  • Росреестре;
  • МФЦ;
  • через специальную форму на сайте Росреестра или Госуслуг.

Срок регистрации составляет 5-10 дней, но многое зависит от способа обращения. Быстрее документы зарегистрируют при обращении в Росреестр, ведь именно здесь осуществляются все действия. При обращении через многофункциональный центр срок увеличивается, так как требуется время на пересылку документов.

Вместе с документами оплачивается госпошлина. Ее стоимость составляет 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юрлиц.

Риски при заключении договора цессии

Один из основных рисков – срыв окончания строительства. Поэтому необходимо тщательно подбирать застройщика. Важно изучить количество текущих объектов строительства и жилья, выставленного по договорам цессии на продажу. Если таких квартир много, это может свидетельствовать о проблемности застройщика.

Существует риск, что сделка будет признана недействительной. Среди причин можно выделить признание первого дольщика банкротом и отсутствие уведомления застройщика о переходе прав.

Учитывается, нет ли среди собственников несовершеннолетних лиц. Если сделка проводится без их участия, в дальнейшим органы опеки могут ее отменить по решению суда.

На что обратить внимание при оформлении договора, чтобы не столкнуться с мошенниками

Существует вероятность мошенничества, среди которых значится многократная продажа одного объекта, банкротство застройщика, истечение срока аренды на участок под строительство. Чтобы не столкнуться с такими обстоятельствами, важно посвятить время тщательной проверке не только продавца, но и строительной компании.

Необходимо запросить следующие документы:

  • выписка из ЕГРН;
  • разрешение на строительство;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • платежные документы, подтверждающие расчеты между предыдущим покупателем и строительной компанией;
  • предыдущий ДДУ и все дополнительные соглашения к нему.

Важно сравнить представленные квитанции с печатью застройщика, если платежи вносились наличными через кассу.

Когда сделку могут признать недействительной

Чтобы договор по приобретению права требования на недвижимость должен отвечать ряду требований. Его признают недействительным, если не соблюдается следующее:

  • дольщик обязан внести все денежные средства;
  • если приобретение первички происходило с привлечением банковских средств, банк должен оценить сделку;
  • застройщик одобряет договор цессии.

Если нарушается хотя бы одно из условий, цессия становится недействительной. Это значит, что квартира возвращается к первоначальному собственнику, а он должен вернуть внесенные деньги с процентами за их использование.

Налогообложение и использование вычета

Согласно НК РФ, предлагаются выбрать один из способов – уменьшение оплаты на оплаченную застройщику сумму или налоговый вычет.

Подробнее о том, как происходит процедура вычета при покупке квартиры.

В налоговую службу нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, который идет за годом проведения сделки. Прилагают копии документов, которые могут подтвердить оплату. Налог должен быть оплачен до 15 июля.

Чем подтвердить передачу денег

В соответствии со ст. 220 НК РФ, для подтверждения права собственности предоставляется правоустанавливающий документ – договор и выписка из ЕГРН. Кроме того, требуется платежный документ, в качестве которого может предоставляться следующее:

  • расписка в получении денежных средств продавцом;
  • выписка из банковского счета с указанием назначения платежа.

 Аренда банковской ячейки или договор о переуступке без предоставления платежных документов не могут свидетельствовать о передаче денежных средств.

Налог, уплачиваемый цедентом

Действующее налогообложение предполагает внесение налога, если получен доход. Переуступка облагается НДФЛ в размере 13% для граждан и 30% для иностранцев, так как не может находиться в собственности более 5 лет, по истечение которых уже налог не взимается. Можно воспользоваться вычетом или указать средства, которые вносились застройщику при первоначальном оформлении ДДУ.

Налоговый вычет при переуступке

При переуступке цедент (продавец) может получить вычет в размере до 1 млн. руб. для уменьшения суммы налога. Если сумма сделки превышает вычет, налог оплачивается из расчета образовавшейся разницы. Но важно указать о желании воспользоваться налоговым вычетом в декларации о доходах.

Таким образом, если уже заключен ДДУ, остается право продать жилье другому лицу. Важно сделать это пока дом строится и до его введения в эксплуатацию. Для покупателя существуют риски, которые не случатся при правильно оформленном договоре.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/kvartira/pereustupka

Договор переуступки права требования по ДДУ – особенности и правила оформления – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Как оформить переуступку прав на квартиру

Часто в литературе и на различных сайтах употребляется термин «договор переуступки прав», это разговорное употребление, однако речь идет именно о заключении договора уступки.

