Что такое исходно разрешительная документация

Содержание

Что такое исходно разрешительная документация на строительство?

Что такое исходно разрешительная документация

Планируя постройку капитального объекта, а также его реконструкцию, необходимо позаботиться о получении всех разрешений от компетентных органов. Для этого нужно собрать всю необходимую документацию, которая носит исходно разрешительный характер.

Составление проекта нового здания или реконструкции имеющегося – это только начало пути, который предстоит пройти застройщику до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Важным этапом будет оформление исходно разрешительной документации (ИРД), что является самым сложным и порой крайне затянутым по времени во всем задуманном мероприятии.

Исходные данные, задаваемые в ИРД, дают представление о масштабности строительства с уточнением качественных характеристик, объемов работ и потребностей с финансовой стороны в отношении всех этапов возведения объекта.

Разрешительная документация включает такие бумаги, как:

  • межевой план участка земли, с указанием его границ;
  • схематическое размещение будущего строения на плане;
  • показатели строительства технические и экономические;
  • рекомендации и требования всех согласующих органов.

На основе документов, входящих в ИРД, происходит составление подробного проекта здания со сформированным техническим заданием. Разрешение на строительство невозможно получить без готового проекта объекта недвижимости.

Нормами Градостроительного кодекса РФ (ст. 44 — 51) обязанность получения всех необходимых разрешительных документов возложена на застройщика, в чьем распоряжении находится участок земли, где будет возведено строение.

Однако, он вправе заключить договор на соответствующие услуги с техническим заказчиком, который будет от его имени собирать пакет исходно разрешительных документов.

Тем самым застройщик переложит всю волокиту по сбору необходимых бумаг на посредника.

Путь застройщика в получении ИРД можно описать следующими шагами:

  1. Получение согласования от комитета по градостроению.
  2. Получение постановления местной администрации о разрешении на проектирование.
  3. Защита проекта в рамках общественных слушаний (требуется не всегда).

Следует отметить, что застройщику для получения всех разрешительных документов придется пройти немало трудностей, связанных с согласованием всех нюансов предстоящего строительства. Поэтому само возведение здания может показаться не такой уж сложной задачей.

Что входит в пакет документов

Поскольку строения по своему назначению различаются, то и объем пакета документов может существенно отличаться. Например, ощутима разница между частным домостроением и многоэтажным и, тем более, промышленным объектом. Поэтому документация в отношении них может потребовать сбор в разном количестве.

Для возведения частного дома на одну семью требуется документы, включающего в себя:

Зачастую минимальный пакет исходно разрешительной документации требуется расширить для получения разрешения на строительство.

На основании соответствия объекта градостроительным планом компетентные органы принимают решение, поэтому этот документ обязателен в представлении. Технические же условия необходимо предоставить в случае подключения дома к коммуникациям общего пользования и при наличии соответствующей возможности.

Если объект недвижимости имеет характеристики не частного домовладения для проживания одной семьи, то потребуется собрать полный пакет документации в зависимости от следующих параметров здания:

  • назначения объекта и его характеристик;
  • разрешенного использования надела под застройкой;
  • особенностей расположения земли относительно иной инфраструктуры, расположенной в непосредственной близости к участку.

Тогда дополнительно могут потребоваться разрешительные бумаги от государственных служб, компетентных в области санитарных, противопожарных, природоохранных норм, соблюдение которых необходимо при возведении объектов с конкретными характеристиками. При этом обязательно соблюдение всех требований региональных нормативов.

https://www.youtube.com/watch?v=NJFdcmDZqMg\u0026list=PLmoWCuPGObZ76nSDUcvLQ2IB-jwLcI41T

К ИРД также относят разрешения на строительство и на ввод возведенного объекта в эксплуатацию. Последнее выдается по форме, утвержденной Минстроем, по результатам исследования представленных документов:

  • градостроительного плана ЗУ;
  • технического плана;
  • СПОЗУ с расположением капитального строения на схеме, а также обозначенными границами участка и расположением на нем и относительно него всех инженерно-технических сетей;
  • акта приемки возведенного капитального объекта, если строительство или реконструкция осуществлялись по договору;
  • подтверждающих соответствие объекта проекту и техническим условиям;
  • при необходимости согласования с государственным строительным надзором, потребуется соответствующее заключение;
  • при возведении опасного объекта необходимо заключить договор обязательного страхования ответственности его собственника, возникающей в случае причинения вреда окружающей среде при возможной аварийной ситуации;
  • правоустанавливающих на участок земли.

Следует знать, что требования по сбору и расширению пакета исходно разрешительной документации должны быть в строгом соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ.

Специфика получения

Получение исходно разрешительной документацией – задача застройщика, владельца земельного участка или компетентного лица, с которым заключен договор на оказание соответствующей услуги и представляющего их интересы. При этом для инстанций лицо, получающее разрешения и все согласования на возведение капитального строения или реконструкцию, именуется техническим заказчиком.

Процесс получения всей необходимой ИРД происходит параллельно с составлением и проработкой проектной документации. Это правовое сопровождение проекта капитального строительства.

Нюансы

Все документы, относящиеся к исходно разрешительным, выдаются заказчику представителями компетентных органов на основании соответствующих запросов и представлению необходимых для этого документов. При этом должны быть соблюдены:

  • требования правовых актов относительно состава пакета бумаг;
  • сроки исполнения со стороны органов и организаций, в чьей компетенции находится выдача соответствующих разрешений;
  • исполнены обязанности по уплате необходимых сборов со стороны заказчика.

: Оформление разрешительной документации на строительство

Источник: https://nedexpert.ru/dom/chto-takoe-ishodno-razreshitelnaja-dokumentacija-na-stroitelstvo/

Исходно-разрешительная документация на строительство: зачем нужна, что входит в перечень

Что такое исходно разрешительная документация

Исходно-разрешительной документацией на строительство называют комплект бумаг, подготавливаемых в отношении строящегося объекта с учетом ряда статей (с 44 по 55) Гражданского Кодекса РФ. Комплект считается полным, когда в числе прочего имеется разрешительная документация на возведение и ввод в эксплуатацию сооружений.

