Что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества

Содержание

Неотделимые улучшения арендованного имущества – что это?

Что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это блага, способствующие усовершенствованию, модернизации, увеличению срока эксплуатации или увеличению стоимости предмета аренды и, при этом, их невозможно отделить без нанесения ущерба имуществу или изменения его первоначального вида и свойств.

Что признается неотделимыми улучшениями

Ныне действующее законодательство выделяет две кардинально разные категории улучшений имущества, опосредуемого в рамках аренды. В числе таковых:

  • Отделимые улучшения – улучшения, которые возможно отделить от предмета аренды без нанесения ущерба и изменения первоначального существа объекта. Они признаются собственность арендатора, который вправе забрать их, в случае если арендодатель не предложит компенсацию за оставление таковых на прежнем месте.
  • Неотделимые улучшения – те, которые не представляется возможным отделить без нанесения ущерба имуществу арендодателя или самому объекту, выступающему улучшением.

Особенности неотделимого улучшения:

  1. Могут производиться только с согласия собственника;
  2. Производятся за счет средств арендатора;
  3. Увеличивают ценность предмета аренды;
  4. Усовершенствуют функциональность, технические характеристики имущества, потребительские свойства или срок эксплуатации;

Важно понимать, что в соответствии со ст. 616 ГК РФ за арендатором имущества закрепляется обязанность по осуществлению текущего ремонта помещения, который не подразумевает производства улучшений, способствующих повышению цены имущества. Это правило полагает, что во время текущего ремонта не может быть произведено капитальных улучшений.

Наниматель имущества, совершивший улучшения против воли собственника может получить требование о их устранении и восстановлении первоначального вида объекта.

К числу неотделимых улучшений можно отнести:

  • Реконструкция, перепланировка;
  • Достройка, пристрой (завершение ранее начатого строительства или возведение дополнительного строения);
  • Модернизация (замена старых электропроводов или трубопровода на новый);
  • Техническое оснащение (установка системы сигнализации и прочее);
  • Садовое обустройство (посадка плодоносных деревьев);
  • Покраска (например, в отношении автомобиля);

Особенности учета и компенсации неотделимых улучшений

Согласно положениям Гражданского кодекса, издержки на осуществление неотделимых улучшений могут быть компенсированы в том случае, если были согласованы ссобственником имущества. Если же такового согласия не было и арендодатель не настроен на добровольную компенсацию, то арендатор не вправе требовать возмещения.

Компенсация стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, чаще всего, происходит в следующем виде:

  • Путем соразмерного уменьшения арендного платежа;
  • Путем денежной компенсации произведенных работ.

При этом стороны должны заранее согласовать следующие нюансы компенсации:

  1. Будут ли компенсированы затраты на строительно-ремонтные работы или компенсация предусмотрена только в рамках затрат на материалы;
  2. Срок, в течение которого будет произведена компенсация (за время действия договора, после фактического осуществления улучшений, по истечении периода действия договора).

Учет неотделимых улучшений

Неотделимые улучшения входят в круг амортизируемого имущества. Учет неотделимых улучшений арендованного имущества допускается как со стороны арендатора, так и арендодателя.

Собственник, согласившийся на улучшения должен помнить следующее (при налогообложении):

  • Согласно НК РФ, учету подлежит амортизируемое имущество, у которого срок полезного использования превышает 1 год, его стоимость не менее 20000 и оно оплачено собственником помещения;
  • После произведения улучшений возрастает стоимость объекта;
  • После компенсации расходов арендодатель вправе начислить амортизацию путем увеличения ее размера;
  • Обязательно учитывается фактор, свидетельствующий о продлении срока эксплуатации в результате капитальных вложений.

Арендатор вправе учитывать неотделимые улучшения при отражении расходов. При этом важны следующие моменты:

  • Имеется согласие со стороны собственника на осуществление капитальных изменений;
  • Траты отражаются при расчете налога на прибыль (если была компенсация);
  • Амортизация может быть начислена за учтенный объект (если компенсация еще не была произведена);
  • Амортизация может начисляться с первого дня месяца, следующего за месяцем, когда неотделимые улучшения были введены в эксплуатацию (необходимо наличие документа, подтверждающего завершение работ – акт приема-передачи);
  • Амортизация позволяет списать произведенные при капитальном вложении траты только за период, в течение которого действуют арендные отношения и в рамках месячной суммы амортизации;
  • Если за период договорных отношений по аренде амортизация не покрыла ранее произведенные расходы, то они остаются неучтенными (переходят в статус убытков) и не принимаются во внимание при налогообложении.
  • Пролонгация договора позволяет сохранить возможность начисления амортизации.