Договор уступки прав требования по ДДУ позволяет продать квартиру на стадии строительства, когда она еще не передана дольщику застройщиком. Несмотря на то, что квартира уже куплена, до ее фактического получения продать ее, заключив договор купли-продажи, невозможно.

В таком случае единственным выходом будет заключение договора уступки прав по договору долевого участия (цессии).

Новый участник сделки, который по итогу получит недвижимость, называется цессионарием, а первоначальный инвестор – цедентом.

Не следует путать данную сделку с покупкой квартиры, поскольку на момент ее совершения продаваемого объекта еще не существует.

Участник договора долевого участия передает не сам объект недвижимости, а только возможность требования передачи объекта у застройщика в будущем.

Сделка проходит по следующему алгоритму:

  1. Поиск покупателя.
  2. Составление договора уступки прав по договору долевого участия (договор цессии).
  3. Подписание договора цессии по ДДУ.
  4. Регистрация договора уступки.
  5. Проведение расчетов сторонами договора.
  6. Уведомление застройщика о произошедшей уступке.

Если передача происходит с переводом долга – перед выполнением всех указанных выше действий нужно получить согласие застройщика и банка на уступку прав по договору долевого участия.

Договор уступки по ДДУ не может быть заключен в любое время. Для этого подходит конкретный период: с момента, когда ДДУ пройдет государственную регистрацию в Росреестре до момента подписания передаточного акта.

Когда объект уже достроен и передан дольщику, считается, что застройщик выполнил перед ним свои обязательства. Продавать квартиру в данном случае можно в обычном порядке, после оформления ее в свою собственность.

Цедент может передать только свои права, которыми реально владеет, и именно в том объеме, который имеет сам. Например, наряду с правом требования передачи квартиры передается и право на неустойку при наличии просрочки по ДДУ. Цедент не несет ответственности за все последующие действия строительной компании и не отвечает перед новым участником за любые нарушения, допущенные застройщиком. После заключения цессии, все претензии новый дольщик может предъявлять только к застройщику, но не к прежнему участнику долевого строительства.

Еще до совершения сделки по переуступке прав прежний участник договора должен произвести все расчеты с застройщиком.

Если дольщик не расплатился в полном объеме с застройщиком, сделка возможна только в случае, если новый участник согласится перевести на себя долг.

Для этого между сторонами подписывается специальное соглашение, в котором цессионарий обязуется полностью погасить долг цедента перед застройщиком. В противном случае заключение договора уступки прав по договору долевого участия в строительстве невозможно.

Также может понадобится согласие застройщика на переуступку квартиры или иного объекта по ДДУ. Согласно 11 статье ФЗ-214 согласие застройщика при заключении договора уступки прав по ДДУ не обязательно. Но бывают исключения.

Например, в ДДУ может быть дополнительное условие, которое обязует дольщика получать письменное согласие застройщика при уступке прав. В таком случае застройщик может злоупотреблять своим правом на согласование уступки.

Некоторые застройщики требую за согласование уступки денежную компенсацию, которая иногда может составлять 10% от цены договора.

Если долг перед застройщиком полностью выплачен, а застройщик уклоняется от согласования уступки, то сделка и без такого согласия будет считаться совершенной, а договор действующим после государственной регистрации в Росреестре.
Если основная сумма по ДДУ еще не выплачена застройщику, то для уступки прав необходимо получить его письменное согласие. Если у дольщика оформлена непогашенная ипотека – необходимо дополнительно получить согласие банка.

В обязательном порядке необходимо направить в адрес застройщика письменное уведомление о цессии, приложив копию договора об уступке прав и обязанностей дольщика.

В противном случае новый дольщик принимает на себя все возможные риски наступления неблагоприятных последствий.

Например, застройщик может передать жилье не новому, а прежнему участнику, что будет считаться надлежащим исполнением обязательств.

Новому дольщику нужно учесть несколько существенных моментов. В случае, если он решит расторгнуть ДДУ с застройщиком, он получит только ту сумму, которая была оплачена по условиям договора долевого участия, а не ту, которую он уплатил по договору цессии. Разницу никто возвращать не будет.

Если же будет принято решение прибегнуть к взысканию неустойки – расчет ее величины будет проводиться от цены, прописанной в ДДУ. Для того, чтобы избежать дополнительных рисков, необходимо проверить юридическую чистоту всех документов.

