Изменить вид разрешенного использования земельного участка 2021

Содержание

Как изменить вид использования земельного участка 2021

Изменить вид разрешенного использования земельного участка 2021

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка – это неизбежная операция, требующаяся для того, чтобы получить право использовать свою землю для какой-либо цели, не предусмотренной ее действующим ВРИ.

Согласно ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, изменить ВРИ возможно только, если это предусмотрено местными правилами землепользования и застройки, утвержденными для данного муниципального образования.

Зачем менять ВРИ?

Разрешенный вид использования – это не просто слова. Собственник земли имеет право пользоваться своим участком только так, как это разрешено и зафиксировано в правоустанавливающих документах. Иные способы использования недопустимы.

Типичный пример. Собственник хотел бы построить на своем участке торговую точку. Однако данная земля имеет сельскохозяйственное назначение. Это означает, что выполнить свое желание он по закону не вправе. Возможно это станет только после смены ВРИ.

В действительности изменение ВРИ может потребоваться в силу самых разнообразных причин:

  1. Перепродажа земли. С изменением ВРИ вполне возможно увеличить стоимость участка в несколько раз. Например, если ранее землю можно было использовать только для сельскохозяйственных нужд, а после смены ВРИ на ней можно будет построить многоквартирный дом, то цена участка возрастет минимум в 3-4 раза.
  2. Строительство торговой точки или производственного предприятия. В этом случае земля будет приносить максимум прибыли даже в том случае, если конечной целью правообладателя станет ее перепродажа.
  3. Жилое строительство. Эта цель стоит перед огромным количеством землевладельцев, которые и хотели бы построить жилье на своей земле, но не вправе этого сделать до смены ВРИ.

Использование земли вразрез с ВРИ чревато для правообладателя серьезным административным штрафом, который будет взиматься до тех пор, пока собственник не устранит выявленное правонарушение.

На данный момент предусмотрены следующие штрафы за данное правонарушение:

  1. До 1% от кадастровой оценки участка (не менее 10 тыс. руб.) за нецелевое его использование.
  2. До 0,5% от кадастровой оценки земли (но не менее 3 тыс. руб.) за неиспользование земель сельскохозяйственного назначения.
  3. До 1,5% от кадастровой оценки земли (но не менее 20 тыс. руб.) за отсутствие строительства на земле, выделенной под ИЖС.

Что такое основные и условно разрешенные ВРИ?

Все виды разрешенного использования земель перечислены в классификаторе ВРИ. Каждый участок имеет присвоенный ему основной ВРИ, Однако, существуют также градостроительные регламенты, применяемые к каждой отдельно взятой территориальной зоне. И этим регламентом за конкретной территорией может быть закреплено несколько дополнительных видов условно разрешенного использования земель.

Главным отличием междуосновными ВРИ и условно разрешенными является то, что для использования земли, в соответствии с основным ВРИ, правообладателю не требуется ничье разрешение. Это право итак за ним закреплено правоустанавливающими документами.

Иное дело условно разрешенные ВРИ. Чтобы получить право на любой из условно разрешенных ВРИ потребуется предварительное согласование с соответствующими органами местного самоуправления. Это в первую очередь касается капитального строительства.

Этап 1: подготовка документов

Собственнику земельного участка необходимо тщательно подготовиться к процедуре, заранее собрав все документы. В частности следует обратиться в местную адимнистрацию, чтобы уточнить: имеется ли соответствующее постановление, на основании которого может быть осуществлено изменение ВРИ.

Помимо этого потребуются:

  1. Заявление на изменение вида разрешенного использования земельного участка. Его заполняет собственник и подает в местную администрацию на имя ее главы.
  2. Паспорт или иной документ, подтверждающий личность землевладельца.
  3. Если землевладелец – юридическое лицо, предоставляется выписка из ЕГРЮЛ.
  4. Если интересы заявителя представляет третье лицо (адвокат), прилагается копия его паспорта и нотариально заверенная доверенность, в которой точно перечислены все полномочия представителя.
  5. Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности и содержащая все основополагающие характеристики участка, а также документ, на основании которого это право было приобретено: завещание, купчая, дарственная и т.д.
  6. Ситуационный или адресный план участка, исходя из которого можно легко определить, где именно находится сам участок и смежные с ним.
  7. Согласование с арендодателем вопроса изменения ВРИ, если участок находится в долгосрочной аренде, а заявление подает от своего имени арендатор.
  8. Если на участке имеются какие-либо капитальные строения (объекты недвижимости), то к заявлению прилагаются правоустанавливающие документы и на них.
  9. Проект планировки той территории, к которой относится данный участок.