Важно учитывать то, что суммы амортизации рассчитываются по сроку полезного использования и по правилам классификации основных средств (ранее применялось правило о расчете на основании амортизационных групп).

Если арендатор, осуществивший неотделимые улучшения, принял их на свой баланс объектов основных средств, то он обязан уплачивать с него налог на имущество. Однако, если собственник имущества внес соответствующую компенсацию до введения в эксплуатацию капитальных вложений, то они не могут быть учтены в объеме основных средств арендатора и не подлежат обложению налогом.

Учет капитальных улучшений в бухгалтерском отчете может быть отражен, если выполнены следующие условия:

  1. Улучшения объекта используются при производстве продукции, управленческой деятельности, либо для других нужд, подразумевающих получение оплаты;
  2. Объект будет использоваться в течение длительного времени (не менее 1 года);
  3. Последующая перепродажа объекта не входит в объем целей организации;
  4. В перспективе, объект сможет приносить компании доход.

Как в договоре предусмотреть неотделимые улучшения

Осуществление неотделимых  улучшений выступает юридическим фактом, который требует надлежащего оформления. Стороны могут предусмотреть такую модернизацию в виде отдельного соглашения, либо в качестве приложения к основному соглашению, описывающему предмет аренды.

Договор на возмещение стоимости улучшений, признанных неотделимыми, должен содержать:

  • Перечень объектов, выступающих в качестве улучшений;
  • Их предварительную стоимость (стоимость материалов и строительно-ремонтных услуг);
  • Время осуществления работ по осуществлению капитальных улучшений (важный аспект при бухгалтерском учете);
  • Порядок оплаты капитальных вложений (кем будут оплачиваться, в какие сроки);
  • Конкретное указание на согласованность действий, как со стороны арендодателя, так и арендатора;
  • Ответственность за неисполнение обязательств или просрочку исполнения.

Практика арендных правоотношений показывает, что стороны вправе предусмотреть универсальное условие, касающееся производства капитальных вложений, которое указывает на то, что арендодатель изначально согласен на любые виды капитальных преобразований и арендатору нет необходимости каждый раз согласовывать этот момент. Однако, в случае возникновения спора, такая правовая конструкция может оказаться не надежной.

В случае, если таковая модернизация была произведена с согласия правообладателя арендованного имущества, но не оформлена документально, после чего он выдает отказ на возмещение, арендатору стоит прибегнуть к судебному оспариванию. В качестве доказательственной базы могут выступать:

  • Показания свидетелей, присутствующих при разговоре;
  • -, видео записи;
  • Подписи на чеках о покупке материалов или фактическая компенсация расходов.

Определение стоимости неотделимых улучшений

Улучшения, за которые арендатор требует компенсации, должны отвечать следующим требованиям:

  1. Производиться с согласия арендодателя и (или) балансодержателя;
  2. Их отделение повлечет нанесение вреда конструкции предмета аренды;
  3. Они носят характер капитальных вложений.

Прежде чем производить компенсацию расходов, собственник, обычно, проводит анализ объема выполненных работ, на основании которых делает вывод о затратах по улучшению.

В объем стоимости капитальных вложений может входить:

  • Расходы на сооружение улучшения;
  • Их производство, изготовление;
  • Доведение до качественного состояния, в котором они будут признаны пригодными для эксплуатации.

Стоимость капитальных вложений определяется посредством затратного подхода, который применяется в виде расчета величины затрат на создание улучшений.

Особенности выявления стоимости:

  • На конечный результат расчетов не влияют особенности инвестиций (перерасход или экономия материала и прочее);
  • Определяется по стоимости сметно-строительных работ, которые были произведены на дату оценки по соответствующим ведомостям объема работ;
  • Стоимость работ по производству капитальных улучшений носит договорной характер и напрямую зависит от сроков и объемов их осуществления.

Заключение

Любые действия, связанные с осуществлением неотделимых улучшений должны быть согласованы с правообладателем предмета аренды, так как его воля напрямую сказывается на возможности получения компенсации за произведенные затраты. Собственником указанных улучшений всегда остается арендодатель. Компенсация за капитальные вложения может производиться путем соразмерного уменьшения платежа по аренде или путем денежной выплаты от собственника.

