Договор социального найма и управляющая организация

Управляющая организация и социальный наем жилого помещения

Договор социального найма и управляющая организация

“Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение”, 2009, N 10

В процессе приватизации государственного и муниципального жилфонда становится все меньше. Однако он никогда не исчезнет совсем.

Управление публичным жилфондом имеет свои особенности, поэтому управляющей организации следует знать как правовые основы взаимодействия с наймодателем и нанимателями жилых помещений в рамках договора социального найма, порядок расчетов за жилищно-коммунальные услуги, так и особенности бухгалтерского учета и налогообложения соответствующих операций.

Если все помещения в многоквартирном доме находятся в собственности РФ, субъекта РФ, муниципального образования, то управление таким домом осуществляется в порядке, установленном соответствующим органом власти путем заключения договора управления с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса (ст. 163 ЖК РФ).

Если же помещения в доме находятся в частной и государственной (муниципальной) собственности, выбор способа управления домом осуществляется в общем порядке – на общем собрании собственников помещений.

Публично-правовому образованию, как собственнику жилых помещений, остается только покориться решению общего собрания и заключить договор управления путем размещения заказа у единственного исполнителя (пп. 29 п. 2 ст. 55 Федерального закона от 21.07.

2005 N 94-ФЗ “О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд”). Наниматели не участвуют в общих собраниях собственников и не влияют на принятие решения о выборе способа управления домом.

Согласно п. 1 ст.

60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ. Помимо права пользования жилым помещением наниматель приобретает право пользования общим имуществом в многоквартирном доме (п. 2 ст. 61 ЖК РФ).

Жилищный кодекс устанавливает особый правовой статус сторон договора социального найма. Перечислим те права и обязанности нанимателя и наймодателя, которые затрагивают деятельность организации, управляющей многоквартирным домом.

Наймодатель (ст. 65 ЖК РФ):

  • вправе требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
  • обязан принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
  • обязан обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наниматель (ст. ст. 66, 67 ЖК РФ):

  • вправе требовать от наймодателя надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг;
  • при ненадлежащем исполнении наймодателем обязанности по своевременному проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме вправе требовать от наймодателя уменьшения платы за пользование жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков общего имущества, либо возмещения убытков;
  • обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора (пп. 1 п. 2 ст. 153 ЖК РФ).

До заселения жилого помещения эти расходы несут органы государственной власти, местного самоуправлении или управомоченные ими лица.

Для нанимателя жилого помещения плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя (п. 1 ст. 154 ЖК РФ):

  • плату за пользование жилым помещением (плату за наем);
  • плату за содержание и ремонт жилого помещения, в которую входит плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
  • плату за коммунальные услуги.

Пунктом 3 ст. 155 ЖК РФ установлено императивное требование: наниматели жилых помещений по договору социального найма вносят плату за наем наймодателю этих жилых помещений.

Если управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, наниматели вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации (п. 4 ст. 155 ЖК РФ).

Рассмотрим составляющие платежа нанимателя, их отличие от платежей граждан – собственников помещений и особенности взаимоотношений с наймодателем в связи с управлением многоквартирным домом.

Плата за наем

Плата за пользование жилым помещением является доходом наймодателя. Причем в качестве последнего может выступать как непосредственно собственник жилфонда в лице действующих от его имени уполномоченных органов, так и управомоченное собственником лицо (никаких ограничений в отношении этого лица законом не установлено).

На практике применяются разнообразные варианты оформления взаимоотношений по предоставлению жилых помещений по договору социального найма. Традиционным можно назвать предоставление жилфонда в хозяйственное ведение муниципальному унитарному предприятию ЖКХ, с наделением его полномочиями наймодателя.

Причем это предприятие одновременно может быть выбрано собственниками или на открытом конкурсе в качестве управляющей организации. В такой ситуации следует помнить о п. 2 ст. 299 ГК РФ, согласно которому доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении унитарного предприятия, поступают в хозяйственное ведение предприятия.

Для применения этой нормы и поступления в распоряжение предприятия платы за наем необходимо, чтобы право хозяйственного ведения на жилфонд было зарегистрировано, в противном случае предприятие не имеет права на получение платы за наем (Постановление ФАС ДВО от 03.08.2009 N Ф03-3479/2009). Эта плата признается неналоговым доходом бюджета на основании п. 3 ст.

41 БК РФ (доходы от использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за исключением имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий).

Источник: https://WiseEconomist.ru/poleznoe/50897-upravlyayushhaya-organizaciya-socialnyj-naem-zhilogo-pomeshheniya

Договор социального найма: какие подводные камни он таит для управляющих компаний

Договор социального найма и управляющая организация

Санкт-Петербург, 3 апреля Наниматели жилья – особая категория жителей дома, само их существование в юридическом плане должно быть оформлено целым пакетом документов, не говоря уже о взаимодействии с управляющей и ресурсоснабжающими организациями  в части платы за ЖКУ. Об этом шла речь на круглом столе с участием представителей различных служб и ведомств, включая прокуратуру, который состоялся 29 марта под эгидой Общественного совета ТСЖ, ЖСК, УК Невского района в местной администрации.

По мнению юриста в сфере ЖКХ Владимира Рогинкина, в Петербурге сложилась многолетняя практика, нарушающая законодательство РФ.