Этот перечень – основной. В зависимости от конкретного ВРИ, список может быть расширен. Чтобы не потратить время впустую, лучше всего заблаговременно уточнить полный перечень в местной администрации, а также ознакомиться с формой заявления и другими обязательными формами.

В общем случае заявление и все приложения к нему в администрацию подает сам землевладелец. Однако с его согласия это могут сделать доверенное лицо (при наличии нотариально заверенной доверенности), а также арендаторы. Документы можно отправить и Почтой России.

В том случае, когда заявитель или его доверенное лицо подают документы в приемной администрации, взамен выдается расписка в получении, на которой поставляется полный перечень принятых документов, а также дата и подпись уполномоченного лица.

Срок рассмотрения заявления ограничен. В общем случае он не может быть дольше 60 дней, но если рассмотрение вопроса не требует организации и проведения публичных слушаний, тогда заявление рассматривают и принимают по нему решение в течение не дольше 30 дней.

Общего закона, согласно которому за изменение ВРИ взимается госпошлина в установленном размере – нет. Однако, на местном уровне вполне могут издаваться постановления, по которым за изменение ВРИ может взиматься в пользу бюджета субъекта федерации установленная сумма. Уточнить этот вопрос следует там же, куда и подается заявление вместе с приложениями к нему.

Этап 2: получение решения

После рассмотрения поданного землевладельцем или его доверенными лицами заявления, глава администрации принимает решение об удовлетворении или отказе в изменении ВРИ.

Чтобы получить решение, необходимо явиться в администрацию и предъявить паспорт или доверенность. И решение, и отказ выдаются только в письменной форме.

Отказ обязательно должен быть мотивированным, а при несогласии землевладельца с ним документ можно использовать для оспаривания в суде или в вышестоящей инстанции.

Для собственника участка решение администрации является основанием для внесения изменений в ЕГРН. При этом сведения в Росреестр подает местная администрация, которая и вынесла такое решение.

Этап 3: внесение изменений в ЕГРН

С момента, когда администрация направляет в Росреестр сведения о принятом решении об изменении ВРИ, в отношении какого-либо земельного участка, должно пройти не более 15 дней до внесения изменений в ЕГРН.

Этот регламент принят в отношении межведомственного информационного взаимодействия.  Далее закон отводит только 5 дней на то, чтобы уведомить о внесении изменений правообладателя.

Уведомление отправляется по известному адресу (электронному или обычному), согласно Приказу №173 от 25.03.2016 г. Минэкономразвития России, а также ст. 34 ФЗ №218.

Если в обозначенный срок правообладатель не получил официального уведомления, он вправе лично обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением о внесении изменений (ст. 33 ФЗ №218).

В этом случае Росреестр направляет в течение 3 дней с момента получения заявления запрос в местные органы государственной власти и самоуправления для получения информации, а в течение 5 дней уведомление о внесении изменений направляется заявителю.

Собственнику следует иметь в виду, что по итогам изменения ВРИ, может существенно измениться кадастровая стоимость участка, а в соответствии с этим изменится в большую сторону и размер земельного налога. Оспорить завышенную, по мнению правообладателя, кадастровую стоимость можно в Росреестре и в суде, согласно Ф №135 от 29.07.1998 г.

Как быстро изменить ВРИ?

Тем, кто никогда не сталкивался с процедурой смены ВРИ, сложно представить себе этот процесс на практике. В первую очередь сложность состоит в том, что взаимодействовать приходится с местным землеустроительным комитетом. Для того, чтобы заявление и приложения к нему были приняты в кратчайшие сроки к рассмотрению, необходимо крайне тщательная предварительная подготовка.

Администрация местного муниципалитета вправе отказать заявителю при выявлении любых несоответствий и ошибок в поданных документах. А, как показывает практика, такие ошибки выявляются регулярно. Ошибочно напечатанные даты, искаженные сведения, опечатки и т.д.

Убедиться в том, что ваш пакет документов и заявление соответствует действующим требованиям, лучше заранее. Сделать это просто – обратитесь к земельному юристу за консультацией.