Источник: https://law03.ru/finance/article/neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva

Неотделимые улучшения арендованного имущества – что это такое?

Что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества

В течение периода аренды недвижимого имущества арендатор часто осуществляет некоторые улучшения. Разберемся в статье, что такое неотделимые улучшения арендованного имущества, можно ли получить компенсацию и как это сделать.

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

В первую очередь, следует определить, какие изменения изначальных характеристик объекта аренды можно считать неотделимыми, а какие относятся к отделимым.

В соответствии с законодательством РФ, отделимые улучшения – это те, которые можно физически забрать с собой после расторжения договора аренды, и при этом состояние объекта недвижимости не будет ухудшено. Говоря простым языком, отделимым признается все, что арендатор может взять и унести, а в результате таких действий имущество арендодателя не пострадает.

К примеру, отделить от самого объекта аренды можно мебель, приборы для освещения, какие-либо предметы интерьера (картины, статуэтки, вазы и т.д.), дополнительное оборудование (если демонтаж не навредит имуществу арендодателя).

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это те характеристики, которые нельзя устранить, если при этом не будет нанесен вред собственности арендодателя. В соответствии со ст.

623 ГК РФ, неотделимыми являются признаки, которые нельзя убрать, не причинив ущерба полезным качествам и свойствам главного объекта, который был передан лицу во временное пользование на основании договора аренды.

В качестве примера неотделимости можно привести несколько ситуаций.

  1. По договору аренды во временное пользование был передан частный дом. За время существования арендных отношений арендатор пристроил к дому веранду. Такое улучшение будет признано неотделимым.
  2. Арендодатель передал во временное пользование участок земли. Надел использовался арендатором для ведения садово-огороднической деятельности. За период пользования землей последний посадил на участке несколько деревьев. После окончания арендных отношений они перейдут в собственность владельца участка.
  3. На основании договора аренды в пользование была передана квартира. Арендатор покрасил в ней стены с согласия собственника. Такой косметический ремонт будет являться неотделимым улучшением.

Кроме того, невозможно отделить от осинового объекта такие действия как замена труб, вентиляционного оборудования, отопительных приборов, электрической проводки, окон и дверей, а также перепланировка и другие подобные работы. После того, как срок действия договора аренды подойдет к концу и отношения будут прекращены, все улучшения, которые невозможно убрать без ущерба, станут собственностью арендодателя.

Возмещается ли стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества?

Вопрос, который в большей степени волнует арендатора, касается возможности получения компенсации денежных затрат, израсходованных на улучшение имущества. Законодательно эта проблема регулируется ст. 623 ГК РФ. Согласно этому документу, компенсация будет выплачена только в том случае, если все действия в отношении арендуемого имущества проводились с согласия собственника.

Если арендатор произвел какие-либо действия по собственному волеизъявлению, не заручившись согласием арендодателя, то последний вправе не возмещать арендатору денежные расходы. Это значит, что главный критерий для получения материальной компенсации – осведомленность собственника о действиях арендатора в отношении предмета договора аренды.

Нередки ситуации, когда собственник фактически осведомлен о произведенных изменениях, улучшающих характеристики недвижимости, однако отказывается возмещать арендатору расходы. Как доказать, что улучшения произведены с согласия владельца имущества?

Показания свидетелей

Для доказательства существования договоренностей между арендатором и арендодателем будет достаточным заручиться наличием свидетелей. Их показания могут стать основанием для компенсации.

Свидетели могут подтвердить не только наличие договоренностей между арендатором и арендодателем, но и факт их совместного производства улучшений.

Фото, аудио или видео

Наличие какой-либо съемки, где подтверждается факт договорённости – редкость. Однако, если удалось зафиксировать одним из таких способов процесс достижения консенсуса, то это послужит отличным доказательством.

К примеру, многие мобильные устройства позволяют записывать аудиозапись в процессе разговора. Юристы рекомендуют записывать все важные диалоги, чтобы обезопасить себя в будущем при возникновении спорных ситуаций.

Письменное соглашение

Оформление письменного документа – самый простой и надежный способ закрепления договоренностей. Стороны могут составить дополнительное соглашение к договору аренды, в котором оговорят не только вопрос компенсации, но и перечень планируемых улучшений.