Заключение договора уступки по договору долевого участия – всегда рискованный процесс, который безопаснее совершать с юристом.

Зачем платить застройщику от 30 000 рублей за оформление уступки по ДДУ, когда можно поручить это профессионалам всего за 9 900 рублей? Звоните нам по номеру: +7 (495) 150-07-65 Консультация бесплатно!

Договор уступки прав на квартиру по ДДУ может нести риски для каждой из сторон.

Обо всех рисках, возникающих при передаче объектов по уступке, можно прочитать в статье «Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия».

Для того, чтобы покупатель мог максимально снизить риски, перед тем, как оформить уступку по ДДУ, рекомендуется внимательно проверить документы прежнего дольщика и самого застройщика.

Перед тем как оформить договор уступки прав необходимо проанализировать документы застройщика:

  • которые имеют отношение к строительству объекта: разрешение на строительство, проектную документацию, правовые документы на земельный участок, свидетельство о государственной регистрации, проектную декларацию на строящийся объект;
  • документы, которые относятся к застройщику (выписка из ЕГРЮЛ, отчеты о финансовой стабильности, бухгалтерский баланс, заключения о соответствии и др).

Для заключения договора уступки прав требования квартиры по договору долевого участия необходимо собрать следующие документы:

  • копию ДДУ с отметкой о государственной регистрации;
  • выписку из ЕГРН о зарегистрированных ДДУ (при необходимости);
  • свидетельство о браке, брачный договор цедента и цессионария;
  • справку из психического диспансера для проверки дееспособности;
  • квитанции об оплате по договору долевого участия.

Для совершения сделки по уступке прав по договору долевого участия необходимо как покупателю, так и продавцу получить разрешение второго супруга на ее совершение, заверенное нотариусом.

Подытожив, можно составить четкий алгоритм, которому нужно следовать для заключения договора уступки права на квартиру при долевом участии в строительстве:

  1. Получить письменное согласие застройщика на уступку (в случае необходимости).
  2. Получить от застройщика справку об отсутствии долга перед ним.
  3. Получить нотариальное согласие супруга(и).
  4. Получить письменное согласие банка, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию.
  5. Составить и подписать договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве жилья.
  6. Зарегистрировать договор в Росреестре;
  7. Уведомить застройщика о состоявшейся уступке.

Договор уступки права требования на квартиру по дду нужно сделать в четырех экземплярах. Оригинал должен получить цедент, застройщик, Росреестр и цессионарий.

Законом предусмотрены существенные условия договора уступки квартиры по ДДУ, при несогласовании которых договор будет считаться незаключенным.

Примерное содержание договора:

  1. Вводная часть: номер и дата договора, все данные о цеденте и цессионарии.
  2. Полное наименование и реквизиты компании-застройщика.
  3. Номер ДДУ из которого вытекает уступка прав требования.
  4. Подробное описание квартиры, права на которую передаются (ее номер, этаж, площадь, полная стоимость, адрес).
  5. Порядок и сроки оплаты.
  6. Обязанности сторон, для цедента – это передать цессионарию все необходимые документы по договору (ДДУ, квитанции и др.). Для цессионария – уплатить стоимость уступки.
  7. Если продавец не выплатил всю сумму договора застройщику, в документ включаются условия перехода долга.
  8. Государственная регистрация имеет большое значение, поэтому важно не забыть прописать условие, обязывающее зарегистрировать оформление договора уступки по договору долевого участия.
  9. В договоре уступки прав требования по договору долевого участия также прописывается ответственность обеих сторон за неисполнение своих обязательств, указывается, как и где будут разрешаться споры междусторонами, срок его действия и дополнительные условия.
  10. В конце указываются адреса, а также ставятся подписи обеих сторон.

Дополнительно к договору переуступки права требования по договору долевого участия необходимо составить акт приема-передачи, в котором указываются списком все передаваемые документы.

После заключения сделки у покупателя должны остаться копии следующих документов:

  • копия ДДУ;
  • первичные документы, подтверждающие оплату первоначального дольщика по ДДУ;
  • согласие на уступку от супруга(и) контрагента.
  • согласие банка, застройщик (в случае, если были получены при совершении сделки);
  • справка из диспансера и др. документы.