Специалист проверит ваш пакет документов и даст рекомендации, либо предложит действовать далее от вашего имени.

Источник: https://law03.ru/land/article/kak-izmenit-vid-ispolzovaniya-zemelnogo-uchastka

Изменить вид разрешенного использования: как и зачем? – %sitename2021

Изменить вид разрешенного использования земельного участка 2021

Изменить вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства важно для двух вещей: собственно фактического использования объекта недвижимости и  платы за такое использование. 

Изменить вид разрешенного использования (эфир от 15.01.21 на радио Медиаметрикс)

Плата может быть как в виде аренды, так и налога. В любом случае для расчета платы берется кадастровая стоимость, которая в свою очередь определяется по группе видов разрешенного использования. До сих пор законодательство разнится.

Виды разрешенного использования, установленные для целей строительства несколько отличаются от видов, установленных для определения кадастровой стоимости. Ориентироваться в этом без опытного юриста невозможно.

Поэтому лучше сразу обратиться за консультацией. 

Самостоятельно найти ВРИ своего участка и объекта недвижимости можно на публичной кадастровой карте, введя кадастровые номера. Если ваши объекты не находятся  на кадастре, лучше обратиться к нам. 

Приказ Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 г. № 226 “Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке”Классификатор видов разрешенного использования 
1Сельскохозяйственное использованиеСельскохозяйственное использование
2Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)Жилая застройка ( в том числе ИЖС) 
3Общественное использованиеОбщественное использование объектов капитального строительства
4ПредпринимательствоПредпринимательство (в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности)
5Отдых (рекреация)Отдых (рекреация)
6Производственная деятельностьПроизводственная деятельность ( в т.ч. склады) 
7ТранспортТранспорт
8Обеспечение обороны и безопасностиОбеспечение обороны и безопасности
9Охраняемые природные территории и благоустройствоДеятельность по особой охране и изучению природы
10Использование лесовИспользование лесов
11Водные объектыВодные объекты
12Специальное, ритуальное использование, запасЗемельные участки (территории) общего пользования
13Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройкаЗемельные участки общего назначения (здесь же зачем то огородничество и садоводство)
14«Иное использование» — вид использования земельных участков, не указанный в предыдущих 13 сегментах. 

В 2020 г. принят (еще не вступил в силу)  новый классификатор, но группы видов там те же самые.

Изменить вид разрешенного использования для строительства  

Чаще всего изменить вид разрешенного использования необходимо для застройки участка (реконструкции построенного).

Спорным представляется момент, что ВРИ приходится менять еще до получения разрешения на строительство. Так как автоматически налоги или аренда начинаются рассчитываться под объектом, которого нет.

Хорошо, если по аренде предусмотрена льготная ставка на период строительства, но это бывает далеко не во всех случаях.  

Изменить вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства можно только в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Градостроительный регламент устанавливается в Правилах землепользования и застройки поселения. 

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования! Проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях.

Чтобы понять градостроительный регламент своего участка нужно получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

Получить ГПЗУ в Москве >>>

Получить ГПЗУ в Мособласти  >>>

Требование каких-либо документов для получения ГПЗУ при наличии утвержденных Правил землепользования незаконно.

Если самим не получится пройти эту процедуру, можно обратиться к нам. 

Градостроительным регламентом для территориальной зоны могут быть установлены виды разрешенного использования с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности сочетания различных видов использования земельных участков. 

Часто возникает вопрос в какой момент застройщик должен изменить вид разрешенного использования земельного участка: до получения разрешения на строительство или после ввода объекта в эксплуатацию.

В Определении Верховного Суда РФ от 4 марта 2016г.

№306-КГ15-17604 по делу №А72-3089/2015) указано, что застройщик не должен изменять вид разрешенного использования в кадастре недвижимости до тех пор, пока фактически деятельность не начнет осуществляться на земельном участке, поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования.

При этом, застройщик вправе получить разрешение на строительство независимо от того, что существующий вид разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства» не соответствует проектной документации на планируемый к строительству магазин, поскольку вид разрешенного использования устанавливается градостроительным планом, а не свидетельством.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.05.2012 N 13016/11 и N 12919/11 установлено, что изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии УЖЕ СОСТОЯВШЕГОСЯ изменения вида его фактического использования.