Однако стоит сказать, что если договор аренды был зарегистрирован в Росреестре, то и все дополнительные соглашения к нему должны пройти процедуру регистрации. В противном случае документ не будет иметь юридической силы.

Сторонами может быть выбрана иная тактика. Например, проводить улучшения  арендуемого имущества может за счет снижения размера арендной платы или за денежные средства арендодателя. Таким образом, произойдет фактическая компенсация расходов арендатора.

Передачу средств можно фиксировать в графике арендных платежей или путем составления расписки. В любом случае на документе должны быть проставлены даты и личные подписи сторон.

Важный момент. При оформлении передачи денежных средств путем составления расписки необходимо указать способ перечисления финансов. Это нужно для того, чтобы недобросовестный арендодатель не смог затребовать повторной выплаты арендной платы или начислить неустойку.

Неотделимые улучшения на основе договора аренды

Некоторые осуществляют любые изменения в имуществе на основании положений договора аренды. Для этого на этапе составления документа можно предусмотреть порядок произведения улучшений и получения компенсации от собственника имущества. Обязательно нужно указать сроки и способ выплаты.

Чтобы избежать возможных проблем в будущем, рекомендуется прописывать все аспекты арендных отношений в договоре. Если договор уже существует, то обезопасить себя можно подробным диалогом с арендодателем, результаты которого будут зафиксированы письменно.

Прописывать итоги договоренностей следует максимально подробно. Обязательным пунктом соглашения будет описание порядка оплаты или компенсации.

Если улучшения уже проведены, а договоренности с собственником не было или она не была чем-либо подкреплена, то остается рассчитывать только на успешный поиск компромиссного решения, которое устроило бы обе стороны. Однако, если арендодатель откажется компенсировать затраты, то законодательно он прав.

Еще один существенный момент. Если неотделимым улучшением был капитальный ремонт, то по законодательству, расходы на него должен понести арендодатель. Это актуально, когда в договоре аренды не предусмотрено иного разъяснения по этому вопросу.

При возникновении сложностей, касающихся арендных отношений, обращайтесь за консультацией к юристу. Специалист сможет оценить вашу ситуацию с точки зрения закона и порекомендовать оптимальный порядок действий.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva/

Неотделимые улучшения арендованного имущества – что такое и как их учитывать

Что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это изменения, которые невозможно убрать без повреждения имущества, переданного в аренду. Такие усовершенствования модернизируют жилплощадь, повышают ее стоимость и продлевают срок ее эксплуатации, но убрать их без причинения вреда внешнему виду помещения не представляется возможным.

 Что относится к категории неотделимых улучшений?

Согласно ст. 616 ГК РФ арендатор обязан осуществлять текущие ремонтные работы, которые не влекут за собой значительное увеличение стоимости жилплощади.

Это означает, что квартиросъемщик не может самовольно проводить капитальные ремонтные работы. Стандартный ремонт не улучшает технические параметры объекта, поэтому не относится к улучшениям имущества.

У арендодателя есть право потребовать восстановления первоначального состояния помещения. Неотделимыми улучшениями можно назвать:

  • техническое оснащение квартиры, установку сигнализации;
  • замену электропроводов и трубопровода;
  • перепланировку жилья;
  • реконструкцию отдельных помещений и жилплощади в целом;
  • высадку деревьев на территории садового участка, если речь идет об аренде частного дома;
  • возведение новых строений на территории собственника;
  • работы по реконструкции (восстановлению) имущества;
  • установка системы видеонаблюдения или пожарной сигнализации;
  • дооборудование объекта – установка лифтов, грузоподъемников, не имеющейся ранее системы отопления, строительство бассейна, проведение канализации.

Прокладка телефонного кабеля, водопровода, замена вентиляционной системы, установка новых дверей и окон также относится к этой категории изменений. По завершении срока аренды все подобные нововведения перейдут в собственность владельца имущества.

Отделимые улучшения переходят в собственность арендатора, если иное не указано в контракте. На их осуществление согласие владельца имущества не требуется.

К отделимым относят новую мебель, осветительные приборы, т. е. все те предметы, которые можно убрать без ущерба арендованному имуществу. При возникновении споров суд может отнести совершенные изменения в категории отделимых или неотделимых на основании заключений экспертов и изучения документации.