Согласно иному определению исходно-разрешительная документация для строительства объекта включает в себя бумаги, выдаваемые уполномоченным исполнительным органом на платной основе.

Заявителем в обоих случаях может выступать застройщик или представитель подрядчика.

Состав ИРД

Берясь за оформление исходно-разрешительной документации, следует ознакомиться с её составом. На сегодняшний день необходим следующий перечень документов:

  • Градостроительный план участка земли.
  • Разрешение на застройку.
  • Технические условия на подключение сооружения к водопроводу, канализации, электро-, газо- и теплоснабжению, а также связи.
  • Технические условия на изменение существующих инженерных коммуникаций.
  • Разрешение на введение здания в эксплуатацию.
  • Положительное заключение госэкспертизы относительно выполненного проекта.

Земельные взаимоотношения

Оформление пакета ИРД начинают с подготовки бумаг, подтверждающих право собственности на участок, запланированный под возведение сооружения. Согласно действующему законодательству собственник волен вести строительство на своей земле. Также он обладает правом сноса или изменения существующих объектов.

Лица, берущиеся за строительство на частной территории, но не обладающие правами собственности, должны получить согласие собственника. В случаях, когда право собственности закреплено за государством, передача участка осуществляется структурами местного самоуправления.

https://www.youtube.com/watch?v=zhA0rxKhIb8\u0026list=PLmoWCuPGObZ76nSDUcvLQ2IB-jwLcI41T

Когда надел принадлежит одному собственнику, а сооружение на нем – другому, владелец объекта вправе использовать недвижимое имущество на собственное усмотрение. Круг разрешённых действий закрепляется за сторонами на основании договора пользования земельным участком.

Таким образом, правомочность подрядчика в производстве работ на данном участке следует выяснять до их начала.

Особенности исполнительно-производственной документации

Нередко при отсутствии должного опыта можно перепутать описанную выше ИРД и исполнительно-производственные документы. Эти два комплекта имеют существенные различия. Первый включает в себя лишь разрешительные бумаги от контролирующих органов, во второй же входят материалы, обязательные для начала работ.

По факту исполнительно-производственными документами являются графические или текстовые материалы, в коих отражены решения, принятые при проектировании.

Данные бумаги оформляют лицензированные организации, специализирующиеся на соответствующих видах работ.

Благодаря безошибочному оформлению исполнительно-производственных бумаг возведение сооружения заметно упрощается, а его последующая эксплуатация становится более удобной. Это позволяет застройщику или проверяющим органам сделать выводы относительно осуществлённых работ и ответственных лиц.

Состав пакета может изменяться согласно действующим правилам и нормам законодательства.

В него могут входить всевозможные акты (например, о проведении испытаний или скрытых работ), разрешения, допуски, журналы ведения работ и лабораторного контроля и прочее.

Когда объект строительства вводится в эксплуатацию, бумаги и их полный перечень передаются организации, принимающей на себя пользование объектом.

Исполнительные чертежи, подготавливаемые в 4-х экземплярах, стоит упомянуть отдельно. Один из них передаётся заказчику, два – компании, в чьё распоряжение поступает объект, последний – компании-исполнителю.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Значение проектной документации

Договор подряда регулирует взаимоотношения подрядчика и заказчика, обозначая условия проекта. Заказчику следует детально ознакомиться с опытом и лицензиями исполнителя ещё до начала строительных работ.

Соглашение с подрядчиком, не имеющим разрешений на ведение специализированных работ, может быть признано недействительным.

В такой ситуации перечень исходно-разрешительной документации для строительства окажется неполным.

Проект разрабатывается с учетом актуальных норм и правил, а также требований по градостроительству. Обязательная оценка контролирующих органов исключает ошибки и повышает безопасность людей во время возведения сооружения. Уполномоченные органы всесторонне изучают означенные бумаги и выдают одобрение либо отказ в реализации проекта.

Надзорная структура вправе привлекать к проверке проектных решений специалистов соответствующих областей. По итогам экспертизы принимается решение о согласии на строительство или об отказе в нём.

Заключение отражает информацию об экономической целесообразности застройки, соответствии требованиями промышленной и экологической безопасности, а также наиболее значимые технико-экономические показатели.

Законодательство запрещает возведение и финансирование объектов, не имеющих положительного заключения, и получение ИРД в отношении них невозможно.

Получив отказ, застройщик, чаще всего, вносит требуемые правки, хотя существует и возможность обжалования в суде замечаний, которые он считает неправомерными.

После внесения исправлений по замечаниям уполномоченного органа, инвестор повторно подаёт пакет на рассмотрение, и уже всерьёз может рассчитывать на положительный результат.

Ответственность за нарушения

Отсутствие у застройщика полного пакета разрешительной документации влечёт за собой следующие наказания:

  • сооружение признаётся самовольной постройкой, с последующим наложением запрета на любые действия в отношении него. Такое здание может быть снесено по решению суда;
  • штраф.

Избежать трудностей поможет получение полного перечня ИРД до начала работ. Актуальный состав бумаг всегда имеется на официальном портале госуслуг или в местном отделе градостроительства.

Источник: https://pravbaza.ru/zemelnoe-pravo/iskhodno-razreshitelnaya-dokumentaciya-na-stroitelstvo

Разрешительная документация (ИРД). Стадии разработки и согласования исходно-разрешительной документации

Что такое исходно разрешительная документация

Исходно-разрешительная документация – это обозначение для комплекса разрешений на строительство, ввод готового объекта в эксплуатацию. Пакет документов оформляется в полном соответствии с статьями 44 – 51 ГК РФ. Для его оформления техническому заказчику понадобится обратиться в специальный орган власти или уполномоченную организацию.