Привести вид разрешенного использования в соответствие

Нередко по разным причинам возникает ситуация, при которой есть расхождения с фактическим использованием участка и ( или ) объекта недвижимости.  

Частью 1 статьи 8.8.

КоАП РФ предусмотрен штраф за «использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием» в размере на граждан 0,5-1 % кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц  1-1,5 %,  на юридических лиц  1,5-2 %, но не менее ста тысяч рублей.

Источник: https://almazlegal.com/izmenit-vid-razreshennogo-ispolzovaniya/

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?

Изменить вид разрешенного использования земельного участка 2021

Владельцы земельных наделов нередко испытывают потребность в изменении возможностей их использования.

Устанавливается вид разрешенного использования муниципалитетом при формировании надела и указывается в документации при его переходе в аренду или собственность лицам физическим и юридическим.

Чтобы расширить возможности участка, потребуется изменить вид разрешения. Все изменения должны вноситься с соблюдением норм законодательства.

Планируя корректировку вида разрешенного использования земли, владелец должен ответить на несколько вопросов, взвесить все «за» и «против» по каждой позиции.

  1. Определиться, как это сделать законно и можно ли вообще произвести изменения.
  2. Встает вопрос финансов, которые владелец готов заплатить за процедуру.
  3. Целесообразно ли это.

Процедура внесения изменений ВРИ земельного участка регламентируется:

  1. Градостроительным кодексом № 190-ФЗ и Земельным кодексом № 136-ФЗ.
  2. Законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 г.

Осуществляется услуга с соблюдением правил земельного пользования, застройки конкретной единицы территории.

Виды разрешенного использования земельных участков

Земельным кодексом закреплено, что все земли разделены на категории в соответствии с назначением. Перечислим категории, этой земли:

  • населенных территорий, где разрешается возведение строений в рамках развития территорий городских и сельских поселений;
  • сельхозназначения с ограничением по использованию;
  • отведенные под объекты промышленности, энергетики, связи и т.д., а также используемые в целях военных разработок, объектов космического направления и гос.безопасности;
  • заповедные и охраняемые территории;
  • лесничество, охраняемых зон вблизи водоемов;
  • участки запасного назначения.

Распространенными категориями, которые наиболее часто переводят в другое использование, являются земли населенных пунктов, а также сельхозназначения. Изменение разрешения касается, как правило, получения возможности построить жилой дом, зарегистрировать и прописаться для постоянного проживания. А для этого участок должен иметь статус ИЖС.

Если говорить о видах использования, то этот фактор, определяющий деятельность, которую позволено производить на конкретном наделе. Заметим, что в разных категориях могут оказаться одинаковые разрешительные виды. Например, сельхозземли и участки населенных пунктов позволено использовать для ведения ЛПХ.

Самые популярные виды разрешенного использования наделов:

  • осуществления с/хозяйства (производства с/х продукции) с возможностью возведения помещений, требуемых для переработки, а также хранения выращенной продукции;
  • ЛПХ;
  • организации садоводства и огородничества;
  • крестьянско-фермерской деятельности;
  • ИЖС с правом строительства частного жилого дома определенных параметров.

В каждом случае имеются свои требования и ограничения. Если дело касается надела под ИЖС, то на нем обязательно должен быть построен частный дом. На земле под огород и сад законом разрешено возвести домик, но получить в нем прописку невозможно. Надел под ЛПХ должен использоваться только по прямому назначению и получить разрешительные документы на строительство на нем не получится.

Как изменить ВРИ земельного участка: порядок действий

1. Первыми шагами будут уточнение градостроительных регламентов, касаемо вида использования земли.

Это необходимо сделать в начале подготовки к изменениям разрешения, чтобы уточнить вид использования земельных участков для функциональной территории, в пределах которой расположен участок земли.

Данные о возможных ВРИ содержит один из документов:

  • выписка из правил землепользования и застройки (ПЗЗ) о разрешенных видах использования, которую можно заказать, зная кадастровый номер или адрес участка — скачать образец;
  • градостроительный план;
  • справка о зонировании территориальной единицы, в пределах которой расположен надел.

Заказать эти документы можно при обращении в Росреестр (в том числе на их официальном сайте), через МФЦ, в администрации по месту нахождения участка.