О компенсации затрат

На основании ст. 623 ГК РФ затраты на все неотделимые преобразования могут быть компенсированы исключительно в том случае, если они проводились с разрешения владельца данного имущества. Если арендодатель не давал согласие на внесение изменений, то компенсировать затраченные арендатором средства он может только по собственному желанию.

Отмечают несколько способов доказать, что владелец имущества был в курсе совершаемых действий:

  • предоставить фотографии или видеозаписи как подтверждение договоренности обеих сторон;
  • показания свидетелей считаются весомым основанием для подтверждения устного договора с владельцем. В этом случае можно доказать не только согласие арендодателя, но и факт совместного с ним улучшения имущества;
  • подтверждение компенсации понесенных расходов собственником имущества. Это относится к ситуации, когда ремонтные работы ведутся на финансовые средства арендодателя или затраты входят в стоимость аренды. Передачу средств лучше подтверждать распиской с указанием формы платежа во избежание конфликтных ситуаций;
  • оформление письменного согласия. Это наиболее надежный способ. Понадобится составить дополнительное соглашение к имеющемуся договору аренды, в котором важно указать все улучшения, которые планируется провести, а также общую стоимость. В дальнейшем подобное соглашение станет гарантом возврата средств арендодателем.

В дополнительном соглашении нужно указать наименование и объем проводимых работ, дату их начала и окончания.

Если такие пункты включены не будут, то автоматически разрешается проводить любые улучшения. Основное условие – арендованное имущество не должно потерять своего первоначального назначения.

Например, жилое помещение должно оставаться жилым после всех проведенных работ по его модернизации.

Необходимо также указать ответственность обеих сторон в случае нарушения пунктов договора аренды или дополнительного соглашения. Например, если владелец имущества досрочно расторгает договор по собственной инициативе, то он должен возместить съемщику все понесенные им расходы на улучшения.

Прежде чем выплатить арендатору средства в счет произведенных им изменений имущества, собственник должен их проанализировать. Сумма компенсации складывается из:

  • расходов на установку улучшения, его изготовления и производства необходимых деталей;
  • стоимости введения их в эксплуатацию;
  • информации из строительных смет и прочих документов о соответствующих работах.

Любые улучшения могут производиться на основании договора аренды. В нем могут быть пункты, в которых арендатору предоставляется право проводить любые виды модернизации имущества без специального разрешения собственника. Здесь же прописывают условия компенсации понесенных им затрат или отсутствия такой компенсации. Могут быть указаны сроки, объем и способ возврата денежных средств.

Споры о неотделимых улучшениях

Если стороны не смогли мирно договориться между собой о вопросах компенсации, то пострадавший участник договора вправе обратиться в районный суд по месту нахождения спорного имущества.

Суд уделяет внимание пунктам заключенного договора, проверяет законность проведенных изменений, устанавливает, соответствуют ли проведенные улучшения категории неотделимых.

Судебная практика показывает, что подобные споры встречаются довольно часто.

Перечень работ по улучшению имущества важно оформить в письменном виде и в соответствующей законодательству форме. В противном случае договоренность не будет иметь юридической силы, и рассматриваться в суде в качестве доказательства также не будет.

При составлении искового заявления в суд с требованием о компенсации затрат, арендатору нужно провести оценку улучшений с помощью независимого оценщика. В иске необходимо выделить такие моменты:

  • существование доказательств выполненных улучшений;
  • установление точной стоимости работ;
  • определение объема произведенных работ.

Если решение суда будет в пользу арендатора, то суд обяжет владельца выплатить ему фиксированную сумму любым удобным для обеих сторон способом. Собственник также наделен правом обращения в суд для защиты своих интересов.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Неотделимые улучшения и амортизированное имущество

Такие улучшения причисляются к категории амортизированного имущества, их учет могут вести арендатор и арендодатель. Владельцу имущества важно знать такие нюансы налогообложения:

  • согласно НК РФ амортизированное имущество подлежит учету, если срок его полезного пользования больше года, его стоимость оплачена владельцем и составляет не менее 20000 рублей;
  • арендодатель, компенсировавший расходы съемщика, может начислять амортизацию, увеличивая ее размер;
  • срок эксплуатации и общая стоимость имущества возрастает после проведенных улучшений.