Что такое ИРД

Проведение любых строительных работ на земельном участке, капитального ремонта либо реконструкции невозможно без предварительного проведения ИРД.

Исходно-разрешительная документация для проектирования подтверждает законность проведения таких работ. Именно на базе этого пакета документов начинается процесс проектирования.

Одновременно, ИРД для специалиста содержит все необходимые данные:

  • качественные параметры будущего строения;
  • объем производимых работ;
  • размер финансового обеспечения.

Без предоставления этой информации невозможно получить разрешение на строительство, прочие сопутствующие виды работ. Этот процесс может занять несколько месяцев.

На какие виды работ нужна разработка ИРД

Оформление исходно-разрешительной документации обязательно понадобится при проведении таких типов работ:

  • возведение жилого, нежилого объектов;
  • капитальный ремонт;
  • реконструкция;
  • перепланировка (изменение различных конфигурационных характеристик, включая различные инженерные системы, оборудование).

Все эти процессы требуют обязательного подтверждения законности до начала работ, уже на этапе проектирования. Обратите внимание, что для некоторых типов объектов понадобится уведомление о начале строительства. К ним относятся:

  • по классу последствий относящиеся к объектам с незначительными последствиями, типа СС1;
  • строительство которых может осуществляться только на основе строительно паспорта, не требующих разрешения;
  • имеющих определенный уровень опасности для жизни, здоровья людей.

К определенному классу объект строительства относит проектная организация, по предварительному согласованию с заказчиком. На основе готового ИРД в дальнейшем формируется техническое задание.

Разрешительная документация на строительство предполагает такие виды:

  • правоустанавливающие;
  • разрешающие;
  • ограничительные;
  • иные (к примеру, рекомендательные);
  • для оформления технического задания;
  • для инженерных работ на участке;
  • оформление проектной документации;
  • разработка, проведение реконструкции;
  • прохождение государственной, негосударственной экспертизы проекта;
  • разрешение на ввод уже построенного или реконструированного объекта в эксплуатацию.

Соответственно, полный комплект ИРД содержит сведения:

  • права на земельный участок, на котором проводятся строительные работы;
  • ключевые характеристики, целевое назначение объекта;
  • информация о подключении к различным коммуникационным сетям общего пользования;
  • соответствие готового строительного объекта базовому техническому заданию, нормативным актам в сфере безопасности.

Техническим заказчиком может быть:

  • застройщик;
  • инвестор;
  • организация-посредник;
  • владелец ЗУ,

В процессе получения подтверждается соответствие строительного проекта различным нормативным актам. Обязательно должно проверяться соответствие генеральному плану строительства, ПЗЗ и ППТ. Если будет выявлено малейшее несоответствие, разрешение на начало строительство не может быть получено.

Этапы сбора и оформления исходно-разрешительной документации

Оформление разрешительной документации предполагает такой базовый пакет:

  • постановления, распоряжения администрации
  • Технические условия ТУ на присоединение к инженерным сетям: обеспечение теплом, электросети, водопровод и канализация, ливневая канализация, дороги
  • Градостроительный план земельного участка, ГПЗУ
  • Заключение госэкспертизы проекта
  • Разрешение на строительство
  • Заключение о соответствии построенного объекта спроектированному (ЗОС)
  • Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Дополнительно заказчик или инвестор должны предоставить:

  • обоснование инвестиций строительства данного объекта;
  • решение местного органа исполнительной власти о предварительном согласовании места размещении объекта;
  • акт выбора земельного участка (трассы) для строительства и прилагаемые к нему материалы;
  • архитектурно-планировочное задание, составляемое в установленном порядке;
  • технические условия на присоединение проектируемого объекта к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям;
  • сведения о проведенных с общественностью обсуждениях решений о строительстве объекта;
  • исходные данные по оборудованию, в том числе, индивидуального изготовления;
  • необходимые данные по выполненным научно-исследовательским и опытно-конструкторским работам, связанным с созданием технологических процессов и оборудования;
  • материалы инвентаризации, оценочные акты и решения органов местной администрации о сносе и характере компенсации за сносимые здания и сооружения;
  • материалы, полученные от местной администрации и органов государственного надзора, в том числе характеристика социально-экономической обстановки, природных условий и состояния природной окружающей среды, данные о существующих источниках загрязнения и другие сведения в соответствии с требованиями природоохранных органов, санитарно-эпидемиологические условия в районе строительства;
  • имеющиеся материалы инженерных изысканий и обследований, обмерочные чертежи существующих на участке строительства зданий и сооружений, подземных и наземных сетей и коммуникаций;
  • чертежи и технические характеристики продукции предприятия;
  • задание на разработку тендерной документации на строительство (при необходимости);
  • заключения и материалы, выполненные по результатам обследования действующих производств, конструкций зданий и сооружений;
  • технологические планировки действующих цехов, участков со спецификацией оборудования и сведениями о его состоянии, данные об условиях труда на рабочих местах;
  • условия на размещение временных зданий и сооружений, подъемно-транспортных машин и механизмов, мест складирования строительных материалов.

Это базовый перечень, на дополнительных стадиях ИРД могут понадобиться другие документы. Получение разрешительной документации – это непрерывный процесс, он завершается только на стадии сдачи в эксплуатацию. Пошаговый алгоритм:

  1. Предпроектная стадия. Предполагает заключение договора, составление технического задания.
  2. Этап инженерных изысканий. На этой стадии понадобится оформление технических отчетов, заключений по итогам геологических, геодезических, экологических и других видов изысканий. заключения о состоянии реконструируемого объекта, других строений и коммуникаций на участке, экспертные заключения и протоколы, если проводились исследования грунтов и почвы, испытания сетей.
  3. Этап утверждения проекта заказчиком. Проводится проверка соответствия техническому заданию, параметрам безопасности. По результатам будет выдано положительное экспертное заключение, входящее в полный пакет ИРД.
  4. Этап завершения строительства, ввод объекта в эксплуатацию. Выдаются 2 основных документа: заключение о соответствии (ЗОС), разрешение на ввод в эксплуатацию.