Зачастую сделка по переуступке прав по ДДУ совершается на возмездной основе, но бывают исключения. Как правило, новый дольщик оплачивает прежнему участнику не только стоимость внесенных им средств по договору, но также и дополнительное вознаграждение за передачу своих прав.

Соглашение о переуступке необходимо зарегистрировать в Росреестре, и уже после этого производить все расчеты с продавцом. Вносить денежные средства заранее – значит подвергнуться риску потерять деньги, если договор не пройдет регистрацию.

Это может случиться по причине продажи данного объекта ранее другому лицу, что в подобных сделках происходит довольно часто.

Наиболее безопасный способ расчетов – аккредитив.

Аккредитив представляет собой безналичную форму расчетов в виде условного обязательства банка. Банк обязуется выполнить платеж в адрес продавца в случае предоставления последним документов, соответствующим условиям аккредитива. Это помогает существенно снизить риски для обеих сторон, ведь контроль соблюдения условий банк берет на себя. Условием раскрытия аккредитива и перевода денег цессионарию будет предоставление в банк зарегистрированного договора цессии.

Если по каким-либо причинам сделка не состоялась, средства будут возвращены покупателю.

В случае, если между физическими лицами расчеты производятся наличными, можно использовать банковскую ячейку.

Часто сторонам приходится проводит достаточно сложные схемы расчетов. Порой стороны могут указывать в договоре иную сумму в целях оптимизации налогового бремени.

Важно четко прописывать все условия и страховать все свои риски на стадии расчетов.

Юридическая консультация юриста по недвижимости поможет грамотно провести расчеты между сторонами и избежать массу рисков, как покупателю, так и продавцу.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве – сделка, которая должна пройти обязательную государственную регистрацию. Чтобы оформить договор, в государственный орган подаются следующие документы:

  • удостоверение личности участников сделки, если вместо одной стороны присутствует ее представитель, необходима доверенность, заверенная нотариально;
  • заявление, написанное совместно обеими сторонами;
  • подлинный экземпляр ДДУ;
  • договор цессии;
  • документ от застройщика об уплате всей или части суммы по договору, а также соглашение о переходе долга на нового участника, при наличии;
  • согласие девелопера на сделку (при необходимости);
  • нотариально заверенное согласие супруга(и) на данную сделку (для обеих сторон);
  • согласие банка и кредитный договор, если жилье приобретается в ипотеку;
  • документ об уплате госпошлины.

После сбора необходимой документации стороны совместно обращаются в Росреестр для регистрации сделки. Подать документы также можно через МФЦ. Росреестр проводит государственную регистрацию сделки в среднем в течение 10 дней.

После того, как договор будет зарегистрирован, необходимо направить его экземпляр в адрес застройщика.

Во время оформления договора переуступки прав требования по ДДУ стороны могут столкнуться с многими вопросами.

Нужно ли получать согласие застройщика и банка? Что делать, если застройщик отказывается согласовать сделку или просит за согласование существенные суммы? Как обезопасить себя при расчетах? Как провести госрегистрацию договора? Это лишь малая часть вопросов, грамотные ответы на которые помогут избежать серьезных последствий и финансовых рисков.

Юридическая консультация позволяет свести к минимуму все риски и максимально быстро добиться желаемого результата. Юрист подскажет, как провести сделку, поможет с оформлением всех документов и ответит на все тревожные вопросы.

Специалисты нашей компании имеют большой опыт по сопровождению сделок по переуступке прав из ДДУ. Мы будем рады ответить на ваши вопросы. Чтобы связаться с нами, достаточно посетить раздел «Контакты», где вы найдете наши координаты.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/dogovor-pereustupki-prava-trebovaniya-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya

Переуступка права собственности на квартиру или частные дома

Как оформить переуступку прав на квартиру

10/10/2017

    Довольно часто владельцы недвижимого имущества прибегают к переуступке прав собственности на квартиры.

Данная процедура является довольно востребованной в тех ситуациях, когда жилые помещения переходят от настоящих владельцев к новым.

Подобные документы заключаются на основании договоров купли-продажи, в случае инвестирования или ипотечного кредитования. Эта процедура является особенно популярной при строительстве новых жилых домов.

Что из себя представляет переуступка прав собственности

    Переуступка прав на квартиры или частные дома – это процесс перехода любых прав и обязательств в отношении конкретного недвижимого имущества от одних собственников к другим.