2. Какое разрешенное использование определено для конкретного участка.

ВРИ земель разделены на три группы:

  • основные;
  • условно разрешенные (назначены в результате публичных слушаний);
  • вспомогательные (они могут быть назначены дополнительно к двум первым группам).

3. Подбор вида использования, который будет максимально соответствовать тому, какие цели запланированы для надела.

В каждой группе имеется свой перечень ВРИ, из которого может быть выбран наиболее подходящий для изменения и отвечающему планируемому использованию. При этом обязательно стыкуются вспомогательные виды с основными. Все виды должны соответствовать классификатору ВРИ 2021 года.

Возможные проблемы

На данный момент существует ряд нестыковок Классификатора ВРИ с градостроительными регламентами. Постепенно к началу 2021 года ПЗЗ претерпят изменения и будут приведены в соответствие с Классификатором.

Наиболее наглядный пример связан со строительством жилого дома на землях КФХ, поскольку в Классификаторе ВРИ нет такого вида использования участка. Поэтому муниципалитеты не выдают разрешение на постройку, так называемого, дома фермера.

Можно уточнить в ПЗЗ администрации, относится ли возведение жилого помещения к условно разрешенному для данного надела. Проблема может решиться, если основной ВРИ заменить на условно разрешенный или назвать дом хозяйственной (складской) постройкой.

Но прописаться в нем будет невозможно.

4. Далее следует подготовка документов и предоставление в местную администрацию по нахождению участка, если требуется проведение публичных слушаний, или в орган Росреестра. Однако, если новый вид разрешенного использования предусматривает жилищное строительство, решение принимается без публичных слушаний — при условии, что новый вид не противоречит его целевому назначению.

5. Принятие решения о смене категории разрешенного использования земли в компетенции земельного комитета органа местного самоуправления. Точную информацию можно посмотреть на сайте администрации.

Зачастую возникает потребность перемены разрешения на использование не только для возможности строительства жилого дома, но и для проектов коммерческого направления. Например, автостоянки или комплекса для занятий спортом. Любое изменение должно производиться с согласия комиссии при администрации.

При рассмотрении заявления принимается решение в пользу жителей проживающих на этой территории. Чтобы получить положительное заключение, необходимо указать в заявлении всю очевидную пользу для развития инфраструктуры поселения. Если будут соблюдены все градостроительные, а также противопожарные нормы, то дается соответствующее одобрение.

Варианты решения вопроса об изменении ВРИ участка

При изменении ВРИ участка используется один из вариантов:

  1. Путем проведения публичных слушаний. Собственником подается заявление в администрацию для установления иного вида использования надела, если отсутствуют действующие Правила землепользования и застройки, выносится постановление в результате одобрения граждан.
  2. Заявление подается в Росреестр через МФЦ лично, через доверенное лицо или отправлением по почте в рамках градостроительного регламента. Применим в случае корректировки вида разрешения с внесением поправок в данные кадастра по участку и в нужной графе заявления указывается вид соответствии с Классификатором.

Заявление об установлении соответствия ВРИ земельного участка классификатору (бланк) — скачать.

На рассмотрение собственником земли подается заявление и ряд документов. В результате положительного одобрения происходит изменение ВРИ или выдается мотивированный отказ с указанием причины и нормативного акта, на который отсылается полномочный орган.

В заявлении обязательно указываются:

  • характеристики надела, сведения о нем;
  • точное положение;
  • форма собственности;
  • характеристики кадастрового учета и технические данные;
  • срок пользования или владения;
  • причины изменения вида разрешения на землю.

Чтобы получить положительный ответ, нужно акцентировать внимание на недопущение нарушения норм градостроения в результате производимых изменений. Заверяется документ подписью собственника.

Документы, прилагаемые к заявлению об изменении ВРИ земельного участка

Административный регламент устанавливает перечень документов, которые должны подаваться вместе с заявлением на изменение вида разрешенного использования надела. Категория участка земли может повлиять на количество документов, которым потребуется расширить вышеперечисленный перечень.

Подать пакет документов можно несколькими способами и в каждом случае требования к его формированию могут отличаться. Рассмотрим каждый случай подробнее.

Решение вопроса в кадастровой службе Росреестра

В Росреестре или МФЦ можно обратиться сразу при соблюдении условий:

  • при наличии в администрации ППЗ, градостроительных регламентов;
  • планируемый ВРИ зоны, где находится участок, по основному виду состыкован с Классификатором.