На последнем этапе должны быть получены акты, заключения надзорных служб. Это ЦГСН, пожарная служба МЧС, ГИБДД, Росприроднадзор и прочие. При строительстве крупных объектов процесс сбора всех документов, получения согласований может занимать до 2 лет.

Согласование исходно-разрешительной документации

Важный этап – это согласование готовой исходно-разрешительной документации. Предполагает:

  • выдачу исходной документации на земельный участок (это могут быть ГПЗУ, договор аренды, соответствующее постановление);
  • получение технических условий на проведение инженерных сетей (выдаются ресурсосодержащими организациями);
  • ордера на земляные работы (нужны для всех изысканий на участке);
  • профильная экспертиза с выдаваемым в результате заключением (проводят специализированные государственные или негосударственные организации);
  • получение специальных технических условий (проводятся МЧС, Минстроем);
  • разрешение на строительство, последующий ввод в эксплуатацию (выдается Госстройнадзором);
  • должно быть получено согласование фасадных решений (проводит МосКомАрхитектура);
  • заключение о соответствии (выдает Росстройнадзор).

Для экономии времени, финансовых средств оформление всех этих документов возможно в электронном виде. Готовая проектно-разрешительная документация узаконивает право инвестора на проведение необходимого типа работ.

Правильное составление техзадания на разработку ИРД

Разрешительная документация в строительстве обязательно включает подробное техническое задание. Если нет нужных навыков, чтобы сделать это самостоятельно, стоит обратиться к специалистам. Группа компаний РосСтройЭкспертиза проводит не только оформление всех необходимых документов и проведение согласований. Разрабатываем подробное техническое задание для дальнейшей разработки ИРД.

Правильно составленное техническое задание позволяет:

  • представить готовый продукт;
  • выполнить попунктную проверку готового продукта (приёмочное тестирование, проведение испытаний);
  • уменьшить число ошибок, связанных с изменением требований в результате их неполноты или ошибочности (на всех стадиях и этапах создания, за исключением испытаний).

Именно правильный выбор технического заказчика позволяет устранить большинство проблем, возникающих на стадии проектирования.

Проблемы и сложности, возникающие при разработке ИРД

Получение разрешительной документации – крайне трудоемкий процесс. Проблемы могут возникать на всех стадиях, поскольку на каждом из этапов требуется большой пакет документов, получаемых согласований. Отсутствие даже одного из этих пунктов приводит к тому, что инвестор не сможет получить разрешение на строительство. Типовые проблемы в этом случае:

  • отсутствуют документы градостроительного планирования;
  • выявлены любые разногласия между исходным проектом и предоставленными документами для подтверждения;
  • отсутствует правовое сопровождение проекта строительства, реконструкции или капитального ремонта;
  • документы собраны не в полном объеме;
  • после внесенных изменений по виду использования земель не получено официальное подтверждение того, что корректировка закончена,

Во всех этих случаях понадобится обязательное проведение корректировки, получение недостающих разрешений и согласований.

Заказать разработку, согласование ИРД в ГК РусьСтройЭкспертиза

Чтобы свести к минимуму временные и денежные затраты, понадобится четкий алгоритм работы со всеми органами власти, государственными институтами, контролирующими инстанциями. Группа компаний РусьСтройЭкспертиза (перелинковка на ) проводит комплексную экспертизу проектной и прочей документации в срок от 5 дней.

У нас заказывают такие типы услуг:

  • инженерные изыскания;
  • подготовка, дальнейшая аудиторская проверка проектной документации;
  • оформление градостроительного плана;
  • профессиональное сопровождение регистрации в ИСОГД;
  • оформление всех необходимых разрешений на ввод объекта в эксплуатацию.

Наши преимущества:

  • бесплатная первичная консультация;
  • информационное сопровождение на всех этапах разработки ИРД;
  • сравнительно низкая стоимость по сравнению с основными конкурентами на рынке;
  • персональный проект-менеджер для каждого клиента;
  • проводим корректировки, сбор недостающих документов или согласований;
  • доставка пакета готовых документов для ИРД прямо в офис заказчика.

Точная стоимость проведения указывается в договоре. Этот же документ гарантирует качество оказываемых услуг в полном соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Источник: https://RSExpertiza.ru/razrabotka-i-soglasovanie-ishodno-razreshitelnoy-dokumentacii-ird/

Исходно-разрешительная документация для строительства

Что такое исходно разрешительная документация

Исходно-разрешительная документация для строительства – это комплект бумаг различного вида, которые оформляются в соответствии с нормами 44-51 ГрК. На ее основании выдается разрешение на ведение градостроительной деятельности. Рассмотрим подробнее особенности исходно-разрешительной документации для проектирования, возведения, реконструкции, ремонта объектов капстроительства.

Общая характеристика

В состав исходно-разрешительной документации для проектирования и сооружения объектов включаются:

  • Распорядительные бумаги (распоряжения, постановления).
  • Техусловия.
  • Разрешения.
  • Материалы согласований, инженерных изысканий, утверждения.
  • Прочие бумаги, выданные уполномоченными органами для разработки и последующего согласования проекта и строительных работ.

Полный комплект содержит акты, отражающие ключевые требования и рекомендации по:

  • Размещению объекта на местности.
  • Определению границ участка.
  • Экономическим и техническим показателям объекта.

К исходно-разрешительной документации следует также относить рекомендации и предписания, полученные от разных согласующих структур для разработки проекта. В актах описываются возможности производства работ, учитывающие санитарно-гигиенические, экологические нормативы по расположению объекта, предполагаемое его назначение, особенности эксплуатации, характер воздействия на природу.

Разработка ИРД

Она считается начальным этапом инвестиционного процесса. В ходе оформления документации определяются финансово-экономические показатели и качественные характеристики объекта.