Подобные процедуры могут являться следствием осуществления различных сделок: начиная от долевого строительства, заканчивая ипотечным кредитованием.

Самым удивительным в данной ситуации является то, что продавцы могут заключать договоры переуступки прав сразу с несколькими покупателями, но только при условии, что квартира или дом состоит из более двух комнат.

Конкретный недвижимый объект может передаваться от одного человека к другому неограниченное число раз (по крайней мере, в действующем законодательстве в этом отношении нет никаких ограничений). Именно поэтому перед тем как брать на себя всю ответственность за жилое помещение, настоятельно рекомендуется поинтересоваться о предыдущих сделках и договорах, которые были заключены с конкретной квартирой или домом.

Разновидности переуступки прав собственности

Существует 2 основных вида переуступки прав собственности:

  • цессии или переуступки прав на основании договоров долевого участия;
  • переуступки прав на основании договоров купли-продажи.

    В первом случае (при подписании договора цессии) все сделки осуществляются по договорам долевого участия или договорам купли-продажи. Подписание ДДУ сегодня является весьма популярной процедурой и пользуется востребованностью среди людей разных социальных слоёв.

В данной ситуации застройщики и собственники должны подписать договоры, в которых чётко оговорить, что собственники становятся полноправными хозяевами жилой недвижимости в того момента, как возводимый объект будет сдан в эксплуатацию.

Но из-за длительного строительства будущие собственники могут изменить своё решение о покупке квартиры в конкретной новостройке, поэтому они имеют возможность передавать право владения жильём третьим лицам.

Такие сделки будут уместны в отношении уступки прав собственности, которая и называется цессией.

    По предварительно подписанным договорам купли-продажи сделки между покупателями и застройщиками не производятся. Но такие договоры позволяют производить подобные сделки в будущем.

Так, покупатели, которые расторгают договоры продажи квартир на основании переуступки прав собственности, в дальнейшем не будут иметь никаких прав на жильё, а застройщики в данной ситуации обязаны в полном объёме возвратить им денежные средства, которые были выплачены за квартиру.

    В том случае, если дома покупаются в ипотеку, то при передаче прав собственности все задолженности бывших владельцев обязаны погашать новые покупатели. Именно в этом и заключается основное различие второго вида переуступки от первого, ведь при заключении договоров долевого участия продавцы полностью выплачивают застройщикам всю сумму или передают эти обязанности новым собственникам.

Особенности покупки и продажи жилья по договорам цессии

    Покупка жилых помещений путём переуступки прав собственности является очень выгодным инструментом сегодняшнего рынка недвижимости, с помощью которого всё чаще приобретают квартиры в новостройках.

Как было указано выше, данную переуступку называют цессией.

В некоторых ситуациях этот договор считается единственно правильным способом покупки жилой недвижимости, поэтому он и пользуется столь высокой популярностью в современном мире.

    Переуступка является гарантией стабильности цен при покупке жилья для обеих сторон сделки – для покупателей и застройщиков.

Это особенно важно в ситуациях, если покупатели вдруг передумают приобретать квартиру в новостройке и захотят вернуть обратно свои денежные средства или если инвесторы пожелают вложить свои финансы, обезопасив себя от возможных повышений цены на конкретную недвижимость.

    Приобретая жилые помещения по договорам цессии, желательно понимать, что переуступку прав можно использовать только до момента, пока права ещё являются нереализованными. Ведь после сдачи дома в эксплуатацию, когда между застройщиками и владельцами будут составлены акты приёма-передачи, переуступка прав собственности не может быть официально реализована.

    Вне зависимости от того, покупаете вы или продаёте квартиру по переуступке, это даёт обеим сторонам сделки множество преимуществ. Но заключение подобных договоров также имеет некоторые риски, что нужно всегда учитывать.

Риски при переуступке прав

    Заключение договоров цессии может иметь различные риски в отношении недвижимого имущества.

Основной причиной их возникновения является невнимательное прочтение условий сделок, а также отсутствие минимального объёма правовых и юридических знаний.

Далее рассмотрим основные и наиболее частые риски, на основании которых будущие покупатели и продавцы смогут узнавать и тщательно анализировать все условия договоров цессии.

    Самой большой опасностью, которая может случиться с цедентом, является признание оформленных договоров недействительными. В данной ситуации новые правообладатели могут предъявлять свои претензии именно к покупателям, а не застройщикам.