Подать документы может лично через МФЦ владелец или арендатор участка, по которому требуется произвести изменение вида разрешения на использование. При этом к заявлению о кадастровом учете изменений недвижимости прикладываются копии:

  • удостоверения личности гражданина, подающего заявление;
  • устанавливающих право на земельный надел;
  • полученного ранее решения администрации о праве на перемену ВРИ земли (в случае, когда заявитель пользуется арендованной землей).

Бланк заявление о государственном кадастровом учёте изменений объекта недвижимости — скачать

Все остальные документы, которые могут потребоваться для уточнения сведений в ходе оказания услуги, орган Росреестра получает у других государственных структур самостоятельно в рамках действующих регламентов и межведомственного взаимодействия. Не возбраняется представление иных документов собственником.

Решение вопроса в местной администрации

В администрацию заявление с документами подается при необходимости:

  • проведения публичных слушаний, в результате которых будет согласовано установление нового ВРИ;
  • приведения имеющегося вида разрешения в соответствие с Классификатором.

Прикладываются следующие копии:

  • паспорта заявителя или нотариальной доверенности представительного лица собственника (арендатора) земли;
  • выписки из ЕГРИП для предпринимателей (ЕГРЮЛ для юридических лиц), а также свидетельства о регистрации юр. лица или ИП;
  • бумаги правоустанавливающего характера на землю и строения;
  • когда заявитель не собственник земли (например, участок арендуется), то необходимо получить согласование от собственника, что он не возражает по поводу изменения ВРИ.
  • схема расположения земельного участка.

Заявление будет иметь форму прошения о приведении ВРИ в соответствие с Классификатором.

Администрация самостоятельно может запросить необходимые документы:

  • кадастровый паспорт участка,
  • выписку из ЕГРН,
  • правоустанавливающие документы.

Но заявитель вправе приобщить их к пакету подаваемых документов по своей инициативе.

Заказать через Госуслуги

По информации с сайта Госуслуг подать заявку на оказание услуги по изменению ВРИ земельного участка можно:

  1. При личном обращении в МФЦ;
  2. Почтовым отправлением с вложением всех необходимых документов;
  3. Жители Московского региона могут получить электронную услугу на сайте mos.ru.

Ознакомиться о порядке предоставления, результате обращения, необходимых документах и случаях отказов можно на портале Госуслуг. Здесь же имеются ссылки на нормативные документы и административные регламенты касательно исполнения услуги по изменению вида разрешенного использования надела.

Источник: https://nedexpert.ru/zemlja/izmenenija-vida-razreshennogo-ispolzovanija-zemelnogo-uchastka/

Как изменить вид разрешенного использования и целевое назначение земельного участка

Изменить вид разрешенного использования земельного участка 2021

Что такое категории земель и виды разрешенного использования

Изменение вида разрешенного использования (ВРИ)

В 2015 году МинЭкономРазвитя выпустило классификатор видов разрешенного использования земельных участков, который поможет вам в работе.

Как узнать вид разрешенного использования по кадастровому номеру

  1. Откройте публичную кадастровую карту Росреестра;
  2. Введите в поисковую строку кадастровый номер земельного участка;
  3. Получите данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн.

Чтобы документально подтвердить сведения рекомендую заказать выписку из ЕГРН.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите узнать вид разрешенного использования быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 350 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

На какой вид разрешенного использования можно изменить существующий

Изменение одного ВРИ на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, то есть изменение допускается в случае, если Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) муниципального образования, к территории которого относится данный земельный участок, планируемый к установлению ВРИ предусмотрен.

Чтобы понять на какой вид разрешенного использования земельного участка можно изменить существующий, нужно обратиться к ПЗЗ. На примере участка под ИЖС порядок действий будет следующий:

  1. Открываем раздел градостроительных регламентов;
  2. Находим пункт «Для ИЖС (Ж-4)»;
  3. Получаем список видов разрешенного использования земельных участков, которые возможны на данной территории.

К примеру, в Москве существует порядка 40 видов разрешенного использования земельных участков под ИЖС: гостиницы, рестораны, магазины, банки, школы, фитнес-центры, аптеки и т. д.

А теперь рассмотрим каждый возможный случай отдельно.