Основа для разработки исходно-разрешительной документации для проектирования – ППТ (проект планировки территории). Он должен быть согласован (утвержден) по установленным правилам.

Если градостроительная документация не разработана, не согласована или не утверждена, технический заказчик должен организовать производство предпроектных архитектурных проработок, подготовить и утвердить обоснование размещения будущего объекта.

Особенности структуры

Вопросы, решаемые в рамках градостроительной деятельности, находятся в совместном ведении РФ и регионов. Соответственно, единого документа, в полной мере регламентирующего правила разработки и состав ИРД, нет.

Существенные отличия в нормативно-правовых актах отмечаются, к примеру, в Москве и области, в других городах страны.

На состав ИРД влияет и специфика будущего объекта.

Основные документы

В их число включены:

  • Акт об изменении допустимого использования участка (постановление, кадастровый паспорт, распоряжение).
  • Техусловия на присоединение к инженерно-техническим сетям (договор).
  • ГПЗУ (градостроительный план участка).
  • Заключение госэкспертизы проекта.
  • Разрешение на строительство.
  • Результаты инженерных изысканий.
  • Распорядительные акты разных исполнительных структур власти.
  • Разрешения.
  • Согласования, утверждения.
  • Прочие документы, оформленные специализированными организациями и уполномоченными органами.

Комплект для разработки ППТ и ведения градостроительной деятельности

В него входят акты, содержащие сведения о правах на участок:

  • Свидетельство о праве собственности/аренды.
  • Кадастровый план.
  • Договор, акт выбора надела (при аренде).
  • Договор купли-продажи (при собственности).
  • Инвестиционное соглашение.

В состав исходно-разрешительной документации для проектирования линейных объектов входят также акты о выборе трасс.

Градостроительная документация

В нее входят расчеты, обоснования и подтверждения:

  • видов допустимого использования;
  • границ объекта и зон действия публичных сервитутов;
  • посадки и технико-экономических параметров объекта;
  • функционального назначения;
  • прочие доказательства, выполненные в соответствии с правилами и нормативами использования и застройки территории.

В составе градостроительной документации также присутствуют:

  • Материалы планирования территории населенного пункта.
  • Градостроительное заключение, если объект соответствует назначению местности, определенному ранее.
  • Градостроительное обоснование, если категория или вид использования территории был изменен.
  • Градзаключение в составе Эскиза 1.
  • Заключение по результатам обследования объекта (или участка, если планируется новое строительство), сооружения/здания (при реконструкции, техническом переоснащении).
  • Ситуационный план местности по компенсационному озеленению, если предполагается уничтожение растительности на участке, выделенном под строительство.

Административные акты

В их числе:

  • Постановление, разрешающее разработку проекта планировки местности.
  • Архитектурно-планировочное задание. Оно должно быть утверждено Управлением архитектуры.
  • Заключение органа, ответственного за охрану памятников (если объект будет размещаться на исторической территории).
  • Протокол рассмотрения предпроектных материалов Архитектурным советом.
  • Заключение визуально-ландшафтного анализа (при размещении объекта на исторической территории).
  • ГПЗУ.

Кроме того, заказчику выдаются разрешения на:

  • снос сооружений;
  • строительство;
  • вырубку насаждений.

Результаты инженерных изысканий

В состав этих материалов входят техусловия на подсоединение к инженерно-техническим сетям. Этот документ оформляется техническими службами. При этом на топосъемке должны быть указаны точки подключения. К ТУ прилагается заключение об инженерном обеспечении объекта. Как правило, оно оформляется по инициативе заказчика.

Кроме того, составляются отчеты об инженерно-экологических, геодезических, гидрологических, геологических изысканиях.

К указанным документам прилагается чертеж, на котором отображаются территории:

  • Планируемых, существующих объектов капстроительства регионального или федерального значения, прочие участки, подлежащие застройке или уже застроенные.
  • Линейных объектов.
  • Культурно-исторических памятников.
  • Особо охраняемые, озелененные, природные комплексы.
  • Общего пользования.
  • В отношении которых осуществляется разработка плана и градостроительного обоснования.
  • С особым режимом пользования.

Кроме того, производится топосъемка, результаты которой отображаются на лавсане и в цифровой форме с экспликацией подземных объектов.

В их число входят:

  • Санэпидемзаключение Управления по надзору в области защиты потребительских прав и благополучия населения.
  • Акт обследования (экспертное заключение) участка “Центра гигиены и эпидемиологии”.
  • Техусловия подразделения Госпожнадзора.
  • Заключение, выданное Федеральной службой атомного, экологического и технологического надзора.
  • Письмо Минкульта о наличии/отсутствии архитектурных, историко-культурных, археологических памятников, зон их охраны и влияния.
  • Заключения Росприроднадзора, ГУ природных ресурсов и их охраны, органа природопользования, по компенсационному озеленению, экологической экспертизы.

Техусловия

Они оформляются на:

  • электро-, тепло-, газоснабжение;
  • водопровод;
  • канализацию (ливневую, бытовую);
  • радиофикацию, телефонизацию;
  • вывоз мусора.

Пример

Рассмотрим структуру исходно-разрешительной документации для строительства тепличного комплекса. В нее входят:

  • Правоустанавливающая документация на участок.
  • Постановление о согласовании территории размещения объекта и выполнении изыскательских работ (выдается главой администрации).
  • Ситуационный план.
  • Акты выбора участка, определения сервитутов.
  • Заключение об отсутствии/наличии полезных ископаемых под участком застройки.
  • Санэпидзаключение по созданию защитных зон.
  • Заключение Управления по эксплуатации, реставрации, охране историко-культурного наследия.
  • Техусловия на подсоединение к инженерно-техническим сетям и ЛЭП.
  • Исходные данные и условия ГУ ГО и ЧС.
  • Градзаключение на размещение объекта.
  • ГПЗУ.
  • Справка об отсутствии/наличии взрывоопасных предметов.
  • Заключение на сброс ливневой воды.
  • Гидрогеологическое заключение.
  • Данные о средних климатических показателях в районе и о розе ветров.