Во избежание данных проблем требуется оговорить наиболее важные тонкости заключаемой сделки.

Договоры признаются действительными в тех случаях, когда дольщики полностью выплатят денежные суммы, которые обозначены в документе, когда имеется письменное согласие фирмы на переуступку прав (разрешение кредиторов – при ипотечном финансировании).

    Следующим риском является банкротство застройщиков. Такие ситуации случаются очень редко, но всё же они случаются.

Распознать будущих банкротов-застройщиков можно, если вам предлагают слишком низкую цену на жильё (по сравнению с рыночной стоимостью), если срывают сроки строительства и нарушают условия заключённых договоров.

В том случае, если продавец переуступил право на жильё, а строительная фирма обанкротилась, то претензии нового дольщика будут направлены в адрес застройщика.

    Очередным риском является неоднократная переуступка прав собственности третьему лицу.

Довольно часто случаются ситуации, когда по договорам цессии квартира продаётся несколько раз, а владельцем в итоге становится первый дольщик.

Во избежание подобных проблем также нужно тщательно изучать условия подписываемых договоров. Соглашения о переуступке также должны быть официально зарегистрированы, как и основные договоры долевого участия.

    Последний риск – нарушение условия договора со стороны цедента. Но в данном случае обычно страдают застройщики. В таких случаях эксперты рекомендуют не разбираться в правовых тонкостях самому, а воспользоваться услугами профессиональных юристов, которые изучат все условия сделки, а также помогут обезопасить вас от возникновения каких-либо проблем в будущем.

Особенности подписания договора переуступки прав собственности

    Для заключения договоров переуступки прав собственности на квартиры или частные дома, требуется соблюсти следующий порядок действий:

  • ознакомление с бумагами застройщика: разрешение на ведение строительства, документ со сроками реализации рабочего проекта, цели проекта, свидетельство о праве владения земельным участком и т. д.;
  • уведомление фирмы-застройщика о факте продажи квартиры на основании договора цессии;
  • получение официального согласия от застройщика;
  • получение справки об отсутствии долговых обязательств;
  • получение нотариального согласия второго члена семьи (супруг, супруга);
  • получение согласия банка (если жильё находится в залоге по ипотечному кредитованию);
  • получение выписки на жильё из государственного реестра;
  • составление договора с покупателем (в нотариальной конторе, в офисе строительной фирмы или агентства недвижимости);
  • регистрация договора в регистрационных или кадастровых службах.

    Все сделки по переуступке прав собственности в обязательном порядке облагаются налогом, оплачивать который должен первоначальный дольщик. Нередко продавцы и покупатели разделяют пополам все расходы, поскольку в процессе торгов первые инвесторы снижают первоначальную стоимость жилья. Размер налога рассчитывается в зависимости от суммы заключаемых сделок.

Признание договоров переуступки недействительными

    Как уже упоминалось выше, в некоторых ситуациях договоры переуступки могут быть признаны недействительными. Сделать это могут только судебные органы на следующих основаниях:

  • сделки противоречат действующему законодательству;
  • мнимое заключение нескольких сделок;
  • признание недееспособным или несовершеннолетний возраст одного из участников;
  • заключение договора путём обмана, угроз, насильственных действий и др.

    В некоторых случаях недействительным признают не весь договор, а только некоторые пункты. Отметим, что для юридических лиц имеются и другие основания, из-за которых договор цессии признаётся недействительным.

Для решения подобных проблем требуется квалифицированная помощь специалистов, которые смогут представлять интересы клиентов в суде.

Во избежание судебных разбирательств рекомендуется тщательно проверять документы застройщиков и внимательно читать подписываемые договоры, ведь кто осведомлён, тот вооружён!

Источник: https://akcent.pro/content/pereustupka-prava-sobstvennosti-na-kvartiru-ili-chastnye-doma

Как перепродать квартиру в новостройке, которая ещё не достроена – Новостройки – Журнал Недвижимости

Как оформить переуступку прав на квартиру

Что такое договор долевого участия (ДДУ) и уступка

Договор долевого участия в строительстве — это договор, который заключает с застройщиком дольщик. Это гарантирует ему приобретение будущей квартиры в новостройке. Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются небезызвестным законом № 214-ФЗ.

Человек, который заключил ДДУ, ещё не купил квартиру, а имеет только право требования по договору. Продать ещё не построенное жильё невозможно, можно только уступить свои права по ДДУ.