Как изменить вид разрешенного использования под ИЖС на коммерческий

Прежде чем начать изменения, необходимо ответить на три вопроса:

  1. возможно ли добиться перевода законным путем;
  2. сколько денег на это потребуется;
  3. и так ли это нужно.

В случае целесообразности действий — начинаем.

В соответствии с Земельным (ст. 1, 7) и Градостроительным Кодексом РФ (ст.

 37), вы можете выбрать любой, из предусмотренных видов разрешенного использования для земельного участка и расположенного на нем здания, самостоятельно и без дополнительных разрешений и согласований.

Из 37 статьи Градостроительного кодекса РФ следует, что при соблюдении технических условий, можно изменить вид разрешенного использования с одного на другой.

То есть без проведения публичных слушаний можно изменить только основной и вспомогательный вид разрешенного использования. Для этого собственнику земельного участка нужно обратиться с заявлением в Росреестр и предоставить:

  1. Заявление установленного образца (выдает Росреестр);
  2. Копию Правил Землепользования и застройки с указанием возможного вида разрешенного использования для данной территории (где взять писал выше);
  3. Декларацию о выбранном виде разрешенного использования земельного участка в виде, как указано в Правилах Землепользования и застройки.

Как изменить вид разрешенного использования под ЛПХ и СНТ на ИЖС

Если участок расположен на землях населенных пунктов, то перевод участка из ЛПХ или СНТ в ИЖС выполняется бесплатно по заявлению собственника в РосРеестре (МФЦ). Если участок расположен на землях сельхозназначения, то переходите к пункту ниже.

В случае отказа в изменении ВРИ с огородничества или садоводства на ИЖС, придется довольствоваться условно-разрешенными видами (например «Садоводство»), строить дом и регистрировать его по дачной амнистии.

Обратите внимание, что изменить вид разрешенного использования земельного участка можно только после перевода из аренды в собственность.

Как изменить вид разрешенного использования с ИЖС на многоквартирный

Постараюсь ответить общими основаниями, т.к. порядок изменения разрешенного вида использования земельных участков и объектов капитального строительства регламентируется ПЗЗ соответствующего муниципального субъекта.

Итак, в случае если правообладатель земельного участка и (или) объекта капитального строительства (в вашем случае собственники) намерен изменить основной вид разрешенного использования на условно разрешенный вид использования, применяется порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства. Для этого, вам необходимо направить соответствующее заявление в комиссию по градостроительству и земельным отношениям. Перечень документов, которые необходимо прикладывать к заявлению определен пунктами соответствующих правил — вашего субъекта.

Документы нужны следующие: 

  1. правоустанавливающие документы на земельный участок или решение уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта; 
  2. правоустанавливающие документы на расположенные на земельном участке объекты капитального строительства (договоры, свидетельства о государственной регистрации прав, иные акты о правах на недвижимое имущество, выданные до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (при наличии); 
  3. кадастровый план (паспорт) земельного участка; 
  4. копия топографического плана города Тюмени в масштабе 1:2000 с нанесением границ земельного участка на бумажном носителе (выкопировка); 
  5. план границ земельного участка с координатами характерных точек; 
  6. санитарно-эпидемиологическое заключение; 
  7. сведения о заявителе: для физических лиц — документ, удостоверяющий личность заявителя; для физических лиц, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, — свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя; для юридических лиц — свидетельство о государственной регистрации юридического лица» 

Далее, иниицируется обсуждение на публичных слушаниях (в которых участвуют прежде всего соседи). В течение 15 дней с момента проведения публичных слушаний подготавливается заключение о результатах публичных слушаний. 

На основании данного заключения, комиссия направляет рекомендации главе администрации вашего муниципального образования. После чего администрация принимает решение о выдаче разрешения либо же об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.  Или же, если вам не поможет данная инструкция, то вы вправе обратиться в суд с соответствующем заявлением. 

Можно ли оформить индивидуальный жилой дом земельном участке для комплексного жилищного строительства (КЖС)

КЖС — это комплексное освоение территории в целях жилищного строительства.