Если арендодатель не был согласен на проведение изменений, то в налоговом учете съемщика проведенные им улучшения амортизации не подлежат. После окончания аренды и передачи имущества, включая неотделимые улучшения, владельцу, арендатор не имеет права указывать стоимость таких улучшений в составе своих расходов, сокращающих прибыль, подлежащую налогообложению.

Если возмещение затрат арендатору не было указано в договоре или дополнительном соглашении, но владелец согласен на проведение работ, то амортизация не начисляется. Изначальная стоимость имущества не меняется, причин для оптимизации налоговой базы не выявлено.

Если контракт заключается между юридическими лицами в отношении нежилых объектов недвижимости, то они должны производить перечисления в бюджет.

Сторона, производящая бухгалтерский учет затрат, должна оплатить имущественный налог. Это связано с правом обладания улучшениями. Если они относятся к собственности арендатора, то налоги должен заплатить он.

На срок действия договора аренды выплаты в бюджет производит исключительно арендатор.

Особенности начисления выплат за улучшения

Физические или юридические лица, выступающие в роли арендатора, имеют право вывезти любое имущество, которое им принадлежит, с территории арендодателя.

При этом они обязаны сохранить арендуемый объект в надлежащем состоянии и не нанести имущественного вреда собственности владельца при демонтаже отдельных элементов. Необходимо ориентироваться на положения акта приема-передачи, полученного при составлении договора найма.

Допустим определенный износ имущества в соответствии с установленными для конкретного временного срока нормами.

Если владелец желает компенсировать неотделимые улучшения, то расчет производится на основании эквивалентной стоимости новых элементов имущества с вычетом амортизации. Возмещение расходов возможно после прекращения договора аренды. Если затраты были возмещены, арендатору нужно заплатить налог на прибыль на основании п. 1 ст. 146 НК РФ.

Для того чтобы между сторонами не возникало финансовых и прочих споров, вопросы обо всех усовершенствованиях должны обговариваться заранее при составлении договора аренды. Можно согласовать такие вопросы и после заключения договора, обсудить порядок и стоимость необходимых работ, условия их оплаты.

Источник: https://pravbaza.ru/arenda-nedvizhimosti/neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva

Споры об отделимых и неотделимых улучшениях при аренде имущества — Audit-it.ru

Что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества

С. Н. Степанов

Журнал “Руководитель бюджетной организации” № 6/2017

Споры об отделимых и неотделимых улучшениях, возникающие при аренде имущества, встречаются достаточно часто. На примере судебных решений рассмотрим некоторые наиболее актуальные ситуации.

Согласно п. 34 Постановления № 10/22 [1] споры о возврате имущества, вытекающие из договорных отношений, подлежат разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. Отношения сторон при заключении договора аренды регулируются гл. 34 ГК РФ.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендатор получает от арендодателя имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Однако в процессе эксплуатации арендатор зачастую производит улучшения имущества, которые делятся на отделимые и неотделимые. Положена ли ему компенсация за произведенные улучшения? Закон регулирует и эту ситуацию.

Порядок определения права собственности на улучшения арендованного имущества и возмещения их стоимости предусмотрен ст. 623 ГК РФ. В силу п. 1 данной статьи произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с общими положениями п. 2 ст. 623 в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.07.2010 № 2842/10, требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества, переданного по договору аренды, может быть заявлено с того момента, как работы по ремонту арендованного имущества были завершены, поскольку именно с этого события у арендатора возникло право на их возмещение.

Какие улучшения считать неотделимыми?

 Суды придерживаются позиции, согласно которой если при отделении какого-либо улучшения от главной вещи происходит повреждение главной вещи (например, повреждение отделки помещения или конструкций, следы от креплений), то такое улучшение может быть квалифицировано как неотделимое.

Отделимость или неотделимость улучшений определяется исходя из того, могут ли быть улучшения отделены без причинения вреда объекту аренды.

Некоторые арендаторы полагают, что признаком отделимости улучшений является возможность использовать такие улучшения обособленно от арендованного объекта. Однако данная позиция ошибочна, о чем свидетельствуют судебные решения [2], – возможность использовать указанные улучшения обособленно от арендованного объекта не свидетельствует об их отделимости в смысле ст. 623 ГК РФ.

В качестве примера рассмотрим Определение ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544. После окончания срока аренды арендатор через суд потребовал вернуть установленные им кондиционеры и офисные перегородки, считая их своим движимым имуществом.