«Как это происходит сейчас, – объясняет Рогинкин, – собственник государственного фонда в лице администрации района, через своего представителя по доверенности ГУ ЖА, взимает плату за жилое помещение и коммунальные услуги через платежного агента ГУП ВЦКП «Жилищное хозяйство».

Это противоречит пункту 4 статьи 155 Жилищного кодекса и некоторым другим статьям, а также 354-м Правилам. Как все должно выглядеть, если следовать законодательству? УК предоставляет нанимателям (потребителям) по договору социального найма услуги по содержанию и ремонту жилого помещения и предоставления коммунальных услуг.

УК рассчитывает для нанимателей (потребителей) по договору социального найма размер платы в соответствии с законом. УК предоставляет нанимателям (потребителям) по договору социального найма платежные документы на оплату оказанных услуг. УК производит перерасчет платы.

Однако вместо этого начисление платы и предоставление платежных документов производит ВЦКП «Жилищное хозяйство», а не УК. Несоблюдение данного порядка, нарушает целостность взаимоотношений между потребителями и исполнителями.

Лишает потребителей (нанимателей по договору социального найма) права на получение достоверной информации и возможность пользоваться правами, установленными в Правилах №354 и Правилах №491.

УК не имеют возможности вести полноценный бухгалтерский учет и правильность расчета платы для всех потребителей в многоквартирном доме, так как данные по потреблению коммунальных услуг и начислению платы по нанимателям отсутствуют по причинам указанным выше.

Кроме того, управляющие организации несут финансовые обязательства перед РСО за поставленные коммунальные ресурсы по всем квартирам в МКД в том числе и по квартирам госфонда. В связи с тем, что расчеты с нанимателями, и получение денежных средств производится на расчетный счет сторонней организации, у управляющей компании отсутствует возможность вести полный бухгалтерский учет. Денежные средства за коммунальные услуги нанимателей перечисляются СПб ГУП «ВЦКП «Жилищное хозяйство»  в РСО обезличенными платежами, что не позволяет в дальнейшем определить период оплаты, в связи с чем у УО возникают необоснованные долги перед РСО. УО не могут в одностороннем порядке выставлять счета – извещения нанимателям (нанимателям выставляет счета–извещения наймодатель), так как при наличии двух счетов–извещений неизбежно наступит социальное напряжение (жалобы во все государственные инстанции, внутренние разбирательства, хаос)».

Стоит добавить, что если при начислении платы собственникам учитывается общедомовые нужды, то в случае с нанимателями об этом почему-то «забывают».

Напомним также про решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленобласти от 10 сентября 2014 по делу А56-42598/2014. Управляющая компания подала иск в адрес администрации района, настаивая, чтобы ей был выплачен долг за нанимателей.

А судья постановила отказать, так как администрация является ненадлежащим ответчиком и, если исходить из положения статьи 67, части 3 статьи 153, части 4 статьи 155 ЖК, следует, что именно наниматели (а не собственник, то есть наймодатель), должны вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи управляющей организации.

По мнению Владимира Рогинкина, если установить требуемый законом порядок, это приведет к радикальному сокращению задолженности по ЖКУ. Даже странно, верно? Законодательство,  вдруг, устроено так, чтобы все было удобно и правильно, но не используется.

«Вместе с несколькими председателями правления ТСЖ и ЖСК мы пытаемся разобраться в этой проблеме, бороться с ней! На уровне района состоялось большое совещание с участием представителей от различных служб и ведомств, включая прокуратуру.

В основном, все они отвечали, что вопрос находится  в ведении Жилищного комитета. Разумеется, мы обращались и туда, но не нашли понимания. Нам объяснили, что действующая схема законна.

Лично я теперь готовлю запрос в вышестоящую инстанцию, в генеральную прокуратуру», – поясняет Рогинкин.

Денис Михайлов, председатель президиума Общественного совета ТСЖ, ЖСК, УК Невского района, напомнил участникам круглого стола о федеральном законе №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», который предусматривает, в том числе, и ответственность за бездействие, а также о том, что орган государственной власти не вправе проводить проверку в отношении самого себя. «Мы просили провести проверку правильности начислений ГУ ЖА нанимателям, – резюмировал Денис Михайлов. – В ответ получили: «Управляющие организации начисляют без серьезных ошибок», то есть по нашему обращению о необходимости проверки ГУ ЖА, это же ГУ ЖА нас же и проверило. Мы бы хотели по-хорошему выйти на механизм трехстороннего взаимодействия управляющей организации, ГУ ЖА и ВЦКП в части начислений нанимателям, но нам навстречу не пошли. Придется общаться на языке официальных документов, может кого-то премии лишат, и тогда дело пойдет по-другому…».

P.S. Самое важное – рекомендация всем председателям правления: внимательно посмотрите на средства, которые поступают от жителей вашего дома.

Вы уверены в каждой копейке? Всю ли сумму вы получаете? Верны ли начисления? Потому что если в вашем доме есть наниматели жилья, то вполне вероятно, что на эти вопросы будет один ответ: три раза «нет»…

Но не все так печально! О позитивных подвижках в этом вопросе НЕВСКИЕ НОВОСТИ расскажут позже.

Источник: https://nevnov.ru/441919-dogovor-socialnogo-naima-kakie-podvodnye-kamni-on-tait-dlya-upravlyayushchih-kompanii

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.