Оформить жилой дом на арендуемом ЗУ с РВИ КЖС возможно лишь с соблюдением требований земельного и градостроительного законодательства в форме комплексного освоения при условии реализации всех обязательств первоначального застройщика, в том числе по подготовке документации по планировке территории и выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка (массива), ранее предоставленного застройщику для комплексного освоения, имеют такой же вид разрешенного использования – комплексное освоение в целях жилищного строительства. Это значит, что индивидуальная жилищная застройка таких участков гражданами недопустима.

В случае, если ваш земельный участок находится в пределах массива где утвержден проект планировки территории, а также по правилам землепользования и застройки вашего городского округа находится в территориальной зоне жилищного строительства предусматривающей РВИ ИЖС, тогда вариант с изменением РВИ с КЖС на ИЖС возможен с согласия собственника участка т.е. администрации путем подачи соответствующего заявления в МФЦ.

Как изменить вид разрешенного использования для земель сельскохозяйственного назначения

К примеру, вы хотите купить земельный участок сельскохозяйственного назначения с ВРИ — для сельскохозяйственного производства, а потом изменить ВРИ на ведение садоводства или дачное строительство, организовать СНТ и распилить участок на более мелкие участки для членов товарищества. Реально ли изменить ВРИ у такого земельного участка?

Согласно положений п.1 ст.

78 ЗК РФ — земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), далее по тексту данной статьи — крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, ГРАЖДАНАМИ, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество, хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями, НЕКОММЕРЧЕСКИМИ организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями.

В п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Таким образом, изменить ВРИ земельного участка с целевым назначением СХ реально, однако, не зная всех аспектов вашей ситуации точного порядка действий вам дать к сожалению не смогу. Скажу лишь, что после приобретения такого земельного участка для реализации вашей задумки будет необходимо подготовить генеральный план вашего СНТ, после чего уже производить межевание и организацию проездов.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка в аренде

Смена ВРИ именно арендуемого земельного участка достаточно проблематичная процедура т.к. в правоотношениях по смене выступает как арендатор так и собственник земельного участка.

Дело в том, что договором аренды может быть предусмотрен запрет смены ВРИ или же к примеру, когда вы обращаетесь с заявлением о предоставлении участка в аренду вы пишите цель вашей аренды, но при этом сам ВРИ может не совпадать с ней.

Чтобы поменять вид разрешенного использования арендуемого земельного участка вы вправе обратиться к собственнику участка с предложением изменить ВРИ без предварительного выкупа в собственность. Если собственник, а как правило это Администрация на территории которой расположен земельный участок, не возражает — то вас известят о решении в письменном виде.

С соответствующим уведомлением обращаетесь в районную комиссию по смене видов разрешенного использования земельных участков. В случае, если по ПЗЗ вашего поселения данный участок попадает под условную зону смены вида разрешенного использования, то ВРИ вам поменяют.

Обратите внимание, что изменение ВРИ изменит стоимость арендной платы, что не всегда выгодно собственнику земельного участка, а без его согласия это невозможно.

Следует учитывать, что в соответствии с ФЗ N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» устанавливаются максимальные размеры участков ЛПХ — в 0,5 Га, при этом, минимальные размеры не предусмотрены.

Однако, с учетом сложившейся практики, перевод из огорода в ЛПХ земельного участка площадью, к примеру 4.5. сотки —  маловероятен, т.к.

размер участка менее 10 соток не позволяет полноценно заниматься личным подсобным хозяйством.

Изменение целевого назначения (ЦН)

Сразу предупрежу, что нельзя изменить целевое назначение земельного участка, имеющего статус ООПТ или ГосЗемЗапаса.

Как изменить земли сельхозназначения на земли населенных пунктов

Рассчитывать на перевод земли из сельхозназначения в ИЖС можно только в случае, если земельный участок расположен вблизи границ поселения или в скором времени может войти в его состав.

Перевод земель сельхозназначения в другую категорию следует начинать с подачи заявления в местную администрацию, где подробно и аргументированным описать необходимость изменений.  Ходатайство рассматривается в режиме публичных слушаний в месячный срок. При положительном решении администрации, в кадастровый план участка вносятся новые сведения. 

К заявлению прилагаются:

  1. Кадастровый паспорт;
  2. Копия паспорта собственника;
  3. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право владения земельным участком.

Как изменить земли лесного фонда на земли промышленности

Источник: https://zembaron.ru/oformlenie/izmenenie-vida-razreshennogo-ispolzovaniya-zemelnogo-uchastka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.