В составе ИРД также присутствуют согласования установки светофоров, знаков, нанесения разметки пешеходных переходов, выездов и съездов с управлением Росавтодор.

Источник: https://FB.ru/article/336805/ishodno-razreshitelnaya-dokumentatsiya-dlya-stroitelstva

Ирд для строительства капитальных объектов

Что такое исходно разрешительная документация

Для полу­че­ния раз­ре­ше­ния на воз­ве­де­ние, рекон­струк­цию, снос капи­таль­но­го стро­е­ния на земель­ном участ­ке его соб­ствен­ник или тех­ни­че­ский заказ­чик (обыч­но это  деволопер/застройщик) дол­жен подать в госу­дар­ствен­ные испол­ни­тель­ные орга­ны вла­сти заяв­ле­ние и вну­ши­тель­ный ком­плект доку­мен­тов.

Дан­ный пакет назы­ва­ет­ся исход­но-раз­ре­ши­тель­ной доку­мен­та­ци­ей для про­ек­ти­ро­ва­ния — в сокра­щен­ном вари­ан­те ИРД. Без ИРД невоз­мож­ны будут раз­ра­бот­ка тех­ни­че­ско­го пла­на про­ек­та (ТПП) и ввод объ­ек­та в экс­плу­а­та­цию. То есть это важ­ный исход­ный этап для любо­го инве­сто­ра в обла­сти стро­и­тель­ства.

Итак, рас­смот­рим подробнее:

  • что такое раз­ре­ши­тель­ная документация;
  • кому необ­хо­ди­ма ИРД;
  • что вхо­дит в пакет документов;
  • куда пода­вать ИРД;
  • сколь­ко сто­ит оформ­ле­ние ИРД.

Исходно-разрешительная документация: зачем и кому она нужна

ИРД нуж­на в первую оче­редь для полу­че­ния раз­ре­ше­ния на стро­и­тель­ство или рекон­струк­цию ОКС (объ­ек­тов капи­таль­но­го стро­е­ния), кото­рое может быть выда­но, толь­ко в слу­чае соот­вет­ствия тех­ни­че­ско­го проекта:

  • тре­бо­ва­ни­ям гра­до­стро­и­тель­но­го кодек­са (ГрК РФ), кро­ме линей­ных объ­ек­тов и ОКС на участ­ках, рас­по­ло­жен­ных вне гра­до­стро­и­тель­ных зон;
  • про­ек­там пла­ни­ров­ки и меже­ва­ния тер­ри­то­рии (ППТ и ПМТ), в том слу­чае, если они необ­хо­ди­мы (ст. 51 ГрК РФ).

План меже­ва­ния не нужен для линей­ных объ­ек­тов, стро­и­тель­ство или рекон­струк­ция кото­рых не тре­бу­ет обра­зо­ва­ния ново­го ЗУ.

Земель­ные участ­ки (ЗУ), на кото­рые не рас­про­стра­ня­ют­ся дей­ствия ГрК, пере­чис­ле­ны в ст. 36 ГрК РФ, ст. 4). Пра­ви­ла их исполь­зо­ва­ния регла­мен­ти­ру­ют­ся испол­ни­тель­ны­ми орга­на­ми феде­раль­ной вла­сти, субъ­ек­тов РФ и ОМСУ. Основ­ные тре­бо­ва­ния при этом:

  • исполь­зо­ва­ние земель­но­го участ­ка по назначению;
  • соот­вет­ствие ОКС всем тех­ни­че­ских параметрам.

Нужна ли ИРД для ИЖС

Новость для тех, кто при­об­рел земель­ный надел, что­бы постро­ить на нем свой соб­ствен­ный жилой дом. Им раз­ре­ше­ние, на осно­ва­нии поста­нов­ле­ния №340 — ФЗ от 3 мар­та 2018 г. об инди­ви­ду­аль­ном стро­и­тель­стве, брать не надо. А зна­чит нет нуж­ды и под­го­тав­ли­вать ИРД на ста­дии под­го­тов­ки строительства.

Но это воз­мож­но, если дом будет воз­ве­ден на зем­лях насе­лен­ных пунк­тов. Стро­и­тель­ство или рекон­струк­ция жило­го дома на зем­лях сель­ско­хо­зяй­ствен­но­го зна­че­ния, осо­бо охра­ня­е­мых тер­ри­то­рий и дру­гих кате­го­рий тре­бу­ет оформ­ле­ния ИРД.

По окон­ча­нию эта­па стро­и­тель­ства под­го­тав­ли­ва­ет­ся доку­мент о вво­де жило­го дома в эксплуатацию.

Требуется ли ИРД на строительство и реконструкции МКД

Да, глав­ный заказ­чик или ком­па­ния-застрой­щик обя­за­тель­но долж­ны под­го­то­вить исход­но-раз­ре­ши­тель­ную доку­мен­та­цию при стр-ве мно­го­квар­тир­но­го дома, но при условиях:

  • ЗУ сдан в целе­вую арен­ду для осво­е­ния территории;
  • для стро­и­тель­ства выде­лен надел, в соот­вет­ствии с ППТ и ПМТ, то есть если суще­ству­ет план тер­ри­то­рии и меже­вой план (п.3, пп. 3.1, ст. 51 ГрК).

Толь­ко после выде­ла участ­ка под стро­и­тель­ство и меже­ва­ния мож­но при­сту­пать к сбо­ру ИРД.

При рекон­струк­ции МКД тре­бу­ет­ся согла­сие обще­го собра­ния жиль­цов. А если рекон­струк­ция при­ве­дет к умень­ше­нию обще­го иму­ще­ства МКД, то нуж­но согла­сие абсо­лют­но всех соб­ствен­ни­ков поме­ще­ний мно­го­квар­тир­но­го дома и машиномест.