Это можно сделать сразу после того, как ДДУ зарегистрирован (бывает, передумали), но ДО того, как будет подписан акт приёма-передачи квартиры (так как после этого квартира считается «полученной» новым владельцем).

Такая сделка оформляется специальным соглашением об уступке прав, которое подписывают «продавец» и «покупатель» (в этом соглашении они называются «цедент» и «цессионарий», а сама уступка носит название «цессия»). Чтобы не пугать вас дальше этими словами, будем использовать привычные «продавец» и «покупатель», хотя с юридической точки зрения это не совсем верно.

Особенности переуступки прав на квартиру

Покупателю нужно помнить:

  • Соглашение об уступке полностью уступает все права и обязанности по ДДУ. Изменить или дополнить первоначальный договор нельзя.
  • Продавец отвечает за действительность своих прав, но не за застройщика и его действия. Если со стройкой что-то пойдёт не так, обратиться к человеку, который переуступил права на квартиру, будет нельзя.
  • После регистрации уступки у покупателя будут только отношения с застройщиком.

Заключенный ДДУ регулирует имущественные права, поэтому все правила о «совместно нажитом» супругами распространяются и на него. Даже если ДДУ подписал один из них.

Проверьте продавца по ДДУ так же, как и обычного собственника при покупке недвижимости — попросите паспорт, уточните семейное положение и посмотрите брачный договор, если он есть. Чтобы Росреестр зарегистрировал уступку по ДДУ, подписанному одним из супругов, вам понадобится нотариально заверенное согласие второго супруга.

Что проверить в ДДУ перед уступкой

Помните, что все права и обязанности по договору долевого участия полностью перейдут к вам, поэтому внимательно изучите сам договор.

Основные условия договора

Проверьте, что в ДДУ указаны все основные условия. Если какого-то из них в договоре нет, он считается незаключённым.

В договоре должны быть:

1. Описание объекта долевого строительства, характеристики дома и квартиры.

Дом: должны быть указаны материал стен и перекрытий, этажность дома, его общая площадь, класс энергоэффективности, сейсмостойкость, вид и другие сведения.

 
Квартира: этаж, общая площадь, количество комнат, число лоджий, веранд, балконов. Все характеристики объектов, прописанные в договоре, должны соответствовать проектной декларации.

2. Срок передачи квартиры.

3. Цена квартиры. Она может быть указана одним из 4 способов: 

  • фиксированной суммой;
  • как произведение площади квартиры на цену 1 квадратного метра;
  • как произведение приведённой площади квартиры на цену 1 квадратного метра приведённой площади. Этот способ может применяться, если в квартире есть лоджии, балконы или другие вспомогательные площади с понижающими коэффициентами.
  • суммой на возмещение затрат на строительство и оплату услуг застройщика. Этот метод применялся в договорах, поданных в Росреестр до 20 октября 2017 года.

4. Гарантийный срок на объект: не менее 3 лет на инженерное и технологическое   оборудование, не менее 5 лет на сам объект долевого строительства.

5. Способы обеспечения обязательств:

  • залог дома и земельного участка — это обязательное условие, оно должно быть прописано во всех договорах долевого участия;
  • поручительство или страхование гражданской ответственности — в договорах, поданных в Росреестр до 20 октября 2017 года.

Данные о регистрации ДДУ

На договоре должна быть отметка о регистрации с номером и датой. До регистрации ДДУ права по нему уступить нельзя.

Порядок уступки прав по ДДУ

Проверьте, какая процедура прописана в договоре. Возможно, застройщика можно просто уведомить об уступке, но, как правило, она допустима только с его согласия.

В таком случае дольщик сначала должен направить застройщику запрос на согласие, получить его, и только после этого вы сможете подписать соглашение и зарегистрировать передачу прав по договору.

Что ещё нужно проверить при передаче прав на новостройку

Итак, вы проверили ДДУ, убедились, что с ним все в порядке, и запросили согласие у застройщика. Что еще стоит проверить до подписания соглашения?

Проверьте застройщика

После уступки прав вы будете иметь дело с самим застройщикам и предъявлять претензии продавцу будет поздно. Поэтому заранее наведите справки о застройщике:

  • найдите сайт застройщика и изучите все документы, которые там выложены (учредительные документы, документы о госрегистрации и постановке на налоговый учет);
  • закажите выписку из ЕГРЮЛ или получите её онлайн на сайте налоговой;
  • проверьте документы по объекту — прежде всего разрешение на строительство и проектную декларацию — они должны быть на сайте застройщика;
  • найдите в интернете отзывы о застройщике и информацию о готовых домах.
  • оцените дома застройщика вживую.