Однако по мнению судов, истец не представил доказательств того, что спорное имущество является движимым и может быть демонтировано без вреда для арендованных помещений.

Арендодатель доказал, что спорное имущество представляло собой встроенные сплит-системы кондиционирования воздуха и перегородки, жестко прикрепленные к полу и потолку помещения.

То есть демонтаж улучшений мог причинить вред имуществу в виде следов от креплений, повреждений потолочного и полового покрытия в местах прилегания перегородок, отверстий в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования. Поэтому спорное имущество было отнесено к неотделимым улучшениям.

Если повреждения при демонтаже имущества можно исправить восстановительным ремонтом, то имущество признается отделимым.

Однако не всегда судьи столь категоричны. Если повреждения небольшие и их можно исправить, имущество признается отделимым. Как правило, в спорных ситуациях возможность отделимости определяют эксперты. Но следует помнить, что суды принимают заключения экспертов не как безусловное руководство к действию, а исследуют их наряду с другими доказательствами по делу.

В данном случае показательно Постановление ФАС СЗО от 28.03.2013 по делу № А42-7628/2011.

Арендодатель не позволил банку демонтировать имущество при выселении из помещения, оставив у себя, в частности, внешний и внутренний блоки кондиционеров, кассовый узел.

Впоследствии суды посчитали действия арендодателя неправильными, отчасти благодаря умелым действиям арендатора, позаботившегося о формировании доказательной базы.

Банк составил акт приема-передачи нежилого помещения, подписанный банком в одностороннем порядке и врученный исполнительному директору арендодателя лично с указанием о нахождении в названном помещении имущества, принадлежащего банку на праве собственности.

Когда арендатор не позволил банку демонтировать имущество, был составлен соответствующий комиссионный акт с перечислением имущества. Суды, куда впоследствии обратились стороны конфликта, назначили две экспертизы.

Первый эксперт признал улучшения неотделимыми, второй – отделимыми.

ФАС приняла вывод второго эксперта, указавшего, что демонтаж кассового узла возможен без причинения ущерба помещению, поскольку такой вывод был мотивирован: исследовательская часть экспертизы содержала описание кассового узла как сборно-разборной конструкции, что было подтверждено другими материалами дела, в частности договором на изготовление, доставку, монтаж комплекта конструкций кассового узла в арендуемых помещениях, актом приемки выполненных работ, сертификатом соответствия – все эти документы доказывали факт изготовления и монтажа кассового узла как модульной, сборно-разборной конструкции. А вот указание другого эксперта на перепланировку помещений при монтаже (как признак неотделимости) не подтвердилось другими доказательствами (например, документами органов технической инвентаризации). Заключение того же эксперта о монтаже изделия по индивидуальному проектному решению в отношении размеров панелей не опровергло вывода о сборно-разборном характере конструкции. Определяющим в данном случае, по мнению суда, стал размер вреда помещениям при демонтаже конструкции. Поскольку эксперты не установили причинения существенного вреда несущим конструкциям помещения (здания), а сделали вывод только о возможном частичном повреждении напольного покрытия, отверстиях в стене, в плитах подвесного потолка, суд счел обоснованным требование банка о возврате ему кассового узла. Но при этом суд обязал арендатора с учетом требований ст. 622 ГК РФ вернуть помещения в первоначальном состоянии с учетом износа, произвести восстановительный ремонт после демонтажа оборудования (заделать отверстия, оставленные шпильками в полу и стенах). Суд также счел возможным демонтаж блоков кондиционеров, несмотря на то, что, по мнению арендодателя, в результате отделения истребованных блоков кондиционеры перестанут существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации. Арендодатель не представил доказательств вероятности причинения вреда помещениям в случае пользования помещениями без съемных блоков кондиционеров. Не опроверг он и вывод эксперта о возможности замены истребованных блоков на аналогичные.

Итак, блоки кондиционеров были признаны отделимым имуществом, поскольку их можно отделить без вреда, помещение пригодно к эксплуатации без этих блоков, как ранее, а сами блоки можно заменить на аналогичные.

Обратите внимание, что для квалификации улучшений как неотделимых вред при их демонтаже должен наноситься только объекту аренды. Например, если работы по улучшению производились на прилегающей к арендуемому помещению территории, которая сама по себе не является объектом аренды, то у арендодателя нет права на имущество, находящееся на прилегающей, но ему не принадлежащей территории.

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/contracts/a69/913721.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.