В каких случаях и куда подается разрешительная документация

ИРД для полу­че­ния раз­ре­ше­ния на стр-во (или рекон­струк­цию) ОКС:

  • для раз­ра­бот­ки или исполь­зо­ва­ния недр — пода­ет­ся в феде­раль­ный орган управ­ле­ния недр;
  • объ­ек­тов атом­ной и кос­ми­че­ской отрас­лей — в госкор­по­ра­ции “Роса­том” и “Рос­кос­мос”;
  • гид­ро­тех­ни­че­ских соору­же­ний 1 и 2 клас­са, кото­рые необ­хо­ди­мы для без­опас­но­го функ­ци­о­ни­ро­ва­ния объ­ек­тов инфра­струк­ту­ры воз­душ­но­го и ж/д транс­пор­та, защи­ты Госу­дар­ствен­ной гра­ни­цы РФ, засек­ре­чен­ных объ­ек­тов, стро­и­тель­стве на кон­ти­нен­таль­ном шель­фе, внут­рен­них и тер­ри­то­ри­аль­ных водах — упол­но­мо­чен­ные фед. орга­ны испол­ни­тель­ной власти;
  • объ­ек­тов, стро­я­щих­ся в гра­ни­цах ООПТ — испол­ни­тель­ные феде­раль­ные орга­ны, орга­ны субъ­ек­тов РФ или ОМСУ (в зави­си­мо­сти от того, в чьем фон­де нахо­дит­ся территория).

При рекон­струк­ции объ­ек­тов куль­тур­но­го насле­дия, в слу­чае изме­не­ний их харак­те­ри­стик, вли­я­ю­щих на без­опас­ность и надеж­ность кон­струк­ции, раз­ре­ши­тель­ная доку­мен­та­ция пода­ет­ся в испол­ни­тель­ные госу­дар­ствен­ные орга­ны ОМСУ, отве­ча­ю­щие за сохран­ность памят­ни­ков культуры.

Если земель­ный надел, пред­на­зна­чен­ный для веде­ния стро­и­тель­ства или рекон­струк­ции ОКС, зани­ма­ет тер­ри­то­рию двух МО, то ИРД нуж­но подать в испол­ни­тель­ные орга­ны субъ­ек­та РФ. Если стро­и­тель­ство или рекон­струк­ция объ­ек­та будет вестись на тер­ри­то­рии двух и более субъ­ек­тов — в феде­раль­ные органы.

Кому не нужна разрешительная документация

Раз­ре­ше­ние не нуж­но, и ИРД не пода­ет­ся при рекон­струк­ции или строительстве:

  • ИЖД (инди­ви­ду­аль­ных жилых домов);
  • садо­вых домов и хоз­по­стро­ек на участ­ках под садо­вод­ство и ого­род­ни­че­ство или гара­жа на ЗУ, пред­на­зна­чен­ном для лич­ных нужд физи­че­ских лиц, но не для пред­при­ни­ма­тель­ской деятельности;
  • постро­ек, не явля­ю­щих­ся капитальными;
  • вспо­мо­га­тель­ных строений;
  • рекон­струк­ции, не затра­ги­ва­ю­щей важ­ных кон­струк­тив­ных эле­мен­тов и без­опас­но­сти объекта;
  • капи­таль­но­го ремон­та ОКС;
  • объ­ек­тов для буре­ния сква­жин и транс­пор­ти­ров­ки газа;
  • зда­ний посольств, кон­сульств, пред­ста­ви­тельств РФ за границей;
  • в дру­гих слу­ча­ях, соглас­но ГрК РФ, зако­нов и НПА, при­ня­тых пра­ви­тель­ством или субъ­ек­та­ми РФ.

Состав ИРД, сроки рассмотрения, стоимость

Исход­но-раз­ре­ши­тель­ная доку­мен­та­ция для про­ек­ти­ро­ва­ния вклю­ча­ет в себя сле­ду­ю­щие документы:

  • заяв­ле­ние, подан­ное в соот­вет­ству­ю­щую струк­ту­ру, в зави­си­мо­сти от типа ОКС и рас­по­ло­же­ния ЗУ, на кото­ром будет вестись стро­и­тель­ство или реконструкция;
  • пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щие доку­мен­ты на ЗУ: 
    • прав соб­ствен­но­сти правообладателя;
    • дого­вор аренды;
    • дого­вор о пере­да­че в посто­ян­ное или без­воз­мезд­но­го пользования;
    • закон или акт о нало­же­нии сервитута;
    • согла­ше­ние о пере­да­че пол­но­мо­чий заказ­чи­ка (госор­га­нов, ОМСУ, кор­по­ра­ций “Роса­том”, “Рос­кос­мос”) стро­и­тель­ным организациям;
  • гра­до­стро­и­тель­ный план, выдан­ный не менее, чем за 3 года до пода­чи заяв­ле­ния на полу­че­ние раз­ре­ше­ния на стр-во (рекон­струк­цию) или рек­ви­зи­ты ППТ (ПМТ);
  • про­ект­ная документация: 
    • разъ­яс­не­ние;
    • схе­ма пла­ни­ров­ки ЗУ с раз­ме­ще­ни­я­ми объ­ек­тов, подъ­ез­да­ми и про­хо­да­ми, зона­ми серви­ту­та, в гра­ни­цах крас­ных линий;
    • гене­раль­ный план;
    • архи­тек­тур­ное решение;
    • опи­са­ние инже­нер­но­го обо­ру­до­ва­ния и план инже­нер­ных сетей со схе­мой их под­клю­че­ния к ОКС;
    • про­ек­ты орга­ни­за­ции изыс­ка­тель­ных и стро­и­тель­ных работ;
    • про­ект сно­са ОКС или его частей;
    • для объ­ек­тов здра­во­охра­не­ния, обра­зо­ва­ния, куль­ту­ры, соци­аль­но­го, быто­во­го, финан­со­во­го, рели­ги­оз­но­го, адми­ни­стра­тив­но­го зна­че­ния долж­ны быть ука­за­ны места сво­бод­но­го досту­па инвалидов;
  • экс­пер­ти­за про­ект­ной доку­мен­та­ции (при поэтап­ном стро­и­тель­стве — экс­пер­ти­за для отдель­ных эта­пов), кро­ме объ­ек­тов, ука­зан­ных в ст. 49 ГрК РФ: ИЖД, садо­вых домов, блоч­ных жилых домов с кол-вом эта­жей не более 3, и бло­ков — не более 10 и т.д.;
  • согла­сие на рекон­струк­цию ОКС со сто­ро­ны всех его пра­во­об­ла­да­те­лей (кро­ме МКД);
  • если рекон­струк­ция про­во­дит­ся заказ­чи­ком в лице госу­дар­ствен­ных (муни­ци­паль­ных) орга­нов или выше­на­зван­ных госкор­по­ра­ций, то согла­ше­ние меж­ду заказ­чи­ком и исполнителем;
  • рек­ви­зи­ты юри­ди­че­ско­го лица, про­вед­ше­го экс­пер­ти­зу про­ект­ной доку­мен­та­ции, если дан­ная экс­пер­ти­за про­во­дит­ся не госу­дар­ствен­ны­ми органами;
  • при пла­ни­ро­ва­нии стро­и­тель­стве в зонах исто­ри­че­ских посе­ле­ний — заклю­че­ние гос. и мун. орга­нов о соот­вет­ствии архи­тек­тур­но­го про­ек­та ОКС типич­ным тре­бо­ва­ни­ям, предъ­яв­ля­е­мым для объ­ек­тов куль­тур­но­го насле­дия дан­ной тер­ри­то­рии, в соот­вет­ствии с ФЗ №73;
  • при отсут­ствии подоб­но­го заклю­че­ния застрой­щик в заяв­ле­нии дол­жен ука­зать архи­тек­тур­ное реше­ние самостоятельно;
  • реше­ние орга­нов вла­сти об уста­нов­ле­нии зоны с осо­бым режи­мом управ­ле­ния, если это тре­бу­ет­ся при воз­ве­де­нии или рекон­струк­ции ОКС.

Раз­ре­ши­тель­ны­ми доку­мен­та­ми так­же являются:

  • заклю­че­ние о соот­вет­ствии реаль­но воз­ве­ден­но­го объ­ек­та тех­ни­че­ско­му проекту;
  • раз­ре­ше­ние о вво­де ОКС в эксплуатацию.

Одна­ко их нель­зя назвать в пол­ной мере исход­ной доку­мен­та­ци­ей, так как они оформ­ля­ют­ся на эта­пе, когда объ­ект уже построен.

Обязанности и права органов власти при приеме ИРД

Орга­ны феде­раль­ной вла­сти, субъ­ек­тов РФ и МО, госкор­по­ра­ции не долж­ны тре­бо­вать ИРД в тех слу­ча­ях, когда раз­ре­ше­ние на строительство/реконструкцию не нуж­но и с бОль­шим коли­че­ством доку­мен­тов, чем это необ­хо­ди­мо по закону.

После при­ня­тия заяв­ле­ния в тече­ние семи дней про­из­во­дит­ся про­вер­ка нали­чия необ­хо­ди­мой доку­мен­та­ции и ее соот­вет­ствия стан­дар­там стр-ва и рекон­струк­ции. Затем по резуль­та­там про­вер­ки выда­ет­ся раз­ре­ше­ние или отказ.

В слу­чае стро­и­тель­ства или рекон­струк­ции нели­ней­ных объ­ек­тов, рас­по­ло­жен­ных на тер­ри­то­рии исто­ри­че­ских посе­ле­ний, либо отсут­ствия типо­во­го архи­тек­тур­но­го реше­ния, срок рас­смот­ре­ния, про­вер­ки ИРД и выда­чи раз­ре­ше­ния может затя­нуть­ся до месяца.

Отка­зать в раз­ре­ше­нии власт­ные струк­ту­ры могут:

  • при отсут­ствии необ­хо­ди­мых документов;
  • несо­от­вет­ствии про­ек­та тре­бо­ва­ни­ям ГрК РФ;
  • несо­от­вет­ствии архи­тек­тур­но­го реше­ния типу объ­ек­тов куль­тур­но­го насле­дия на тер­ри­то­рии исто­ри­че­ских поселений;
  • невы­пол­не­нии усло­вий, необ­хо­ди­мых для осо­бой зоны и т.д.

Сколько стоит ИРД

Исход­но-раз­ре­ши­тель­ная доку­мен­та­ция для про­ек­ти­ро­ва­ния содер­жит очень мно­го доку­мен­тов, кото­рые собрать непросто.

Услу­ги по сбо­ру и под­го­тов­ке ИРД для основ­но­го заказ­чи­ка ока­зы­ва­ют сами деве­ло­пе­ры (тех­ни­че­ские заказ­чи­ки). Так как они же явля­ют­ся и застрой­щи­ка­ми, то есть реа­ли­за­то­ра­ми про­ек­та, у них огром­ный опыт в оформ­ле­нии доку­мен­та­ции в соот­вет­ствии со все­ми требованиями.

Сто­и­мость услу­ги от 0.04 до 0.5% от смет­ной сто­и­мо­сти стро­и­тель­ных услуг. Цена зави­сит от типа и пара­мет­ров ОКС, реги­о­на где будет вестись стро­и­тель­ство. Так, для Моск­вы исход­но-раз­ре­ши­тель­ная доку­мен­та­ция обыч­но доро­же, чем в дру­гих регионах.

Источник: https://moezhile.ru/novostrojki/razresitelnaa-dokumentacia.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.