Кто кому и за что платит: рассрочка, ипотека на квартиру, рефинансирование ипотеки с переуступкой прав

Цена. Если за время, прошедшее со времени заключения ДДУ, квартиры в новостройке подорожали, то владелец может запросить за квартиру больше, чем он платил за неё сам — это не запрещено.

Цена, указанная в соглашении об уступке прав на квартиру, никак не связана с тем, сколько заплатил первый дольщик.

Но если продавец получит больше, чем заплатил сам, ему придётся заплатить налог за полученный доход.

Рассрочка. Часто оплата по ДДУ (особенно если это ДДУ без ипотеки) происходит в рассрочку. Запросите у продавца документы, которые подтверждают оплату. Всё, что не было им оплачено, автоматически становится вашим долгом после переуступки прав. По закону вы должны либо полностью оплатить ДДУ либо взять на себя долг продавца.

Ипотека. Если дольщик выплачивал за квартиру ипотеку, то права на квартиру находятся в залоге у банка. Это отображается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Попросите у продавца кредитный договор, договор ипотеки (или закладную) и документы, которые подтверждают погашение ипотеки полностью или частично.

Если квартира всё ещё в ипотеке, сначала нужно получить согласие банка на переуступку прав. Если вы не готовы выплатить всю сумму, на вас будет переоформлена ипотека. В этом случае вы выплатите часть денег по договору уступки предыдущему владельцу, а оставшуюся — будете платить банку по договору ипотеки. Порядок переоформления определяет банк.

Если у вас есть вся сумма для выкупа прав по ДДУ, а квартира находится в ипотеке, то после погашения кредита за предыдущего владельца (это делается по соглашению, просто взять ваши деньги и пропасть он не сможет), банк снимет ипотеку, а права по ДДУ целиком и без обременений перейдут к вам.

Рефинансирование ипотеки с переуступкой. Если вы сами планируете взять кредит на новостройку в другом банке, то нужно обсуждать варианты оплаты уступки по ДДУ и снятия старой ипотеки и регистрации новой сразу с двумя банками.

В любых подобных вариантах вопросы уступки, оплаты и залога прав по ДДУ решаются между участниками сделки — сотрудники банков помогут вам определиться с подходящим вариантом, проверят права по ДДУ и подготовят документы.

Как подписать соглашение об уступке прав по ДДУ

После проверки всех документов и застройщика составьте проект соглашения об уступке и подпишите его в 4 экземплярах. Два экземпляра останутся у вас и продавца, один предназначен для Росреестра и один — для застройщика.

Не забудьте прописать в соглашении:

  • по какому договору уступаются права. Укажите полные реквизиты, дату и номер государственной регистрации ДДУ;
  • характеристики объекта недвижимости, как они описаны в договоре долевого участия;
  • сумму, которую вы платите за уступку прав по ДДУ и порядок выплат;
  • сумму, которую продавец уже оплатил по ДДУ;
  • обязанность продавца уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав — если ДДУ допускает уступку с уведомлением, без согласования застройщика;
  • обязанность продавца зарегистрировать уступку прав в Росреестре и ответственность за невыполнение этого условия (например, штраф);
  • обязанность бывшего собственника прав передать вам оригинал договора долевого участия и другие документы, которые понадобятся вам как новому дольщику;
  • ответственность продавца за действительность передаваемых прав.

Соберите все документы, оплатите государственную пошлину и подайте пакет на регистрацию. Общий пакет документов для регистрации почти ничем не отличается от списка бумаг для других сделок.

Вам понадобится само соглашение, справка от банка или от застройщика, подтверждающая оплату ДДУ экс-владельцем (о полной или частичной оплате), согласия супругов, паспорта сторон и квитанция об оплате госпошлины в размере 350 рублей.

И сразу после регистрации уступки вы станете полноценным дольщиком по договору долевого участия. Останется только дождаться окончания строительства или момента, когда жильё подорожает, чтобы переуступить его снова.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Вера Хохлова

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/kak-pereprodat-kvartiru-v-novostroyke-kotoraya-esche-ne-dostroena/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.